2019-天津武清天和城D、J地块初步定位及产品建议()2019-PPT课件-文档资料

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天津武清保利光明道地块营销全案精品文档

绿
绿
化
化
带
带
绿化带
公建
亮点：西北角高层环抱东南侧别墅，南低北高，
附阴抱阳，紫气东来，与栖仙西呼应对称；结构路、环形路构成经济路网，有效分流人流车流；整体规划逻辑性较强，内部关系较好；高层产品为何成若干组团，保证景观均好；不足：产品缺乏变化；设计节奏感不强；项目主入口处理简单；景观不足；
•
以现在入市节点为基础，建议：
项目权重
0.2
0.2
0.3
0.3
销售均价 14000
9500
10000
8000
• 高层产品7000元/平米；
地理位置
120
110
90
90
100
• 多层产品7700元/平米；
周边配套
90
100
90
95
100
• 别墅产品11500元/平米；
交通状况
90
100
80
70
100
周边景观
武清良好的经济产业基础
保利要打造的是NO.1的楼盘
高度凝聚力的、高区位价值的、地标式
武清本位生活，住宅新名片引领性、代表性、唯一性、不可复制性
产品升级产品突破领航市场
NO.1 定位产品线
解读保利产品系
高性价比产品（保利花园、香槟花园……）高档公寓类产品（花香假日、心语花园、千灯湖一号公馆……）别墅产品（保利香雪山、白云山庄、海上五月花、保利西山林语……）
竞品小高层户型统计小高层一直是区域畅销产品，其大规模放量将对高层形成客户抢夺！
小高层产品合计
项目名称
物业类型
产品类型

天津武清经纬城市绿洲策略沟通 250P

板块关键词
价值梯队无法替代的城市向心力法则
随行就市，近身肉搏；武清新城中心用时间换取价值
城市向心力法则决定板块价格梯队老城区：7300-8000元/㎡新城区：6000-7000元/㎡镇下区：6000元/㎡以下
新城区域高层价格短时间难以突破7000元/㎡大关
恒大山水城均价5000
尚清湾 6700
2009年供应量：103万平米成交量：110万平米
2019年供应量：167万平米成交量：135万平米
2019年供应量：336万平米成交量：150万平米
(以上供应量指当月新增供应量)
板块割据，抢占市场资源
翡翠半岛
开发区片区
天鹅湖1号尚清湾
新城片区
盛世年华海棠湾
运河城
老城片区
盛世天下
天房四季
惠的产品。因此，精装符合他们的要求符合投资客群的要求，买来就可以租，投资更省心，收益更快捷
2. 市场层面：武清整体市场极其稀缺精装产品，而本案的精装亮相有利于在竞争日趋白热化的武清走
差异化行销精装能从根本上够解决55㎡小户的销售价格与40万蓝印门槛两难抉择问题
综上处于冷峻的政策气候环境趋于竞争白热化的区域板块疲于价格争夺客群的常态偏于年青化的产品DNA
多项诉求：既考虑蓝印、又考虑未来居住或未来转手，品质、社区、性价比房款承受能力高
效率诉求：要求快速办理蓝印，准现房，即将办产权，房款受制因素较小
基本属于价格敏感性客群
本案客群对象
单一诉求：仅考虑蓝印单一需求、欠考虑社区、品质等因素，40-50万，承受能力低
解决途径—— 以精装拉抬产品内在价值，降低客户心理价值认知抗性本案精装面世，势在必行

二天津市武清区城市性质与规模(共5张PPT)

人口规模预测方法及结果
（一）根据劳均GDP和人均GDP测算人口规模
根据国内外研究成果，结合武清实际，人口规模为92.7万人根据预测的结果，用人均GDP校核，人口规模为93.3万人
（二）综合增长法预测人口规模
年增长率为1.05％，人口规模为100万人
（三）经济相关法预测人口规模
2020年武清地区生产总值将达到1120亿元，相应人口为104万人
二、城市性质与规模
2、人口与用地规模
人口规模年武清区常住人口规模控制在100万人，其中城镇人口达到75.5万人。
新城人口达到50－60万人，外围乡镇城镇人口15.5万人。
建设用地规模年城镇建设用地控制在78.6平方公里左右。年新城建设用地控制在60平方公里以内，人均建设用地指标控制在100平方米以内。
二、城市性质与规模
1、城市性质
本次规划
武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。
（一）根据劳均GDP和人均GDP测算人口规模（以一物）流根为据特劳色均的现GD代P服和务人业均将GD在P武测清算新人城口蓬规勃模发展。武05清％拥，有人国口务规院模批为准10的0万直人通海关和交通便利的优势，并正在建设国际保税物流园区，打造京津大通道上的“陆港“。（20一20）年根武据清劳地均区G生D产P和总人值均将G达D到P1测12算0人亿口元规，模相应人口为104万人
国际保税物流园区
武清海关
新城人口达到50－60万人，外围乡镇城镇人口15. 人口规模预测方法及结果人口规模预测方法及结果年新城建设用地控制在60平方公里以内，人均建设用地指标控制在100平方米以内。（一）根据劳均GDP和人均GDP测算人口规模 2、人口与用地规模根据国内外研究成果，结合武清实际，人口规模为92. 年武清区常住人口规模控制在100万人，其中城镇人口达到75. 人口规模预测方法及结果人口规模预测方法及结果 2、人口与用地规模根据预测的结果，用人均GDP校核，人口规模为93. （二）综合增长法预测人口规模 2020年武清地区生产总值将达到1120亿元，相应人口为104万人年城镇建设用地控制在78. （一）根据劳均GDP和人均GDP测算人口规模

