建设部、中国人民银行关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知

房产抵押贷款的几个案例分析抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。

它是银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。

贷款到期,借款者必须如数归还,否则银行有权处理器抵押品,作为一种补偿。

实行抵押贷款制度促进了住房商品化的进程,大大改善了城镇居民住房条件,抵押贷款的作用愈来愈明显,其中房产抵押占有抵押贷款90%的。

这种抵押贷款增强了客户的信誉观念,提高了银企经济效益。

客户在办理抵押贷款后,在获取贷款运用时,也有了按期如数归还贷款的压力。

从而,有利于搞活金融、搞活经济、搞活信贷资金的使用效益,据建设银行统计资料表明,个人住房抵押贷款逾期率均低于3%,利息实收率达到90%以上,同时,抵押贷款可以使商品、票据、有价证券等提前转化为货币资金。

对加速货币资金的周转,刺激企业扩大生产和流通具有一定的作用。

抵押贷款还对贷款客户的约束力较之信用贷款大大增强了。

企业一旦破产,信用贷款只是一种普通债权,银行只能以普通债权人的身份,参与破产企业财产的分配,无权要求优先受偿。

抵押贷款的实行和推广,是适应社会主义市场经济的新要求,是改革信贷资金供给制,确立信贷资金借贷制的必然要求和发展趋势。

但在办理抵押贷款过程中,有许多新的尝试挑战信用机制的抵押贷款案件,给他人、国家造成了严重的经济损失。

笔者现将接触到的几种典型案例介绍如下。

一、假房产证抵押2009年以来,由于许多民间借贷的链条断裂,有些人尝试用假房产证骗钱的现象呈现增多的趋势。

笔者接触的这若干起制假事件中,几起为制造假身份证,几起为制造假产权证。

制假身份证的,主要是制假者为了骗卖他人的房产,从而制作真正的房屋产权人的身份证。

而制作假的房屋产权证,则主要是为了用假证去作抵押,以骗取债权人的信任和钱财。

比如,此次被发现的一起制作假产权证事件中,一名男子因欠人家高利贷没发还清,便根据原来自己家里已经卖掉的一套房产情况,制作了一本假的房屋产权证抵押给了债权人。

中国银行业监督管理委员会公告2014年第2号——关于规范性文件清理结果的公告文章属性•【制定机关】中国银行业监督管理委员会(已撤销)•【公布日期】2014.11.26•【文号】银监会公告[2014]第2号•【施行日期】2014.11.26•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】法制工作正文中国银行业监督管理委员会关于规范性文件清理结果的公告银监会公告[2014]第2号根据《国务院关于加强法治政府建设的意见》（国发〔2010〕33号）要求，中国银监会对成立以来截至2012年末印发的规范性文件进行了全面清理。

