房地产信托融资业务常见法律风险汇总

浅谈律师解析房地产企业法律风险与防范房地产企业面临的最大挑战来自于自身，最大的敌人不是别人，正是自己对法律风险的防范意识不强。

许多房地产企业往往把法律风险与法律纠纷混为一谈，轻视事前及事中的法律风险防范，只重事后法律纠纷解决，而事前防范往往比事后处理更重要。

一、房地产企业法律风险的主要表现（一）房地产企业在内部管理中的法律风险房地产企业内部法律风险，是指由于房地产企业内部管理不当而引发的法律风险。

首先，房地产企业管理者缺乏法律风险防范意识的风险。

许多房地产企业负责人及管理者没有法律风险防范意识，往往要等到发生法律纠纷之后才想到找律师代理诉讼。

有的房地产企业即使聘请律师担任法律顾问，但是很大程度上只是把顾问律师当作“花瓶”角色，重大决策及管理过程并不让律师参与，没有让顾问律师产生其管理和防控法律风险应有的效用。

其次，房地产企业法律风险防控制度不健全。

主要表现在企业公章管理不规范，乱盖公章可能给房地产企业带来麻烦；合同签订与管理不严格，未建立档案管理制度，重要法律文件散落于角落或者没有存档而丢失，发生法律纠纷时无据可查，最终因证据缺失承担败诉风险；人力资源管理上不与劳动者签订劳动合同、不依法缴纳社会保险，面临违法用工赔偿的法律风险，还有用人不当导致管理失误的风险等。

（二）房地产企业在签订和履行合同中的法律风险房地产开发过程中，最重要的是签订和履行好各种合同。

合同签订中的法律风险较多。

首先，合同签订中对方预埋对房地产企业不利的内容的法律风险。

合同中的每一个字，每一个词，每一句话，都意味着潜在的利益或者损失，因此，草拟合同时双方均会小心谨慎和深思熟虑。

但是由谁草拟合同谁就占据主导地位，律师提醒房地产企业千万不要为了节省律师费而简单参照各类格式文本或者简单按照对方的范本订立合同，因为任何一方在草拟合同时均尽可能写清楚自己有利的条款，而尽可能给对方增加不利的条款，有时为了在合同谈判中对自己有利，草拟合同的一方往往还尽可能采取比较隐蔽的表述规范和限制对方的权利，增加其义务。

中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的
通知
【法规类别】信托
【发文字号】银监办发[2010]343号
【发布部门】中国银行业监督管理委员会
【发布日期】2010.11.12
【实施日期】2010.11.12
【时效性】现行有效
【效力级别】部门规范性文件
中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知
（银监办发〔2010〕343号）
各银监局，银监会直接监管的信托公司：
近来，信托公司房地产信托业务增长迅速，个别信托公司开展这项业务不够审慎。

为有效落实国家房地产调控政策，进一步规范房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，根据《信托公司管理办法》及相关规定，现就信托公司房地产信托业务风险提示如下：
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房地产企业信托业务风险浅析目前，房地产企业由于国家政策、市场需求、金融压力等因素的影响，房地产企业融资难问题越来越突出。

