9-福田COCOPark案例

L1层业态比例 面积
5014.1 1283.8
0 957.3 7255.2 主要商家品牌
比例 69% 18% 0% 13% 100%
优衣库、GUESS、CK Jeans、IMMOBILE、周大福、施华洛世奇、GUCCI（钟表）、星 巴克、哈根达斯、蕉叶南亚站、CABALA1972吧、DICKIES、LEE、TOUGH
主力店 非主力店 41% 59%
32%
23%
4% 1%
主力店 零售 餐饮 休闲娱乐 配套
楼层 B1 L1 L2 L3
COCO Park主力店列表
类型 主力店
品牌 吉之岛
实用面积 （㎡）
10030
次主力店 优衣库
1549
主力店 次主力店
总体
百老汇影院 美乐汇
2144 1607 15330
备注
含B1层 549㎡
近期商业物业项目 福田COCO Park 龙岗COCO Park
民乐项目 雅宝项目 常州项目
COCO Park定位：首创情景式公园购物中心
类别 发展商 运营商 总占地面积 总建筑面积 绿化率 停车位 建筑形态 投资额 建筑设计 景观设计 形象设计 环境设计 室内设计 开业时间 租金水平
数据 星河地产 星河商业深圳公司 3.1万平米 8.5万平米
餐饮150-280、 零售550-750
零售560-800、 餐饮180-280
管理费 （元/每平米）
50
推广费 （元/每平米）
∕
管理公司 星河商业深圳
45
∕
自有物业公司
40
10
——
45
6
JLL
第二次业态调整举措：整体升级，增加核心竞争力
调整举措：
COCOPark二次调整前业态比例
1. 在年轻时尚的定位基础上，引入区域独家品牌，降低品牌重复6%
比例
59% 10% 26% 6% 100%
百老汇、ANOTHER、STELLALUNA、VERO MODA、FILA、KAPPA、易天数码、SUNION、和 民居食屋、HOLA、全棉时代、维多利亚的秘密
L3层主要为餐饮和美容，消费档次覆盖中端及大众化；
种类 零售 餐饮 休闲娱乐 配套 小计
L1层业态比例 面积 0
垂直动线：每层落错设置主力店或次主力店
平面动线末端、中庭及交汇节点设置 垂直动线
每层均设置主力店或次主力店，并错 落布置
L3:美乐汇 B1:吉之岛
L2:百老汇影院 L1:优衣库
COCO Park优势：公园式建筑规划；年轻潮文化主题；特色酒吧街
一、最核心的竞争力在于其情景式购物主题
二、年轻潮文化主题
一、情景式购物主题有待强化
露天广场的设计既形成了COCO Park情景式购物的 核心特征，也对该项目的动线造成一定的影响。 因此应加强露天广场的经营管理，真正起到聚集人 气，驻留人群的作用。同时应加强连廊的商业氛 围，以真正拉动人流，形成客流回路。
可参考香港荃新天地
二、酒吧街影响
酒吧街，白天缺乏人气，造成该内街几乎变成单边 街的局面，不利于人流的流动。 从商业价值方面考虑，随着东侧平安金融国际中心 在未来三五年内落成开业，该侧的商业价值将有跨 越性的提升，届时酒吧街或将面临另一轮调整。
12条商业内街（每层三条共四层）
5大自然光中庭
自然光中庭
6000平方米下沉式露天广场
下沉式露天广场
区位：深圳中心商圈福田中心核心位置，地段优势突出，商务客群特征明显
区位分析—— 位于深圳市级中心商圈——福田CBD商圈 位于福田CBD商圈中心位置，周边中高端 写字楼、高端住宅环伺。
来自百度文库华侨城商圈
交通及展示性—— 展示性好：COCO Park四面临路，其中南 北临主干道。 可达性强：项目北面临地铁罗宝线购物中 心站C出口，负一层两出口与地铁连通，未 来更有福田轻轨站。
