中地行华通章丘商业地产的项目的的策划思路27PPT-PPT课件

调研报告
商业项目价位
现无在售商业地产项目，繁华路段租金范围1-3元/平米/天，繁华 路段底商售价4000元/平方米左右。
住宅项目价位
眼明泉小区：均价1500元/平方米，为政府机关集体买断。 丽园小区：均价1750元/平方米；现房。 宏昌花园北区：均价1800元/平方米，准现房。 新天地花园小区：均价1700元/平方米。
章丘旅游业较为发达，百脉泉、白云湖、 七星台、锦屏山等自然景区和城子崖遗址、 东平陵故城、齐长城等历史遗迹，近年发现 的洛庄汉墓、危山兵马俑名扬海内外。
资源丰富，现已探明的矿产资源有25种，是全国重点产煤 县（市）、优质铝土出口基地和石灰石储区。
区位优越，交通便利，产业配套能力强。胶济铁路、济青、 济王公路和济青高速公路贯穿东西，0九路、章莱公路纵贯南 北；济南国际机场距明水35公里。
双泉路与汇泉路平行，分为东西两段，东段多以美食为主，西端临近汽车站，汽配、 摩托经营者较为集中，并且名校多在此路段，如章丘四中、李清照小学等。
华明大道商业氛围也较为浓厚，实际上是章丘的北外环，道路建设不错，新建的汽车 站即位于此路中段。
绣水大街为章丘城东第一大道，商业氛围浓厚，北段多为太阳能专卖。
中地行华通章丘商业地产项目策划思 路27PPT
依托济南和半岛城市群，以新城区为战略平台， 建设济南大城市框架下富而美的新章丘
在建设济南大城市框架下富而美的新章丘的理念下，打 破原有明水城区及济王路经济带的概念，实现由封闭式 的建设向开放式发展的战略突围，实现明水、章丘新城 区发展与济南的基础设施、城市、产业、科技和人才等 全方位对接，从而实现章丘跨越式的发展.
中地行华通章丘商业地产项目策划思 路27PPT
章丘概况
总结

设计宽敞、通透的入口广场，吸引客流，提升项 目形象。
中庭空间
设置中庭空间，作为项目核心活动区域，增强空 间活力。
主力店空间
为主力店提供充足、独立的展示空间，提高品牌 曝光度。
动线设计优化方案
主次动线明确
设置清晰的主次动线，引导客流有序流动，提高商铺可达性。
环形动线设计
采用环形动线设计，避免死角，使各商铺均享有良好昭示性。
开发成本
核算前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费等。
运营成本
核算物业管理费、营销推广费等。
税费及其他
核算相关税费及其他支出。
风险识别、评估及应对策略制定
市场风险
识别市场竞争、消费者需求变化等风险，制 定应对策略。
政策风险
识别政策调整、法规变化等风险，制定应对 策略。
资金风险
识别资金来源、资金流动性等风险，制定资 金筹措和调度计划。
03 空间布局与动线设计
空间布局原则及策略
功能性原则
根据项目定位、业态规划及品牌落位，合理规划空间布局，确保 各功能区域互不干扰且联系便捷。
灵活性原则
预留一定的空间调整余地，以适应市场变化和租户调整需求。
可持续性原则
关注绿色环保、节能减排，提高空间利用率，降低运营成本。

关键节点空间打造
入口广场
01
专业团队组建
招募具有商业地产运营经验和专业背景的核心团队，确保高效、专业的
运营管理。
02
团队培训
定期组织内部培训、分享会等活动，提升团队专业素养和服务意识。
03
绩效考核与激励
设立明确的绩效考核标准，实施奖惩制度，激励团队积极投入工作。
规范化管理制度建设

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市场战国图
清新县在售项目多，市场处于初级发展阶段，基 本上本地消化为主，外力的作用还没有显现
①瑞枫花园
6
②恒信·凯旋华庭
③帝景花园
4
④御峰
10
9
⑤骏豪城 ⑥金色家园 ⑦美林宏景新城
5 11
7
3
8
⑧龙泉花园 ⑨怡德居 ⑩阳光丽居 ⑾中山丽景 ⑿百合华园
本案
1
107国道
12
2
清新县城区以清和大道和清新大道为两条中轴线，以清和大道为 界，北面为老城区，南面为新城区，目前大多数项目都集中在老 城区，新城区的发展潜力还很大。
客户趋势：
基本上以本地的公务员，私营业主为主，外地客户还没有显示出明显的增加 趋势，这与本地楼盘档次偏低，投资潜力不高有关。
产品趋势：
市场上绝大部分产品为多层，面积区间在120-150平米，产品同质化严重。小
高层开始出现，并显示出强劲的势头，在价格、品质及户型创新上都有明显
的优势，小高层即将成为市场的主流。
本地私营业主，本地中高层公务员、本地企业中高管理者以 及二次置业的原住民是本项目的核心客户
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客户变化
随着项目开发，本项目的客户范围逐渐扩大， 层次不断提升，客户类型多元化
启动期
1.本地中高级公务员 2.本地企业中高层管 理者
3. 本地个体经营者
发展期
1.本地原住民二次置 业者
2.本地及清远市区的 投资客
价值
高姿态入 市
本地型
高端地位 确立
扩散型
形象延 续
项目形象
多样型
客户价值
高级
地块价值
中高级
中级
开发期
根据市场实现和价值最大化的考虑，采取中高-中高的开发节奏。

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1.3.2 空间的限定
人在商业街内的活动和感知是三维的。所以设计 师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都有 针对性的设计。 商业街的长度：随商业的规模而定，没有一定之 规。商业街的两端需要某种形式的空间标志物和 限定物，标志商业的起和终。 商业街的宽度:从人的行为模式看，一般步行商业 街的宽度宜在10～20米之间，超过20米宽的街道 难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看， 街宽宜在楼高的1/3 ～1/4。
环形：环形布局适用于较宽松的基地,步行街形成环路,店
铺可以获得更为均等的被浏览几率,优点是回游性好,可以 提高销售机会,便于利用平面中明确的向心性来组织中庭 空间,缺点是较大的进深尺寸对防火疏散有较高的要求。
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1.1 商业地产规划设计的要点
功能合理性 不仅要从物业内部考虑人流动线，更要从
物业环境、交通组织、城市规划考虑室内 室外人流、车流、商流的动线设计。 高度统一性特征：适应统一管理的需要， 产权要求统一，不可分割，不可分散出售， 即使有少量出售商铺，必须实施持续资本 运营手段和统一经营权手段，保障业主统 一管理权益；在正常管理秩序下，租金只 升不降。
必须考虑到经营商家的实用性与合理性， 同时更要兼顾到独立铺位与整体商场的协 调性与互动性。 尊重消费者行为：人性化设计使消费者的 消费过程显得更加自然顺畅和轻松愉悦， 购物方便且不易疲劳。
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1.5 购物中心规划布局的形式
购物中心的典型空间布局可分为线形、环形和枝形三种， 由这三种基本形可以衍生出多种建筑平面,例如线形包含 双线形、弧线形、L型,环形包含矩形、圆环形、复式环形 ,枝形包括风车形、十字形、Y形、T形等等。