现将清理结果公告如下：一、《中国银行业监督管理委员会关于印发<支持国家重大科技项目政策性金融政策实施细则>的通知》等393件规范性文件（见附件1）继续有效。

二、《中国银监会办公厅关于关停小火电机组涉及政策性银行贷款风险提示的通知》等139件规范性文件（见附件2）自公告之日起废止。

（2014年9月28日印发的《中国银监会关于规范性文件清理结果的公告》作废。

)特此公告。

中国银行业监督管理委员会2014年11月26日附件1:继续有效规范性文件目录1.中国银行业监督管理委员会关于印发《支持国家重大科技项目政策性金融政策实施细则》的通知（银监发〔2006〕95号）2.中国银行业监督管理委员会办公厅关于政策性银行行政许可事项有关问题的批复（银监办发〔2006〕257号）3.中国银监会办公厅关于进一步做好软贷款清理工作的通知（银监办发〔2010〕339号）4.中国银行业监督管理委员会办公厅关于贯彻实施《行政许可法》的通知（银监办通〔2004〕152号）5.中国银行业监督管理委员会办公厅关于股份制商业银行报送监管信息的通知（银监办通〔2004〕50号）6.中国银行业监督管理委员会关于印发中资商业银行合作金融机构行政许可事项申请材料目录及格式要求的通知（银监发〔2006〕68号）7.中国银监会关于印发《银行并表监管指引（试行）》的通知（银监发〔2008〕5号）8.中国银行业监督管理委员会关于交通银行上市后机构性质问题的批复（银监复〔2005〕115号）9.中国银监会办公厅印发《关于中小商业银行分支机构市场准入政策的调整意见（试行）》的通知（银监办发〔2009〕143号）10.中国银监会办公厅关于加强大型银行异地离行式专营机构监管的通知（银监办发〔2009〕340号）11.中国银行业监督管理委员会办公厅关于印发《金融许可证管理操作规程》的通知（银监办通〔2006〕233号）12.中国银行业监督管理委员会办公厅关于进一步加强金融许可证管理工作的通知（银监办发〔2006〕305号）13.中国银行业监督管理委员会办公厅关于商业银行股权质押有关问题的批复（银监办发〔2005〕60号）14.中国银监会办公厅关于进一步调整属地监管股份制商业银行董事和高级管理人员任职资格管理程序的通知（银监办发〔2008〕113号）15.中国银监会办公厅关于加强中小商业银行主要股东资格审核的通知（银监办发〔2010〕115号）16.中国银行业监督管理委员会办公厅关于金融从业经历认定有关问题的批复（银监办发〔2005〕245号）17.中国银监会关于银行业金融机构行政许可事项中消防有关问题的通知（银监发〔2009〕68号）18.中国银监会关于鼓励和引导民间资本进入银行业的实施意见（银监发〔2012〕27号）19.中国银监会办公厅关于银行业金融机构分支机构变更营业场所问题的通知（银监办发〔2012〕292号）20.中国银监会关于印发《商业银行银行账户利率风险管理指引》的通知（银监发〔2009〕106号）21.中国银监会关于印发《商业银行声誉风险管理指引》的通知（银监发〔2009〕82号）22.中国银监会关于印发《商业银行压力测试指引》的通知（银监发〔2007〕91号）23.中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知（银监通〔2004〕75号）24.中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行房地产贷款风险管理指引》的通知（银监发〔2004〕57号）25.中国银行业监督管理委员会关于加强大学城贷款风险提示的通知（银监发〔2004〕53号）26.中国银监会关于印发《小企业贷款风险分类办法（试行）》的通知（银监发〔2007〕63号）27.中国银监会关于印发《贷款风险分类指引》的通知（银监发〔2007〕54号）28.中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知（银监发〔2008〕42号）29.中国银监会办公厅关于汽车贷款风险提示的通知（银监办发〔2008〕4号）30.中国银监会办公厅关于信用卡套现活跃风险提示的通知（银监办发〔2008〕74号）31.中国银监会关于加强融资平台贷款风险管理的指导意见（银监发〔2010〕110号）32.中国银监会办公厅关于地方政府融资平台贷款清查工作的通知（银监办发〔2010〕244号）33.中国银监会办公厅关于做好下一阶段地方政府融资平台贷款清查工作的通知（银监办发〔2010〕309号）34.中国银监会办公厅关于开展地方政府融资平台贷款台账调查统计的通知（银监办发〔2010〕338号）35.中国银监会关于建立银行业金融机构市场风险管理计量参考基准的通知（银监发〔2007〕48号）36.中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强对商业银行开展融资类担保业务风险管理的通知（银监办发〔2003〕145号）37.中国银监会关于有效防范企业债担保风险的意见（银监发〔2007〕75号）38.中国银行业监督管理委员会关于进一步加强外汇风险管理的通知（银监发〔2006〕16号）39.中国银行业监督管理委员会关于进一步加强商业银行市场风险管理工作的通知（银监发〔2006〕89号）40.中国银行业监督管理委员会关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知（银监发〔2006〕97号）41.中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行个人理财业务风险管理指引》的通知（银监发〔2005〕63号）42.中国银行业监督管理委员会关于加大防范操作风险工作力度的通知（银监发〔2005〕17号）43.中国银行业监督管理委员会关于票据业务风险提示的紧急通知（银监通〔2006〕10号）44.中国银行业监督管理委员会关于防范“假按揭”个人住房贷款的通知（银监发〔2006〕71号）45.中国银监会关于印发《商业银行操作风险管理指引》的通知（银监发〔2007〕42号）46.中国银监会办公厅关于进一步加强二手房抵押贷款管理防范有证无房贷款诈骗风险的通知（银监办发〔2008〕314号）47.中国银监会办公厅关于商业银行电话银行业务风险提示的通知（银监办发〔2007〕242号）48.中国银监会关于促进银行业金融机构进一步加强案件防控工作的通知（银监发〔2009〕83号）49.中国银监会关于印发银行业金融机构案件处置三项制度的通知（银监发〔2010〕111号）50.中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行合规风险管理指引》的通知（银监发〔2006〕76号）51.中国银监会关于印发《银行业金融机构国别风险管理指引》的通知（银监发〔2010〕45号）52.中国银监会关于印发《银行业金融机构外包风险管理指引》的通知（银监发〔2010〕44号）53.中国银监会关于实施《商业银行资本管理办法（试行）》过渡期安排相关事项的通知（银监发〔2012〕57号）54.中国银监会关于印发商业银行表外业务风险管理指引的通知（银监发〔2011〕31号）55.中国银监会关于中国银行业实施新监管标准的指导意见（银监发〔2011〕44号）56.中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知（银监办发〔2011〕55号）57.中国银行业监督管理委员会关于印发《进一步加强国有商业银行分支机构监管工作的指导意见(试行)》的通知（银监发〔2005〕87号）58.中国银行业监督管理委员会关于印发《股份制商业银行董事会尽职指引(试行)》的通知（银监发〔2005〕61号）59.中国银监会关于银行建立小企业金融服务专营机构的指导意见（银监发〔2008〕82号）60.中国银监会办公厅关于银行业金融机构员工离辞职后流向借款企业有关问题风险提示的通知（银监办发〔2008〕43号）61.中国银监会办公厅关于转发深化中国农业银行“三农金融事业部”改革试点有关事项的通知（银监办发〔2010〕223号）62.中国银监会关于印发《商业银行稳健薪酬监管指引》的通知（银监发〔2010〕14号）63.