房地产投资决策分析与方案比选

房地产投资分析期末考试1. 基于房地产投资（）的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。

[单选题] *A.适应性强B.受政策影响大C.对专业管理依赖强D.不可移动性(正确答案)2. 房地产间接投资不包括（）。

[单选题] *A.房地产置业投资(正确答案)B.投资房地产投资信托基金C.投资于房地产企业债券D.购买房地产抵押贷款证券3. 在房地产投资环境中，下列哪个要素不属于软环境要素（）。

[单选题] *A、政治B、经济C、管理D、区位(正确答案)4. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

[单选题] *A．出售B．抵押C．转让D．经营(正确答案)5. 房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（）。

[单选题] * A．购买价格B．容积率及有关设计参数(正确答案)C．空置率D．运营费用6.以下哪一项属于房地产的直接投资（） [单选题] *A．购买万科股票B．购买万科的楼盘(正确答案)C．购买万科的债券D．投资万科发行的信托7. 从GDP的支出法计算模式中，购买房地产计入（） [单选题] * A．消费B．政府购买C．投资(正确答案)D．净出口8. 商业房地产的产权年限是（） [单选题] *A．30年B．40年(正确答案)C．60年D．70年9. 在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。

[单选题] * A．折旧费B．审计费C．金融机构手续费(正确答案)D．无形资产摊销费10. 在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。

[单选题] *A．固定资产购置支出(正确答案)B．企业所得税C．固定资产折旧D．贷款利息11. 资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。

[单选题] * A．现金流量B．清偿能力C．资产与负债情况D．资金盈余或短缺情况(正确答案)12. 某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。

房地产投资分析word版本总结第1章房地产投资分析中的差不多问题1．1房地产投资概述1．1．1房地产投资的含义房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直截了当或间接地对房地产的开发、经营、治理、服务和消费所进行的投资活动。

房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。

因此，那个地点的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。

（投资是指以一定资源投入某项打算，以猎取所期望的酬劳。

那个地点的资源既能够是资金，也能够是土地、人力、技术、治理体会或其他资源。

因此“投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金，又用来指特定的经济活动。

在房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。

）1．1．2房地产投资的类型1．从房地产投资形式来说，房地产投资分为直截了当投资和间接投资两类。

1）直截了当投资房地产直截了当投资是指投资者直截了当参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的治理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。

（1）房地产开发投资房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，通过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。

房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。

开发投资的目的要紧是赚取开发利润，风险较大,但回报也比较丰厚。

房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

（2）房地产置业投资房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不情愿持有该物业时能够猎取转售收益的一种投资活动。

置业投资的对象能够是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也能够是房地产市场上的二手货。

置业投资一样从长期投资的角度动身，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。

房地产开发项目经济评价方法第一章总则第一条房地产开发项目(以下简称房地产项目)经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。

为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。

第二条房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。

第三条在房地产项目经济评价中，按照房地产项目未来获取收益的方式，可将房地产项目主要分为下列类型：一、出售型房地产项目。

此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

二、出租型房地产项目。

此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

三、混合型房地产项目。

此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

第四条房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。

对于一般的房地产项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价。

第五条财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收人和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。

第六条综合评价应从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。

第七条房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的基础上进行。

同时应注意对房地产项目进行不确定分析和多方案比选。

第八条房地产项目经济评价的结论可以为房地产开发商服务，作为房地产开发商投资决策的依据；可以为政府管理部门服务，作为政府管理部门审批房地产项目的依据；可以为金融机构服务，作为金融机构审查贷款可行性的依据。

2024年房地产估价师之开发经营与管理测试卷和答案单选题（共20题）1. （）是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。

（）是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。

A.政治环境B.资源环境C.技术环境D.国际环境【答案】 B2. 在市场细分的（）阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。

在市场细分的（）阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。

A.目标确定B.调查C.分析D.归纳总结【答案】 B3. 敏感性分析的最基本方法是（）。

敏感性分析的最基本方法是（）。

A.因素不确定分析B.线性因素分析C.单因素敏感性分析D.多因素敏感性分析【答案】 C4. 商品房开发市场通常是典型的（）市场。

商品房开发市场通常是典型的（）市场。

A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断【答案】 B5. 当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时，宜采用的方案经济比选方法是（）。

