合作建房相关税收政策解读

合作建房的涉税风险与纳税筹划合作建房的涉税风险合作建房的纳税筹划合作建房的涉税风险—定义差异1、营业税—国税函发[1995]156号：合作建房，是指由一方（甲方）提供土地使用权，另一方（乙方）提供资金，合作建房。

2、企业所得税—国税发[2009]31号第三十六条：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司。

3、土地增值税—财税字[1995]048号：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房。

4、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十四条：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

合作建房的涉税风险[例] A公司，2005年10月将其名下的土地投资到B房地产公司，拥有30%的股份，约定共担风险、共享利润。

该土地购买原价为1000万元，评估价为4000万元，股东确认价为4000万元，B房地产公司以4000万元做为土地成本入帐。

2009年B房地产公司开发的房地产销售完毕，进行土地增值税清算。

B房地产公司认为土地的扣除成本应为4000万元，税务机关认定的土地成本为1000万元。

请问税务机关的认定有何依据？合作建房的涉税风险一、出地方（投资方）1、营业税2、土地增值税3、房产税4、企业所得税5、契税6、印花税（同前述“产权转移书据”略）二、出资方（被投资方）1、契税2、土地增值税清算时土地成本、企业所得税计税基础的确定3、印花税（同前述“产权转移书据”略）合作建房的涉税风险—投资方一、营业税财税[2002]191号：1、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

2、对投权转让不征收营来税。

二、土地增值税1、财税字[1995]048号第一条：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

合作建房土地增值税清算攻略一、合作建房土地增值税清算概述合作建房土地增值税清算在房地产领域具有至关重要的意义，其复杂性源于合作方式的多样性以及相关法规的具体规定。

一方面，准确的清算能够确保国家税收的合理征收，另一方面也关系到合作双方的经济利益。

（一）合作建房常见模式合作建房主要有两种方式。

一是以物易物模式，具体分为两种形式。

其一，土地使用权和房屋所有权相互交换，在此过程中，出地方以转让部分土地使用权为代价换取部分房屋所有权，按“转让无形资产”纳税；出资方以转让部分房屋所有权为代价换取部分土地使用权，按“销售不动产”纳税。

其二，以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，出地方按“服务业-租赁业”纳税，出资方按“销售不动产”纳税。

二是成立合营企业合作建房，又分为三种情况。

房屋建成后，若双方采取风险共担、利润共享的分配方式，对出地方提供的土地使用权视为投资入股，不征营业税，只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，双方分得的利润不征营业税。

若出地方采取按销售收入一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润，对出地方按“转让无形资产”征税，合营企业按全部房屋销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。

若双方按一定比例分配房屋，对出方向合营企业转让的土地按“转让无形资产”征税，合营企业的房屋在分配后各自销售，则再按“销售不动产”征税。

（二）土地增值税清算关键规定根据相关法规，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

这一规定明确了合作建房在不同阶段的土地增值税征收情况。

然而，在实际操作中，由于合作建房形式多样，涉及的主体众多，土地增值税清算存在诸多不确定性。

例如，在分房过程中，虽然暂免征收土地增值税，但对于分房后再转让的环节，应缴纳“以物易物”环节和转让环节增值税还是仅缴纳转让环节增值税尚不明确。

此外，在清算时，仅出地一方没有开发成本，仅出资一方没有土地成本或者部分仅有补缴的土地成本，双方清算应当按照整个项目开发成本分摊还是各自按照自己实际发生成本清算也存在争议。

合作方式建房涉税问题探讨一、相关法律及解释房地产管理法第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

强调及时开发，不能浪费。

第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。

第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

强调房随地走，及权属的变更登记。

第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第三十八条下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；六）未依法登记领取权属证书的；强调有权处置第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

