农村宅基地使用权流转的现实困难与制度重构
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或 调整 ，明晰农村 宅基地 用 益物权 的地位 ，明确流 转 的收益分 配 ，逐步 建立 城 乡互补 的社会 保 障机 制 。 关键 词 ：宅基 地 ；使 用权 流 转 ；现 实 困难 ；制度构 建 中 图分 类号 ：Ｆ ０ ． ３ １３ 文献标 识 码 ：Ｂ 文章编 号 ：１７ — ９５２ １）４ ０ ３— ３ ６ ２ ６ ９（０ ０ — ０２ ０ １
当 数 量 的 城 镇 居 民 购 买 了此 类 房 屋 ， 形 成 了 面 广 量 大 的 农 村 宅 基 地 使 用 权
着 工 业 化 和 城 镇 化 的推 进 ， 土 地 蕴 涵 着 现 实 的 经 济 利 益 ，催 生 了 农 村 宅 基
房 、仓 库 和 店 铺 等 以 出让 、联 营 、 兼 并 和 置 换 、 出 租 等 形 式 自发 流 转 的 行
当于 中国房地 产业 近 ｌ 年来 的开 发总 ０
量
１ ３ 偏 远农 村 出现 了大 量的 “ ． 空心
村” 与 城 市 近 郊 不 同 ， 偏 僻 农村 却 出
１ 农村宅基地使用权流 转的现实状
况
根 据 制 度 经 济 学 的 理 论 ， 制 度 变 迁 分 为 诱 致 性 制 度 变 迁 和 强 制 性 制 度 变 迁 两 种 类 型 。 目前 城 乡 二 元 分 治 的 建 设 用 地 使 用 权 结 构 在 土 地 资 本 市
府 、 村 组 干 部 以 追 求 农 村 土 地 的 短 期
场机 制和农 民群 体利益 的双 重冲 击之
下 ，农 村 宅 基 地 正 在 发 生 着 诱 致 性 制 度 变 迁 。 主要 表 现 是 ：
１ １ 农村宅基 地使用权 隐性交易 市场 ．
已经 形 成
经 济 主 体 对 潜 在 利 润 的 追 求 成 为 当 前 农 村 建 设 用 地 使 用 权 流 转 制 度 变 迁 的根本 动力 。农 民将 多余宅基 地使 用 权 和 闲 置 的房 屋 所 有 权 在 集 体 内部 成 员之 间、不 同集体 之 间和集体 与城 镇 居 民之 间 的 买 卖 和 流 转 。 出租 是 目
日
ｄｔａ 管ｓ法Ｉ ｍｌ ｎ ｉｔ制 ｎ￣ 理ｉｄ ］ｍ Ｉ 与 ａ
农村宅基地使用权流转的现实 困难 与制度重构
・翟玉胜
（ 石家庄 工商职 业学院，河北 石家庄 ０ ０ ９ ） ５ ０ １
摘要：我国城 乡二元土地法律制度对农村宅基地使用权流转的限制与其现实困境 ，需要对相关法律进行修改
农 业 户 口家 庭 成 员重 新 申 请 宅 基 地 的
地 使 用 权 流 转 的政 策法 规 不 断 出 台 ； 另
一
方 面 ，宅 基 地 使 用 权 流 转 的 地 下 市
场 不 断 发 展 。 这 种 自发 性 的 流 转 给 集 体 经 济 组 织 和 用 地 单 位 带 来 了 经 济 损 失和 麻 烦 。 １２ 大 城 市 近 郊 小 产 权 房 屡 禁不 止 ． 在 经 济 发 展 较 快 、土 地 增 值 潜 力 较 大 的 农 村 地 区 ， 农 民 、 乡 镇 政
流转 。非官 方统计 数据 显示 ，目前小
产 权 房 建 设 面 积 达 ６ 多 亿 平 方 米 ， 相 ０
地 流转 的 隐性市场 的形 成和 发展 ，并
且引 发 了一 系列 的经济 纠纷 和社会 问
题 。为 了 农 民 的 切 身 利 益 、 农 村 社 会 的 稳 定 以及 农 业 的 发 展 ，建 立 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 制 度 是 迫 切 需 要 解 决
