项目总操盘手册指引图 (1)

操盘结构图，典藏好文（附：自动画通道）操盘结构图案例一：操盘结构图，典藏好文操盘结构图案例二：操盘结构图，典藏好文操盘结构图案例三：操盘结构图，典藏好文操盘结构图案例四：操盘结构图，典藏好文操盘结构图案例五：操盘结构图，典藏好文操盘结构图案例六：操盘结构图，典藏好文操盘结构图案例七：操盘结构图，典藏好文操盘结构图案例八：操盘结构图，典藏好文操盘结构图案例九：操盘结构图，典藏好文操盘结构图案例十：操盘结构图，典藏好文操盘结构图案例十一：操盘结构图，典藏好文以上就是我今天所说的操盘结构图形的11个案例，希望对大家有帮助。

附：自动画通道UR:=6;LR:=6;TC1:=IF(H=HHV(H,8*UR),H,DRAWNULL);TC2:=CONST(BARSLAST(TC1=H))+1;UPPER:=CONST(IF(TC2=1,H,REF(H,TC2-1)));BC1:=IF(L=LLV(L,8*LR),L,DRAWNULL);BC2:=CONST(BARSLAST(BC1=L))+1;LOWER:=CONST(IF(BC2=1,L,REF(L,BC2-1)));LP:=CURRBARSCOUNT<=BC2 AND L=LOWER;{低点定位}HP:=CURRBARSCOUNT<=TC2 AND H=UPPER;{高点定位}STICKLINE(IF(BC2>TC2,HP,LP),LOWER,UPPER,0,0),COLOR628 962;STICKLINE(IF(BC2>TC2,LP,HP),LOWER,UPPER,0,0),COLOR628 962;NOD:=(IF(TC2>BC2,TC2,BC2)-IF(TC2>BC2,BC2,TC2));{用时}LR1:=FORCAST(C,NOD+1);NP:IF(CURRBARSCOUNT<=MAX(BC2,TC2),CONST(IF(MIN(T C2,BC2)=1,LR1,REF(LR1,MIN(TC2,BC2)-1))),DRAWNULL),POINTDOT,COLOR93BDA8;{近点}LR2:=SLOPE(C,NOD+1);LR3:=CONST(IF(MIN(TC2,BC2)=1,LR2,REF(LR2,MIN(TC2,BC2) -1)));FP:NP-LR3*(NOD),POINTDOT,COLOR93BDA8;{远点}EQU:(NP+FP)/2,POINTDOT,COLOR93BDA8;AD:=ABS(NP-FP);{高差};DBL:=BARSLAST(BC1!=DRAWNULL)+1;DBH:=BARSLAST(TC1!=DRAWNULL)+1;BSP:=IF(BC2>TC2,DBL,DBH)-1;LRL:=IF(NP>FP,FP+AD/NOD*BSP,FP-AD/NOD*BSP);AT1:=IF(BETWEEN(CURRBARSCOUNT,BC2,TC2) AND H>LRL,H,LRL);AT2:=HHV(AT1-LRL,MAX(BC2,TC2));AT3:=CONST(BARSLAST(AT1-LRL=AT2));AT4:=CONST(IF(AT3=0,H,REF(H,AT3)));AT5:=CONST(IF(AT3=0,AT1-LRL,REF(AT1-LRL,AT3)));ATL:=LRL+AT5;UT1:=IF(BETWEEN(CURRBARSCOUNT,BC2,TC2) AND L<LRL,L,LRL);UT2:=HHV(LRL-UT1,MAX(BC2,TC2));UT3:=CONST(BARSLAST(LRL-UT1=UT2));UT4:=CONST(IF(UT3=0,H,REF(H,UT3)));UT5:=CONST(IF(UT3=0,LRL-UT1,REF(LRL-UT1,UT3)));UTL:=LRL-UT5;RH:=IF(CURRBARSCOUNT>=MIN(BC2,TC2)-10,ATL,CONST(REF(ATL,MIN(BC2,TC2)-11)));{限制高}RL:=IF(CURRBARSCOUNT>=MIN(BC2,TC2)-10,UTL,CONST(REF(UTL,MIN(BC2,TC2)-11)));{限制低}中轨:IF(NP>FP,IF(LRL<=RH,LRL,DRAWNULL),IF(LRL>=RL,LRL,DRAW NULL)),COLOR628962;上轨:IF(NP>FP,IF(ATL<=RH,ATL,DRAWNULL),IF(ATL>=RL,ATL,DRA WNULL)),COLOR628962;下轨:IF(NP>FP,IF(UTL<=RH,UTL,DRAWNULL),IF(UTL>=RL,UTL,DRA WNULL)),COLOR628962;只要你记住了这些炒股的心法，做起股票来自然在赚钱之前先赚足了把握。

