【案例】租房协议约定租户缴纳物业费,业主可以不交吗？

物业纠纷五大案例 High quality manuscripts are welcome to download物业纠纷五大案例业主维权首选“不缴物业费”园区法院发布物业纠纷典型案例随着住宅商品化进程的不断加快，法院受理的各类物业纠纷也逐年增多。

昨天，园区法院对2009年-2012年间的物业纠纷进行梳理，通过商报向社会发布五大典型案例，提供给广大业主作为参考。

统计显示，2009年-2012年这四年里，园区法院受理的物业纠纷分别为142、135、217、222件。

今年仅第一季度，法院就受理了107件。

大多数案件的被告都是业主，起因都是业主拒缴物业费，结果被物业公司告上法庭，且业主败诉的非常多。

究其原因，是物业服务行业缺乏统一标准及严格监管、业主权利意识的不断增强所致。

大量物业纠纷的背后，折射出业主维权面临的窘境——对单个业主来说，打官司存在着费时间、取证难、成本高、风险大等问题。

但问题是，业主对物业公司服务不满时，在诉讼之外又很难通过有效途径进行维权。

于是，业主只能通过拒交物业费这种既简单又经济的方式与物业公司对抗，结果被告上法庭。

一.房门被撬财物被盗，物业公司有责任吗自家房门被撬财物被盗，小区物业要承担责任吗业主王先生就遇到这样一件气恼事。

2008年10月14日，王先生回家时发现，自家及隔壁家房门被撬、贵重物品被盗。

据王先生说，他家损失高达19万元。

他向小区物业索要监控资料时才被告知，早在一个月前，小区监控设备因故障一直处于瘫痪状态。

其后，他花2000元维修并更换被撬房门，随后向法院起诉，要求物业公司承担一半的赔偿责任。

法院认为，物业公司已知小区监控设备瘫痪，在未修复的情况下，既未主动采取应急措施，增加临时人员加强小区内巡逻及对出入人员登记管理，也未告知全体业主加强自我防范，因此对王先生家中失窃存在物业管理上疏忽(过失)，应对王先生损失承担补充赔偿责任(王先生财产损害赔偿责任主要应由小偷承担)。

房屋租赁中是否应包括物业费条款在房屋租赁的过程中，一个常常被忽视但又十分重要的问题便是：租赁合同中是否应该明确包含物业费条款？这看似是一个小细节，却可能在租赁双方之间引发一系列的争议和困扰。

首先，我们来探讨一下为什么在房屋租赁中考虑包含物业费条款是有必要的。

物业费并非一个小数目，它通常涵盖了小区的公共区域维护、清洁、安保等诸多方面的费用。

如果在租赁合同中没有对物业费的承担方进行明确约定，那么当物业费到期需要缴纳时，租赁双方很可能就会陷入谁来支付的争执之中。

对于租客来说，如果事先不清楚自己是否需要承担物业费，可能会在经济上感到意外的压力；而对于房东来说，如果租客拒绝支付本应由其承担的物业费，房东可能需要自行垫付，从而造成不必要的经济损失。