思源顾问某地产天津武清房地产项目营销定位报告

有一定经济基础，追求居住品质和舒适度的家庭。
投资客
看重房产的增值潜力，希望通过购房获得长期回报。
目标客户需求分析
01
交通便利
靠近地铁、公交站点，便于出行。
户型设计
注重空间布局、采光、通风等因素。
03
02
配套设施
周边有超市、医院、学校等生活设施。
环境优美
绿化率高，有公园或水景等自然景观。
04
根据对竞争楼盘和竞争环境的分析，制定出差异化的营销策略和产品定位，以突出项目的优势和特点，提高市场竞争力。
04
营销策略与定位
品牌定位
品牌形象
树立高品质、绿色生态、智能化的品牌形象，强调企业社会责任和可持续发展。
品牌价值
突出品牌的核心价值，如创新、专业、可靠和贴心，以满足目标客户的需求。
营销渠道
报告建议采用多种营销渠道，包括线上平台、线下活动、媒体宣传等，以扩大品牌知名度和吸引潜在客户，同时加强与中介机构的合作，以提高销售效率。
建议与展望
品牌建设
建议加强品牌建设和宣传，提升项目知名度和美誉度，以吸引更多潜在客户。
服务质量
建议提高服务质量，加强售后服务和客户关系管理，以提高客户满意度和忠诚度。
思源顾问某地产天津武清房地产项目营销定位报告
汇报人： 2024-01-07
目录
• 项目概述 • 目标客户群分析 • 竞争分析 • 营销策略与定位 • 市场预测与风险评估 • 结论与建议
01
项目概述
项目背景
近年来，随着城市化进程的加速和居民生活水平的提高，房地产市场持续繁荣。
天津市作为北方重要城市，经济发展迅速，人口持续增长，对住房需求旺盛。

天和城项目简介

天和城项目建设已于2010年年初开始进行，与下朱庄街道办签订了关于土地一级开发整理的补充协议，聘请了十余位专家对一级开发进行讨论、研究、策划。目前项目已经完成4500亩用地指标土地利用规划调整；完成了与项目策划合作方——达沃斯、规划设计合作方——新都市的合同签订工作，与体育专项策划合作方——中体、高尔夫专项设计——新自然的合同正在会签中；水利和市政设计初步方案开始进行论证，高尔夫设计初步方案已经完成，同时项目的策划定位和项目概念规划设计方案也在制定中。
项目定位为大型运动、居住、旅游、度假休闲城，力争打造成为京津亮点，形成城市名片。通过完善的运动休闲场馆、场地及相关配套品质的生活居住区建设，配以大面积、高品质的景观绿化、湖泊及环绕水系，天和城将成为京津走廊一道亮丽的风景线，成为武清营造良好人居环境的一个亮点，成为武清和京津商务活动及旅游休闲的一个热点。项目的建成必将推动京津走廊的经济发展，必将对当地的城乡一体化发展和新农村建设发挥积极的推动作用，使之成为京津合作的典范。
2010年是天和城项目的起步之年，将重点抓好以下几项工作：一是进行项目区域内五个村的安置拆迁工作，目标是2010年9月底之前采用过渡安置、先行拆迁方式，将区域内地上物全部拆迁完毕。二是规划设计工作，目标是在前半年完成区域概念规划及控制性详细规划，并完成高尔夫球场、部分市政配套、水利改造等项工作，为区域大开发奠定基础。三是办理土地征转工作，按照2010年新增建设用地900亩（总用地面积，含道路绿化等）、以后每年1000亩以上的规模进行办理，为土地出让回收资金打好基础。四是在工程建设方面，开工建设高尔夫球场，拆迁结束后开始高铁景观湖开挖及南湖内填岛工作，并进行部分市政配套路网及管网工程。五是抓紧进行土地招商工作，2010年完成土地出让730亩（项目净用地），以后每年争取出让土地1000亩以上。