明瑞置业项目销售操盘手册目录第一章筹备期 (3)一、营销组织（时间排期）二、销售文件三、项目定位四、房地产前期策划五、市场调研第二章蓄客期 (19)一、蓄客目的二、主要工作内容第三章开盘期 (23)一、开盘筹备步骤二、开盘前造势三、开盘认购执行细案四、开盘流程示意图第四章签约期 (53)一、签约筹备工作二、客户通知工作三、客户签约流程四、合同与档案的管理五、合同培训第五章持续期 (63)一、营销的基本工作二、策划的基本工作三、市场调研工作第六章尾盘期 (68)一、营销的基本工作第七章交房期 (73)一、交房前的准备工作二、交房时的具体工作三、交房后的具体工作第一章筹备期（进场前）一、人员的筛选：1、选简历：对简历的挑选和面试的安排可以设定主选简历和备选简历，在主选简历不能实现招聘需求时，可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。

要快速从成堆的简历中挑选符合资格者，可以从以下几点考虑：1)是否随简历附应征信；应征信中有否对职业的发展和工作的职责有清晰的描述；2)简历是否简明通顺，是否草率，是否有错别字：是否有较长时间的空档；换工作的频率是否过快；3)简历中能展现自身的才华和特长；4)简历中的从业公司是否名牌或执行过重点项目；2、面试：➢让面试者填写一份应聘人员资料登记表；➢面试的时间视招聘职位而定，普通岗位一般控制在20分钟左右；➢面试人员主要评估应聘人员是否符合岗位的基本要求；※面试的精神面貌※谈吐是否流畅※简历的真实性※专业表现能力※其他才华体现3、若由代理公司负责案场销售时，需提供为案场服务人员的简历并由开发商另行约定时间对相关人员进行考核筛选。

二、售楼处管理制度：1、人员分工：➢销售经理：工作主要是深入了解房地产市场状况，负责项目的销售和管理工作，完成销售任务目标，树立公司品牌形象；➢销售主管：工作主要是协助项目经理开展项目营销工作;市场信息反馈及销售策划工作；参与项目销售管理；项目数据库的建设及管理；置业顾问的培训工作；➢置业顾问若干：工作主要是参与项目的营销工作；市场信息反馈；售前售后服务工作及相关销售文件的制作；➢销售内勤：所有资料的整理并存档；所有手续的办理；协助销售经理监督置业顾问的执行力。

项目成本管理操作指引第一阶段：立项阶段1.1本阶段主要工作内容1.1.1工作内容描述可研阶段指自项目选址至土地摘牌前进行大悦城综合体土地可研、市场定位及研判、专项分析的阶段，此阶段成本管理的主要工作内容为：成本调研及基础数据收集、根据项目定位及招商定位进行可研阶段成本测算。

