按揭楼盘准入规程(征求意见稿)

附件XX银行个人住房贷款楼盘项目准入管理办法第一章总则第一条为规范XX银行个人住房贷款楼盘项目准入行为，加强个人住房贷款楼盘项目准入（以下简称楼盘准入）审慎经营管理，促进个人住房贷款业务健康发展，制定本办法。

第二条XX银行各经营机构经营个人住房贷款业务，应遵守本办法。

第三条本办法所称楼盘准入，是指XX银行向合作楼盘项目的购房人发放个人住房贷款时，为规避贷款风险，对该贷款项目及合作机构进行全面审查，确定是否符合XX银行贷款支持条件，明确是否进行贷款合作的审查过程。

经营机构在业务开展过程中应优先营销位于市内六区、XX 新区等核心区域的楼盘。

第四条楼盘准入采取备案制和核准制。

备案制的楼盘准入是存档备查制度，即对符合备案制准入条件的项目由经营机构向零售银行部进行申报，零售银行部审查通过后即可准入，并将符合备案制准入的项目报备风险管理部，风险管理部不再进行核准。

核准制的楼盘准入是指经营机构将楼盘准入申报资料通过零售银行部审查后报送风险管理部，由风险管理部进行核准的准入制度。

不符合备案制准入条件的楼盘项目均须执行核准制。

第五条部门职责零售银行部、营业部及各事业部等经营机构负责楼盘项目的营销、受理、调查、签约、复核、协议保管。

零售银行部是个人住房贷款楼盘的准入审核、管理机构，负责对经营机构申报的个人住房贷款楼盘准入材料进行审查，对准入楼盘进行统一管理。

风险管理部负责对楼盘准入的实施情况进行监督、检查及管理，授信审批中心对经营机构申报的个人住房贷款楼盘准入材料组织审批。

第二章受理与调查第六条申请准入合作机构必须同时满足以下条件：（一）经工商行政管理机关核准登记的企业法人；（二）具有房地产开发资质；（三）有固定经营场所，规章制度健全，经营管理规范；（四）项目合法，工程进展顺利，无非正常停工现象；（五）近三年中未产生烂尾楼项目或因质量、资金等原因使项目无法竣工；（六）与银行合作中，没有给银行提供“假个贷”客户；（七）近三年无不良记录，未受到房地产主管部门等的处罚；（八）遵守XX银行个人住房贷款其他相关规定。

银行关于积极推进个人二手房按揭贷款业务的指导意见银行关于积极推进个人二手房按揭贷款业务的指导意见各分行、直属分行：为更好地适应房地产市场的发展规律，满足个人按揭购房的多元化需求，提升我行个人购房贷款业务的综合竞争力，坚持市场拓展与风险管理并举，抓住机遇扩大市场份额，现提出我行下阶段积极推进个人二手房按揭贷款业务的指导意见，请各行参照执行。

一、业务发展总体意见1、房产定位各行开展个人二手房贷款业务，应以支持购买中、高档“住宅房”为业务发展的重点及主导方向，适当兼顾价格确切、地域适当、商业环境成熟、易于交易转让及处置的“商业用房”。

上述房产应具有房屋土地管理局颁发的房屋所有权有效证件，可在房地产二级市场流通，出让人对其应具有完全处置权利。

2、客户定位我行开展个人二手房贷款业务，主要面向两大类人群：即“知识型”中青年自住购房客户与“稳健型”房产投资人士。

前者事业发展潜力大，前景广阔；后者工资薪金收入丰厚稳定，以个人资产保值、增值为目的进行适度房地产投资。

3、业务受理模式从二手房交易模式上分析，总体上可分为“借助中介机构（特指房地产经纪企业，下同）交易”与“买卖双方直接交易”两大类；我行提供按揭服务时也相应配以“渠道批发”与“网点零售”两大业务模式，而前者将日益成为银行取得二手房按揭业务的主要模式。