天津天和城一级开发项目可行性研究报告_36页_2010年4月[管理资料]

天和城一级开发项目可行性研究报告天和城（天津）置业投资有限公司二O一O年四月目录前言 (4)1.武清区背景介绍 (4)2.武清的城市定位 (6) (6) (6) (7) (7) (7) (7) (7)3.武清的优势资源及发展空间 (8) (8) (8) (9) (9) (9) (9) (10) (10) (11) (12) (13) (14) (14) (15) (16) (16) (16)4.发展趋势预测 (17) (17) (17) (18) (19) (20) (20) (21) (23) (23) (25)5.天和城一级开发项目概况介绍 (26)项目建设内容 (26) (26) (27) (27) (27)项目运作基础 (28)，城市定位非常明确，各区域板块规划已有方向。

(28) (28) (28) (28)政企联合、市场运作、风险共担、互惠共赢的开发模式 (28) (28)资金平衡模式 (29) (29) (29) (30) (30)挑战 (30)6.天和城一级开发项目第一期项目概况 (31)项目建设内容 (31)项目周期 (31) (31) (32) (32)、项目资金筹措 (32)、项目收益分析 (33)土地出让收益 (33)7.财务分析 (33)项目投资回收周期 (33)内部收益率（IRR） (33)财务净现值（NPV）分析 (33)8.项目整体评价 (34) (34) (34) (35) (35)前言天津武清区地处京津发展主轴上，区位优势独特，并且具有良好的社会环境与经济环境和大量的土地资源。

为推进武清区下朱庄街道东片区开发建设，有效利用土地资源、提升城市建设整体品质、推动区域经济发展，2009年12月23日，天津市武清区土地整理中心、天津市武清区人民政府下朱庄街道办事处、天和城（天津）置业投资有限公司三方签署了武清区下朱庄街道东片区土地一级开发整理协议书，并授权天和城（天津）置业投资有限公司进行土地一级开发整理工作。

武清经纬城市绿洲度营销策略方案152p PPT资料共153页

，毗邻北京，是京津走廊
蓟
县
上重要的交通节点；
• 武清城区距北京市区70公里；六环40公里；距天津外环20公里；城区30公里。行车到天津市区40分钟，到北京市区1.5个小时。
宝坻武清
北辰东
丽
西青津
南
静海
大港
宁
河
汉
沽
武清县城距各地距离
塘
沽
距天津：外环：20km；距北京：六环：40km；
2019年底，准备金率首次下调；2019年初，天津上调普通住宅标准，央行再次下调准备金率。
这一切都预示着未来一年，国家对于房地产市场的整体调控大基调不会动摇，维稳仍然是主要目的。
但地方政府希望房地产市场能够向好发展，有可能会继续出台相关政策来拉动刚需，刺激首置首改客群客群，保
证市场的供需平衡。
两年内多次“高压”政策出台，销售滞阻，存量激增自2019年始，价格持续波动上扬，整体增幅趋缓，2019年新建商品房价格增幅仅为6.7%
城市功能组团细分
高新技术产业区：以武清开发区和逸仙科学工业园为依托，建设高新技术产业区一带：运河风貌带，集中建设规划商业商贸区，形成新城的商贸带，文化带，景观带军事区：近期保留现状军用机场等军事用地，远期积极促进搬迁生态居住区（新规划区域）：完善公共服务设施，基础设施，建设交通便捷，配套齐全，高品质，生态型宜居生活区
第1章区域·分析
城市规划居住用地分布
规划居住用地主要集中在光明道以南，城西居住区是未来供应热点
第1章区域·分析
在武清远期规划中，城市交通体系完善，高铁站点成为武清重要的交通枢纽，为连接京津两地提供了良好条件
城市路网：

天津武清城市设计

前言1. 项目背景天津市武清区位于京津之间，103国道南北贯穿武清城区。

根据武清区委、区政府2005年重点工作，结合103国道拓宽工程，计划在２年内对城区内沿103国道的１.２公里商业区段进行规划设计、改造建设。

重塑武清窗口形象，创造全新的城市景观，促进城市产业发展，创造武清区良好的投资环境，使武清真正成为京津之间最具实力与竞争力的地区、最适宜创业发展及居住的现代化城市。

2. 规划过程（1）现场调查规划设计项目组于2005年1月19日到达天津武清，在武清区规划局同志的协助下，进行了现场踏勘，调查了基地及其周边相关用地的用地性质、建筑质量；现场感受了基地的环境氛围；了解了103国道的交通与道路现状和京杭运河北运河段的景观状况；对整个基地及其周边地块的现状景观进行了较为详尽的现场照片拍摄。