1.1.2工作阶段划分1.1.2.1地块选择阶段了解地块周界及地质状况、周边实际情况，进行成本调研，测算拿地方案成本，为拿地决策提供详细数据支持。

1.1.2.2可研报告阶段根据战略发展部、商业管理部、设计部确定的方案规划建造指标进行可研阶段全成本测算。

1.2 本阶段重要工作操作流程、关键成果、经验总结及风险点提示、各部门交叉界面关注点1.2.1 成本估算及可研分析成本调研主要收集类似项目成本数据，为本阶段及后续成本测算提供数据支撑，主要包括：同城标杆商业综合体成本数据、大悦城体系成本数据、地块周边开发项目成本数据（主要为地下基础成本数据）。

基础数据主要为收集集团及城市公司成本限额标准。

1.2.2可研阶段成本测算及目标成本编制（1）操作流程：根据项目规划指标、建造标准及开发计划，最终确定可研阶段成本测算及目标成本编制，并通过集团二级评审。

（2）关键成果：1）如与历史项目（类似项目）对比成本，要明确对比的项目，多方面、多渠道了解获得相关竞品实际底价的成本数据；2）重视与基准成本比较，对于偏差大的要重点说明；3）对于不计容的面积（避难层、架空层）、红线外景观要考虑成本；踏勘报告的成本关注点要完善（特别是土方标高、沟渠、是否有混凝土、四至是否有市政用电的迁移等对成本影响，公建配套条件（道路、开闭所）等是否由我司实施；4）平时调研积累市场明星产品的建造标准、产品标准配置和标准成本，吸取进入公司产品线，形成标准，以提高拿地时方案及测算的速度；5）关注方案经济性（可售比、车位面积等）；6）特别对目标成本科目中：9.1工程管理费、9.7商业开业采购费、11.1商业管理费用、11.4商业相关费用的取值进行关注，赶工措施费要充分预估；（4）各部门交叉界面关注点：由其他部门提供的数据指标应进行纸板签字确认。

房地产项目经理操盘手册目录引言3 第一节销售准备3一、项目合法的审批资料准备3二、销售资料准备4三、销售人员准备12 附件置业顾问培训资料14 1）置业顾问培训程序14 2）售楼礼仪16 3）置业顾问文明用语18 4）置业顾问接听电话要则19 5）置业顾问等客要求20 6）置业顾问工作程序20 7）置业顾问工作方法23 8）置业顾问守则24 9）置业顾问业务守则26 10）置业顾问的基本要求27 11）置业顾问的义务28 12）置业顾问的心理素质29 13）物业优点的整理29四、销售现场准备30五、影响项目开盘的其它因素33 第二节销售实施与管理34一、销售实施阶段的划分34二、销售实施阶段的市场推广策略34三、销售实施各阶段的销售策略35四、销售工作流程36五、销售管理37 （一）客户接待的管理37 （二）销售现场的管理39 （三）房号管理40 第三节促销方式40一、特定阶段的促销方式40二、特定项目的促销方式41 第四节销售参考资料汇编42一、房地产广告发布暂行规定42二、城市房地产中介服务管理规定44三、房地产管理法47四、商品房销售管理办法54五、商品房预售管理办法60六、青岛市物业管理条例61七、青岛市住宅小区物业管理试行办法67八、青岛市物业管理实施细则70九、青岛市住宅小区物业管理公共性服务费指导标准76十、商品房面积计算办法78 （一）商品房面积计算办法78 （二）商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则81 （三）房地产面积的测算83 第五节产权转移实务85 购买商品房85 房屋拆迁安置购买或保留产权85 购买经济适用房87 已购公房买卖88 房地产抵押89 初始登记90 变更登记91 注销登记92 补证登记93 房地产赠与93 持证房屋买卖95 房地产继承96 已购公房赠与97 检验售楼经理的三大指标98 房地产项目经理操盘手册引言房地产项目在进行了准确的项目定位，确定了价格策略和市场推广方案后，紧接着就进入了实战阶段即房地产项目销售阶段。