中国银监会关于印发中国农业银行三农金融事业部制改革与监管指引的通知（银监发〔2010〕113号）64.中国银行业监督管理委员会关于印发《银行业金融机构内部审计指引》的通知（银监发〔2006〕51号）65.中国银监会办公厅关于加大案件责任追究力度的通知（银监办发〔2008〕63号）66.中国银监会关于印发《银行业金融机构建立存款风险滚动式检查制度的指导意见》的通知（银监发〔2009〕85号）67.中国银监会关于印发《银行业个人理财业务突发事件应急预案》的通知（银监发〔2009〕115号）68.中国银监会关于印发《银行业金融机构外部审计监管指引》的通知（银监发〔2010〕73号）69.中国银监会关于加强银行业金融机构外部审计沟通工作的通知（银监发〔2011〕29号）70.中国银监会关于规范商业银行使用外部信用评级的通知（银监发〔2011〕10号）71.中国银监会关于整治银行业金融机构不规范经营的通知（银监发〔2012〕3号）72.中国银监会关于印发银行业金融机构绩效考评监管指引的通知（银监发〔2012〕34号）73.中国银监会关于印发商业银行监事会工作指引的通知（银监发〔2012〕44号）74.中国银行业监督管理委员会办公厅关于银证业务准入有关问题的意见（银监办发〔2005〕258号）75.中国银监会关于印发《银行与信托公司业务合作指引》的通知（银监发〔2008〕83号）76.中国银监会办公厅关于商业银行从事境内黄金期货交易有关问题的通知（银监办发〔2008〕35号）77.中国银监会办公厅关于商业银行开展代理销售基金和保险产品相关业务风险提示的通知（银监办发〔2008〕274号）78.中国银监会关于印发《商业银行投资保险公司股权试点管理办法》的通知（银监发〔2009〕98号）79.中国银监会关于上市商业银行在证券交易所参与债券交易试点有关事宜的通知（银监发〔2009〕62号）80.中国银监会关于上市商业银行在证券交易所参与债券交易试点业务范围的通知（银监发〔2009〕102号）81.中国银监会办公厅关于进一步规范银行代理保险业务管理的通知（银监办发〔2009〕47号）82.中国银监会关于进一步加强商业银行代理保险业务合规销售与风险管理的通知（银监发〔2010〕90号）83.中国银监会办公厅关于商业银行从事境内黄金期货交易有关问题的补充通知（银监办发〔2009〕3号）84.中国银监会办公厅关于加强商业银行债券投资风险管理的通知（银监办发〔2009〕129号）85.中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知（银监发〔2009〕111号）86.中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知（银监发〔2010〕72号）87.中国银监会办公厅关于严禁银行业金融机构违规投资参股非金融企（事）业或项目的通知（银监办发〔2007〕234号）88.中国银行业监督管理委员会关于存款实名制有效证件中临时身份证问题的批复（银监复〔2005〕250号）89.中国银行业监督监管委员会关于禁止银行与商业机构发放联名储值卡的通知（银监发〔2006〕60号）90.中国银监会办公厅关于规范市场竞争、严禁高息揽存的通知（银监办发〔2010〕248号）91.中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行授信工作尽职指引》的通知（银监发〔2004〕51号）92.中国银行业监督管理委员会办公厅关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知（银监办通〔2004〕151号）93.中国银行业监督管理委员会办公厅关于解除特种金融债券抵（质）押资产登记的批复（银监办发〔2004〕231号）94.中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行小企业授信工作尽职指引(试行)》的通知（银监发〔2006〕69号）95.国家发展和改革委员会财政部建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强宏观调控整顿和规范各类打捆贷款的通知（银监发〔2006〕27号）96.中国银行业监督管理委员会办公厅关于审批企业间土地使用权抵押主合同有关问题的批复（银监办发〔2006〕64号）97.中国银监会关于印发《节能减排授信工作指导意见》的通知（银监发〔2007〕83号）98.中国银监会关于印发《银行开展小企业授信工作指导意见》的通知（银监发〔2007〕53号）99.中国银监会办公厅关于集团客户授信管理有关问题的批复（银监办发〔2007〕219号）100.中国银监会关于印发《商业银行并购贷款风险管理指引》的通知（银监发〔2008〕84号）101.中国银监会关于进一步加强高校国家助学贷款管理的通知（银监发〔2008〕75号）102.中国银监会关于印发《商业助学贷款管理办法》的通知（银监发〔2008〕49号）103.中国银监会办公厅关于加强商业银行典当机构贷款业务管理的通知（银监办发〔2008〕87号）104.中国银监会办公厅关于银行业金融机构开办外汇保证金交易有关问题的通知（银监办发〔2008〕100号）105.中国银监会办公厅关于实施助学贷款违约通报制度的通知（银监办发〔2008〕181号）106.中国银监会办公厅关于建立助学贷款违约统计制度的通知（银监办发〔2008〕14号）107.中国银监会办公厅关于创新小企业流动资金贷款还款方式的通知（银监办发〔2009〕46号）108.中国银监会办公厅关于进一步加强信贷管理的通知（银监办发〔2009〕221号）109.关于进一步加大对科技型中小企业信贷支持的指导意见（银监发〔2009〕37号）110.关于选聘科技专家参与科技型中小企业项目评审工作的指导意见（银监发〔2009〕64号）111.中国银监会关于印发《项目融资业务指引》的通知（银监发〔2009〕71号）112.关于开展工会创业小额贷款试点工作的通知（银监发〔2009〕89号）113.中国银监会关于规范银行业金融机构搭桥贷款业务的通知（银监发〔2010〕35号）114.中国银监会办公厅关于严格执行《固定资产贷款管理暂行办法》、《流动资金贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》的通知（银监办发〔2010〕53号）115.中国银监会关于规范中长期贷款还款方式的通知（银监发〔2010〕103号）116.中国银行业监督管理委员会办公厅关于进一步做好小企业金融服务工作的通知（银监办发〔2006〕96号）117.中国银行业监督管理委员会办公厅关于进一步做好小企业贷款的通知（银监办发〔2006〕95号）118.中国银行业监督管理委员会关于规范金融机构开办国际汇款代理业务有关问题的通知（银监发〔2006〕15号）119.中国银行业监督管理委员会办公厅关于商业银行开展代客境外理财业务有关问题的通知（银监办发〔2006〕164号）120.中国银监会办公厅关于进一步调整商业银行代客境外理财业务境外投资有关规定的通知（银监办发〔2007〕197号）121.中国银监会办公厅关于调整商业银行代客境外理财业务境外投资范围的通知（银监办发〔2007〕114号）122.中国银监会办公厅关于进一步规范商业银行个人理财业务有关问题的通知（银监办发〔2008〕47号）123.中国银监会办公厅关于进一步加强商业银行代客境外理财业务风险管理的通知（银监办发〔2008〕259号）124.中国银监会关于进一步规范商业银行个人理财业务投资管理有关问题的通知（银监发〔2009〕65号）125.中国银监会关于进一步规范银信理财合作业务的通知（银监发〔2011〕7号）126.中国银监会办公厅关于《银行业金融机构衍生产品交易业务管理暂行办法》实施中有关问题的通知（银监办发〔2011〕70号）127.中国银监会关于进一步加强商业银行理财业务风险管理有关问题的通知（银监发〔2011〕91号）128.中国银监会办公厅关于商业银行服务收费有关问题的通知（银监办发〔2008〕264号）129.