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长租公寓的运营模式分析三篇篇一：长租公寓的运营模式分析公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。
在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起：第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖。
第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策；第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。
一、长租公寓背景概述(一)我国长租公寓市场概况随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。
而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。
在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至20XX年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000亿元左右。
目前国内城镇人口约7.7亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。
表：我国租房人口数量（单位：亿人）(二)租赁业务分析及研究方向在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。
各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。
在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。
二、长租公寓市场分析(一)长租公寓市场整体分析未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，20XX年在国仍有2亿以上的流动人口。
庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。
公寓运营方案及技巧随着城市化进程的加速，越来越多的人选择居住在公寓中。
公寓作为一种集合住宅和商业设施的综合性建筑类型，其运营工作显得至关重要。
本文将通过具体的方案和技巧，探讨如何高效运营公寓，提升公寓的品质及竞争力。
一、运营方案1.市场调研在公寓运营之前，进行市场调研是必不可少的。
要全面了解周边区域的居民情况、消费习惯、生活需求、竞争对手分布等信息，为公寓的定位和运营提供有效的数据支持。
通过询问调查、走访、网络调研等方式，收集充分的信息资料。
2.品牌定位公寓的品牌定位直接影响了后期的市场竞争力和运营方式。
可以根据受众群体的不同特点，将公寓定位为高端人群的高端公寓、年轻人的时尚公寓、长租人群的经济型公寓等，从而在宣传策略和服务品质上进行相应的调整和优化。
3.设施规划在公寓的运营方案中，设施规划是一个十分重要的环节。
要根据受众群体的特点和生活需求，合理规划公寓的娱乐设施、生活配套、交通便利等。
比如年轻人更喜欢体育设施和社交场所，可以加强健身房、酒吧等设施建设。
4.人才引进在公寓的运营中，人才的引进和培养至关重要。
要引进具有丰富工作经验和较高服务意识的员工，同时加强培训，提高员工的专业素养和服务水平，从而更好地满足不同客户的需求。
5.积极营销公寓在运营过程中，要积极开展各类营销活动，提升公寓的知名度和市场占有率。
可以通过举办开放日活动、参加房地产展会、大力宣传公寓的特色服务等方式，吸引更多的潜在客户。
6.安全管理在公寓的运营中，安全管理是一项永恒的话题。
要加强公寓内部的安全设施建设，确保住户的人身和财产安全；建立健全的安保管理制度，提高对安全事件的应急处理能力。
二、运营技巧1.客户服务客户服务是公寓运营过程中的重中之重。
要建立健全的客户服务体系，提供完善的服务，满足住户的需求。
可以通过电话、微信、邮件等多种渠道为客户提供咨询和解答，及时处理客户投诉，并且对于客户提出的建议，要及时进行反馈和改进。
2.卫生管理公寓内部的卫生管理对于住户的居住体验至关重要。
我国老年公寓项目盈利模式分析及投资策略建议老年公寓项目盈利模式分析老年公寓租售方式比普通住宅更为复杂，老年公寓需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式，开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。