（按实用面积）
率，增强竞争力。如引入美国工装潮牌DICKIES。
1%
零售
餐饮
2. 品牌档次调整上，在中端基础上向中高端倾斜。调整了部分经
39%
54%
休闲娱乐
营情况一般的品牌如康是美、曼亚奴等，引入相对较为高端的
品牌。
配套
3. 小幅调整酒吧餐饮比例：切割蕉叶、魔王吧部分面积引入时尚 配饰；适当调整个别酒吧类型，引入餐吧，改善白天该区域冷 清局面；二楼原酒吧调整为服饰，引入香港潮牌Another。
南山商圈
深圳市商圈布局
福田CBD 商圈
华强北 商圈
东门商圈
蔡屋围 商圈
人民南 商圈
客群基础—— 客群以中高端商务客群为主
第二次业态调整背景：竞争加剧，周边新增项目增多
整体市场竞争方面，深圳购物中心供应增多，主题化、市场细分化趋势加重。 区域市场竞争方面，随着福田中心区进一步成熟发展，COCO Park所在区域周边竞 争项目纷纷因应区域变化调整升级，两大直接竞争项目筹备上马，区域品牌同质化情况加 剧。在此背景下，COCO Park寻求进一步的调整升级。
L2、L3层：女装及家居比重较大，吸引女性白领群体
L2层以国内外潮牌、二三线品牌为主，消费档次中端；主题街区有运动数码、潮流女装及内衣馆
潮流女装
运动数码
潮流女装 内衣馆
种类 零售 餐饮 休闲娱乐 配套 小计
L2层业态比例 面积
4895.64 840
2144.2 467.5 8347.34
主要商家品牌
福田COCO Park
——案例分析——
发展商背景：星河地产进入多元发展格局 星河集团深耕深圳多年，发展为综合发展商
星河集团（前身为深圳市怡和企业公司）成立于1989年，集团秉承“做市场先锋，走 品牌之路”的经营理念，坚持打造“星河精品”，为客户提供“至诚服务”。 经过24年的发展，星河集团除布局深圳外，还布局常州、惠州、广州、天津，在战略 上形成了“多元化、跨产品、跨地域、跨产业”的发展格局，在模式上形成了“以房地 产综合开发为首，以商业地产经营和金融投资为辅”的三元驱动。
蓝色字体为住宅项目、 红色字体为商业项目、 紫色字体为写字楼项目
发展商战略：以福田COCO Park为标杆快速扩张
异地快速拓展计划
自2010年起，星河陆续筹备多个商业项目，拟以福田COCO Park作为品牌标杆，利用其在深圳积 累多年的品牌吸引力与商业运营管理经验，快速进行品牌复制，实现布局扩张。
85% 600个 地上三层，地下二层 7亿元 美国尔本建筑师事务所 美国贝尔高林 陈幼坚设计公司 香港GRAPHIA 伍兹贝格 2006年9月30日 零售450-1200元/㎡/月； 餐饮200-500元/㎡/月
COCO Park构成：内街围合式环绕下沉式广场
项目拥有6000平方米下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然光中庭、约180家店铺。 内设中西特色美食、COCO酒吧街、JUSCO精品超市、时尚数码店、国际精品连锁店、流 行服饰街、内衣风情馆以及五星级百老汇影城。 COCO Park客群定位偏向于年轻的白领群体，特别是女性群体，满足其时尚化需求。
COCO Park整体业态比例
（按面积）
4% 6%
零售
27%
餐饮
63%
休闲娱乐
配套
B1、L1层：年轻潮流化特征明显，消费覆盖中高端、大众化
B1层以快时尚、国内年轻品牌、轻餐饮为主，消费档次大众化
种类 零售 餐饮 休闲娱乐 配套 小计
B1层业态比例
面积 13692.73
1984.4 0
21.7 15698.83 主要商家品牌
外部动线：地下与地铁无缝连接，外部设多入口
