经济发达地区农村宅基地流转问题研究_以北京市郊区为例_章波
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宅基地与农民住房流转的原因
“ ) " * 经济利益驱动寻租行为。在京郊农村流行这样的口头禅： 多盖几间房胜过养一儿” 。很多农户将自己
住房的一部分出租， 在朝阳区金盏乡一间农宅的月租金是 "-$ ’ ($$ 元， 年租收入达到 ".$$ ’ (/$$ 元 0 间， 成为
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中国土地科学
%**3 年 % 月
第"期
农民现金收入来源之一， 年长者将其作为养老之用。农村宅基地流转为发展农村经济， 增加农民收入， 提高农民 生活水平发挥了巨大作用 ! " # 。 $ % & 村民与市民需求互补。农民有进城的愿望， 而很多市民则向往农村的田园风光。有条件的农民在城里 买房， 原先的宅基地及其地上房屋空闲，而有的城里居民想在农村购买一套住宅用作休假和疗养等，于是形成 利益互补， 双方达成协议进行买卖。 $ ’ & 农村景观和生态吸引力。昌平区兴寿镇画家村的形成主要就是这方面的原因。自 "(() 年第一位画家 选中了昌平上苑这块有山川、 河流、 田野、 星光的地方， 买地置房， 便源源不断有人加入其中。迄今为止， 上苑共 聚集了近 ’* 位画家， 他们或购地造屋， 或买农家闲置旧宅院修葺改造， 使当地的宅基地和房屋流转十分活跃。 $ + & 政府强制征收。国家基础设施建设或者根据城镇规划修建道路的，途经的村庄需要拆迁，土地被征 收。这类宅基地流转是强制性的， 由国家或建设单位给予补偿安置。
收稿日期： "$$&*$+*$& 修稿日期： "$$&*!!*!基金项目： 国家自然科学基金 （ ； 中国土地勘测规划院与北京市农村经济研究中心合作项目 “ 北京农民宅基地与房产制度研究 ” 。 b$%b%$"’ ） 第一作者： 章波 （ ， 男， 江苏常州人， 助理工程师， 硕士， 主要研究方向为土地经济与土地政策。 !’+$ _ ）
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宅基地与农民住房流转的主要形式
北京市郊区农村宅基地流转主要有买卖、 租赁和国家征收三种形式， 其中以出租最为活跃。 ) " * 买卖房屋。随着社会经济的发展和城市化进程的推进， 不少务工经商的农民逐步向城镇集聚， 在取得
一定的经济收入后在城市购买商品房而将原农村住宅连同宅基地出售给他人居住或用作经营场所。据调查， 买 卖后房屋所有权证发生转移，通常还由买方出资修葺房屋甚至改造房屋结构，部分房屋的用途转变为商业用 房。 从交易主体看包括两种情况， 第一种情况是本村内成员之间的买卖。 有的农村居民农转非后， 留下房屋无人 居住， 有的农户也因婚丧嫁娶一户有多处宅基地和房屋的， 长期无人居住， 而又欲放不可、 欲拆不舍， 于是出售 给那些急需建房又无处安排的本村居民居住。按照北京市第 (+ 号令 《 北京市人民政府关于加强农村村民建房 “ “ 用地管理若干规定》 中第九条规定， 村民全家迁出本村或由农业户口转为非农业户口后另有住房的” ， 可经乡 人民政府批准， 按照规定的价格出售给符合申请建房用地条件的村民” ， 因此这种行为是合法行为。第二种情况 是非本村成员购买。在怀柔区和昌平区， 风景秀丽， 依山傍水之地吸引了不少城市居民， 有的出售给城市退休人 员， 周末或夏季来度假休闲， 有的出售给画家， 办公和居住两用。如昌平区兴寿镇的上苑村吸引了很多画家在此 扎寨成为有名的画家村， 他们出钱改造， 基础设施条件和环境不断改善， 服务业水平不断提高， 带动了农村经济 的发展。 第二种情况比较复杂， 涉及本村外的农民和城市居民两类购房主体， 其中以城市居民购房为主。 