当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时，宜采用的方案经济比选方法是（）。

A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.内部收益率法【答案】 B6. 开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是（）。

开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是（）。

A.销售收入B.出租收入C.利息收入D.转售收入【答案】 A7. 与房地产投资“开发-销售”经营模式相比，“开发-持有出租-出售”模式的现金流出项中增加了（）。

与房地产投资“开发-销售”经营模式相比，“开发-持有出租-出售”模式的现金流出项中增加了（）。

A.运营成本B.装修费用C.土地费用D.开发成本【答案】 A8. 造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为（）。

浅析国有企业房地产投资分析模式房地产业是高风险、高收益的行业，随着我国房地产开发领域法律的完善、操作的规范以及竞争的加剧，房地产开发的利润空间正逐渐缩小，风险也在加大。

对投资者而言，如果对房地产、房地产投资的特殊性及其相关规律缺乏了解，盲目的投资必然带来不可估量的风险。

对于国企来说，面向市场改革的步伐迫在眉睫，这就要求我们在进入真正的“市场”前，需要充分掌握信息，对房地产业、房地产投资的基本特征有一个全面、清晰的认识，才能在房地产投资中做出正确的决策。

一、房地产投资分析概述（一）、进行房地产投资分析的意义房地产投资高收益与高风险并存的特性，一方面为投资者提供了获取高额收益的机会，另一方面也为投资者布下了难以逾越的风险障碍。

进行房地产投资分析，就是要求投资者运用自身的知识和能力，全面调查投资项目的各方面制约因素，在调查及预测的基础上正确决策，从而保证投资的较高收益水平。

（二）、房地产投资分析内容1、房地产投资环境分析房地产投资环境是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。

这些因素相互依赖、相互补充、相互制约，形成矛盾统一体。

对于任何一项投资，投资环境的适宜度对投资的成败都起着至关重要的作用，环境条件的优劣直接影响了投资效益的好坏。

2、市场分析在理性的房地产投资分析中，市场分析是一项必不可少的工作，包括市场调查和市场预测。

房地产市场调查是依据一定的原则和科学方法，有计划、有目的、有步骤、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料，为预测分析工作提供基础和依据。

房地产市场预测是借助历史统计资料和市场调查,运用科学的方法和手段，对房地产未来经营状况及发展趋势等做出的预计、测算和判断。

3、投资分析策划房地产投资分析策划是指从事房地产投资经济评价的工作人员，根据房地产投资项目所在地区及自身各方面情况，参考项目投资开发商的目标要求，从不同的角度出发，通过对房地产投资项目进行系统分析，从而对房地产项目投资的关键点做出的预先考虑与设想的过程。

第十章项目多种投资方案的比选【本章摘要】投资项目的方案比选是对项目可行性研究和项目评估过程中所拟定的主要经济和技术方案、总体设计方案和进行投资方案比较，以获得最优投资效益的方案，它是寻求合理的技术和建设方案的必要手段。

本章主要进行投资方案的经济效益的比较与选择。

【关键词】投资方案关系投资方案比选我国是个短缺型经济国家，短缺型经济的一个主要特征是供给方面的经常性不足，尤其是资金、资源短缺，希望能用有限的资源获得尽可能多的收益。