（一）会员式盈利模式一次交纳多年的费用，按照居住时间扣除相关费用。
典型机构：上海亲和源以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备一定的医疗服务人才，入住者通常需缴纳一定数额的抵押金，每月缴纳少来给你的管理费用。
管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。
根据中国人的消费习惯和置业惯性，国内则采取记名制会员卡。
（二）逆抵押贷款购房模式多交纳押金，利用利息来冲抵一部分的房费。
（三）转让使用权模式老人（或任何人）一次性购买，并拥有产权。
如果是投资客，也可以不居住，直接委托养老机构运营，典型机构：武汉侨亚。
（四）分散租赁式模式入住老人按月或按年交纳房租费用。
（五）利弊分析中投顾问在《2016-2020年中国老年公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中指出以上4种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊。
会员制盈利模式在一定程度上抬高了目标客户入住门槛，在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，或许能赢得市场的认可，但在是否能被老年群体认可尚不得知，它的操作经验固然值得借鉴，但在未充分的市场研究之前，不可轻易的全盘照搬。
逆抵押贷款购房的在一定程度上，比较适合较为独立的老人，对消费理念水平也有较高的要求，能不能适应市场的需求，也尚不可知。
转让使用权模式是目前产业无法分割销售的项目最多采取的手段之一，但在继承和转让上，又较多的受到政策法规的约束，市场的认可度也会受到一定的影响。
分散租赁模式对前期投入和适合服务配套要求比较高，但在经营状况较好的情况下，利润也最为可观，但资金回笼速度也最慢。
公寓楼后期经营管理汇报材料新建的3#公寓楼属于酒店式公寓，目前已经进入到后期经营管理阶段，现将其管理情况做如下汇报：一、3#公寓楼简介3#公寓楼属于北京市顺义区中石油综合服务中心一部分，北京市顺义区中石油综合服务中心地理位置坐落于北京市顺义区林河开发区腹地。
位置紧邻北京燕京啤酒研发中心、核工业制造厂二期、光明乳业灌装车间，以及林河微电子投资园组装车间等大型企业之间，位置独特，市场结构复杂。
从中心市场定位及整体服务目标分析。
我中心在承接中石油内部会议及客务接待任务的同时，应着重瞄准工业区内部企业的会议、宴请及客务接待服务工作。
充分发挥中心位于林河开发区腹地的地理位置优势。
扩宽企业销售渠道与经营思路。
根据销售部在服务中心筹备前期的市场调研发现。
服务接待中心所在的林河开发区周边大型制造业企业众多，周边如韩国现代等国际化、知名性企业林立。
对于会议、宴请及客宿接待等服务，存在着一定的需求量。
因此，服务中心在20XX年的销售工作中，应主力拓宽这一市场渠道。
充分发掘中心所在区域的市场潜力，提高服务中心的市场辐射作用。
力图建立林河开发区会议、客务接待首选地的市场位置。
与此同时，由于中心地处顺义首都机场“辐射区”。
据有毗邻首都机场空港航站楼的天然优势。
同时，由于企业已率先与首都机场初步达成了服务跟踪意向，服务中心因此具备了一定实力及客务背景。
达到了承接包括首都机场落地商务散客、落地团队以及航班延误及转机旅客休息的服务能力。
因此，这一客户市场也将成为中心的另一大潜在待开发市场，在未来的经营运做中，酒店承接的机场散客及转机、误机乘客。
将成为酒店运营的另一保证及淡季市场的重要补充。
二、安全管理由各公寓设有辅导员。
直接负责公寓的安全检查，做好公寓出入人员的检查工作，发现可疑情况及时处理；实行定期安全检查，认真记录。
门卫24小时不离人，主要负责日常值勤工作，公寓按时开关门。
对住宿人员的人身安全和财产安全做了明确规定，外来人员经工作人员许可才可以办理会客手续，不得在公寓私自留宿非本楼人员。
长租公寓运营模式的问题及优化建议探讨摘要：长租公寓是近年来兴起的一项新产业。
随着政府政策的大力扶持，以及金融资本的大量涌入，许多大型企业纷纷向长租公寓进军，为我国住房租赁行业的蓬勃发展提供了新的契机，但同时也出现了一些问题，这些问题不仅影响到了相关企业的正常运作，也影响到了租房市场的稳定。
因此，进行长租公寓经营模式的研究，不仅可以从根本上揭示其运作的规律，也可以为其提供一些参考意见，同时也可以帮助管理者根据经营模式中的问题，制订出一套既能维持市场秩序，又能激励企业积极性的规范和政策。