（2 ）规划设计阶段本次项目推进的整体过程为：前期研究——规划——建筑设计。

①前期研究阶段前期研究包括四个方面：对于商业设施的模式和发展趋势做了基础性研究。

对于基地的现状特征和在城市中的地位进行了分析。

对于基地周边各方面的要素对基地产生的影响做了分析。

提出了项目需要贯彻的核心理念。

②规划阶段对于基地进行了两个层次的规划：框架型控制性规划与重点规划。

框架型控制性规划：对于基地以及对于基地有直接影响的周边地块（例如常德大街东侧的地块和天津师范大学杨村校区用地）做出控制性规划。

重点规划设计区：对于基地范围内的用地进行具体的规划设计。

③建筑设计阶段建筑设计阶段的主要内容包括：各地块建筑的布局与屋顶平面设计。

建筑立面和三个重要沿街界面的设计。

建筑空间的动画分析。

3. 项目推进模式图1. 商业设施的研究1.1 研究背景本次规划设计的基地位于天津市武清区东部，是武清区传统的商业中心，基地西接103国道。

由于103国道正在进行改造，基地西部正在进行较大规模的拆迁，因此可以借助这次国道改建的契机，对基地进行重新规划设计与建设，将武清传统的商业中心进行一次本质的提升。

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新国八条政策出台，持续房地产市场平稳健康发展
进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。
加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。
调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
二：行政干预之强前所未有
文件要求“各城市政府部门合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并向社会公布”。政府部门作为市场的监管者，可以通过政策对市场进行规范和引导，市场价格受政策的影响会产生波动，但成交价格最终取决于供求双方力量的均衡。具体到房地产这样一个细分市场，由政府部门确定新建住房价格的控制目标，可见政府对高房价的容忍程度已经见底。
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Part 1
项目背景分析
政策分析武清区宏观环境分析
项目本体分析
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房地产智库
政策分析
国务院总理温家宝2019年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
市场将会受到较大影响，成交量会有所下降，并需要较长时间消化
充分分析客户，深度挖掘项目价值，加快项目推售节奏，降低市场风险。加快资金回笼速度，迎接即将到来的大规模供地市场，为下一轮房地产上升周期储备资金和土地
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房地产智库
政策分析
“新国八条”调控总体分为四个层面：
一：加强问责可操作性
文件“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”，并明确了问责的具体范围。“新国八条”将中央对地方政府问责的内容一一列出，与过去的问责制度相比，有了详细考核指标，“年度新建住房价格控制目标”、“新建住房价格上涨幅度”“保障性安居工程目标任务”等内容都是民众可以直接感知的，地方政府调控房价的回旋余地缩小。
四：加大中低价位住房供给
文件提出“各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源”、“可以把建制镇纳入住房保障工作范围”、“商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量”、“大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地”。“国八条” 首次规定了将建制镇纳入住房保障工作范围，并提出了保障性住房来源。除此之外，土地供给和中低价位的普通商品房供给增加，能够平抑楼市成交价格的上涨。
落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。
1月26日，农历的小年。楼市新政“国八条”瞬间而至，定性了2019年楼市政策基调依然是调控。“新国八条”细则巩固并加强了去年的高压态势。
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房地产智库
湖的居住理想
——天津武清县天和城D、J地块初步定位及产品建议
北京中原住宅部技术中心 Beijing.02.2019
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Code of this report | 5
房地产智库
政策分析
市场应对策略
态度
压力大
史上最严厉的调控政策必定造就较长的调整周期
不排除2019年，政府打出“组合拳”，政策层层叠加。政策高压趋势明显。
强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。
合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
2019年的“新国八条”的出台，预示今年房地产调控没有最严，只有更严。受到限购的政策影响，本案未来客户将以武清地缘性客户为主、天津城区中高端客户为辅。大量外省办“蓝印” 客户和北京投资或改善客户将逐步被挤出市场。
备注：蓝印政策是总价在40以上并一次性购房的客户，可获得天津户口。天津高考分数线低，多数购房为外地高考考生。
Code of this report | 1
房地产智库
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方案架构
项目背景分析武清房地产市场分析 D、J地块初步定位规划布局及产品建议
Code of this report | 2
房地产智库
三：抑制需求、限购力度加强
文件明确“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”、“家庭二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”、 “各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。自住或自住兼投资的普通住宅购房者购房不超过5年的，转让住房也将全额征收营业税；对于改善性需求，二套房首付再次提升10个百分点，；明确要求执行限购，在一线城市全面限购后，二三线城市限购政策也将从严。