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中国房地产产权登记制度研究

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UDC 学校代码10500工程硕士学位论文题目：中国房地产产权登记制度研究英文题目： A research on the system of Chinesereal-estate-property-right-registration学位申请人姓名：任荣华申请学位领域名称：建筑与土木工程指导教师姓名：李桂陵二○○九年十二月UDC 学校代码10500工程硕士学位论文题目中国房地产产权登记制度研究英文题目 A research on the system of Chinesereal-estate-property-right-registration研究生姓名（签名）校内导师姓名（签名）李桂陵职称教授校外导师姓名（签名）职称申请学位领域名称建筑与土木工程领域代码 430114论文答辩日期学位授予日期学院负责人（签名）评阅人姓名评阅人姓名二○○九年十二月学位论文原创性声明和使用授权说明原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作所取得的研究成果。

除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。

对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。

本声明的法律结果由本人承担。

学位论文作者签名：日期：2010 年5月22 日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。

本人授权湖北工业大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。

学位论文作者签名：指导教师签名：日期：年月日日期：年月日摘要不动产登记制度是物权制度的重要基础，没有健全的不动产登记制度，就没有完善的物权法律制度。

随着市场经济的飞速发展，我国房地产市场日趋活跃，房地产交易、登记活动也渐见频繁。

与此同时，随着国民法律意识、产权意识和维权意识的日益提高，涉及房地产权属交易登记的案件也有所增加，客观地反映了历史上一些不规范的做法，也让房地产登记工作面临更高的挑战。

自二十世纪八十年代初开始，我国理论和实务界对房地产登记制度进行了不断的探索，从而促进了我国房地产立法的不断完善。

2007年至今，《中华人民共和国物权法》、住房与城乡建设部《房屋登记办法》以及《广州市城镇房地产登记办法》等地方法律法规的相继出台，对完善登记制度、规范登记行为起到了良好的推动作用，同时也让我们清醒地看到，房地产登记实务中尚存在许多亟待解决的问题：房地产登记工作涉及众多政府部门，政策性强，还必须保障民众房地产交易安全，维护登记公信力及权威性，可谓任重而道远。

因此，本文阐述及探讨了外国房地产登记制度的建立和演变历程，以及管理方面的经验，并与我国房地产登记制度的发展历程进行了比较和分析；同时结合作者在日常工作中所遇到的实际案例及所总结的处理经验，分别选择了涉及未成年人的房屋登记、夫妻共有财产、在建工程抵押等不同业务范畴的典型房地产登记案例，用“以案说法”的方式，结合所涉及的法律法规释义，运用对比、引用等写作方法，以条文和图表解释，深入具体地从几个不同的角度对案例进行剖析及研究，从而引出房地产登记中遇到的各种问题，并针对其中的难点、疑点，提出了相关解决方案或看法，从理论的高度和实践的角度分析和阐述了如何规范房地产权属登记、防范房地产登记行政风险等问题。

通过对案例的剖析和对策研究，既可借鉴经验提高办案能力，又可吸取教训避免重蹈覆辙，从而切实地增强依法行政的自觉性意识，严守审批程序，规范登记行为，切实提高依法行政的质量，使房地产权属登记工作上升到新的台阶。