本文拟从办理信托业务的角度出发，对相关特点及风险进行分析。

一、我国房地产企业融资现状房地产企业由于其项目开发周期长、资金需求量大，在其发展过程中受国家宏观政策影响较大。

近期政策采取了多轮针对房地产调控措施和收缩银行信贷的措施，大大压缩了房地产企业的资金信贷规模。

现阶段我国房地产企业的主要融资方式还是以银行信贷为主，国家限贷、限购政策的重拳出击后，如何寻找新的融资途径，已经成为关乎房地产企业生死的关键。

而房地产信托融资具有方式灵活，且权属变化受限较少，融资成本相对较低，大受房地产企业欢迎，已成为近两年房地产行业融资的重要渠道。

二、房地产信托业务的种类及特点信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。

它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。

其本质可概括为“受人之托、代人理财”。

房地产信托是信托业务的一种。

所谓房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为（类似于基金、理财等业务）。

这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。

具体来说是由专门的信托投资公司发起，按照房地产企业开发项目的具体需求进行设计配套的信托产品，由银行等金融机构代为销售募集资金，然后投入相应的房地产开发项目中。

主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。

（一）贷款型信托融资模式。

在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。

第1篇一、背景随着我国经济的快速发展，房地产行业已成为我国国民经济的重要支柱产业。

然而，房地产项目投资金额巨大，资金需求量大，融资问题一直是困扰房地产企业发展的难题。

近年来，随着金融市场的不断完善，房地产企业逐渐探索出了一条法律融资的新路径。

本文以某房地产企业为例，分析其法律融资案例，以期对房地产企业融资提供借鉴。

二、案例简介某房地产企业（以下简称“企业”）成立于2005年，主要从事房地产开发、销售和物业管理。

企业经过多年的发展，已在多个城市成功开发了多个住宅和商业项目。

然而，随着企业规模的不断扩大，资金需求日益增加，传统的融资渠道已无法满足企业的融资需求。

在此背景下，企业开始探索法律融资的新路径。

三、法律融资方案1. 信托融资企业通过与信托公司合作，设立房地产信托基金，将企业持有的优质房地产项目打包成信托产品，面向投资者发行。

投资者购买信托产品后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。

2. 租赁融资企业将部分房地产项目租赁给金融机构，金融机构以租赁物的使用权作为抵押，为企业提供贷款。

企业利用贷款资金进行房地产开发，待项目完工后，再将租赁物回购。

3. 股权融资企业通过引入战略投资者，以股权融资的方式筹集资金。

投资者购买企业股权后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。

4. 债权融资企业通过发行企业债券、短期融资券等方式，向债券市场筹集资金。

投资者购买债券后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。

四、案例分析1. 信托融资企业通过设立房地产信托基金，成功筹集到资金，实现了项目的顺利开发。

然而，信托融资也存在一定风险，如信托产品流动性较差、投资者退出机制不完善等。

2. 租赁融资企业通过租赁融资，成功筹集到资金，降低了融资成本。

但租赁融资也存在一定风险，如租赁物价值波动、租赁期限过长等。

3. 股权融资企业通过股权融资，成功引入战略投资者，实现了资源的优化配置。

然而，股权融资也存在一定风险，如企业控制权变化、投资者退出机制不完善等。

房地产项目融资操作的基本模式及法律事务(2022-11-17 09:58:58)标签：杂谈房地产项目融资操作的基本模式及法律事务就国内房地产行业的融资行为来说，操作的基本模式主要表现为如下的一种或者多种方式组合的特征。

一、包括两种形式：1、投资性的股权融资——注册资本和固有资本。

通常指房地产企业设立或者项目立项启动时，特定股东投入的资金类型，包括国有划拨资金、企业自有资金、股本金等。

根据国家相关规定该部份自有资金的比例不得少于房地产项目投资总额的35%，同时也是金融机构审查、发放房地产信贷资金的基本要件。

该部份资金的准确和及时、全部到位对于后期项目建设过程中的融资十分重要，针对企业的实力和信誉以及项目的资产负债结构，将会形成非常有利的银行信贷条件和评估结论。

而从房地产行业投资分析结构来看，目前房地产项目中土地购入成本占项目投入的构成比例是20-35%。

我们可以理解国家这一政策规定的出发点是为了保证房地产项目的基本风险控制，即试图通过对房地产企业自有资金的要求来防范房地产开辟项目建设资金严重不足导致行业风险和过分依赖银行信贷资金。

在具体的房地产项目立项等前期环节，特殊是土地招标和项目报建阶段，房地产企业基本都可以达到这一指标要求，实际上也有许多房地产项目并不彻底真实具备35%的自有资金比例，主要通过银行资信证明(甚至是复印本) 或者企业内外部的资金腾挪。

从项目运营以及融资的角度来分析，对于房地产项目35%比例自有资金的真实与来源，无论是从政策审查还是市场信誉，房地产企业都必须有透明的信息披露，特殊重要的是必须具备和提供可信的财务资料，包括独立的第三方审计。

这一点既是市场融资规则完善和风险防范的需要，也是前述自有资金比例政策施行有效保障的基本路径。

另一方面，它也能够反映一个房地产项目市场估值和融资谈判的定价能力(Pricing Power)的基础。

2、资本市场股权融资——发行股票及债券。

主要指上市公司通过IPO、增发、配股等股票发行方式以及发行可转债方式在证券市场募集资金。

房地产投资信托基金风险有哪些房地产投资信托基金是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。

那么，房地产投资信托基金风险有哪些？接下来就是由我带来房地产投资信托基金风险有哪些的有关知识，以供大家参考借鉴。

一、房地产投资信托基金风险有哪些1、建立完善相关配套制度发展REITs 的首要任务是完善REITs 运行的制度及法律环境。

委托代理风险：一方面，给委托人带来了专业化分工的好处；另一方面，也带来了代理问题损害了委托人利益。

要解决委托-代理风险问题可以采取以下原则：第一,委托人要实现自身利益最大化，必须向代理人授予权利，而且授予代理人的权利必须是适度的，有保留的；第二，委托人要实现自身利益最大化，必须对被授予权力的代理人进行监督和约束；第三，委托人要实现自身利益最大化，对被授予权利的代理人必须进行激励。