4、制度规范个人二手房贷款业务应按照《XXX个人住房贷款管理办法》、《XXX个人信贷业务操作规范（试行）》，以及其他相关制度执行。

考虑到二手房贷款业务具有鲜明地域性的特点，各行在经办具体业务时，应将我行现有业务规定与经办行实务操作有机结合。

各行应制订出适应本区域市场特点的具体业务操作规程，报总行备案；若该规程对我行现有业务规定造成实质性突破或造成风险扩张，实施前应得到总行批准。

5、总行、分行与支行（经办行）的业务隶属关系切实推进二手房存款业务，必须得到全行上下的了解与支持。

总行层面将出台业务推进指导意见，对“总行级”业务合作伙伴、优秀员工进行奖励；分行层面应制订区域性业务操纵规程，将总行政策本地化，指导本区域内支行的具体业务拓展；支行（经办行）则应强调执行，并做好信息反馈。

按揭楼盘准入流程（征求意见稿）一手房贷款操作流程和单位集资建房贷款操作流程包括按揭楼盘准入和单笔贷款办理两部分。

在办理单笔贷款之前，银行需对拟按揭楼盘实施准入审查。

一手房按揭楼盘准入审批权限原则上集中在一级分行和二级分行，总行有明确规定的，可将按揭楼盘审批权限转授到支行。

对优质开发商开发的住房楼盘，在符合总行规定及项目“五证”齐备的情形下，可由支行直截了当进行按揭楼盘审批并签署按揭合作协议。

按揭楼盘准入原则上不需贷款审会审议，但有权审批行认为有必要通过贷审会审议的除外。

对已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的一手房楼盘，有关行即可进行按揭楼盘的受理、调查、审查和审批程序，审批通过的，在正式批复中能够将取得建设工程施工许可证、销（预）售许可证作为限制性条款，首笔个人住房贷款发放前必须取得“五证”并符合其他规定条件。

一、按揭楼盘准入操作流程图（一）经办行审批权限范畴内的按揭楼盘准入流程图（二）经办行受理，有权审批行审批的按揭楼盘准入流程图（三）有权审批行直截了当受理、审批的按揭楼盘准入流程图二、楼盘准入差不多条件1、开发企业依法经营，企业及法定代表人在我行和其它金融机构信用记录良好；2、项目合法，工程进展顺利，无非正常停工现象；3、符合贷款行要求的其他条件。

三、楼盘的申请、调查与审批（一）楼盘的申请开发企业提出申请，需向经办行提交个人住房、商业用房按揭贷款项目合作申请表，并提供下列资料：1、公司资料（1）企业法人营业执照、章程、法人代码证、贷款卡、法定代表人或授权代理人证明书及身份证；（2）企业上年度和近三个月财务报表；（3）房地产开发资质证书;（4）董事会（没有成立董事会的，股东会企业法定代表人）同意为购房的借款人承担时期性连带保证责任的承诺（不承担担保责任的可不提供）。

开发贷款已提供资料且未更新的，无需重复提供，但须由客户经理复印并签字。

2、项目资料（1）楼盘为期房的，提供建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，全额缴纳土地出让金的凭证；（2）楼盘为竣工验收合格但未办理房屋所有权证的现房，提供项目国有土地使用证、商品房销（预）售许可证和竣工验收合格证明，全额缴纳土地出让金的凭证；（3）楼盘已办理房屋所有权证的现房，提供国有土地使用证和房屋所有权证；3、经办行要求提供的其他资料。

xxx村镇银行个人房产按揭项目准入指引第一章总则第一条为规范我行与房地产开发企业（以下简称“开发商”）个人房产按揭贷款合作的管理,防范个人房产按揭贷款业务中的第三方风险，根据国家相关法律法规、我行的《授信管理办法（暂行）》及我行房屋按揭贷款相关要求，特制定此指引。

第二条个人房产按揭项目准入是指经开发商的申请，我行在对开发商及其开发的楼盘进行全面审核并同意后，给予该楼盘一定的按揭贷款额度（仅能用于申请时已取得的商品房销售（预售）许可证上标明的具体到栋或幢的楼宇范围），并为该楼盘提供房产按揭贷款服务。

