北京银泰中心综合物业案例分析伟业顾问22页PPT

项目管理程序手册北京银泰中心2004年9月目录第一部分总概引言本项目管理程序手册定义了项目管理在北京银泰中心项目的管理和实施中的原则，程序和责任。

本项目管理程序手册的目的是通过以下内容为工程管理提供指导：标准程序标准格式和汇报程序政策的建立组织架构图的建立和权利和责任的划分本项目管理程序手册会根据情况的需要，适当随时的更新和修改。

未经北京银泰中心项目总经理或项目总监的同意不能改动已经建立的程序。

此项目管理程序手册只用于北京银泰中心项目和它指定的顾问和承包商等单位。

表格和内容归项目所有。

紧急通讯联系单Company 公司OfficeNumbers办公室电话MobilePhone手机Home Phone宅电北京银泰置业有限公司总经理–尹筱周8610 -北京银泰置业有限公司总经理助理/办公室主任–丁梅8610 –分机113北京银泰置业有限公司总经理办公室副主任–白雷8610 –分机119北京银泰置业有限公司项目总监-缺北京银泰置业有限公司8610 - 分机紧急情况处理程序:银泰项目有一个现场安全管理系统的程序, 专门用于紧急情况下的处理程序。

万一事故或危险发生，系统会自动开始运作。

公司范围内应用的事故汇报程序也已经包括在安全管理系统里（见本手册第八部分），并包含了紧急情况或事故发生时所需用的表格和需联系的联络人。

负责处理所有事故和紧急情况的主要的项目联络人将由项目组来指派。

任何严重的事故或重要事件发生时，根据以下的优先次序通过电话联络有关人员。

在取得一般事故报告、警察报告和承包商递交的事故报告等等之后，需立即送交以上人员。

项目联络方式第九部分-标准表格和格式，附录了目前的项目联络表,包括了联系电话和项目电子邮箱的地址。

第二部分项目管理组织架构引言本部分对项目的组织架构和人员角色作了定义，其中的组织架构图反映了项目管理团队成员的职务以及宝维士联盛项目团队的内部关系。

另外还介绍了管理团队部分主要职位的工作描述。

银泰中心银泰中心10.3.1 项目介绍¾ 北京银泰中心由北京银泰置业有限公司开发，由世界著名建筑师波特曼的设计事务所负责设计，项目建筑由三栋塔楼组成，随着工程进度的推进，项目逐步成为建国门外、长安街东段的标志性建筑之一。

¾ 项目位于CBD 东三环国贸桥西南角，与中国国际贸易中心遥相呼应，成为CBD 重要的商务多功能建筑群。

¾ 项目占地面积31,305平方米，总建筑面积350,000平方米，主楼高达249.9米，共63层，为长安街沿线最高建筑，包括酒店和酒店式公寓，由凯悦¾ 国际酒店管理集团管理和部分投资。

酒店主楼两侧的是两座186米高、每栋7.2万平方米的写字楼，底层为商业和酒店的公共部分。

表10.11：银泰中心物业配比表物业类型 规模 档次 公寓 260套 豪华顶级 写字楼 14.4平方米 甲级 酒店 237间客房 豪华五星 商业 约3万平方米高档资料来源：银泰中心10.3.2 写字楼¾ 两栋写字楼共有大约15万平方米的建筑面积，两栋塔楼分别位于主楼的东、西两侧，每栋44层，目前一栋为人保大厦，一栋为银泰写字楼。

¾ 写字楼的标准层为1,849平方米，布局方正，使用率高。

每层层高4米，装修后高度可达3米，交房条件包含网络加高地板。

每栋写字楼配置12部双轿厢客梯，高区和低区各6部，品牌均为世界最先进的原装进口电梯。

双轿厢客梯的运用在北京属首例，它有助于提高时间效率和提高楼层使用面积。

高区梯速为6m/s ，低区梯速为3.5m/s 。

¾ 空调采用四管制的区域可变风量系统（V A V ），可以使用户根据不同的季节、天气和区域的不同自行调整室内温度。

¾ 写字楼除了一栋出售给了人保之外，另一栋还没有开始销售，预计要到2006年夏季开始销售，售价散售不低于3,000美金/平方米，整售将会稍低。

10.3.3 公寓¾ 公寓位于249.9米的主楼中，为长安街沿线最高的公寓，分为3.4米和3.8米层高两种公寓，共260套。

项目管理程序手册北京银泰中心2004年9月目录第一部分总概1.1 引言本项目管理程序手册定义了项目管理在北京银泰中心项目的管理和实施中的原则，程序和责任。

本项目管理程序手册的目的是通过以下内容为工程管理提供指导：•标准程序•标准格式和汇报程序•政策的建立•组织架构图的建立和权利和责任的划分本项目管理程序手册会根据情况的需要，适当随时的更新和修改。