中国银监会办公厅关于加强商业银行服务收费管理工作的通知（银监办发〔2010〕243号）130.关于银行业金融机构免除部分服务收费的通知（银监发〔2011〕22号）131.中国银行业监督管理委员会关于加强银行卡安全管理有关问题的通知（银监发〔2004〕13号）132.中国银监会办公厅关于加强银行卡发卡业务风险管理的通知（银监办发〔2007〕60号）133.中国银监会关于进一步规范信用卡业务的通知（银监发〔2009〕60号）134.中国银监会关于进一步加强银行卡服务和管理有关问题的通知（银监发〔2009〕17号）135.中国银行业监督管理委员会关于印发《电子银行安全评估指引》的通知（银监发〔2006〕9号）136.中国银监会办公厅关于做好网上银行风险管理和服务的通知（银监办发〔2007〕134号）137.中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行金融创新指引》的通知（银监发〔2006〕87号）138.中国银监会办公厅关于建立银行业衍生产品交易业务联系机制的通知（银监办发〔2007〕133号）139.中国银监会办公厅关于贯彻落实《商业银行信用卡业务监督管理办法》若干事项的通知（银监办发〔2011〕222号）140.中国银监会关于商业银行资本工具创新的指导意见（银监发〔2012〕56号）141.中国银监会办公厅关于进一步加强信贷资产证券化业务管理工作的通知（银监办发〔2008〕23号）142.中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知（银监发〔2009〕113号）143.中国银监会关于进一步规范银行业金融机构信贷资产转让业务的通知（银监发〔2010〕102号）144.中国银监会关于印发《银团贷款业务指引》（修订）的通知（银监发〔2011〕85号）145.中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行外部营销业务指导意见》的通知（银监发〔2005〕20号）146.中国银行业监督管理委员会办公厅关于印发《银监会统计信息披露暂行办法》的通知（银监办发〔2004〕3号）147.中国银监会关于银行业金融机构全面执行《企业会计准则》的通知（银监通〔2007〕22号）148.中国银监会办公厅关于印发《客户风险统计数据报送规程(试行)》的通知（银监办发〔2007〕53号）149.关于加强银行档案工作的意见（银监发〔2007〕45号）150.中国银监会办公厅关于印发《银监会客户风险信息异议查询管理办法》的通知（银监办发〔2008〕263号）151.中国银监会关于印发商业银行金融工具公允价值估值监管指引的通知（银监发〔2010〕105号）152.中国银监会关于印发银行监管统计数据质量管理良好标准（试行）及实施方案的通知（银监发〔2011〕63号）153.关于印发银行监管报表可扩展商业报告语言（XBRL）扩展分类标准的通知（银监发〔2011〕100号）154.中国银监会办公厅关于印发《信息科技风险评价审计内部意见说明书》的通知（银监办发〔2007〕56号）155.关于印发《银行、证券跨行业信息系统突发事件应急处置工作指引》的通知（银监发〔2008〕50号）156.中国银监会办公厅关于印发《银行业重要信息系统突发事件应急管理规范(试行)》的通知（银监办发〔2008〕53号）157.中国银监会办公厅关于维持现行自助设备标识规范的批复（银监办发〔2008〕155号）158.中国银监会办公厅关于印发《银行业金融机构信息系统安全保障问责方案》的通知（银监办发〔2008〕142号）159.中国银监会关于印发《商业银行信息科技风险管理指引》的通知（银监发〔2009〕19号）160.中国银监会办公厅关于印发《银行业金融机构重要信息系统投产及变更管理办法》的通知（银监办发〔2009〕437号）161.中国银监会办公厅关于印发《银码信息共享系统操作规程（试行）》的通知（银监办发〔2010〕159号）162.中国银监会办公厅关于印发《商业银行数据中心监管指引》的通知（银监办发〔2010〕114号）163.中国银监会办公厅关于转发加强信息安全管理体系认证安全管理的通知（银监办发〔2010〕294号）164.中国银监会关于印发商业银行业务连续性监管指引的通知（银监发〔2011〕104号）165.中国银行业监督管理委员会办公厅关于防范注吊销企业贷款风险的通知（银监办通〔2004〕55号）166.关于印发《不良金融资产处置尽职指引》的通知（银监发〔2005〕72号）167.中国银监会关于加强大额不良贷款监管工作的通知（银监发〔2007〕66号）168.中国银行业监督管理委员会关于商业银行改善和加强对高新技术企业金融服务的指导意见（银监发〔2006〕94号）169.中国银行业监督管理委员会关于银行业金融机构在农村地区开展代理业务的意见（银监发〔2006〕91号）170.中国银监会办公厅关于防范和控制高耗能高污染行业贷款风险的通知（银监办发〔2007〕161号）171.中国银监会办公厅关于贯彻落实国家宏观调控政策防范高耗能高污染行业贷款风险的通知（银监办发〔2007〕132号）172.中国银监会办公厅关于加强银行业客户投诉处理工作的通知（银监办发〔2007〕215号）173.中国银监会办公厅关于加强银行业金融机构社会责任的意见（银监办发〔2007〕252号）174.中国银监会关于认真落实“有保有压”政策进一步改进小企业金融服务的通知（银监发〔2008〕62号）175.中国银监会关于银行业金融机构支持服务业加快发展的指导意见（银监发〔2008〕8号）176.中国银监会办公厅关于加强银行账户管理有效执行联合国相关制裁决议的通知（银监办发〔2010〕12号）177.中国银监会关于印发银行业金融机构从业人员职业操守指引的通知（银监发〔2011〕６号）178.中国银监会关于支持商业银行进一步改进小企业金融服务的通知（银监发〔2011〕59号）179.中国银监会关于支持商业银行进一步改进小型微型企业金融服务的补充通知（银监发〔2011〕94号）180.中国银监会关于印发绿色信贷指引的通知（银监发〔2012〕4号）181.中国银监会关于完善银行业金融机构客户投诉处理机制切实做好金融消费者保护工作的通知（银监发〔2012〕13号）182.中国银监会办公厅关于银行业金融机构加强残疾人客户金融服务工作的通知（银监办发〔2012〕144号）183.中国银行业监督管理委员会关于落实《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》的通知（银监通〔2003〕22号）184.中国银行业监督管理委员会关于加大境外金融机构在华从事非法金融活动查处力度的通知（银监通〔2004〕81号）185.中国银行业监督管理委员会办公厅关于印发《外国银行母行支持度评估体系》的通知（银监办发〔2006〕71号）186.中国银监会办公厅关于外国银行管理行职能定位有关事项的通知（银监办发〔2007〕47号）187.中国银监会办公厅关于根据《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》补充协议四进一步对外开放银行业有关工作的通知（银监办发〔2007〕257号）188.中国银监会办公厅关于根据《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》补充协议四进一步对外开放银行业有关工作的通知（银监办发〔2007〕258号）189.中国银监会办公厅关于外资银行开展债券担保业务有关事项的意见（银监办发〔2008〕250号）190.中国银监会办公厅关于落实国务院批准的《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》补充协议六和《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》补充协议六有关事项的通知（银监办发〔2009〕327号）191.中国银监会办公厅关于进一步提高两岸银行业相互开放水平有关工作的通知（银监办发〔2010〕399号）192.中国银监会办公厅关于进一步对澳门开放银行业有关工作的通知（银监办。