第三条个人房产按揭项目准入遵循“优选开发商、优选楼盘”的原则，在把控房地产政策风险的前提下，选择定价合理、位置优越、配套良好、市场需求大、开发商资质好的优质楼盘。

第二章项目准入的基本要求第四条项目开发企业或其主要股东(实际控制方)应具备成功的房地产开发从业经验,公司主要管理人员应具备成功的房地产开发经历。

第五条项目开发企业应具有政府主管部门核发的三级及以上(含暂定资质)房地产开发企业资质,内部具有健全的组织机制和完善的规章制度。

第六条开发商注册资本不低于800万元，公司成立两年以上。

若开发商专为某一项目而成立的新公司，则新公司出资方应满足上述要求。

第七条对于我行已发放开发贷款的项目，开发商资质可不受上述第五条、第六条的限制。

第八条项目必须已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证（含附件）、建设工程规划许可证（含附件）、建设项目开（施）工许可证、商品房销售（预售）许可证(以下简称五证)；项目建设达到预售进度，并能提供项目的实际进展情况的证明文件，如封顶证明、竣工验收证明等。

第九条项目必须是商品房（包括可上市流通经济适用房、限价房），楼盘权属清楚，无未缴清税费等可能导致房地产权证无法办理的情况。

第十条原则上开发商应对销售楼盘的贷款提供连带责任担保，并按每笔按揭贷款金额的一定比例缴纳保证金。

第三章项目准入受理和调查第十一条各支行或业务经办部门可发起项目准入工作，并收集开发商及项目相关材料，具体如下：(一)开发商的资料1、经年检的企业法人营业执照、法人代码证书、税务登记证、房地产开发企业资质证书；2、法人代表证明、授权委托书和法人代表的身份证明；3、公司章程；4、注册验资报告、上年度财务报告（含会计报表）和最近一期会计报表；5、其他证明公司资信状况的材料及我行要求的其它材料。

编号题干选项1住房按揭楼盘准入基本条件包括（）。

A、开发商具有房地产开发资质，申请合作时开发商在我行和其他金融机构无逾期未还贷款本息，法定代表人信用状况良好；B、项目合法，建设用地规划及建设工程规划主要为住宅；C、工程进展顺利，无非正常停工现象；D、符合农业银行要求的其他条件。

2住房按揭楼盘准入过程中，调查人员应通过（) 等渠道收集开发商和楼盘相关资料。

A、开发商B、工商行政管理部门C、房地产管理部门D、售楼现场3待准入的住房按揭楼盘为尚未竣工验收的期房的，应提供建设用地规划许可证和（）等相关证件。

A、建设工程规划许可证B、建筑工程施工许可证C、国有土地使用证D、商品房预售许可证4住房按揭楼盘为竣工验收合格但未办理初始登记的现房的，开发商申请按揭合作应提供楼盘（）等相关证件。

A、国有土地使用证B、房屋所有权证C、商品房销（预）售许可证D、竣工验收合格证明5住房按揭楼盘为已办理初始登记的现房的，准入时需提供（）等相关证件。

A、建设用地规划许可证B、国有土地使用证C、房屋所有权证D、商品房预售许可证6对尚未竣工验收的期房住宅楼盘，已经取得国有土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，有权准入行进行按揭楼盘准入时可将取得（）证件作为限制性条件先行审批。