从租客的角度来看，如果租赁合同中明确规定了物业费由房东承担，那么租客在居住期间就无需为这笔费用操心，可以更专注于享受租赁房屋带来的便利。

但如果合同中规定物业费由租客承担，租客在签订合同前就能够清楚地了解到自己的居住成本，从而做出更明智的租赁决策。

比如，租客可以将物业费纳入自己的预算考量，选择在经济承受范围内的房屋。

同时，如果租客知道自己需要承担物业费，也会更加关注小区物业服务的质量，因为他们为其支付了费用，有权要求获得相应的服务。

对于房东而言，在租赁合同中明确物业费条款也具有重要意义。

如果房东承担物业费，那么这部分费用可以被视为房屋出租成本的一部分，在确定租金价格时可以加以考虑。

而如果房东要求租客承担物业费，那么在选择租客时，可以提前向租客说明情况，避免后续因为物业费问题产生纠纷。

此外，如果小区的物业费较高，房东在出租房屋时明确物业费的承担方式，也有助于筛选出更有支付能力和稳定的租客。

然而，也有人认为在房屋租赁中不一定非要明确包含物业费条款。

他们的观点可能是，物业费的金额相对较小，或者在某些地区，物业费的缴纳方式和责任划分比较明确，不需要在租赁合同中特别约定。

但这种观点往往忽略了实际情况中的复杂性和不确定性。

2 、物业 服 务 公司没有 和 业 主 签 合 同的 情 况，业 主可 拒交；
3 、对 于 物业 服 务 公司 要求 交 纳 供 热 、中央 空调 等 动 力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝 交纳；
4、物业 服 务质 量 过 差可 暂 时 拒 交，但 要 有 有力的 证 据，并找寻实质解决办法；
套 设 施 所产生的费用，作为共 有物业的产权 人，业 主有义 务按份额比例承担物业管理费，这是业主的法定义务。因 此，业主与租户约定由租户交纳物业费，并不能免除业主 的最终付费义务。
业 主 交 纳 物业 费 是 从物业 交 付 之 后 开始 的，业 主 收 楼后即有支付物业管理费的义务，因此，房屋质量是否合 格，并不能成为业主拒付管理费的抗辩理由。物业服务合 同属于集体契约，不需要物业服务公司与每 个业主单独 签订物业服务合同，开发商与物业服务公司签订的《前期 物业 服 务 合 同》以 及 业 主 委员会 与物业 服 务 公司签订 的 《物业 服 务 合同》对所 有业 主 均 具 有约束 力，所以，物业 服 务 公司未与业 主 签订合 同 可以拒付 管 理 费 的 理 由根 本 不能成立。依据合同法的相关规定，一方不履行合同义务 或 履 行义 务 未 达 到 约 定 标 准 时，可以要求 违 约 方 承 担 继 续履行、采取补救措施等违约责任。
作者系北京市京都（深圳）律师事务所律师 编辑：杨萌 耿春芳
2018.04 /53
5、物业提 供 合同内未 约定 或 未 经 业主同意的服务 时，业主有权拒交；
6、物业 服 务 公司擅自提高物业 服 务收费标准的情 况，业主对擅自提高的部分可以拒交。
7、因房屋质量问题还未交房的，物业费由开发商交纳； 8、物业服务公司没有物价管理部门各项审批文件原 件的情况，业主可拒交。 认 为以 上8 种 情况可以聚 焦 物业费，该 文 在 微信 朋友 圈 刷 屏，在 社会上引起 强 烈 反响，为此，本 律 师 郑重 提 醒 广大 业 主，所 谓“ 8 种 情 形业 主可拒 交 物业费”的 说 法根 本 不 靠谱，如 果 业 主 据此 拒 交 管 理费，可能 承 担 败 诉、信 用损失等不利法律后果。 物业管理费是因管理建筑物共有部分和小区公共配

《物业管理案例分析》汇编[案例一]房子没住，交不交治理费某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了许多细部质量咨询题，认出为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。

半年后，该女士回国发觉，有关的细部质量咨询题仍未解决，而物业治理公司却发出了多份催交物业费的通知。

该女士觉得专门冤，起初收房时就对房子不中意，这半年自己也没住，如何还要缴纳这么多物业治理费？[案例分析]认为房屋细部有咨询题，并提出了自己的意见，但却收取了房屋钥匙，该女士的这种做法意味着她差不多认可房屋的交付使用了。

物业治理费实质上是向产权人、使用人收取公共区域治理服务费，要紧包括公共卫生清洁、公用设施设备的修理保养及保安、消防、绿化等费用。

此费用一样按物业100%入住率测算分摊到每平方米。

因治理费的收费标准是“以支定收”的，若有一户业主因房屋未住不交治理费，物业治理治理公司收取的费用就减少了一份。

要保证正常工作，只能挪用其他费用，侵占其他业主的权益。

另外，从物业治理的运作过程看，物业治理工作一旦启动，物业内的所有公共设备和配套设施都要运作，治理人员要到位，服务工作要开展，各项治理费用支出要发生。

不可能因个不物业的空置，使物业整体的治理如治安、消防、保洁、电梯、公共照明及治理爱护人员间断或减少。

因此，该女士所购买的房屋，尽管未住过，但因治理公司的综合服务并未因此而减少，故仍应缴纳治理费。

[解决方法]物业治理公司接到该女士的投诉后，第一向她讲明了《物业治理条例》中的有关规定，讲明只有开发商未卖出的房屋才能够减免部分治理费，而她的房屋不属免收之列，不但应足额补齐治理费，还需缴纳滞纳金。

物业治理公司还把政府有关规定复印交给该女士，该女士最后缴纳了治理费。

考虑到该女士的专门情形，经请示业主委员会同意，治理公司减免了该女士的治理费滞纳金。

[案例二]住户以修理未使用任何材料为由拒交修理费用去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话托付治理处修理班疏通。