合作建房税务处理流程咱就来唠唠合作建房的税务处理流程这事儿。

一、合作建房的概念。

合作建房呢，简单说就是双方或者多方合作来盖房子。

这其中可能一方出地，另一方出钱，或者还有其他各种各样的合作方式。

就像小伙伴们一起搭积木，只不过这个积木是真正的房子，而且还涉及到税务这个有点复杂的事儿。

二、土地增值税方面。

1. 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的情况。

这种情况下呢，暂免征收土地增值税。

为啥呢？这就像是大家一起做了个项目，自己用自己那份成果，没拿去卖钱盈利，所以税务上就比较宽松啦。

2. 要是建成后转让的，那就得交税了。

这时候计算土地增值税可就有不少门道了。

要先确定扣除项目金额，比如土地成本、开发成本、开发费用等等。

就好比你做生意算成本一样，这些都是在计算增值额的时候要扣除的部分。

增值额算出来了，再根据对应的税率来计算土地增值税。

三、契税方面。

1. 土地使用权交换、房屋交换。

如果交换价格相等，免征契税。

这就像是以物换物，价值一样的话，就不用再额外交契税啦。

感觉就像小伙伴们公平交换玩具一样，税务也很公平呢。

2. 要是交换价格不相等，那就由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。

这就好比你得到了更值钱的东西，那就得交点契税表示一下啦。

四、营业税方面（现在营改增之后对应的增值税情况类似）1. 在合作建房过程中，如果是共同承担风险的情况，以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税（现在增值税相关规定也类似这种思路）。

这就像是大家合伙做生意，风险共担，税务上就会有优惠政策。

2. 但是如果不承担风险，取得固定收益的话，那就得按照规定交税了。

比如说一方只管出钱，然后不管房子建得咋样，最后都拿固定的一笔钱，这种情况就不能享受那种优惠啦。

五、企业所得税方面。

1. 合作建房企业在分配开发产品时。

如果是按照应分配的开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。

合作建房营业税合作建房营业税是指两个或多个实体合作建房所需的营业税。

在中国，合作建房是指由土地提供方与房屋建设方合作共同建设房屋项目的一种形式。

由于合作建房涉及到多方合作和多层次的利益关系，因此需要对合作建房过程中产生的收益进行税务处理。

营业税作为一种消费税，适用于各类经济活动。

在合作建房中，营业税的征收主体是房屋建设方，即承包房屋建设的企业或个人。

根据《中华人民共和国营业税法》规定，房屋建设企业应按照合同约定的价格与约定的最低利润率，计算并缴纳营业税。

合作建房营业税的计算基础是合同约定的房屋销售价格与最低利润率的乘积。

最低利润率是指房屋建设方能够接受的最低利润水平。

当项目在建设过程中出现成本超支或其他原因导致利润率低于最低利润率时，仍然需要按照最低利润率计算并缴纳营业税。

营业税的税率根据不同的城市和地区有所差异。

一般情况下，合作建房营业税的税率在3%至5%之间。

房屋建设方需要按照房屋销售价格与最低利润率的乘积，乘以适用的税率，计算出应缴纳的营业税额，并在规定的时间内向税务机关缴纳。

合作建房营业税属于一种间接税，由房屋建设方向购房者收取，并在他们购房款项中扣除。

购房者在购房时要先向房屋建设方支付销售价格，然后再将营业税额支付给税务机关。

购房者只需支付实际的购房金额，不需要额外支付营业税。

合作建房营业税的征收对于保护购房者权益、规范房地产市场具有重要意义。

通过征收合理的营业税，可以防止房屋建设方在合作建房中通过与购房者私下交易等方式逃避税收，从而确保税收的公平与透明。

总之，合作建房营业税是合作建房过程中涉及到的一项税务事项。

通过对房屋建设方的营业税征收，可以保护购房者的权益，维护房地产市场的秩序，并为国家财政提供稳定的税收收入。

这有助于促进房地产市场的健康发展，提高国家财政收入。

第1篇一、引言合作建房，是指多个单位或个人在政府批准的土地上，共同投资建设住宅、商业、工业等建筑物的一种方式。

在我国，合作建房具有悠久的历史，近年来随着城市化进程的加快，合作建房逐渐成为一种常见的房地产开发模式。

为了规范合作建房行为，保障各方合法权益，我国制定了一系列法律法规。

本文将就合作建房的法律规定进行详细阐述。

二、合作建房的法律依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国房地产领域的根本大法，其中对合作建房的规定主要体现在以下几个方面：（1）合作建房的定义：第十一条：合作建房是指两个以上的单位或者个人，按照法律规定，共同投资建设住宅、商业、工业等建筑物。

（2）合作建房的条件：第十二条：合作建房应当符合以下条件：①建设用地的土地使用权取得合法、有效；②合作各方具备建设项目的投资能力；③建设项目的规划、设计符合国家规定；④合作各方签订的合作协议合法、有效。

2.《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法》对合作建房用地的取得、使用、转让等方面进行了规定，为合作建房提供了法律依据。