A、建设工程规划许可证B、建筑工程施工许可证C、国有土地使用证D、商品房预售许可证7在住房按揭楼盘准入调查中，调查人员主要应对按揭楼盘（）情况重点进行调查。

A、项目合法性B、按揭楼盘基本情况C、市场前景D、销售价格合理性8在对住房按揭楼盘准入审核过程中，审核人员应主要审核以下（）内容。

A、开发商资质、信用状况等是否符合准入要求B、信贷资料是否完整、合法、有效；C、项目五证是否完整、合法、有效、内容相互统一D、销售价格及贷款成数控制是否基本合理；9按照住房楼盘一般准入操作流程，按揭楼盘准入审核人员应在《中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表》上签署审核意见，并就以下（）方面内容以及限制性条款等提出意见后报送有权审批人审批A、是否同意按揭合作B、是否控制个人住房贷款总额C、是否要求缴存保证金及其比例D、单笔贷款主要要素10在住房按揭合作楼盘准入操作流程中，有权审批人应根据（）和相关信贷资料，在《中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表》上签署审批意见。

银行个人购房贷款楼盘准入操作规程第一章总则第一条为积极稳健发展个人一手购房贷款业务，根据《银行个人信贷业务管理办法》等制定本规程。

第二条本规程所指“个人购房贷款楼盘准入”包括住房楼盘准入和商业用房楼盘准入。

土地用途主要为住宅的，按住房楼盘准入规定执行，土地用途主要为商业、商住、综合的，按商业用房楼盘准入规定执行。

第三条在审批个人一手购房贷款之前，有权准入行须对按揭楼盘履行准入程序，但总行另有规定的除外。

第二章基本规定第四条按揭楼盘准入基本条件：（一）开发商具有房地产开发资质，开发商及其法定代表人信用记录良好，合作申请时没有逾期未还的贷款本息。

（二）项目合法。

（三）项目可分户（套）办理房屋所有权证并分户（套）设定抵押。

（四）项目符合当地市场需求，销售价格合理，销售前景良好。

（五）项目尚未竣工的，工程进展顺利，无非正常停工现象；项目已竣工的，商业用房楼盘原则上已竣工验收时间在3年以内，对竣工时间已超过3年的，商业用房楼盘正常营业的面积不低于整体可运营面积的85%，且符合以下条件之一：1.由总、分行级房地产优质客户开发。

2.位于城市商业（商务）核心地段。

（六）符合银行关于按揭楼盘准入的规定。

第五条我行发放住房开发贷款的住房楼盘准入操作流程经营行收到住房开发贷款审批同意的批复后，客户部门提出按揭楼盘合作方案，报有权审批人审批，在开发贷款发放前与开发商签订按揭合作协议，以约束开发商与我行开展住房按揭合作。

在受理首笔贷款申请前，经营行客户部门调查并出具调查报告，报有权审批人核准后方可正式开展按揭合作，受理单笔贷款申请。

第六条其他住房楼盘准入操作流程有权准入行为二级分行及以上的:经营行客户部门调查并出具调查报告，经有权人核准后直接或逐级报有权准入行客户部门，有权准入行客户部门审核，报有权审批人审批，审批同意后直接或逐级批复至经营行，经营行与开发商签署合作协议。

有权准入行为经营行的：经营行客户部门调查并出具调查报告，报有权审批人审批，审批同意后经营行与开发商签署合作协议。

发文单位：【总行】文件编号：农银发〔2008〕255号文件编号：豫农银发〔2008〕161号转发总行中国农业银行个人住房贷款管理办法及有关操作规程的通知各二级分行、各直管支行：现将总行《关于印发中国农业银行个人住房贷款管理办法及有关操作规程的通知》（以下简称《通知》），转发给你们，并提出以下要求，请一并贯彻执行。

一、加强个人住房按揭楼盘准入管理（一）按揭楼盘准入流程以《通知》中要求的一般准入流程及整体准入流程办理。

2008年省分行对二级分行按揭楼盘准入转授权高于本《通知》要求的，本授权年度仍以省分行转授权书为准。

（二）若按揭楼盘为尚未竣工验收的期房，作为限制性条款，首笔个人住房贷款发放必须是按揭楼盘项目五证齐全、楼盘主体结构封顶并符合其他规定条件。

二、严格个人住房抵押登记（一）以借款人所购住房设定抵押的一手住房贷款，在办妥阶段性担保和抵押预告登记之后发放；借款人所购一手住房已经完成所有权初始登记的，贷款在办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放；对当地房屋登记机构未开办抵押预告登记的地区，贷款应在办妥阶段性担保和房屋买卖合同登记备案之后发放。