专业实践总结报告周**** 湖南众联评估有限公司 425000 摘要：估价师是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。

在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，本报告从实践角度出发，简单阐述了土地评估的具体工作事务、工作流程、估价方法的现实应用、估价行业存在的风险等问题。

关键词：估价依据估价方法估价风险正文：“知之愈明，则行之愈笃；行之愈笃，则知之益明。

”这句名言出自朱熹《朱子语类》，大意是理解得越清楚，实践就越扎实；实践越扎实，认识就会更加清晰。

土地评估行业也是一个对理论和实践要求较高的行业，要想成为一名出色的土地估价师，最重要的是要积累估价案例经验，这一经验需要在工作过程中进行积累，而不仅仅是通过估价师考试的那些实例题目。

同时还需要对国家出台的土地相关法律法规比较了解，政治嗅觉比较敏锐，还有经济金融的相关知识的经验。

总之，估价师是一个较为新兴的行业，无论房屋估价还是土地估价，前人的经验都不太充分或可参考性并不大，需要自己在前行中摸索。

在通过全国土地估价师考试之后的专业实践过程中，我学到了许多考试中无法深刻体会到的知识和经验，下面现就专业实践过程中的主要工作、感受和认识分三部分做简要总结陈述。

第一部分专业实践的单位基本情况湖南众联评估有限公司是成立于2001年，注册资金100万元，现有国家注册土地估价师11人，为省注一级资质，是湖南省具备全省范围内从业能力的13家土地评估机构之一。

公司经营范围：土地评估、土地经营中介服务、土地有关法律、法规知识咨询服务等。

第二部分专业实践期间完成的主要工作及流程一、主要工作：（1）土地一级市场出让地价评估工作。

涉及土地招拍挂过程中出让底价的确定工作，主要由土地行政主管部门委托评估。

（2）土地抵押贷款评估。

涉及取得土地后进行融资需要进行的抵押贷款评估，以估价值确定贷款金额，主要由当事人或银行委托。

（3）土地二、三级市场产权过户评估工作。

中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知请欣赏：《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行：为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下：一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。

贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。

对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。

各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[20xx]217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。

商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。

对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。

房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。

商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。

二、严格控制土地储备贷款的发放各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。

对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。

商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。

：位单办协目栏本处理管场市产地房市津天☆６７０２６４４２）２２０（：话电号６５道主民区北河市津天：址地松学胡记书组党、长局局理管产地房市城诸省东山☆８５８９８０６）６３５０（：话电１－５１街大关东市城诸省东山：址地司公限有估评介中产地房茂恒市锡无☆１２７６３７２）０１５０（：话电号８０７路东放解市锡无：址地所易交产地房市庆重☆４４３７１６３６）３２０（：话电号１６１路三山中区中渝市庆重：址地对深圳“中天事件”的思考廖俊平余焰城中山大学岭南学院房地产研究中心房地产市场２００７年１１月１３日，“全国房地产经纪百强企业”深圳中天置业评估有限公司爆发财务危机，公司总裁蒋飞涉嫌携款出走。

这家曾经拥有１４０间店面、２０００多名员工的房地产经纪公司一夜崩盘，令地产界轰动，让我们再次产生了对房地产经纪行业的深层次思考。

事实上在此之前，类似事件已多次发生：２００３年的北京坚石房屋中介公司法定代表人卷巨款潜逃事件，涉案金额４２０多万元；２００５年７月，合肥桃园房地产销售代理有限公司携客户４０００多万元房款一夜蒸发；２００５年１０月，北京佰家房地产经纪公司拖欠万名业主租金和购房款；２００６年９月，天津汇众房地产有限公司涉嫌诈骗高达１．５亿元客户房款。

此类案件的频频发生，反映了规范二手房交易资金监管的迫切性，也引起了有关部门的重视。

建设部副部长刘志峰在参加２００６年房地产经纪行业峰会论坛时曾明确表示：“这种由中介代收代付房款的资金管理方式必须改变，刻不容缓。

”２００６年１２月２９日，建设部和中国人民银行联合发布了《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），要求房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金。

然而，《通知》发布已近一年，仍然发生了涉案４０００多万元的“中天事件”，其原因何在？一、“中天事件”反映出的问题１．现行的二手房交易结算资金管理制度存在漏洞《通知》虽然规定通过房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的业务，房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存款账户。

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发〔2007〕359号）中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银监局；各国有商业银行、股份制商业银行：根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）等政策规定，现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下：一、严格房地产开发贷款管理对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。

对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

二、严格规范土地储备贷款管理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

建设部、中国人民银行关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知（1995年3月28日建房第152号文发布）各省、自治区建委（建设厅），直辖市房地产管理局；中国人民银行各省、自治区、直辖市、计划单列城市分行，中国工商银行、中国农业银行、中国人民建设银行、交通银行及其他商业银行：为加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作，发挥房地产抵押对于银行贷款的担保作用，保护抵押人和抵押权人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，特作如下通知：一、银行办理各项以房地产作为抵押（以下简称抵押）的贷款业务，抵押人（借款人，下同）和抵押权人（贷款银行，下同）必须签订书面抵押合同，并自抵押合同签订之日起30日内，向当地房地产管理部门办理抵押登记。

房地产管理部门要依法对抵押物进行严格审查，审查的内容包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件；抵押物是否已经抵押；抵押人提供的房地产权利证明文件与权证存根及档案记录内容是否相符，查对权证号与印章的真伪等，并由审核人签字在案。

二、抵押人和抵押权人认为需要确定抵押物价值的，可以由贷款银行进行评估；或委托人民政府房地产行政主管部门附属的事业性房地产估价机构进行评估，并经抵押权人确认。

评估机构在接到评估申请之日起7日内，应当做出是否受理的答复；决定受理的，应当在受理之日起30日内完成评估工作，并按照各地政府核准的事业性收费标准收取评估费用。

三、对与银行贷款业务相关的房地产抵押物价值进行评估，起估价业务报告必须由取得建设部、人事部共同认证并经注册的房地产估价师签署，或由三名以上（包括三名）取得各省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产管理局统一颁发的《房地产估价人员岗位合格证书》的人员联合签署。