利 益 最 大 化 为 首 要 目标 ， 出 现 了 农 民 违 法 占用 土 地 兴 建 房 屋 ； 乡 镇 政 府 、 农 村 集 体 经 济 组 织 与 开 发 商 联 合 以农 民公 寓 、农 村 新 民居 名 义 在 集 体 土 地 上 违 规 开 发 商 品 房 。 此 类 住 房 只 能 对
的课 题 。
为 大量 存在 。此类 交易 形式 主体基 本
来 自农 户 个 体 ，也 有 农 村 集 体 经 济 组 织 。 流 转 方 式 完 全 是 民 间 的 操 作 ， 未 有 政 府 行 为 的 介 入 ，并 没 有 得 到 法 律 的 认 可 。 农 村 宅 基 地 使 用 权 的 流 转 已 经 呈 现 出 不 断 上 升 的趋 势 ， 特 别 是 在
／
村 宅 基 地 使 用 权 的 流 转 问题 ，是 涉 及 农 民财 产 权 的 重 要 问题 随
。
一
前农村 宅基 地流转 最为 普遍 的方 式 。
比 如 在 珠 江 三 角 洲 、 长 江 三 角 洲 以 及 些 大 城 市 郊 区 组织 成 员销售 ，实 际上 已有相
城 乡结 合部 或经 济较 发达 的农村 更加
突 出 ，使 得 相 关 的 政 策 法 规 执 行 呈 现
出 尴 尬 局 面 ：一 方 面 是 禁 止 农 村 宅 基
现了 “ 空心 村 ” 。类 型主要 有三 种 ：
第 一 种 情 况 是 大 量 农 业 劳 动 力 转 移 到 城 镇 打 工 、 经 商 或 举 家 迁 入 城 镇 生 活 ， 仍 然 保 留着 原 来 的 房 产 而 无 人 居 住 。这 是 目前 农 村 宅 基 地 闲 置 或 荒 废 的 主 要 原 因 。 第 二 种 情 况 是 土 地 使 用 权 人 滥 用 分 户 权 利 。为 了 增 加 宅 基 地 面 积 标 准 或 另 申请 宅 基 地 、 规 避 宅 基 地 超 面 积 处 理 等 ，出 现 了 夫 妻 之 间 、 父母 与子女 之间按 户 口簿分割 房产 。 城 市 郊 区 农 村 出 现 了 将 房 屋 所 有 权 转 让 给 非 农 业 户 口 的 家 庭 成 员 ， 以 达 到
当 数 量 的 城 镇 居 民 购 买 了此 类 房 屋 ， 形 成 了 面 广 量 大 的 农 村 宅 基 地 使 用 权
着 工 业 化 和 城 镇 化 的推 进 ， 土 地 蕴 涵 着 现 实 的 经 济 利 益 ，催 生 了 农 村 宅 基
房 、仓 库 和 店 铺 等 以 出让 、联 营 、 兼 并 和 置 换 、 出 租 等 形 式 自发 流 转 的 行
当于 中国房地 产业 近 ｌ 年来 的开 发总 ０
量
１ ３ 偏 远农 村 出现 了大 量的 “ ． 空心
村” 与 城 市 近 郊 不 同 ， 偏 僻 农村 却 出
１ 农村宅基地使用权流 转的现实状
况
根 据 制 度 经 济 学 的 理 论 ， 制 度 变 迁 分 为 诱 致 性 制 度 变 迁 和 强 制 性 制 度 变 迁 两 种 类 型 。 目前 城 乡 二 元 分 治 的 建 设 用 地 使 用 权 结 构 在 土 地 资 本 市
府 、 村 组 干 部 以 追 求 农 村 土 地 的 短 期
场机 制和农 民群 体利益 的双 重冲 击之
下 ，农 村 宅 基 地 正 在 发 生 着 诱 致 性 制 度 变 迁 。 主要 表 现 是 ：
１ １ 农村宅基 地使用权 隐性交易 市场 ．
已经 形 成
经 济 主 体 对 潜 在 利 润 的 追 求 成 为 当 前 农 村 建 设 用 地 使 用 权 流 转 制 度 变 迁 的根本 动力 。农 民将 多余宅基 地使 用 权 和 闲 置 的房 屋 所 有 权 在 集 体 内部 成 员之 间、不 同集体 之 间和集体 与城 镇 居 民之 间 的 买 卖 和 流 转 。 出租 是 目