（二）以借款人所购住房设定抵押的二手住房贷款，在办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放。

三、加强个人住房贷款管理（一）对于向借款人及其配偶发放的个人住房贷款，单笔超过30万元（含）的，须实行双人调查。

（二）对于向借款人及其配偶发放2笔以上（含）个人住房贷款的，须实行双人调查。

（三）对已婚抵押人的配偶或其他共有权人，应由贷款行经办人员现场见证签署个人购房担保借款合同；不能见证签署个人购房担保借款合同的，应公证签署《同意抵押承诺书》。

对房地产权利证书上未将借款人配偶登记为共有权人，且房地产登记管理部门明确规定此种情况下办理房产转移登记及抵押登记时无需配偶签字或出具承诺书的，原则上要求由贷款行经办人现场见证签署个人购房担保借款合同或公证签署《同意抵押承诺书》。

四、其他规定各二级分行应在确保风险可控前提下，自行确定承担阶段性担保的保证人是否交纳保证金及保证金的具体额度。

XX银行个人住房按揭楼盘准入操作规程（试行）一、总则第一条为积极稳健发展个人住房贷款业务，根据《中国XX银行个人信贷业务基本规程（试行）》、《中国XX银行个人住房贷款管理办法》等规章制度，制定本操作规程。

第二条在审批个人一手住房贷款之前，有权准入行须对按揭楼盘履行准入程序，但总行另有规定的除外。

第三条住房按揭楼盘准入基本条件：（一）开发商具有房地产开发资质，申请合作时开发商在我行和其他金融机构无逾期未还贷款本息，法定代表人信用状况良好；（二）项目合法，建设用地规划及建设工程规划主要为住宅；（三）工程进展顺利，无非正常停工现象；（四）符合XX银行要求的其他条件。

第四条住房按揭楼盘准入权限在二级分行及以上，但总行另有规定的除外。

对优质开发商开发的住房按揭楼盘以及总行或一级分行认定的优质住房按揭楼盘，整体准入权限在总行或一级分行。

二、操作流程分类第五条按揭楼盘准入操作流程分为两大类：（一）一般准入流程1、经营行受理、二级分行或一级分行准入开发商提出按揭合作申请；经营行客户部门受理、客户经理（指从事个人住房信贷业务的客户经理，下同）调查；经营行行长（或经授权的副行长）签字同意后出具调查报告；有权准入行客户部门（指从事个人住房信贷业务的客户部门，下同）进行审核并出具审核意见；有权审批人（指主管个人住房信贷业务的行长或副行长，下同）签署准入审批意见；有权准入行客户部门直接或逐级批复至经营行；经营行客户部门在信贷管理系统（CMS ）中录入相关信息；经营行与开发商签署《一手房贷款业务银企合作协议》（简称“按揭合作协议”，下同）。

2、二级分行或一级分行直接受理、准入开发商提出按揭合作申请；有权准入行客户部门受理、客户经理调查并出具调查报告；客户部门负责人进行审核并出具审核意见；有权审批人签署准入审批意见；有权准入行客户部门根据准入审批意见确定按揭合作经营行并直接或逐级批复至经营行；经营行客户部门在信贷管理系统（CMS）中录入相关信息；经营行与开发商签署按揭合作协议。

银行个人住房转按揭贷款操作规程第一章总则第一条为规范个人住房转按揭贷款业务管理，促进业务持续健康发展，根据《银行个人信贷业务管理办法》，制定本规程。

第二条本规程所称个人住房转按揭贷款包括非交易转按和交易转按两种类型。

非交易转按是指借款人为享用我行优质服务，申请以我行贷款置换其在原金融机构个人住房贷款、并将所购住房重新抵押给我行的业务。

交易转按是指在二手房交易中，为促成已抵押给金融机构的住房顺利交易，我行首先向售房人发放短期非交易转按贷款（简称赎楼贷款，下同）用于清偿其在原金融机构的个人住房贷款，再向购房人发放二手房贷款并同时收回售房人赎楼贷款的业务。