这就需要对不同方案进行分析比较，从中选出最佳方案加以实施。

项目多种投资方案比选的主要意义在于以下三点：1.多种投资方案比选是实现资源优化配置的有效途径。

我国资源短缺，人均拥有量大大低于世界平均水平。

这就需要运用定量分析方法对拟建项目诸方案进行筛选，选出一个最佳方案加以实施，已实现有限资源的最优配置，取得最佳的经济效益。

2.多种投资方案比选是实现投资决策科学化、民主化的重要手段。

经济运行有其特有的客观规律。

长期以来，由于受计划经济和认识水平的限制，我们片面强调发挥人的主观能动性，以主观愿望代替客观规律，造成重大的投资决策失误和社会财富浪费。

投资决策缺乏科学方法和民主程序，给国民经济带来了极大的失误。

多种投资方案比选是一种科学的定量分析方法，通过对拟建项目诸方案的分析，选出最优方案，实现投资决策科学化和民主化。

3.多种投资方案比选是寻求合理的经济和技术决策的必然选择。

在投资过程中，影响投资决策的因素很多，必须经过多方案之间的比选，才能得出正确的结论。

就某一项而言，不同的投资方案采用的技术经济措施不同，其成本和效益会有较大的差异。

因此，通过诸方案的比较筛选，就可以选出一个经济合理、技术先进和效益好的最佳方案。

第一节方案关系分析由于不同的投资方案产出产品的质量和数量、投资、费用和收益的大小、发生的时间、方案的寿命期都不尽相同，所以，对各种不同的方案进行比较时，必须有各自的前提条件与规范的判别标准。

投资建设项目决策-投资建设项目建设方案比选(一) (总分174, 做题时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中，只有1个最符合题意)1.方案比选一般以( )法为主。

SSS_SINGLE_SELA 静态分析B 动态分析C 定量分析D 定性分析该题您未回答:х该问题分值: 1答案:B2.已知两个互斥投资方案的内部收益率IRR1和IRR2均大于基准收益率ic，且增量内部收益率为△IRR，则( )。

SSS_SINGLE_SELAIRR1＞IRR2时，说明方案1优于方案2BIRR1＜IRR2时，说明方案1优于方案2C△IRR＜ic时，投资额大的方案为优选方案D△IRR＞ic时，投资额大的方案为优选方案该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C3.以社会折现率或财务基准收益率分别计算各方案的费用现值(PC)，并进行比较，以费用现值较低的方案为优。

这是( )。

SSS_SINGLE_SELA 最低价格比较法B 等额年费用比较法C 费用现值比较法D 净年值比较法该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C4.下列关于互斥方案经济效果评价方法的表述中正确的是( )。

SSS_SINGLE_SELA 采用净年值法可以使寿命期不等的互斥方案具有可比性B 最小公倍数法适用于某些不可再生资源开发型项目C 采用研究期法时不需要考虑研究期以后的现金流量情况D 方案重复法的适用条件是互斥方案在某时间段内具有相同的现金流量该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A5.多方案选择的约束条件有( )。

SSS_SINGLE_SELA 项目的相关性B 项目的单件性C 项目的固定性D 项目的复杂性该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A6.下列关于内部收益率的表述，不正确的是( )。

SSS_SINGLE_SELA 内部收益率是使净现值为零的收益率B 内部收益率是该项目能够达到的最大收益率C 内部收益率说明该方案的实际获利水平D 内部收益率小于基准收益率时，应该拒绝该项目该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C7.在对互斥方案进行比选时，不能直接使用的项目经济评价指标是( )。