关键词：房地产，产权，登记制度AbstractReal-estate-property-right-registration-system is the basic of property right system. Without a perfect real-estate-property-right-registration-system, it won’t be a perfect property right system too.Accompany with the fast development of the national economic, the market of real-estate has become more and more active, the exchange and registration of real estates are also become continually. Meanwhile, as the sense of law protection has grown up gradually among the populace, cases about real-estate-property-right-registration appear frequently. That makes the government offices of the real-estate management facing more and more challenges.Began from the 1980s, Chinese scholars and the officers have make a lot of research on the system of real-estate-property-right-registration, that made the development of legislation of the country. From 2007 until now, the Property Law of P. R. China, the Measure of Real-estate-registration of China, the Measure of Real-estate-registration of City Guangzhou has taken effect frequently, that strongly push the development and consummation of the registration system. Meanwhile, they also make us recognize that there are so many problems in this area which still needs us to solve in the future.Therefore, the author expounded and studied the development and experiences between the foreign and Chinese real-estate-property-right-registration-systems. He also summarized experiences from the cases which he had dealing with in his daily works, and made research and analysis through some typical cases from the following three positions: the property registration which related to minors, properties which own by the couples, and mortgage on the on-construction project, and then pointed out his opinions and solve measures through ways of contrasting and quoting during these cases-studying. Finally, he came up with his opinion on how to standardize the real-estate-property-right-registration rules and prevent the administration rises from real-estate-property-right-registration, then finally improve the quality of law-based administration, push the government works of real-estate-property-right-registration onto a new stage.Keywords: Real estate, Property right, Registration System目录摘要 (Ⅰ)Abstract (Ⅱ)目录 (Ⅲ)第1章导论 (1)1.1研究背景 (1)1.2研究意义 (1)1.3研究方法 (1)1.4本文中的主要内容 (2)第2章世界房地产产权登记制度的演变及中外房地产产权登记制度之比较 (3)2.1房地产产权登记概述 (3)2.2世界房地产产权登记制度的演变 (4)2.2.1德国产权登记制度的演变 (4)2.2.2法国产权登记制度的演变 (5)2.2.3台湾地区产权登记制度的演变 (6)2.3 中国产权登记制度的演变 (7)2.4 中国与外国（地区）不动产登记制度的演变 (9)2.5 启示 (9)2.6 中国房地产产权登记制度目前存在的问题 (10)第3章中国现行房地产产权登记制度研究 (11)3.1对未成年人房屋登记制度 (11)3.1.1关于未成年人的房屋登记问题 (11)3.1.2未成年房屋权利人的利益保护问题 (12)3.1.3未成年人与父母共同共有的房屋设定抵押的问题 (13)3.1.4 案例 (14)3.2夫妻房屋登记制度 (17)3.2.1夫妻共有房屋登记中的几个常见问题 (18)3.2.2 案例 (19)3.3在建工程抵押制度 (22)3.3.1在建工程抵押与预购商品房抵押的概念 (22)3.3.2在建工程抵押与预购商品房抵押的区别与比较 (22)3.3.3按揭与预购商品房抵押的比较 (23)3.3.4中国预购商品房抵押与英美法房地产按揭的比较 (23)3.3.5中国在建工程抵押与预购商品房抵押的区别 (24)3.3.6在建工程抵押应注意以下几个方面的问题 (26)3.4案例 (29)第4章中国房地产产权登记制度的发展方向 (34)第5章结论 (36)备注 (37)参考文献 (39)致谢 (41)第1章导论1.1 研究背景“知屋漏者在宇下，知政失者在草野。