各有关银行要建立健全抵押贷款制度，培训和配置必要的房地产估价人员，做好与贷款业务相关的房地产评估工作。

具备条件的银行，可以设置专门的处室，具体负责本银行系统与贷款业务相关的房地产评估和审查工作。

抵质押物价值评估管理办法第一章总则第一条为规范抵质押物价值评估,提高押品评估质量和效率,有效防范业务风险,根据公司固有资金贷款管理规定、贷款资金贷款管理规定等制度及建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知建住房20068号等政策法规要求,结合公司实际情况,制定本制度;第二条本制度所称抵质押物价值评估是指为确定抵质押融资额度提供价值参考依据,对抵质押物价值进行分析、估算和判定的活动;第三条抵质押物价值评估包括内部评估和外部评估;公司实行“内部评估和外部评估相结合,以内部评估为主要确认依据”的抵质押物价值评估原则;第四条内部评估和外部评估均须坚持客观性、公正性和谨慎性,保证抵质押物价值认定的合理性;第五条押品主要包括房地产类、金融产品类、机器设备类、交通工具类、股权类、应收账款及其他权利类;第二章基本流程及职责分工第六条抵质押物价值评估包括评估调查和初评、评估审查及评估审定三个环节见附件一;除上市流通股票、定期存单、金融企业股权可采用简易流程,直接进行评估审定外,其他押品均应经上述流程进行评估;第七条评估调查和初评人由负责相应业务的投资运营经理或贷款经理担任;第八条公司通过内部考评,选拔具有资产评估和风险管理经验的业务骨干3-5人组成“抵质押物价值评估小组”,承担押品价值审查职责;“抵质押物价值评估小组”设组长一人,负责评估审查工作的组织协调;第九条自主投资决策委员会或贷款投资决策委员会负责抵质押物价值的最终审定;决策委员会委员不得同时兼任“抵质押物价值评估小组”成员;第三章评估调查和初评第十条评估调查包括评估资料搜集和现场调查;主要包括以下工作：一资料搜集抵质押权属所有人同意以抵质押物担保的文件；押品已对其他债权设定担保的情况；押品的权属资料；押品清单及基本情况资料；外部评估报告如有；其他所需资料;二现场调查核实押品范围、状况及产权证明文件；调查押品相关市场信息；拍摄押品影像资料；了解其他影响押品价值及变现能力的相关情况;第十一条完成评估调查后,投资运营经理或贷款经理应根据押品基本情况、现场调查情况,参考外部评估报告如有,结合自身判断,对押品价值进行初评,形成抵质押价值评估表见附件二,详细记录评估依据和过程,连同调查资料一并提交“抵质押品价值评估小组”进行审查;第四章评估审查第十二条“抵质押品价值评估小组”以小组讨论方式实施评估审查,按照“少数服从多数”原则确定审查结果;第十三条评估审查工作主要包括：核实押品基础资料；审查评估调查及初评操作的合规性；审查初评方法使用的恰当性及评估依据及评估结果的合理性；审查外部评估报告的合理性如有;第十四条评估调查和初评不符合要求或经审查对初评结果存在较大疑义的,“抵质押品价值评估小组”可退回调查人,要求补充调查或重新进行初评;第十五条不需要补充调查或重新进行初评的,“抵质押品价值评估小组”应在收到送审资料两个工作日内完成评估审查,由主审查人在抵质押价值评估表上签署审查意见;第五章评估审定第十六条自主投资决策委员会或贷款投资决策委员为抵质押物价值最终认定机构;第十七条融资项目提交自主投资决策委员会或贷款投资决策委员会审议时,担保方式为抵质押的,应同时提交经“抵质押品价值评估小组”审查后的抵质押价值评估表;第十八条对抵质押物价值的审定是委员会审议内容之一,委员会通过集体讨论,确定是否认可“抵质押品价值评估小组”审查的内部评估结果或采信外部评估结果或直接对评估价值进行调整仅限于向下调整;第十九条对评估调查、初评及审查环节的合规性,及评估方法选取的合理性等存在异议的,委员会可要求相关人员进行补充调查或调整评估方法;第二十条决策委员会在抵质押价值评估表上签置的意见为公司对抵质押物价值最终评估结果;第六章常用评估方法第二十一条根据押品的不同,常用评估方法有市场比较法、收益还原法及重置成本法;内部评估人员可根据押品的类型、特点、状态、市场条件及资料搜集情况等因素选择与押品相适应的评估方法;若以上三种方法均不能满足评估需要,可根据实际情况选用其他评估方法;第二十二条土地使用权评估一般采用成本法或基准地价系数修正法：近期通过招拍挂或转让等市场方式取得的出让土地可用成本法评价,土地使用权价值包括土地取得成本和后期投入开发成本;对政府公布了基准地价体系的地区,可采用基准地价系数修正法进行估价,以基准地价为基础,参考使用年限、容积率、开发程度等因素进行调整;第二十三条在建工程抵押价值可按以下公式评估：在建工程价值＝抵押在建工程面积×单位建安成本×建筑工程部分占建安成本百分比×1＋综合费率;评估在建工程抵押价值时应考虑建筑企业法定优先受偿款等因素;第二十四条已竣工验收的房屋的抵押价值可采用市场比较法;参照周边相似房屋市场价值,结合影响价值的其他因素,如开发商品牌等综合确定;以出租为主要目的的房屋抵押价值可采用租金收益还原法评估;第二十五条股权质押价值可采用整体评估加和法或收益现值法评估;第二十六条机器设备及交通工具等可采用重置成本法或购置成本扣除折旧费用等方法评估;第二十七条应收账款等债权质押价值依据质押债权合同中约定可实现的收入扣除实现债权的费用后净值,结合付款方实力信誉等因素,设定适当的折算比率进行认定;第七章外部评估结果的采信第二十八条外部评估报告一般仅作为抵质押品价值认定的参考依据;在以下情况下,公司可采信外部评估结果确认押品价值：（一）公司对押品所在的市场环境等因素不熟悉,内部评估存在操作障碍；二押品为知识产权等对评估专业性要求较强的领域;第二十九条需采用外部评估的业务,由内部评估体系以外的部门,如合规风控部,对评估中介机构及人员的资质、经验等进行审核;由融资方提供外部评估报告的,还需对评估中介机构与融资方关系是否影响评估公正性等相关情况进行审查;第八章后续评估第三十条存续期限超过两年的抵质押融资业务,应于每满一年的一个月内,对抵质押物价值进行重新评估,评估流程同融资前评估;抵质押品管理部门应加强抵质押品价值持续跟踪管理,可根据抵质押品特性及市场状况确定不低于前述要求的内部评估频度,由管理人员建立台账对抵质品及其价值变化进行登记、管理;第三十一条出现下列特殊情况,应立即组织抵质押物价值重新评估：押品价值相对市场价格大幅下降；融资人财务状况恶化或发生信贷违约事件；公司认为需要重评的其他事项;第三十二条重新评估确认的抵质押物价值不满足公司抵质押率要求的,原则上应要求融资人追加其他担保或提前归还不足值部分融资;第九章内部监督第三十三条融资项目后续管理人员应及时跟踪融资方及押品情况,一旦出现预警信息,及时报告公司采取重新评估等处置措施;第三十四条合规风控部及审计部应将抵质押物价值评估纳入合规检查及内部审计范围,进行监督和检查,具体内容包括：内部评估各环节操作是否符合规定；对外部评估的认定是否符合规定；档案资料是否真实完整；评估方法选用及结果是否存在明显不合理情况；是否按规定周期或条件进行重新评估；其他需要检查的内容;第三十五条对抵质押物价值评估工作的检查至少每年开展一次,覆盖面应不低于全部押品宗数的30%;第十章附则第三十六条公司通过内部培训、外部学习等方式不断提高抵质押物价值评估相关人员的专业水平;第三十七条公司将内部评估人员的履职情况纳入员工绩效考评体系;第三十八条本制度自公布之日起实施;附件一：抵质押物价值评估流程图附件二：抵质押价值评估表。