***************之项目开发流程、管理控制前言鉴于公司成立不久,各方面工作都在努力完善中,内部各项规范制度及各精细化管理都没有完全成形。

在*******的倡议和指导下,经过一个多月的不断编制和修改,我们工程部根据公司实际情况终于完成了本实用手册的编制工作。

本手册,编制内容是根据公司的经营范围是以项目开发为先决条件,编制时将项目开发的整个流程为主轴线,以各流程的大纲为主,加入各流程工作的详细操作及管理控制内容。

我们编制的原则是以目前公司运作的实际情况为基础,尽量做到宜懂实用,目的是希望本手册能进一步完善公司的内部基础建设,更能在公司以后各项工作的实际运作中能起到一定引导作用。

我们也憧憬在各方面的合理的建议下,能将本手册做到尽善尽美,并能在同行中占有一席之地.当然目前这只是我们的一个目标,但我们会更努力更用心的去完善它,目标总有一天会实现.我们相信,努力总会有回报!*****年*月目录前言 2 第一章:房地产开发的概念 5一、房地产开发的种类 5二、房地产开发的基本原则及要求 5三、设立房地产开发企业应当具备的条件 5四、房地产开发企业的设立程序 6 第二章:可行性研究和项目决策阶段7一、房地产项目可行性研究的根本目的7二、房地产项目的四方面研究方向7三、房地产项目的可行性研究步骤8四、房地产项目可行性研究的内容8五、房地产项目可行性研究的工作阶段8六、房地产项目开发详细的经济效益分析9七、项目可行性研究的结论与建议9 第三章:建设前期准备阶段10一、土地使用权的获取及开发10(一)、土地使用权10(二)、土地开发12二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》13三、确定勘察、监理15四、规划设计16五、建设项目报建登记,申请招投标22六、申办《施工许可证》24 第四章:工程建设实施阶段26一、工程建设实施准备阶段26二、工程建设实施阶段26(一)、工程进度的控制26(二)、工程质量的控制28(三)、工程成本的控制29(四)、工程合同的控制34 第五章:项目销售阶段37一、房地产项目的营销策划37二、房地产销售38三、房地产销售的流程41 第六章:房地产项目物业管理42一、物业管理的概念42二、物业管理的特点42三、物业管理在当前的地位和作用43四、物业管理的基本内容45五、物业管理费46 第七章:附录:房地产开发相关流程47 房地产开发全流程47 办理质量监督程序及提交资料57 办理安全监督程序及提交资料57 办理建筑工程施工许可证程序及提交资料57 土地一级开发一般工作程序58 施工监理工作的总程序59 施工组织设计审核流程60 图纸会审监理工作流程61 工程款支付基本程序62 工程变更管理的基本程序63 进度控制监理工作程序64 主体工程质量控制流程65 单位工程验收基本程序66 质量评定监理工作程序67 建设工程竣工验收备案流程68 后记69第一章:房地产开发的概念房地产开发是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

商业地产项目操盘手册完终昆明迅图投资有限公司项目操盘手册目录第一章筹建期 (3)第二章蓄客期 (21)第三章开盘期 (25)第四章签约期 (53)第五章持续期 (67)第六章尾盘期 (73)第七章交房期 (78)第一章进场前一、人员的筛选：1、选简历：对简历的挑选和面试的安排可以设定主选简历和备选简历，在主选简历不能实现招聘需求时，可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。

要快速从成堆的简历中挑选符合资格者，可以从以下几点考虑：1)是否随简历附应征信；应征信中有否对职业的发展和工作的职责有清晰的描述；2)简历是否简明通顺，是否草率，是否有错别字：是否有较长时间的空档；换工作的频率是否过快；3)简历中能展现自身的才华和特长；4)简历中的从业公司是否名牌或执行过重点项目；2、面试：➢让面试者填写一份应聘人员资料登记表。