方案经济比选引言在进行项目决策时，我们往往会面临多个可行方案的选择。

在资源有限的情况下，进行方案经济比选是一种常见的方法。

通过对各个方案的经济成本与效益进行综合评估，我们可以选择最具经济效益的方案，从而合理利用有限的资源，实现项目的成功。

本文将介绍方案经济比选的基本原理和步骤，并通过一个具体的案例来演示如何进行方案经济比选。

方案经济比选的原理方案经济比选是一种基于经济分析的决策方法，其核心原理是在资源有限的情况下，通过综合评估各个方案的经济成本和效益，选择最具经济效益的方案。

在进行方案经济比选时，我们需要考虑的主要因素包括：1.经济成本：包括项目投资成本、运营成本等。

2.经济效益：包括项目收益、效率提升等。

3.不确定性：包括市场变化、政策变化等不确定因素对方案经济效益和成本的影响。

在进行方案经济比选时，我们可以采用一系列的经济评估指标和方法，例如净现值法、内部收益率法等。

这些指标和方法可以对各个方案的经济效益和成本进行量化评估，帮助我们做出更合理的决策。

方案经济比选的步骤方案经济比选一般包括以下步骤：1.明确目标：明确项目的目标和约束条件，包括投资限额、项目期限等。

2.确定评估指标：根据项目的特点和目标，确定适用的评估指标。

常见的评估指标包括净现值（NPV）、内部收益率（IRR）等。

3.收集数据：收集各个方案相关的数据，包括投资成本、运营成本、预期收益等。

4.计算指标：利用收集到的数据，分别计算各个方案的评估指标。

5.综合评估：根据评估指标的计算结果，对各个方案进行综合评估，评估各个方案的经济效益和成本。

6.选择最佳方案：根据综合评估的结果，选择具有最佳经济效益的方案。

案例分析：房产开发项目假设我们面临一个房产开发项目的决策，有两个可行方案：方案A和方案B。

方案A是开发一栋高档公寓楼，方案B是开发一栋普通住宅楼。

现在我们来通过方案经济比选来选择最佳方案。

以下是两个方案的相关数据：•方案A：投资成本1000万元，预计每年可获得200万元的净现金流，项目期限为10年。

第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，工程建设规模不断扩大，工程项目的复杂性和多样性日益增加。