但均超 出中国现行制度规定， 因此属于不正当交易行为。 ) , * 出租房屋。这是最为普遍的流转形式， 即村民在依法取得的宅基地上建成房屋后， 将房屋整体或部分 出租， 个人获得利益， 承租人将其作为住宅、 办公、 休闲、 仓库或其他经营服务场所， 在出租了房屋的同时也出租 了宅基地的使用权 ! , # 。据调查， 出租房屋以居住用途为主， 在流转前后一般不改变房屋的用途， 房屋所有权证仍 归出租人所有。由于租金水平随着房源紧缺和农村经济发展不断提高， 出租期限较短， 一般为 " ’ , 年， 甚至更 短的几个月，租期到了按照最新租金水平再续约。然而，有些地区农民住房的租期长达几十年，租金一次性付 清， 出租人一般进城居住， 不会再回来要房， 承租人长期拥有此房。政府明令禁止宅基地和农民住宅买卖， 因此， 城镇居民采用这种变相的手段购买到农民房屋和宅基地。 ) ( * 国家征收宅基地。因开发区或者基础设施建设需要征占农民宅基地而将农村部分居民搬迁， 原宅基地 改作它用。如高速公路建设中， 公路所经村庄部分农民必须搬迁； 或因城市规划调整， 城乡结合部的部分原宅基 地被用做城市建设用地的。
后山铺村 昌平区兴寿镇 朝阳区金盏乡 上苑村 北马房村 曹各庄村
填表说明：北京郊区宅基地与农民住房流转的主要形式为买卖和出租住房，因此定义交易比例 4 （ 买卖户 5 出租户数 ） 6总 户数；由于在怀柔和昌平以买卖农宅为主，因此将非常住户数占总户数的比例作为潜在的交易比例，而在朝阳区宅基地与 农民住房的主要流转方式为出租， 因此将流动人口占总人口的比重作为潜在交易比例。
第 "$ 卷 第 ! 期 "$$- 年 " 月
中 国 土 地 科 学 ;’1)$ 3$)4 <&1")&"
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经济发达地区农村宅基地流转问题研究
—— — 以北京市郊区为例
章 波 !，唐 健 !，黄贤金 "，姚 丽!
（ 北京 !$$$%&；"# 南京大学城市与资源学系， 江苏 南京 "!$$’%） !# 中国土地勘测规划院，
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宅基地与农民住房流转的区域差异
调查地区有近郊和远郊， 朝阳区是近郊， 昌平和怀柔区均属于远郊， 它们到北京市中心的距离!分别为 "%,- .
区位差异、 都市经济辐射和景观导致了农村宅*,-。 "),-、 等的差异。 流转活跃程度的区域差异。农民房屋出租活动在北京近郊较远郊更为活跃， 近郊朝阳区典型村庄的房屋出 租比率为 ’)0 ， 远郊昌平区为 %*0 左右。从距离京城的远近看， 流转活跃程度 （ 以交易比例衡量） 从怀柔区、 昌 平区到朝阳区依次递减 （ 表 " 所示） ， 通过计算， 交易比例和到京城距离的相关系数为 . *1 ("(， 说明区位因素是 农村宅基地流转的主要动力之一， 离城市距离越近流转活动越活跃， 反之亦反。从区域环境和周边经济发展水 平看， 在工业区、 农场周边的村庄宅基地流转最为活跃。如朝阳区的曹各庄村有一家北京著名的民营电缆厂， 许 多外来人口在此打工， 全村常住人口 2** 多人， 而外来人口达到 "’)* 多人， 超过了本村常住人口， 大大活跃了 当地的宅基地和房屋出租， 几乎家家都有房间出租；其次为旅游资源和自然景观丰富地带， 如昌平区兴寿镇的 上苑村， 聚集了许多画家， 从一定程度上推动了当地经济的发展。 流转方式的区域差异。宅基地和农民住房的短期租赁行为主要集中在北京近郊， 长期租赁和买卖房屋的行 为主要发生在远郊且风光秀丽区域。近郊也有少量的农民住宅买卖行为， 多数是农民农转非后到城市购买商品 房， 出售原有的农村住宅； 昌平区买卖和出租行为二者皆有， 且出租比例稍大于买卖比例； 而在远郊怀柔区， 工