➢面试的时间视招聘职位而定，普通岗位一般控制在20分钟左右。

➢面试人员主要评估应聘人员是否符合岗位的基本要求。

※面试的精神面貌※谈吐是否流畅※简历的真实性※专业表现能力※其他才华体现3、面试中提问：1)简历的真实性➢你的上一份工作作出过什么成绩？或者你的从业业绩？➢能否具体介绍一下你以前参与（负责）过的项目？➢能否介绍你从业中最得意（尴尬）的一件事情？结果如何？➢能否介绍你所经历的一次克服困难后完成的工作？2）激励此人工作的动力是什么：➢你为什么选择应聘这份工作？你选择公司看中的条件？➢你认为这份工作在现阶段能够带给你最有价值的东西是什么？➢你认为当你工作顺利完成后，对你最好的奖赏是什么?3）此人是否能配合经理并与其他同事合作：➢你的记忆中有没有一件团队合作的事情？能否讲述一下？➢当别人对你提出建议的时候你会怎么想？怎么做？➢你怎么看待被别人误会？➢你怎么看待个人利益和团队利益之间的关系？4）此人是否正直、诚实：➢能否介绍一件你认为自己做得失败的事情？为什么会失败？➢你觉得自己有什么缺点？对你的工作有影响？➢你的上司对你的评价？你对上司的评价？5）此人的专业度：➢能否谈谈你对某某区住宅（商业地产、办公物业、综合物业）市场的总体印象？➢你认为别墅（小高层、多层）物业的特点怎么样？有什么优劣势？➢能谈谈你对某某商圈的看法吗？➢你认为某某区的某某产品的竞争主要在哪个方向上？这种竞争的发展如何？➢你认为某某区的某某产品的市场在什么地方？客户应该具备什么特点？二、售楼处管理制度：1、人员分工：➢项目经理1名：工作主要是深入了解房地产市场状况，负责项目的销售和管理工作，完成销售任务目标，与开发商保持良好合作关系，树立公司品牌形象。

项目经理在代理项目确认，并签订代理合同后，开始着手案前筹备工作，在公司与发展商的配合下完成，通过工作进度表控制整体进程。

筹备时间视代理项目情况而定，一般为30—45天。

建筑设计部分：蓝图：指工程蓝图，包括小区规划图，单体平面立图，蓝图由发展商直接提供，需准备三套，一套提供模型公司制作模型，一套提供广告公司制作效果图，一套留于售楼现场，用于案前产品分析或提供给购房客户查看数据。

管线图：指套内管线配置图，主要提供给客户入户装修时使用，由发展商提供。

墨线图：该图无任何数据，仅有平面框架结构由发展商提供，主要用于两方面：一方面提供企划部用于制作套内家具配置图，另一方面直接作为合同附件放入购房合同内。

扩初方案：由发展商提供，销售部根据扩初方案直接获取代理项目基本数据。

基本材料：由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，需发展商签字确认后，方可生效。

建材设备：由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，并作为合同附件放入购房合同内。

物业管理公约：由发展商指定物业公司提供，需发展商签字确认后，方可生效。

并作为合同附件放入购房合同内。

预售证：由发展商提供，并作为销售数据放入销售员的销售夹中。

发展商证明资料：由发展商提供，并作为销售数据放入销售员的销售夹中。

二．企划设计部分：售楼处平面布置方案：由企划部提供，并由发展商签字确认后，组织人员施工，由企划部与销售部共同对施工过程进行监督。

案名与LOGO：通过分析发展商提供的产品数据，由企划部与销售部共同参与案前头脑风暴会议，挖掘产品优缺点，提炼广告总精神，由此产生个案推广名和LOGO，并由企划部负责平面创意。

名片和胸卡：由销售部提供项目组人员名单，企划部负责制作，名片制作需待电话号码确认后方可实施，名片一般为每人两盒，并备有两盒空白名片。

横幅、引导旗、块幅：由企划部负责创意、设计、制作，企划部与销售部共同制定发布周期与发布地点，并由企划部负责实施。