基于此，本文首先分析了我国长租公寓发展现状，其次分析了长租公寓运营模式的分类，随后分析了长租公寓运营模式的问题，最后从多个方面阐述了长租公寓运营模式的优化建议，以供相关人士参考。
关键词：长租公寓；运营模式；问题；优化建议引言：为了使全国人民能够安居乐业，大力培育和发展住房租赁市场，已成为我国解决城市居民住房问题的一项重大措施。
在过去的几年里，租赁和购买的住房体系逐步完善，但是长租公寓的运营模式中也出现了许多需要解决的问题，因此，需要深入探讨长租公寓的运营方式与发展战略，从而推动我国住宅租赁体系的进一步完善。
一、长租公寓概述长租公寓在国内又被称为“单身公寓”或者“白领公寓”，在国外已经有了很长的历史，直到最近几年，才在国内得到了广泛的推广。
具体就是公寓的经营商将通过购买或者租赁的方式将房源集中在自己的手中，再进行装修、配置家具，以单间的方式对外出租，主要针对的是周围的年轻上班族。
与短租公寓相比，长租公寓的租期通常要多于6个月，在我国一般为一年。
根据长期公寓的不同，可以分为不同的类型。
根据运营商的不同，可以分为互联网、房地产开发商、中介、酒店公寓；根据资金来源的差异，可以将其划分为国资背景和社会资本；根据项目的分布状况，可以将其划分为分散型和集中型；物业的持有与否，可以划分为轻资产型与重资产型两种。
二、我国长租公寓发展现状（一）长租公寓市场需求旺盛第六次人口普查资料表明，我国依靠租赁住房满足住房需要的人口占12%，而城市居民的住房占21%，住宅的需求也在不断增加，预计到2023年的时候，房屋的需求将会超过1400万。
我国老年公寓项目盈利模式分析及投资策略建议第一篇：我国老年公寓项目盈利模式分析及投资策略建议中投顾问产业研究中心我国老年公寓项目盈利模式分析及投资策略建议老年公寓项目盈利模式分析老年公寓租售方式比普通住宅更为复杂，老年公寓需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式，开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。
（一）会员式盈利模式一次交纳多年的费用，按照居住时间扣除相关费用。
典型机构：上海亲和源以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备一定的医疗服务人才，入住者通常需缴纳一定数额的抵押金，每月缴纳少来给你的管理费用。
管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。
根据中国人的消费习惯和置业惯性，国内则采取记名制会员卡。
（二）逆抵押贷款购房模式多交纳押金，利用利息来冲抵一部分的房费。
（三）转让使用权模式老人（或任何人）一次性购买，并拥有产权。
如果是投资客，也可以不居住，直接委托养老机构运营，典型机构：武汉侨亚。
（四）分散租赁式模式入住老人按月或按年交纳房租费用。
（五）利弊分析中投顾问在《2016-2020年中国老年公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中指出以上4种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊。
会员制盈利模式在一定程度上抬高了目标客户入住门槛，在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，或许能赢得市场的认可，但在是否能被老年群体认可尚不得知，它的操作经验固然值得借鉴，但在未充分的市场研究之前，不可轻易的全盘照搬。
逆抵押贷款购房的在一定程度上，比较适合较为独立的老人，对消费理念水平也有较高的要求，能不能适应市场的需求，也尚不可知。
转让使用权模式是目前产业无法分割销售的项目最多采取的手段之一，但在继承和转让上，又较多的受到政策法规的约束，市场的认可度也会受到一定的影响。
长租公寓的运营模式分析三篇第1条长期公寓运营模式分析；长期公寓运营模式分析公寓是近年来出现的一种新的备受关注的空间形式，代表了这种新的租赁生活方式的兴起。
在长期租赁公寓的发展过程中，有三个标志性事件首先显示了长期租赁公寓的兴起。
资本干预将长期租赁公寓行业推到了前沿。
第二，国家政策的出台将为长期租赁公寓的发展奠定良好的政策环境，如商业领域的优惠政策改为住宅、增值税等。
第三，作为一个新的群体，开发商正逐步涉足长期租赁公寓行业。
越来越多的开发商开始独立进入公寓市场或开始与品牌公寓运营商深入合作。
这意味着行业竞争格局的重大变化也将推动行业发展进入一个新阶段。
I 、长期租赁公寓背景概述——中国长期租赁公寓市场概述随着房地产行业进入下半年，该行业不可避免地从“增量发展”转向“存量管理”。
股票管理的一个重要方式是长期出租公寓。
在当前政策的支持下，长期租赁公寓迎来了发展的黄金时期。
