2018年住房租赁市场
分析报告
2018年1月
目录
一、租售并举，房地产市场长效机制破冰 (5)
1、新时代、新征途：住房租赁破冰房地产长效机制建立 (5)
2、租售并举，住房市场不平衡不充分发展阶段下的必然结果 (7)
3、多层次、多方面、多渠道推进租售并举制度建立 (9)
（1）顶层设计驱动租赁破冰地产长效机制建立 (9)
（2）多地区通过金融、土地、住房保障等多元化政策推进租售并举制度建立 (10)
4、多层次水平差别和多元化手段，是实现住房保障的必然途径 (13)
二、租赁产业链的国际模式 (15)
1、海外住房体系：体系完善的金字塔结构 (15)
（1）美国：自有为主，租赁为辅，控租、补贴和公共房共存 (15)
（2）德国：租赁为核心，公共住房和租金补贴并举 (16)
（3）新加坡：公宅为主，私宅为辅 (17)
（4）日本：发展公营住宅，鼓励私人投资 (17)
（5）英国：公租房为核心，鼓励自有住房、私人出租住房 (18)
（6）海外住房租赁：市场性分配和保障性分配两手抓 (19)
2、国际经验：房地产金融模式和融资工具丰富 (19)
（1）美国房地产金融模式：一二级联动，银行、保险、信托多种产品并存 (19)
（2）德国房地产金融模式：储贷结合，资产证券化势头较弱 (20)
（3）新加坡房地产金融模式：社会福利基金引导、REITs 为主 (21)
（4）日本房地产金融模式：民间与政府金融机构并存、直接和间接投资并重 (22)
3、立法到位，保护承租人合法权益 (23)
4、海外住房租赁产业链 (25)
（1）租赁运营体系完整，平台相对成熟 (25)
（2）国外长租公寓模式探讨 (25)
三、租赁产业链格局的投资机遇 (29)
1、万亿蓝海，租赁市场前景广阔 (29)
（1）我国住房租赁市场需求持续上升 (29)
（2）多种运营模式长租公寓站上租赁市场新风口 (30)
2、租赁产业链延伸带来新的产业机遇 (32)
（1）传统租赁行业和长租公寓产业链全景 (32)
（2）长租公寓产业链的布局和盈利多样化 (33)
①物业资本升值或房租溢价 (33)
②设计装修 (34)
③附加服务 (34)
④系统平台和网络信息平台 (34)
⑤租约证券化和租赁金融服务 (34)
3、相关企业 (35)
随着我国迈入存量房时代，租售并举的发展方向成为必然。十九大和中央经济工作会议均明确指出要发展住房租赁市场特别是长期
租赁。这意味着，持续推动租赁住房改革将成为2018年经济工作的重点。随着各省份地方两会的召开，住房租赁有望看到进一步的政策表述催化，而伴随制度变化的将是经营模式的转型和相关衍生产业发展。
海外住房租赁市场目前发展已较为成熟，不同国家的住房租赁市场结构各有不同，部分国家以公共租赁为主导，政府通过控租、补贴引导住房供求机制的建立，如英国、日本、新加坡；部分国家以民间租赁为主，政府通过租金补贴、控租等方式满足低收入阶层的住房需求，如美国、德国。总体来说，市场性分配和保障性分配共同作用，政府在市场机制有限的情况下引导市场，对市场机制进行补充和修正。
借鉴海外长租公寓发展经验，预计我国长租公寓将发展成托管、集中持有、分散持有三种并存的模式。其中，集中持有式在运营成本、管理、续租方面具有一定优势，毛利率较高，适合集体用地或地产商自持地块开发；分散式在房源获取和满足客户多样化需求方面具有竞争优势，适合大型地产中介开发；托管式通过产业链上下游强整合获取规模利润，其租赁业务往往作为一个平台和入口业务，协同带动产业链发展和获取盈利，适合集体用地开发或地产开发商业务拓展。未来三类公寓将并存互补，而托管式公寓将成为现阶段的发展重点。同时，我国租赁市场将会以产业链形式演变分化出许多细分子行业；而资本端的模式创新将进一步推动支持产业发展。
长租公寓全产业链盈利点主要包括物业本身资本升值或房租溢