第三条按照是否以我行信贷资金提前偿还其他金融机构个人住房贷款，非交易转按可分为贷款偿还型和自筹偿还型两类。

贷款偿还型非交易转按是指，借款人利用我行贷款提前清偿其在原金融机构的贷款，再将住房自原金融机构解押并重新抵押给我行的业务。

自筹偿还型非交易转按是指，在我行完成贷款审批后，借款人自筹资金提前清偿其在原金融机构的贷款，将住房自原金融机构解押并重新抵押给我行后，我行再将贷款直接发放给借款人的业务。

第四条个人住房转按揭贷款商业推广名确定为“转按贷”。

第五条转按贷纳入“个人住房贷款”会计科目核算。

非交易转按贷款按交易性质在信贷管理系统群（简称Ｃ３，下同）中录入“一手房贷款”或“二手房贷款”类别，并勾选“非交易转按”特色产品。

交易转按中的赎楼贷款在Ｃ３中录入“其他住房贷款”类别，按原金融机构是否我行勾选“行内交易转按贷款”或“跨行交易转按贷款”特色产品。

交易转按中的二手房贷款在Ｃ３中录入“二手房贷款”类别。

第二章基本规定第一节非交易转按基本规定第六条贷款对象借款人除应符合《银行个人信贷业务管理办法》第七条规定的客户准入条件外，申请非交易转按还应符合以下条件：（一）原贷款所购住房已取得房屋所有权证书，原金融机构为唯一抵押权人。

（二）原个人住房贷款已正常还款１年（含）以上。

附件：中国农业银行个人购房贷款按揭楼盘准入政策一、区域划分在个人购房贷款按揭楼盘准入中实行分区域管理：I类区域，包括北京、天津、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、青岛、宁波、厦门、深圳等分行。

Ⅱ类区域，包括河北、安徽、江西、湖北、湖南、广西、四川、陕西、重庆、大连等分行。

Ⅲ类区域，包括山西、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、河南、海南、贵州、云南、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆、新疆兵团等分行。

二、个人住房贷款按揭楼盘准入政策（一）不单独履行准入审批流程的按揭楼盘。

Ⅰ、Ⅱ类区域对符合以下全部条件的住房按揭楼盘可以不单独履行准入审批流程，可仅由首笔贷款有权审批行在调查、审查、审批首笔贷款的同时调查、审查、审批该楼盘是否符合准入条件（主要是五证及是否符合免准入要求），并在相关意见中注明。

能与开发商签订按揭合作协议的，可与开发商签订协议。

不能签订协议的，开发商应在抵押借款合同担保人的位置签字盖章为借款人承担阶段性担保。

1、拟购住房所处楼座已主体封顶；2、借款人信用评级在A+级及以上；3、借款人不为开发商及其母子公司、销售代理商、承建商等关联企业员工。

（二）单独履行准入审批流程的按揭楼盘。

1、一级支行负责准入审批。

除容积率低于1.0的住宅楼盘外，以下情况可由一级支行负责准入审批：（1）总、分行级房地产优质客户开发的楼盘。

（2）我行或同业已发放住房开发贷款的楼盘。

（3）同一开发商分期开发的楼盘，前期楼盘已进行按揭合作，并且楼盘运行情况良好的后续楼盘。

由一级支行负责准入审批的，各行准入审批后应将按揭楼盘向上一级行个人信贷业务客户部门备案，备案内容包括但不限于开发商及合作楼盘的名称和在CMS系统中的编号、调查报告、审批意见等内容。

2、二级分行及以上负责准入审批。

对不属于一级支行负责准入审批的楼盘，原则上省域行可由二级分行负责楼盘准入审批，一级分行认为有必要的可由一级分行审批；直辖市分行和直属分行由一级分行负责楼盘准入审批。