日
ｄｔａ 管ｓ法Ｉ ｍｌ ｎ ｉｔ制 ｎ￣ 理ｉｄ ］ｍ Ｉ 与 ａ
农村宅基地使用权流转的现实 困难 与制度重构
・翟玉胜
（ 石家庄 工商职 业学院，河北 石家庄 ０ ０ ９ ） ５ ０ １
摘要：我国城 乡二元土地法律制度对农村宅基地使用权流转的限制与其现实困境 ，需要对相关法律进行修改
农 业 户 口家 庭 成 员重 新 申 请 宅 基 地 的
地 使 用 权 流 转 的政 策法 规 不 断 出 台 ； 另
一
方 面 ，宅 基 地 使 用 权 流 转 的 地 下 市
场 不 断 发 展 。 这 种 自发 性 的 流 转 给 集 体 经 济 组 织 和 用 地 单 位 带 来 了 经 济 损 失和 麻 烦 。 １２ 大 城 市 近 郊 小 产 权 房 屡 禁不 止 ． 在 经 济 发 展 较 快 、土 地 增 值 潜 力 较 大 的 农 村 地 区 ， 农 民 、 乡 镇 政
流转 。非官 方统计 数据 显示 ，目前小
产 权 房 建 设 面 积 达 ６ 多 亿 平 方 米 ， 相 ０
地 流转 的 隐性市场 的形 成和 发展 ，并
且引 发 了一 系列 的经济 纠纷 和社会 问
题 。为 了 农 民 的 切 身 利 益 、 农 村 社 会 的 稳 定 以及 农 业 的 发 展 ，建 立 农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 制 度 是 迫 切 需 要 解 决
利 益 最 大 化 为 首 要 目标 ， 出 现 了 农 民 违 法 占用 土 地 兴 建 房 屋 ； 乡 镇 政 府 、 农 村 集 体 经 济 组 织 与 开 发 商 联 合 以农 民公 寓 、农 村 新 民居 名 义 在 集 体 土 地 上 违 规 开 发 商 品 房 。 此 类 住 房 只 能 对
的课 题 。
为 大量 存在 。此类 交易 形式 主体基 本
来 自农 户 个 体 ，也 有 农 村 集 体 经 济 组 织 。 流 转 方 式 完 全 是 民 间 的 操 作 ， 未 有 政 府 行 为 的 介 入 ，并 没 有 得 到 法 律 的 认 可 。 农 村 宅 基 地 使 用 权 的 流 转 已 经 呈 现 出 不 断 上 升 的趋 势 ， 特 别 是 在
／
村 宅 基 地 使 用 权 的 流 转 问题 ，是 涉 及 农 民财 产 权 的 重 要 问题 随
。
一
前农村 宅基 地流转 最为 普遍 的方 式 。
比 如 在 珠 江 三 角 洲 、 长 江 三 角 洲 以 及 些 大 城 市 郊 区 组织 成 员销售 ，实 际上 已有相
城 乡结 合部 或经 济较 发达 的农村 更加
突 出 ，使 得 相 关 的 政 策 法 规 执 行 呈 现
出 尴 尬 局 面 ：一 方 面 是 禁 止 农 村 宅 基
现了 “ 空心 村 ” 。类 型主要 有三 种 ：
第 一 种 情 况 是 大 量 农 业 劳 动 力 转 移 到 城 镇 打 工 、 经 商 或 举 家 迁 入 城 镇 生 活 ， 仍 然 保 留着 原 来 的 房 产 而 无 人 居 住 。这 是 目前 农 村 宅 基 地 闲 置 或 荒 废 的 主 要 原 因 。 第 二 种 情 况 是 土 地 使 用 权 人 滥 用 分 户 权 利 。为 了 增 加 宅 基 地 面 积 标 准 或 另 申请 宅 基 地 、 规 避 宅 基 地 超 面 积 处 理 等 ，出 现 了 夫 妻 之 间 、 父母 与子女 之间按 户 口簿分割 房产 。 城 市 郊 区 农 村 出 现 了 将 房 屋 所 有 权 转 让 给 非 农 业 户 口 的 家 庭 成 员 ， 以 达 到