根据中国互联网+长期租赁公寓行业商业模式创新的统计和机会研究报告，XXXX在中国租赁住房的总营业额已达到约8000亿元。
目前，我国城市人口约为7 .7亿。
按照30的出租率，人口需求约为2 .3亿。
租赁市场未来的租赁规模将达到数万亿英镑。
因此，长期租赁公寓的前景是广泛预期的。
表2中国出租人口(亿元)2出租业务分析与研究方向在去库存化和新型城镇化建设的背景下，住房租赁市场得到了更多的政策支持。
各省市相继出台的实施意见，不仅鼓励房地产开发企业改造利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，也鼓励各类投资者和自然人兴办房屋租赁企业。
在各种政策的鼓励和支持下，长期公寓租赁基金风起云涌。
此外，房地产投资基金中的机会投资基金数量正在减少，市场发展趋势更倾向于稳定增值型。
2 、长期租赁公寓市场分析——长期租赁公寓市场总体分析在未来的十几二十年里，中国仍处于快速城市化阶段。
根据国家新型城镇化规划的进程，XXXX全国仍将有2亿多流动人口。
庞大的流动人口促进了房屋租赁市场的繁荣。
关于××项目公寓后期运作模式研究的汇报与建议为保证××项目（下称：本项目）的整体品质和对公司的利润贡献，我部提出了公寓部分做成酒店式公寓并引入国际知名公寓／酒店经营管理公司的定位建议并得到了公司的确认。
此后，我部通过×××及其它一些渠道，与AAA、BBB、CCC等公寓／酒店管理集团进行了接触，在此基础上对项目引入经营管理公司及销售模式进行了研究。
现将前一阶段以来的研究成果及有关建议汇报如下：一、与三大公寓／酒店管理集团接触的情况汇报1、AAAAAA是目前全球酒店式公寓经营管理的第一品牌，×国AAA集团是目前世界最大的最富有经验的酒店式公寓经营和管理集团，在该领域具有领导地位。
AAA目前的业务范围覆盖美国、加拿大、亚太、欧洲等国家和地区的2000多个城市，所经营和管理的公寓超过40万套，其年平均入住率基本上在80%－95%之间。
AAA于1960年成立于美国×××，具有40多年的公寓经营和管理经验，其在“×××”这一业务领域的领导地位已达30多年；AAA拥有先进、完善的全球订房系统和广泛的客户资源，每年新入住的个人和家庭超过75000个，世界财富500强中有85%将其作为首选的指定品牌。
目前AAA旗下有四大品牌，按档次从高到低依次排列为：AAA Corporate Housing、AAA Apartments、AAA Residences和AAA Premier。
在中国大陆，AAA现正在经营的公寓只有××市的××花园，9月份赴××考察时其入住率为96%，据××花园销售总监××先生介绍其平均入住率在90%以上；×××在2003年3月份的一次记者采访中宣称：××花园是××地区惟一采用××公寓管理的公寓，也是××地区公寓市场投资回报率最高的公寓，其投资回报率高达20%，收回投资只需8至10年的时间。
AAA已将中国大陆作为其未来业务拓展的重点，目前正积极在北京、上海寻找理想的物业。
据了解，AAA在北京××地已经签约一个项目－－××公寓，该项目目前正在施工，AAA管理其中×××套单元；××国际大厦是由北京××房地产开发有限公司开发的位于北京×××立交桥南侧、××××西侧的综合性项目，总建筑面积××平方米，其中××平方米定位于五星级酒店式服务公寓，由AAA负责经营管理，该项目将于2004年9月竣工。
通过×××的推介，AAA位于×××的亚太区总部的业务发展经理×××先生来京与我部进行了洽谈，其对本项目公寓有较大的兴趣并提交了合作意向书和三个合约的框架、项目利润大致测算以及其对本项目的户型和其它配套服务用房面积（如流通面积、前台经营所需面积、行政办公面积、商务中心、健身俱乐部、阳光早餐厅）等的建议。
其合作意向书、合约的主要内容简述如下：（1）AAA明确表示将只进行经营管理，不考虑购买，并表示不直接面对散售方式下产生的众多小业主是其合作的原则之一。
（2）双方需要签订三个合约：1)第一是标识授权使用合约，……。
2)第二是离岸技术服务和市场行销合约，……。
3)第三是管理合约，……。
（3）收费标准：1)管理费：……。
2)商标使用费：……。
3)国际推广费：……。
4)海外技术服务费：……。
5)奖励金：……。
6)第三方费用：……。
（4）AAA提出希望能够尽早介入项目运作，包括产品设计和项目推广。
AAA的技术咨询将在下列方面提供概念性的、初期及最终设计指导：……。
（5）AAA指出，所有的工作都将在合约签订后才能开始。
（6）AAA初步提出合约期限为×××，表达了其在北京长期发展的愿望。
（7）AAA将本项目公寓暂定为高级物业项目，即将用AAA Corporate Housing或AAA Apartments的品牌来经营。