在上述三原则的基础上建立激励监督约束机制。

此外可以借鉴美国的经验，引入独立董事制度。

即对每一只REITs 基金必须聘请独立董事，明确独立董事是为基金工作而不是为投资公司工作的。

独立董事是决定有关基金利益事项的，而不是对投资公司的事项作出决策。

这样可以更好地保证独立董事是为信托受益人的利益服务，而不是仅仅为公司的股东利益服务。

只有通过严格的制度约束做好相关的配套改革，不断规范REITs 操作流程和REITs 机构的治理结构，建立监督机制和激励机制，完善信息披露制度，保证REITs 运作的透明度，才能为险资投资创造良好的环境。

2、建立健全的房地产信托投资基金治理结构发展REITs，首要任务就是完善REITs的运行制度和法律环境。

委托理论提出一方面给委托人带来了专业化分工的好处，另一方面业带来了代理问题，损害了委托人利益。

委托人可能由于缺乏专业知识，难以进行有效的监督，因此有必要设立独立董事从中立角度做出判断。

房地产投资信托业务存在的风险及对策
房地产投资信托是一种通过方案募集资金投资于房地产项目的金融产品。

由于该业务涉及到投资与融资、房地产市场等多方面因素，存在不同的风险。

以下是房地产投资信托业务存在的主要风险及对策：
1. 市场风险：房地产市场的波动性较大，投资者面临的市场风险较高。

对策：可以采取分散风险的投资策略，同时选择具有良好信誉度和稳健业绩的信托管理人。

2. 出租风险：产生租金收益是房地产投资信托的重要收益来源之一，但出租风险也随之增加，例如出租率下降、租户欠租等。

对策：信托管理人需要对租户的财务稳定性和信誉度进行严格筛选。

3. 资金流动风险：资金流动性不足可能导致无法满足信托持有人的提款要求，进而影响信托公司的声誉和经营。

对策：信托管理人应该限制大笔提款或提前告知，并保持足够的现金储备。

4. 法律风险：涉及土地、建筑等多种法律规定，而且涉及的投资人分散，法律纠纷的处理成为一项重要风险。

对策：信托管理人需要与专业的律师和业务团队合作，在投资前进行充分的尽职调查和风险预测。

5. 利率风险：利率波动可能对房地产投资信托收益产生重要影响，因为资产负债表中的借款利率或资产收益率可能会受到利率变化的影响。

对策：信托管理人需要实施有效的利率风险管理策略，并充分考虑利率变化的影响。

综上所述，房地产投资信托业务所面临的风险较为复杂，需要信托管理人充分了解风险的本质和特征，并通过积极的风险管理策略来减少不利的影响。

信托公司处置地产风险项目各类方案及典型案例分析前言：2020年以来，楼市调控政策不断收紧，很多地产企业因银行收贷、通道业务限制等因素导致资金链断裂；2021年，该情况开始进一步恶化，债务违约潮和项目停工潮逐渐蔓延，曾经作为地产行业重要融资渠道之一的地产信托逾期和违约舆情此起彼伏。

相关数据显示，2021年地产信托违约规模为917.11亿元；2022年，地产信托违约金额合计930.25亿元。

根据中国司法大数据研究院相关数据进行的不完全分析统计显示，截至2023年5月末，全国有66家信托存在涉房地产司法诉讼，共涉及上千个房地产不良项目。

大量开展地产信托业务的信托公司因涉地产项目违约，不得不通过各种方式处置已违约的资产。

违约潮发生初期，一些底层优质的地产项目尚可通过信托公司市场化处置的方式延期兑付，而违约潮进入顶峰后，各信托公司处置方案也发生了明显区别，一些股东背景实力强劲的信托公司依托股东集团在房地产板块或资产处置板块的业务，推进一系列的资产收购或重组来完成信托项目部分本金和部分利息的兑付；也有一些信托公司通过发行“组合投资类”信托产品，以时间换空间的方式，进行借新还旧滚动兑付，而内无较强实力、外无各种资源托举且被监管“紧盯”的信托公司则不得不选择“躺平”，佛系对待风险项目和投资人。

而22年底发布的“金融16条”因规定保交楼政策性资金可以“后进先出”优于金融债权顺序以及各地成立的工作专班有权扣押房屋销售款等措施无异于雪上加霜，信托资金和信托投资人成为了整个房地产债权“食物链”的最底层，投资人不得不采取上门讨要方案、联系媒体曝光、向监管投诉或直接诉诸法院等手段，但均收效甚微。

随之而来的则是新成立的信托产品的发行规模和速度断崖式下降，行业进入了“寒冬”。

自2020年开始暴雷的地产信托到现在已近4年，各信托公司也依据各自不同的资源禀赋和优势形成了不同的处置方案，执行结果有好有坏，甚至也不乏有二次违约的情况出现。