为了确保工程项目的顺利实施，提高工程质量和效益，选择合适的工程方案至关重要。

本文将针对工程方案比选进行详细论述，包括比选原则、比选方法、比选流程以及注意事项等。

二、工程方案比选原则1. 经济性原则：在保证工程质量、安全和功能的前提下，选择成本较低、投资效益较好的工程方案。

2. 技术先进性原则：选择具有先进技术、创新性和适用性的工程方案，提高工程项目的整体技术水平。

3. 安全可靠性原则：确保工程方案符合国家相关安全法规和标准，确保工程质量和安全。

4. 环保性原则：选择对环境友好、资源节约的工程方案，降低工程对环境的影响。

5. 可行性原则：充分考虑工程方案的实施条件，确保方案在技术、经济、管理等方面具有可行性。

6. 可维护性原则：选择易于维护、使用寿命较长的工程方案，降低工程运行成本。

三、工程方案比选方法1. 成本效益分析法：通过比较不同工程方案的成本和效益，选择成本较低、效益较高的方案。

2. 技术经济分析法：从技术、经济、环境等方面对工程方案进行综合评价，选择综合性能较好的方案。

3. 专家咨询法：邀请相关领域的专家对工程方案进行评估，为方案选择提供参考意见。

4. 多目标决策分析法：根据工程项目的实际情况，设定多个目标，采用层次分析法、模糊综合评价法等方法进行方案比选。

5. 模拟分析法：通过模拟不同工程方案在施工、运行、维护等阶段的表现，评估方案的性能。

四、工程方案比选流程1. 收集资料：收集工程项目的相关资料，包括项目背景、需求、技术规范、市场行情等。

2. 制定比选方案：根据工程项目的实际情况，制定比选方案，明确比选原则、方法、流程等。

3. 组织比选：组织相关专家、技术人员、管理人员等对工程方案进行比选。

4. 评估方案：对每个工程方案进行评估，包括技术、经济、环境、安全等方面。

5. 综合比较：根据评估结果，对工程方案进行综合比较，确定最佳方案。

投资方案的比选方法1. 引言在进行投资决策时，比选合适的投资方案是非常重要的。

通过比选不同的投资方案，可以评估它们的风险与回报并选择最适合的方案。

本文将介绍一些常用的投资方案比选方法，帮助投资者做出明智的决策。

2. 目标与约束在比选投资方案之前，首先需要明确自己的投资目标和约束条件。

投资目标可以包括资金增值、风险控制、收益稳定性等。

约束条件可能包括投资期限、资金量、法律法规等。

明确目标和约束条件有助于筛选符合要求的投资方案。

3. 评估指标的选择选择合适的评估指标是进行投资方案比选的关键步骤。

常用的评估指标包括投资回报率、风险指标、成本指标等。

下面介绍几种常见的评估指标：•投资回报率（ROI）：评估投资方案带来的回报。

通常用投资收益与投资金额的比值表示。

•风险指标：评估投资方案的风险水平。

常用的风险指标有标准差、波动率等。

•成本指标：评估投资方案的成本效益。

可以包括投入的资金量、时间成本等。

根据具体的投资目标和约束条件，选择合适的评估指标进行比选是非常重要的。

4. 结果的量化与标准化在进行投资方案比选时，对结果进行量化与标准化是必要的。

通过将不同方案的关键指标进行数值化处理，可以将它们进行比较和排序。

常用的方法包括将指标数值进行标准化，将其转化为百分比或者得分。

例如，对于投资回报率，可以将不同方案的回报率进行标准化处理，转化为百分比表示。

对于风险指标，可以将方案的标准差进行标准化，转化为相对指标。

通过量化和标准化，可以更好地比较不同投资方案的优劣。

5. 权衡与决策在比选投资方案时，往往需要考虑多个评估指标，并进行权衡和决策。

不同的指标可能给出相互矛盾的结果，投资者需要根据自己的偏好和约束条件做出决策。

一种常用的方法是使用加权平均法，给予每个评估指标一个权重，根据权重对不同方案的指标进行加权求和，得到综合评估结果。

另一种方法是利用敏感度分析，预测不同方案的结果在不同假设条件下的变化情况。

在决策过程中，投资者还可以考虑风险管理策略，如分散投资、保险等，以降低投资的风险。

2022-2023年房地产估价师《开发经营与管理》预测试题（答案解析）全文为Word可编辑，若为PDF皆为盗版，请谨慎购买！第壹卷一.综合考点题库(共50题)1.债务融资的资金融出方所获得的报酬有( )。

A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.股息或分红D.租售收益E 协议中规定的有关费用正确答案：B本题解析：暂无解析2.房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。

A.前期工作资料B.土建资料C.安装资料D.租售资料E.物业管理资料正确答案：A、B、C本题解析：本题考查的是竣工验收。

编制竣工档案时，技术资料包括前期工作资料、土建资料和安装资料。

参见教材P92。

3.按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）。

A.金融投资型B.收益型C.实物投资型D.机会型E.收益加增值型正确答案：B、D、E本题解析：本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。

按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。

参见教材P22。

4.在时间序列分析法中，按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是（）。

A.指数平滑法B.移动平均法C.简单平均法D.加权移动平均法正确答案：B本题解析：时间序列分析法可分为：①简单平均法；②移动平均法；③加权移动平均法；④指数平滑法。

其中，移动平均法是指引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际，即按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量。

5.房地产投资决策分析的主要工作包括（）。

A.投资机会寻找B.市场分析C.投资机会筛选D.项目财务评价E.规划设计正确答案：B、D本题解析：本题考查的是投资机会选择与决策分析。

选项AC属于投资机会选择阶段，不属于投资决策分析阶段。

投资机会选择阶段主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作；投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三个部分。

2023年房地产估价师之开发经营与管理高分通关题型题库附解析答案单选题（共50题）1、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。

A.需求B.供给C.竞争D.市场占有率【答案】 A2、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。

A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%【答案】 A3、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。

A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法【答案】 A4、因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失，故通货膨胀会导致折现率( )。

A.提高B.降低C.无变化D.为零【答案】 A5、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。

A.财务盈利能力B.清偿能力C.资金平衡情况D.营运能力【答案】 A6、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于( )。

A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法【答案】 A7、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )。

A.零售商的财务能力B.零售商的声誉C.零售商的组合与位置分配D.零售商的经营内容【答案】 B8、酸枣仁的药物组成不包括A.酸枣仁B.贝母C.茯苓D.川芎【答案】 B9、下列不属于房地产置业投资项目盈利能力经济评价中静态指标的是（）。

A.投资利润率B.资本金利润率C.财务内部收益率D.投资回报率【答案】 C10、开发项目全部投资的内部收益率表明（）。

A.项目投资所能支付的最高贷款利率B.将未来收益或收入转换成现值的收益率C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比【答案】 A11、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