福建银行业金融机构董事（理事）、高级管理人员任职资格考试1、按照《银行业金融机构安全评估办法》规定，对安全评估结果列为优秀等次的单位，公安机关、银行业监督管理部门应当予以表彰，连续________评估为优秀等次的，对单位负责人和保卫部门负责人予以奖励。

A、两年B、两次C、三次D、三年2、按照《中国银监会关于整治银行金融机构不规范经营的通知》规定，服务收费应合科________原则，不得对未给客户提供实质性收益、未给客户提升实际性效率的产品服务收取费用。

A、质价相符B、价值相符C、价格公开价格公平3、按照《最高人民法院关于审理票据纠纷案件若干问题的规定〉规定，人民法院决定受理公示催告申请，应当同时通知付款人及代理付款人停止支付，并自立案之日起三日内发出公告。

A、1B、2C、3D、44、按照《中国银监会关于进一步加强案件风险防范工作的通知》规定，各银行业金融机构建立健全案件责任追究制度，发生大额和性质严重案件的分支机构负责人必须先行______，视案件结果再行处理A、免职B、承担责任C、调离岗位D、引咎辞职5、按照《商业银行信息披露办法》规定，商业银行应将信息披露的内容以中文编制成年度报告，于每个会计年度终了后的______内披露，因特殊原因不能按时披露的，应至少提前______向中国银行业监督管理委员会申请延迟。

A、一个月，5天B、三个月，10天C、四个月，15天D、六个月，30天6、按照《中国银监会办公厅关于商业银行开展代理销售基金和保险产品相关业务风险提示的通知》规定，商业银行应按照“了解你的客户”原则对客户的财务状况，风险认知和承受能力进行充分了解和评估，明确告知客户代销业务中商业银行与基金管理公司或保险公司法律责任的界定，要求客户_____所购买的产品出现问题时应与产品设计机构沟通或投诉。

A、当面确认B、书面确认C、口头确认D、电话确认7、按照《中华人民共和国行政处罚法》规定，行政机关在调查或者进行检查时，执法人员不得少于______并应当向当事人或都有关人员出示证件。

国家发展改革委办公厅关于印发《商业银行收费行为执法指南》的通知文章属性•【制定机关】国家发展改革委办公厅•【公布日期】2016.06.05•【文号】发改办价监[2016]1408号•【施行日期】2016.06.05•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文国家发展改革委办公厅关于印发《商业银行收费行为执法指南》的通知发改办价监[2016]1408号各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市、新疆生产建设兵团发展改革委、物价局：为落实《中共中央国务院关于推进价格机制改革的若干意见》（中发〔2015〕28号）关于“对存在市场竞争不充分、交易双方地位不对等、市场信息不对称等问题的领域，要研究制定相应价格行为规范和指南，合理引导经营者价格行为”的要求，我委总结价格主管部门多年执法实践，研究制定了《商业银行收费行为执法指南》。

现印发你们，请认真参照执行。

附件：商业银行收费行为执法指南国家发展改革委办公厅2016年6月5日附件商业银行收费行为执法指南一、本指南所称收费，是商业银行与客户约定俗成的叫法，实际含义与《商业银行服务价格管理办法》所称服务价格一致，是指商业银行提供服务时收取的费用。

收费行为可能发生在服务期开始前，服务期过程中或者服务期结束后。

本指南所称客户，是指接受商业银行服务的自然人、法人和其他组织。

本指南所称执法机构，是指县级以上人民政府价格主管部门。

二、本指南根据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规、党中央国务院治理乱收费的相关规定、金融服务实体经济和缓解融资难融资贵的相关政策（文件目录附后）以及规范商业银行收费行为的执法实践制定。

三、在中华人民共和国境内发生的商业银行收费行为，适用本指南。

各级价格主管部门开展商业银行收费检查时，应当参考本指南。

四、本指南不对现有法律法规体系进行扩展，不干涉经营者的自主定价权，不额外增加经营者的义务和负担，目的是规范价格行政执法工作，合理引导经营者行为。

住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知文章属性•【制定机关】住房和城乡建设部,财政部,中国人民银行•【公布日期】2014.10.09•【文号】建金[2014]148号•【施行日期】2014.10.09•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管,住房改革与发展正文住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知（建金[2014]148号）各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（建委）、财政厅（局），新疆生产建设兵团建设局、财务局，中国人民银行上海总部、有关分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：住房公积金个人住房贷款是提高缴存职工住房消费能力的重要途径，也是缴存职工的基本权益。

当前，各地住房公积金个人住房贷款业务发展不平衡，部分城市贷款发放率较高，但多数城市发放率在85%以下，影响了缴存职工的合法权益，也削弱了住房公积金制度的作用。

为提高住房公积金个人住房贷款发放率，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，现就发展住房公积金个人住房贷款业务的有关问题通知如下。

一、合理确定贷款条件。

职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。

对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。

住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。

住房公积金管理中心不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

二、适当提高首套贷款额度。

住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，住房公积金管理委员会要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度，加大对购房缴存职工的支持力度。

三、推进异地贷款业务。

关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行：为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下：一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。