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不动产登记制度研究

不动产登记制度研究

不动产登记制度研究摘要：不动产登记制度是保障土地、房屋等不动产交易安全、维护公共利益和经济发展的重要保障。

本文从法律层面出发，探析不动产登记制度的意义、存在问题以及完善建议，以提高不动产登记制度的科学化、规范化和有效性。

关键词：不动产登记；法律保障；制度完善；案例分析正文：一、不动产登记制度的意义和目的不动产登记制度是国家和社会对土地、建筑物等不动产信息的保障和管理方式。

它的核心目的是确保不动产权利的真实、有效和权威，使不动产交易更公平、公正、安全。

同时，它还可以维护公共利益，为城市规划、税收管理等提供参考依据。

二、不动产登记制度的存在问题不动产登记制度在实践中也存在一些问题。

首先，法律规定不够明确、具体，导致不动产登记的执行效力存在不确定性。

其次，行政机关缺乏必要的技术、管理和经费支持，无法有效推行实施。

再次，不动产登记信息的保密性和管理能力亟待加强。

最后，不动产登记制度还需要与其他法律和规章制度进行衔接，以更好地发挥其法律、管理和经济效益。

三、不动产登记制度的完善建议为了解决以上存在的问题，在完善不动产登记制度时可以从以下几个方面出发。

首先，加强法律反映，明确不动产登记的规范标准和程序，以防止不动产交易中出现的不合法手续。

其次，增强不动产登记的技术支持、管理能力和经费配套投入，科学化管理，提高效率。

此外，加强不动产登记的保密性、安全性，保护其所登记的信息得到妥善保护。

最后，与其他法律和规章制度进行协调、衔接，更好地发挥制度效益。

案例：《不动产权证》是中国不动产登记制度下的重要文件。

民事诉讼中根据该证书可能导致判决结果的不同。

在2017年，中国最高人民法院公布了一份《关于人民法院审理土地承包经营权、宅基地使用权纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中规定，不动产登记证明权益事实的作用只能视为参考依据。