需要最新版视频联系老墨，第三节建设方案的比选方法三、建设方案的经济比选㈠独立型方案的经济比选㈡互斥型方案的经济比选在建设方案比选中，多见的是互斥型方案的比选。

在互斥的条件下，经济比选包括两个部分内容：一是考察各个方案自身的经济效果，即绝对效果检验；二是考察哪个方案较优，即相对效果检验。

两种检验的目的和作用不同，通常缺一不可。

方案比选一般以动态分析法为主。

在方案初选阶段，可采用静态分析法。

【例】在下列评价方法中，属于互斥型投资方案经济效果动态评价方法的是( )。

A.效益/费用比较法B.年折算费用法C.增量投资回收期法D.增量投资收益率法【答案】A⒈静态分析法增量投资收益率指增量投资所带来的经营成本上的节约额与增量投资之比增量投资收益率大于基准投资收益率时，投资额大的方案可行互为倒数增量投资回收期指经营成本的节约额来补偿增量投资的年限增量投资回收期小于基准投资回收期时，投资额大的方案可行年折算费用将投资额用基准投资回收期分摊到各年，再与各年的年经营成本相加的费用之和Z j=I j/P c+C j年折算费用最小者为最优方案综合总费用=基准投资回收期×年折算费用综合总费用方案的投资与基准投资回收期内年经营成本的总和S j=I j+P c×C j综合总费用最小的方案为最优方案⑴增量投资收益率法若对比方案的产出量不同，则先要做出产出量同化处理，然后再计算增量投资收益率。

产出量同化处理的方法主要有以下两种：1)用单位生产能力投资和单位产品经营成本计算。

2)用扩大系数法计算。

以两个方案年产量的最小公倍数作为方案的年产量，这样可达到产量等同化。

以上两种等同化处理的方法是一致的，其计算的增量投资收益率不是原来两个方案的，而是产量等同化处理后的两个新方案的增量投资收益率。

⑵增量投资回收期法增量投资回收期法与增量投资收益率法的适用范围基本相同，同理，若对比方案的产出量不同，则先要做产出量同化处理，然后再计算增额投资回收期。

房地产项目前期估算的重要性分析摘要：房地产开发项目前期估算，可以降低一些主观因素的影响，使决策减少一些随意性，多一些科学化，能在投资宏观层面进行控制，使投资更有价值。

可以说投资估算在房地产开发项目中的作用是不言而喻的，本文从几个方面就建设项目投资估算的重要性做简单的探讨。

关键词：投资估算房地产项目重要性中图分类号：f293.3 文献标识号：a 文章编号：2306-1499（2013）01-0017-2投资估算是指在项目决策过程中，依据多方案比选，优化设计对开发项目所需投资金额进行的估计。

投资估算是项目主管部门审批项目建议书的依据之一。

对项目的规划，规模起了一定的参考作用，是项目建议书和可行性研究乃至整个决策阶段成本控制与管理工作的重要任务。

1.投资估算的内容房地产项目投资费用是在生产或服务期一次或者多次投入并被长期占用的费用，包括固定资产和流动资金。

固定资产即是工程造价，一般包括建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其它费、基本预备费、涨价预备费、建设期贷款利息等。

流动资金是指生产经营性项目投产后，用于购买原材料、燃料、支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。

流动资金是伴随着固定资产投资发生的长期占用的流动资产投资，也即为财务中的营运资金。

2.房地产项目前期估算的重要性2.1投资估算对成本控制的作用有计划，才有发展。

尤其房地产开发项目、涉及到很多资金，需要有良好的前期估算，需这样才能求同存异。

投资估算对于进行经济评价、确定融资方式、制定贷款计划起着重要作用，是项目筹资决策和投资决策的重要依据。

是控制设计任务书下达的投资限额的重要依据，对初步设计概算编制起控制作用，设计概算不得突破批准的投资估算额。

其准确与否直接影响到项目的决策、工程规模、投资经济效果，并影响到工程建设能否顺利进行是后续阶段成本控制目标分解的基础；投资估算是实行限额设计的依据，是编制初步设计概算的基础，同时对初步设计概算起控制作用。