未经北京银泰中心项目总经理或项目总监的同意不能改动已经建立的程序。

此项目管理程序手册只用于北京银泰中心项目和它指定的顾问和承包商等单位。

表格和内容归项目所有。

紧急情况处理程序:银泰项目有一个现场安全管理系统的程序, 专门用于紧急情况下的处理程序。

万一事故或危险发生，系统会自动开始运作。

公司范围内应用的事故汇报程序也已经包括在安全管理系统里（见本手册第八部分），并包含了紧急情况或事故发生时所需用的表格和需联系的联络人。

负责处理所有事故和紧急情况的主要的项目联络人将由项目组来指派。

1.3 项目联络方式第九部分-标准表格和格式，附录了目前的项目联络表,包括了联系电话和项目电子邮箱的地址。

第二部分项目管理组织架构2.1 引言本部分对项目的组织架构和人员角色作了定义，其中的组织架构图反映了项目管理团队成员的职务以及宝维士联盛项目团队的内部关系。

另外还介绍了管理团队部分主要职位的工作描述。

2.2 组织架构图银泰项目中心项目的组织架构图和管理人员名单详见后附表。

其中包含了项目组成员的职务及各职务间相互关系。

2.3 项目团队岗位和工作描述本节介绍了主要项目成员的岗位和职责。

项目总监项目总监直接向总经理汇报，并对整个项目的实施负全权责任。

项目总监的工作职责包括下列内容：1.负责项目的全部管理,尤其涉及项目管理的实施及程序。

2.制定项目管理策略及程序并递交业主作最终批准。

批准后贯彻执行管理的各项条文。

3.负责协调业主与设计、顾问公司及其他咨询公司等方面的管理工作。

4.定期向业主汇报关于项目进展及问题。

项目管理程序手册北京银泰中心2004年9月目录第一部分总概1.1 引言本项目管理程序手册定义了项目管理在北京银泰中心项目的管理和实施中的原则，程序和责任。

本项目管理程序手册的目的是通过以下内容为工程管理提供指导：*标准程序*标准格式和汇报程序*政策的建立*组织架构图的建立和权利和责任的划分本项目管理程序手册会根据情况的需要，适当随时的更新和修改。

未经北京银泰中心项目总经理或项目总监的同意不能改动已经建立的程序。

此项目管理程序手册只用于北京银泰中心项目和它指定的顾问和承包商等单位。

表格和内容归项目所有。

1.2 紧急通讯联系单Company 公司Office Numbers办公室电话MobilePhone手机Home Phone宅电北京银泰置业有限公司总经理–尹筱周86北京银泰置业有限公司总经理助理/办公室主任–丁梅8610 – 65663104 分机113北京银泰置业有限公司总经理办公室副主任–白雷8610 – 65663104 分机119北京银泰置业有限公司项目总监-缺北京银泰置业有限公司副总工–宋同玖8610 - 65663104 分机141北京银泰置业有限公司工程技术部经理–蒋辉8610 - 65663104 分机130北京银泰置业有限公司项目副总监/机电经理- 黄鹏霄8610 - 65663104 分机151北京城建集团有限公司银泰项目部现场经理－张晋勋北京帕克国际工程咨询有限公司银泰项目总监-胡海林86工地紧急求助电话北京市联络号码电话火警119医疗急救120报警110协和医院供水急修供电服务95598燃气急修96777电话故障112紧急情况处理程序:银泰项目有一个现场安全管理系统的程序, 专门用于紧急情况下的处理程序。

万一事故或危险发生，系统会自动开始运作。

公司范围内应用的事故汇报程序也已经包括在安全管理系统里（见本手册第八部分），并包含了紧急情况或事故发生时所需用的表格和需联系的联络人。