结语：综上所述，不动产登记制度是防止不动产交易中出现纠纷、维护公共利益和经济发展的重要手段。

在制度完善过程中，需要加强法律反映、加强技术支持、提高保密性、加强其他制度的协调。

《我国不动产登记制度问题研究》

《我国不动产登记制度问题研究》

《我国不动产登记制度问题研究》一、引言我国不动产登记制度，对于维护市场秩序、保障产权安全、促进经济健康发展具有重要意义。

近年来，随着经济的快速发展和法治环境的不断完善，我国不动产登记制度也在逐步完善。

然而，在实际运行过程中仍存在一些问题亟待解决。

本文旨在通过对我国不动产登记制度的问题进行深入研究，提出相应的完善建议，以期为推动我国不动产登记制度的进一步完善提供参考。

二、我国不动产登记制度概述我国不动产登记制度是指国家依法对不动产进行登记，将权利归属和权利变动等事项记录于登记簿的制度。

这一制度不仅有利于明确产权归属，维护产权安全，也有助于政府对不动产市场进行监管，促进经济健康发展。

三、我国不动产登记制度存在的问题（一）登记流程繁琐当前，我国不动产登记流程较为繁琐，涉及多个部门和环节。

这导致登记时间较长，影响了不动产交易的效率。

此外，由于各地区登记流程存在差异，也给跨地区交易带来了一定的不便。

（二）信息共享不足目前，我国不动产登记信息尚未实现全国范围内的共享。

这导致相关部门在办理相关业务时，需要重复查询和录入信息，浪费了资源。

同时，信息共享不足也增加了产权纠纷的风险。

（三）登记制度法律体系有待完善虽然我国已经建立了较为完善的不动产登记法律体系，但仍存在一些法律空白和漏洞。

这导致在实际操作中，难以有效应对各种复杂情况。

此外，部分法律规定过于原则化，缺乏具体的操作指导，也影响了登记工作的顺利进行。

四、完善我国不动产登记制度的建议（一）简化登记流程为提高不动产交易效率，应简化登记流程。

具体措施包括：统一登记部门和环节，缩短登记时间；推行网上办理，实现线上线下一体化服务；建立跨地区协作机制，方便跨地区交易等。

（二）加强信息共享应加强各部门之间的信息共享，实现全国范围内的不动产登记信息共享。

这不仅可以提高工作效率，还可以降低产权纠纷的风险。

具体措施包括：建立信息共享平台，实现各部门之间的信息互通；加强信息安全保障，确保共享信息的准确性和安全性等。

中国房地产登记制度研究

中国房地产登记制度研究

中国房地产登记制度研究中国房地产业是近几年来持续高速发展的领域之一，而房地产登记制度作为房地产业规范管理的重要一环，也日渐成为学术界和政府重视的研究领域。

本文旨在探讨中国房地产登记制度的现状、问题以及未来发展方向，并根据实际案例进行解析。

一、房地产登记制度的现状房地产登记制度是在我国全面推行不动产登记制度后制定的，旨在保障不动产权利的证明、交易和维护。

截至目前，我国已经有了一定的不动产登记体系，但登记制度的覆盖范围、标准化水平、审批程序等方面还存在一些缺陷。

其中，房地产登记制度面临的最大问题，是信任机制不完善，导致登记数据不够准确、权力界定不够清晰、登记成本过高等问题。

二、房地产登记制度存在的问题1.登记体系的不完善虽然不动产登记制度已经实现了全国联网，但是登记部门之间的信息发布和查询仍不畅通，导致各地区的登记信息不够精准，难以互认。

2.登记标准的不规范目前在我国的不动产登记中，文件、证明等证据材料种类繁多、标准不统一，加之登记部门对于提供的材料的要求不同，导致一定的操作困难和成本增加。

3.登记时审批程序繁琐在我国，大多数地区的登记审批层级较多，而且审批周期长，这一点也成为了制约不动产登记制度高效运行的因素之一。

三、房地产登记制度的发展趋势从目前我国不动产登记的运行情况来看，登记标准的规范化、登记流程的简化、登记部门信息化建设已成为整个登记制度发展需求的重点。

为进一步加强登记制度的实证研究，以下是三个实际案例：1. 北京市不动产登记中心推广资料归档电子化工作，通过电子化的管理方式实现材料快速自动归档、归类、分类统计和维护，并提供了在线远程查询处理的服务。

这一方法的推行不仅调动了员工积极性，简化了业务流程，还真正地提升了登记工作效率，对于提高登记部门管理标准和进一步完善登记信息的准确性具有较为积极的推动意义。

2. 在浙江义乌，开发商侯星林在房屋转让过程出现纠纷，其因质疑房地产登记制度出现问题而主张报复性超限抵押，导致多个不动产出现受损情况。

我国房地产登记制度的研究

我国房地产登记制度的研究

我国房地产登记制度的研究我国房地产登记制度的研究房地产登记制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。

房地产登记制度是房地产行政管理的基础与核心，也是建立房地产市场的必要保障条件。

本文拟借鉴国外有关立法，在概括我国房地产登记法律制度的沿革和现状的基础上，就如何健全和完善该制度略陈管见。

一当今世界各国的土地登记（或房地产登记）制度主要有三种立法例：（一）契据登记制度。

又称登记公示主义或法国法模式，为法国、意大利、比利时、西班牙、美国多数州及南美一些国家所采用，我国香港地区也采用这种制度。

该制度的特点在于登记机关对于其所应登记的房地产物权变动没有实质的审查权限，即进行形式审查主义；登记没有公信力，当登记事项在实体法上不成立或无效时，可以对抗善意的第三人；登记簿的编例是以地产权利人为标准按登记先后顺序编簿，而不以不动产为标准。

（二）权利登记制度。

又称登记要件主义或德国法模式，为德国、瑞士、荷兰、奥地利、埃及等国所采用。

这种模式与前者相反，在这种被称为真正的地权注册制度下，登记是房地产物权变动的生效条件，登记机关对地权变动有实质审查的权限，登记具有公信力，登记簿的编成采用物的编成主义，即以房地产为标准按顺序排列。

（三）登记发证制度。

又称地券交付主义或托仑斯（Robert·T orrens）模式，该模式是由澳大利亚的托仑斯爵士设计提出的，于1858年1月27 日经南澳州议会通过并于7月施行。

采用这一制度的国家主要有澳大利亚、新西兰、英格兰、爱尔兰、加拿大、菲律宾、马来西亚以及美国的若干州，我国台湾地区也采用这种制度。

该项制度在德国法模式的基础上增加了记载权利状态的地券和证书并交与权利人的规定。

〔1 〕上述三种登记制度中，与我国现行的登记制度最为接近的是托仑斯登记制。

我国的不动产制度，在1949年10月之前实行的基本上是税收地籍制度。