房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。

二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。

房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。

房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。

房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。

三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。

估价费用由委托人承担。

四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。

商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。

房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。

五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。

六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。

七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。

建设部人民银行银监会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题Jenny was compiled in January 2021建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行：为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下：一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。

房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。

二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。

房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。

房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。

房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。

三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。

估价费用由委托人承担。

四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。

商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。

房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。

五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。

六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。

办理抵押贷款会因为什么原因不成功？
如今，已是贷款的时代了，当大多数借款人在生活中遇到资金短缺的时候，并且有些借款人的需求金额大，则借款人可通过申请贷款来解决资金短缺的问题，由于抵押贷款获取的贷款金额大，因此，抵押贷款成为了大多数借款人首先的一种贷款方式，那么问题来了，当借款人办理抵押贷款的过程还会遇到什么阻碍，接下来，本文来给大家详细介绍一下吧。

一、抵押登记部门确认不统一
据了解，有关部门对办理抵押登记的抵押物没有固定的规定。

诸如像中国人民银行与建设部联合发布的《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》中规定，则当地相关管理部门为城市房地产抵押登记部门。

则造成借款人重复抵押登记的情况，债权人权利发生冲突。

二、部分抵押物不被认可登记
据了解，还有大多数的抵押物比如像林木与船舶等，相关管理登记部门也有实行开登记业务，从而造成抵押物无法登记。

三、抵押权的实现难度较大
众所周知，大多数抵押物都无法统一的估价标准，相关部门对抵押物估价较高，则借款人用抵押物抵债之后，则导致了银行经济巨大损失；还有由于市场机制不完善，导致缺少规范的拍卖与变卖，即便有了拍卖市场，因为基层市场的不完善，致使拍卖抵押物有着困难，银行将难以及时实现处置权。

银发[2003]121号中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知摘要：借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。

对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知银发[2003]121号 2003-6-5中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行：为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下：一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。

贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。

对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。

各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》(建住房〔2002〕217号)，对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。

商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。

对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。

房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%。

商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。

二、严格控制土地储备贷款的发放各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。

关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知作者:罗润国律师房产法律（建设部）2006-4-17 【手机看文章】关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知建住房[2006]8号各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行：为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下：一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。

房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。

二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。

房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。

房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。

房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。

三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。

估价费用由委托人承担。

四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。

商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。

房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。

五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。

中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知请欣赏：《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行：为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下：一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。

贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。

对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。

各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[20xx]217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。

商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。

对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。

房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。

商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。

二、严格控制土地储备贷款的发放各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。

对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。

商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。

抵(质)押物价值评估管理办法第一章总则第一条为规范抵（质）押物价值评估，提高押品评估质量和效率，有效防范业务风险，根据公司《固有资金贷款管理规定》、《贷款资金贷款管理规定》等制度及《建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）等政策法规要求，结合公司实际情况，制定本制度。

第二条本制度所称抵（质）押物价值评估是指为确定抵（质）押融资额度提供价值参考依据，对抵（质）押物价值进行分析、估算和判定的活动。

第三条抵（质）押物价值评估包括内部评估和外部评估。

公司实行“内部评估和外部评估相结合，以内部评估为主要确认依据”的抵（质）押物价值评估原则。

第四条内部评估和外部评估均须坚持客观性、公正性和谨慎性，保证抵（质）押物价值认定的合理性。

第五条押品主要包括房地产类、金融产品类、机器设备类、交通工具类、股权类、应收账款及其他权利类。

第二章基本流程及职责分工第六条抵（质）押物价值评估包括评估调查和初评、评估审查及评估审定三个环节（见附件一）。

除上市流通股票、定期存单、金融企业股权可采用简易流程，直接进行评估审定外，其他押品均应经上述流程进行评估。

第七条评估调查和初评人由负责相应业务的投资运营经理或贷款经理担任。

第八条公司通过内部考评，选拔具有资产评估和风险管理经验的业务骨干3-5人组成“抵（质）押物价值评估小组”，承担押品价值审查职责。

“抵（质）押物价值评估小组”设组长一人，负责评估审查工作的组织协调。

第九条自主投资决策委员会或贷款投资决策委员会负责抵（质）押物价值的最终审定。

决策委员会委员不得同时兼任“抵（质）押物价值评估小组”成员。

第三章评估调查和初评第十条评估调查包括评估资料搜集和现场调查。

主要包括以下工作：（一）资料搜集抵（质）押权属所有人同意以抵（质）押物担保的文件；押品已对其他债权设定担保的情况；押品的权属资料；押品清单及基本情况资料；外部评估报告（如有）；其他所需资料。

国家国有资产管理局关于以国有资产抵押贷款资产评估问题的函正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家国有资产管理局关于以国有资产抵押贷款资产评估问题的函（国资办函发［１９９５］８０号）中国人民银行：近日从有关新闻媒介获悉，你行与建设部就加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作问题联合做出规定。

这一举措对在市场经济条件下，充分发挥银行的作用，保护各方合法权益，避免信贷风险，防止国有资产权益受到损害是很有必要的。

但是我们认为，规定中涉及评估管理的一些内容还有必要进一步磋商：１．国务院第９１号令颁布的《国有资产评估管理办法》已将国有资产的抵押、担保列入资产评估的管理范围，并规定从事资产评估的中介机构必须获得省以上国有资产管理部门颁发的资产评估资格证书。

我们认为，作为部门规章涉及评估的有关内容应以此为依据。

２．资产评估是一种公正的中介性服务行业，根据国际惯例，从事评估工作的主体应是不属于任何部门并没有任何利益关系的中介机构。

规定将抵押物的评估委托给政府部门附属事业单位进行，显然是不合适的。

３．几年来，我国的资产评估事业得到了迅速的发展。

截止到１９９４年底，获得省以上国有资产管理部门颁发的资产评估资格证书的中介机构已有２３００余家，从业人员近４００００人，这些资产评估机构为银行做了大量的资产（包括房地产）抵押、担保的评估项目。

据不完全统计，１９９４年各类评估机构进行了抵押担保项目的３０００多项，资产评估值达４４０余亿元，有力地配合了银行的抵押贷款工作开展。

鉴于上述情况，我们建议在认真研究有关政策法规和具体情况的基础上，由你行和我局共同颁发一个补充规定（详见会签文件），使抵押物价值评估工作纳入国家统一的资产评估管理轨道。