项目背面设置车流入口，临干道侧设置出 口。
项目B1层与地铁接壤部 分设有两大入口。
平面动线：U型单线动线不利于人流聚集回流，设置主力店补救
COCO Park整体布局呈U 型，中间围合下沉式露天广 场。 内部U型单线动线 动线末端设置主力店及目
的性消费业态
COCO Park从一开始中档大众化的年轻时尚品牌，到 业态调整后的中端偏高年轻快时尚潮文化，都紧密圈 定22-35岁的年轻客群。
三、特色酒吧街
COCO Park酒吧街与项目对面购物公园的酒吧街一起，形成规模效应， 成为与蛇口酒吧街相抗衡的夜文化氛围。
COCO Park问题：情景购物有待加强；酒吧街对购物中心人气影响
福田项目两次发展升级，成为品牌复制标杆
随着区域环境的剧烈变动发展，COCO Park经历两次业态调整。 第二次业态调整期间，星河集团商业地产项目正值全国扩张阶段，因此福田COCO Park的调整对 星河集团COCO Park系列发展显得至关重要。事实证明，COCO Park本次调整适应了周边商业发 展，有力提升了COCO Park品牌影响力。
比例 87% 13% 0% 0% 100%
吉之岛、优衣库、气味图书馆、西遇、TBF、OCHIRLY、5+、仙踪林、KFC、满记甜品、 大马椰林、元气寿司、凝肤美肌
L1层以国际三线、潮牌为主，消费档次中高端；主题街区有国际潮流街区及特色酒吧街
酒吧街 时尚牛仔
国际潮流
种类 零售 餐饮 休闲娱乐 配套 小计
4. 更新次主力店。引入优衣库，替换地铁入口B1层原来的配套服 务美发尚Hair以及L1层的中移动生活馆。
5. 场外立面更新、场内导购更新升级。
COCOPark二次调整后业态比例 （按实用面积）
4% 7%
39%
50%
零售 餐饮 休闲娱乐 配套
COCO Park整体业态比例：主力店及餐饮比例较大
COCO Park主力店比例
2011年福田CBD商圈 商业市场供应—— 在营百货： 君尚百货 在营购物中心： 中心城、购物公园 当时即将入市： 卓越时代广场（现已开业） 卓越 IN TOWN（现已开业） 皇庭·IA Mall 平安金融大厦
第二次业态调整背景：面对整个商圈的调整升级
竞争项目发展趋势——
1. 购物公园餐饮酒吧特色明显，随着商家升级，酒吧餐饮形成较强氛围。 2. 君尚百货重新装修，谋求品牌升级，预计每年新增2-3个国际品牌。 3. 中心城经营滑坡，进行小规模业态调整，升级服装及配套品牌。 4. 卓越INTWON在2011年筹备招商开业工作。
6155.5 202.2
0 6357.7 主要商家品牌
比例 0% 97% 3% 0% 100%
美食汇、滋味堂、超级牛扒、舞鹤日本料理、吴记老锅底、必瘦站
平面布局：露天广场过大，利用率低，不利于购物中心聚集人气
整体布局中商业部分不集中，广场比例过大 露天广场为6000平米，商业的经营面积布局在四周，过于分 散，不利于动线组织，形成商业氛围。 广场空旷兼以利用率低，不能充分发挥情景式的作用 为弥补动线不能回环的弊端，商场设计了沿露天广场的次动线 以及空中走廊。但广场内廊为单边铺甚至封闭式商铺，单调冗 长，无法吸引人流形成回路。长达70多米的空中走廊也存在同 样的问题。
COCO Park竞争优势——
项目条件优势较为均衡的情况下，租金及管理水平具有相对竞争优势，对商家业态调整具有一 定的主动权。
项目名称
福田COCO Park 中心城
卓越IN TOWN （招商）
IA MALL（招商）
2011年租金 （元/每平米）
餐饮150-300 零售650-950
零售550-700
酒吧街位置
在建的平安金融国际中心
谢 谢！ ——END——