2、BBBBBB成立于××年，是××地区最大、世界第×大的酒店式公寓管理集团，总部设在×××，其在全球管理的服务式公寓超过1.6万套，目前被认为是××××的市场先导者。
BBB名下有三个品牌：×××, ×××和×××。
目前，该集团在中国的三个主要城市北京、上海、天津一共管理×个项目约××××套公寓，其中×××品牌共×家，北京和上海各×家；×××品牌共×家，其中上海×家，北京、天津和大连各×家；另外，北京××公寓也由BBB管理。
BBB计划在×××年将北京、上海和天津的市场占有率从现有的×扩大至×；在2008年前，预期在北京增加××套服务式公寓，发展区域倾向于朝阳区，金融街和中关村地区。
BBB××经理看过本项目方案后，对服务式公寓的户型提出初步建议：一居室的面积应在×××平方米，所占比例为×××；二居室的面积应在×××平方米，所占比例为××左右；三居室的面积应在××平方米左右，所占比例较少。
通过×××的推介，BBB的业务发展高级经理×××先生和法务部副经理×××先生到京与公司领导进行了洽谈。
BBB表达了其对本项目公寓的兴趣，并表示有意向整买或购买一部分；会议决定由华远地产向其提交合作方案建议，现该方案初稿正在修改中(具体内容详见《×××项目之公寓部分投资建议书》)。
3、CCC×国CCC集团是目前世界上最大的环球酒店公司之一，该集团大约在100个国家和地区拥有××家酒店、××万个房间。
其中国区市场经理×××于×××在××宣布：CCC将在今后两年内使其在中国大陆拥有的酒店数量由现在的××家增加到××家，其×××、×××、×××三个品牌已准备进军中国主要旅游市场，除目前在北京、成都、济南、南京、海南、上海、青岛等地已有的酒店外，还将在包头、长沙、天津、杭州、苏州、呼和浩特及岳阳等地兴建新的酒店。
近期，CCC中国区发展经理××明确向我部表示，CCC有意将本项目公寓作为其×××品牌来经营，合作的条件之一是公寓的散售比例不能超过××，至少应有一名业主拥有××以上的物业。
二、分析与建议（一）引进国际知名的公寓／酒店管理集团的必要性我部认为，无论从项目整体品质、产品特色还是公司盈利的角度来说，本项目公寓都应引进国际知名的公寓／酒店管理集团，原因如下：第一，本项目的成本较高，为使项目整体实现预期的盈利目标，公寓售价应在×××元／平方米左右。
而从下表所列的周边一些可比高档公寓／酒店式公寓项目（基本上是精装）的目前售价看，绝大多数在×××元／平方米以下。
从公寓产品本身来说，与表中所列项目相比，本项目公寓虽然通过本项目的整体特色具备了一定的优势，但这个优势并不足以支持其售价高于周边项目3000元／平方米以上。
引入国际知名的公寓／酒店管理集团，则可以为本项目公寓创造一个区别于周边公寓项目的支撑其高售价的有力卖点。
第二，本项目是×××项目，也是×××项目，担负着树立华远品牌的重要使命。
在本项目公寓引入国际知名的公寓／酒店管理集团，将产生巨大的品牌效应，从而大大提升本项目的知名度和整体品质，这对华远地产品牌的树立非常有利。
关于引进国际知名的公寓／酒店管理集团可使公寓形成强力卖点及提升本项目整体品质的原因详见我部《关于××项目公寓引入国际知名公寓经营管理公司的建议》（二）销售模式分析如上文所述，国际知名的公寓／酒店管理公司大多不希望面对众多的小业主，而公司近期的业务发展战略又不允许我们将公寓持有经营。
为化解这个矛盾，找到两者的最佳结合点，我部对本项目公寓的销售模式进行了研究，这里汇报及提出建议如下：1、整售从提前结利和回收资金、规避风险的要求来看，整售是销售模式是比较好的选择。
目前的整售渠道有二个：第一，酒店式公寓管理集团购买并经营，BBB 即有此意向；第二，海外投资机构整买，目前已有几家投资机构提出购买意向。
我部经研究认为，在公司目前的发展阶段，整售的优点比较明显，但其实现的前提是可以短期达成明确意向且售价比较理想，从目前的形势看，这两个前提同时实现的不确定性因素还很多，如果执着于整售模式，将对本项目公寓的运作带来较大的负面影响。
现以BBB为例说明如下：1)在整售特别是项目转让的情况下，最终成交的价格一般会低于散售的价格，从而降低项目的整体盈利水平。
2)整售通常需要较长的运作时间。
对方什么时候能够决策、买多少、对产品有什么要求等均具有很大的不确定性，这就造成了本项目工期和产品设计的不确定性。
而且通过侧面了解，BBB在北京已经看了很多项目，对大部分项目都表现出了与本项目同样的整售的意向，因此其整买本项目的可能性难以预计。
很有可能出现的情况是：本项目产品设计按计划前进到一定的深度甚至到达施工图阶段时，BBB做出了购买决策并对产品设计提出修改要求，使得要么由于设计不能满足对方要求而影响售价，要么按其要求修改而对项目的工期和成本造成重大影响。
