房地产基础知识-入门篇
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基础培训-入门篇
一、 基本概念
1、 房地产：具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益.又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
2、 住宅：是指专供居住的房屋，包括洋房、别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍)等.但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
3、 住宅分类:
层高 低层 ≤10米，1—3层 /
多层 介于10米—24米之间，4—8层 /
小高层 8—12、13层 /
高层 15—24层，大于24米 /
超高层 24层以上 /
室内
空间 平层 一层，客厅、餐厅、房间等在同一个平面内
错层 一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系；够动静分区，又没有完全的分为两层
跃式 占有上下层，上下两层完全分隔
复式 占有上下两层,上下两层在同一空间内,即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或走廊等部分。实际是在层高较高的一层楼中增建一个1。2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3。3米，而一般跃层为5.6米)
4、 公寓的分类：
5、 增量房:俗称一手房，指房地产开发商投资新建造的商品房。通俗易懂的说法就是能增加现有房屋数量的房产。
6、 存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
7、 期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称＋为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式.
8、 现房:相对期房来说，所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。
9、 尾房：一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产,一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
10、 烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资，更无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压楼宇。
11、 房地产一级市场：土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。土地交易形式有：协议、招标、挂牌、拍卖。
土地出让年限：
居住用地 商业、旅游、娱乐用地 工业用地
教育、科技、文化卫生、体育用地 综合或其他用地
70年 40年 50年 50年 50年
12、 房地产二级市场:是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场（一手房)。
13、 房地产三级市场:即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置（二手房)。
二、 常用术语
1、 七通一平:是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整。
2、 总用地面积:经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积.
建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。（简单地说：各建筑物每层外墙线的水平投影面积之和)。
3、 容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值.（如:在10万平方米的土地上,有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2。0)对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。
4、 建筑密度（建筑覆盖率）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率(如:在10万平方米的土地上,建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8<建筑密度为80%〉)
5、 绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。（如:在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30％）
6、 房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时,房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和;
7、 套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积；
8、 套内使用面积：指室内实际能使用的面积,不包括墙体、柱子等结构面积；
9、 公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用,不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积.
10、 实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额
11、 开间：住宅设计中,住宅的宽度(东西向）是指一间房屋内一面墙皮到另一
面墙皮之间的实际距离.
12、 进深:在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度（南北向）.
13、 层高：指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离.
层高
开间
14、 阳台：是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。一般计算一半面积。
15、 地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
16、 半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者
17、 均价：指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。
18、 楼面地价：
概念：楼面地价最简单的意思就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。 楼面地价是房价的主要组成部分之一,与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。
计算方式:
楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率
规划建筑面积＝土地面积×容积率
容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积
例如2009—12-26日在福建福州拍卖的宗地2009-22号。土地面积为13145平方米,容积率为3。2，建筑密度≤25%,绿地率≥25％，建筑高度≤80米。最后成交价为4。63亿元。
楼面地价=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方. 进深