3.《中华人民共和国合同法》《合同法》对合作建房合同的法律效力、履行、变更、解除等方面进行了规定，保障了合作各方的合法权益。

4.《中华人民共和国建筑法》《建筑法》对合作建房的规划、设计、施工、监理等方面进行了规定，确保了合作建房的合法、合规。

5.《中华人民共和国物权法》《物权法》对合作建房的产权归属、使用、收益、处分等方面进行了规定，明确了合作建房的产权关系。

三、合作建房的法律程序1.申请建设用地合作建房首先需要申请建设用地，按照《土地管理法》的规定，合作各方应当向土地管理部门提出用地申请，并提交相关材料。

2.签订合作协议合作各方在取得建设用地后，应当签订合作协议，明确合作各方的权利、义务、责任等。

3.办理土地使用权证合作各方应当依法办理土地使用权证，确保土地使用权取得合法、有效。

4.办理建筑工程规划许可证合作各方应当依法办理建筑工程规划许可证，确保建设项目的规划、设计符合国家规定。

国税发[2006]31号文中关于合作建房新规解读一是在以分配开发产品为目的的合作建房方面，强调了形式重于实质的原则。

按照税法规定，依据法律法规成立的房地产开发企业，从事房地产开发业务发生的应纳税收，应以房地产开发企业为法定的纳税人。

因此，无论房地产开发企业与其他投资者如何合作，如果形式上没有成立其他法人单位，或者投资者不通过法定程序增资扩股，成为企业法律形式上的真正股东，其投资额就不能在税收上年认定为投资股本，纳税人也还是开发房地产的开发企业。

因此，国税发〔2006〕31号文件规定，开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

从上述规定可知，由于合作各方在法律形式上没有另外成立独立的法人单位，因而现有开发企业分配给合作方的开发产品，要作为开发企业销售产品进行税收处理；房地产开发企业收到合作各方的投资额，不作为股东股本对待，而是作为销售开发产品（分配的开发产品）取得的收入处理。

如果开发产品成本已经确定，则将收入减成本差额视同实现的销售利润，计入当期应纳税所得额；如果开发产品尚未完工，尚未结算产品成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

二是在以分配项目利润为目的合作建房方面，强调了实质重于形式的原则。

虽然合作各方没有另外单独成立法人公司，部分合作者没有成为法律形式上的股东，但是由于双方实质上是共同投资、共同承担投资风险、共享利润的投资行为，因此，所得税上可以按照实质性投资收益进行税收处理。

如果税收上不作为投资处理，那么就只能作为资金借贷关系处理。

合作建房涉税政策分析合作建房不仅是一方提供资金一方提供土地使用权这么简单，认定是否属于合作建房，必须依据相关法律法规的规定。

所以,首先,应根据相关法律及税收法规规定，判断你司上述业务是否属于合作建房行为。

如果属合作建房行为,由于其形式多样,涉税政策业务较为复杂,每种形式涉税政策也就不尽相同,需据具体情况作具体分析。

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（法发〔1996〕2号）对以国有土地使用权投资合作建房问题作出规定，并对名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，规定了可按合同实际性质处理。

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）对此也作出了更为明确的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

税收上对此也有相应的规定(详见国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号）)。

1营业税及附加《关于印发<营业税问题解答（之一）的通知>的通知》（国税函发[1995]156号）文件就甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业这种形式的合作建房问题，视具体情况明确了如何界定征税的规定。

合作建房的税务处理（一）企业所得税的处理国税法[2009]31号第三十六条规定：“企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：1、开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

2、开发合同或协议中约定分配项目利润的，按以下规定进行处理：（1）企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。

同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

（2）投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

”国税法[2009]31号第三十七条："企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

”例：乙单位准备以2000万元人民币投资甲房地产公司的某住宅开发项目，双方约定不成立独立法人项目公司，由甲房地产公司独立开发，投资方案拟定如下：方案一：项目实现利润按各自投资资金比例分红，项目利润为1500万元，乙单位享有1000万元。

方案二：乙单位按照投资比例分配开发产品，假定该投资项目单位住宅计税成本45万元，单位住宅销售价格75万元，乙单位享有40套单位住宅。

（1）方案一的涉税分析根据《企业所得税法》《企业所得税法实施条例》规定，居民企业直接投资于其他居民企业取得的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。

由于股息、红利是从被投资企业税后利润中分配的，所以投资方取得该项目的营业利润视同股息、红利，一般也应该是免税收入。