海南房地产发展历程

第９卷第１１期　２０１１年１１月　西南农业大学学报（社会科学版）　Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｓｏｕｔｈｗｅｓｔ　Ａｇｒｉｃｕｌｔｕｒａｌ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（Ｓｏｃｉａｌ　Ｓｃｉｅｎｃｅ　Ｅｄｉｔｉｏｎ）　Ｖｏ１．９。Ｎｏ．１１　ＮＯＶ．２０１１　

海南省房地产市场风险成因及对策探析　

程明雄，刘晓文，陆娜，陈彩霞　

（海南师范大学信息学院，海南海口　５７１１５８）　

摘　要：房地产业作为国民经济的支柱产业，在我国经济建设中起着举足轻重的作用。文章在分析海南省房地产发展现状及市场　风险的基础上，对海南省房地产市场风险进行了系统分析，从而为有针对性地控制市场风险提供了思路。　关键词：市场风险；房地产价格；对策　中图分类号：Ｆ２９３．３３　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７２—５３７９（２０１１）ｌ１—０００１—０５　

一、房地产市场风险的概念及特征　

房地产市场风险是指在房地产交易变现所需的　

期间内，由房地产市场价格、供求关系等因素的变化　

以及房屋价格与借款人收入之间的情况变化而形成　

的交易市值发生负面变化的风险。它主要表现为两　

个方面：一是由于各种原因致使房地产市场价格产　生大幅度波动而给投资者带来的风险；二是当投资　

者购入房地产准备转出或出租时，可能会遇到找不　

到合适的买家或租赁者的情况。在市场经济条件　

下，各种不确定因素非常多，国内外社会变动、经济　变动、政策变动、居民收入水平的变动等都会影响房　

地产市场的运行，从而产生房地产市场风险。房地　

产市场运行特征主要表现为以下几个类型：　

第一，不确定性。房地产市场存在着难以预知　的特性，即不确定性。国内外经济格局的变动、政府　

对经济的调控等，尽管可以确定必将发生，但其时问　

却难以预知，这就造就了房地产市场的不确定性。　

第二，可预测性。风险的本质特征是不确定性，　但这种不确定性并不是指对客观事物的全然无知。　

人们往往可以根据以往发生的一系列类似事件进行　

统计分析，从而对风险发生的频率及其造成的经济　损失程度做出主观上的判断，以对可能发生的房地　

中国房地信息[市场

]M

ARKETING

文/海南宇润房地产顾问有限公司李东绪海南二线城市房地产市场加速发展

如果说海口、三亚是海南的一线

城市，那么琼海、文昌、乐东、五指山、

陵水、保亭等市县则可以称为二线城

市。在海南一级房地产市场竞争硝烟

未散之际，二三线城市的房地产市场

也已悄然兴起，海南楼市正悄悄发生

着一种深层格局的演变。

据统计，海口市2008年2月份的

房价上涨18.9%，为全国第二。位于海

口湾的浪琴万公寓价格已经上万，滨

海一线平均房价已经逼近6000元/m2。

三亚作为一个典型的旅游度假城市，

房产价格屡创海南房地产新高。位于

三亚湾的部分公寓价格已经在2万元

左右，别墅创下了13.5万/m2的天价。

种种利好消息刺激着海南二线城市的

萌动和发展。二线城市当中以琼海和文昌为代

表，总开发面积2008年比2007年翻

两番。成为继海口和三亚之后的第二

阵营。处于第三阵营的报亭、澄迈、

五指山和万宁市开发总量相差不大，

处于刚开发阶段。具体开发量如下表1:

海南二线城市房地产市场由于各

地的房地产市场发展较晚，房地产开

发速度快于城市基础配套建设速度，

最终导致二线城市各地房产价格与一

线城市相差比较悬殊。而各地的房地

产市场发展直接带动了二线城市的城

市化建设。具体价格如下表2:

二线城市的房地产产品主要针

对岛外购房者，本地消费能力所占比

例较少。这个现象与海口和三亚的市

场特点基本相同。三亚的岛外购房“

”海南的房地产市场

格局将会在二线城市的发

展当中不断变化。三亚将

会吸引越来越多的高端客

户，并且辐射陵水、万宁

两个县市。而海口则在承

担海南省经济、文化、行

政中心的功能基础上形成

辐射澄迈、万宁、文昌等

地的大城市圈。

48RIfOf比例已经超过90%，海口的已经超过

65%。二线城市基本在85%以上。本

地消费能力低下主要因为二线城市城

市规模较小，人口数量少，人均收入

比例较低。例如琼海市在2006年底

之前，本地商品房市场已经接近饱和，

而2007年市场涌现大量的商品房主

2024年海南省房地产市场发展现状

引言

海南省房地产市场是海南省经济发展的重要支柱之一。近年来，海南省房地产市场经历了快速增长和调整的阶段，本文将对海南省房地产市场的发展现状进行综合分析，探讨其面临的挑战和机遇。

1. 房地产市场现状

1.1 市场规模

海南省房地产市场规模不断扩大。根据相关数据显示，截至目前，海南省房地产市场总体规模达到XX亿元，其中住宅市场占据市场主体地位，商业地产和办公地产市场也呈现出较快增长的态势。

1.2 土地供应与投资规模

海南省持续增加土地供应，吸引了大量的房地产投资。近年来，海南省政府通过土地拍卖、划拨等方式，不断增加土地供应量，以满足市场需求。此外，各类房地产开发商也纷纷进入海南市场投资开发，推动了房地产市场的快速增长。

1.3 房价趋势

近年来，海南省的房价呈现出不同程度的上涨。在经济发展和人口流入的推动下，海南省房价逐渐上涨，主要集中在一线城市和热门旅游城市。然而，房价上涨也带来了一些社会问题，如高房价导致普通居民的居住困境，促使政府加强调控政策。 2. 问题与挑战

海南省房地产市场发展面临着一些问题和挑战。

2.1 高风险投资

随着市场规模的不断扩大，一些投资者开始关注海南省房地产市场的投资机会。然而，不少投资者对市场情况了解不足，盲目投资，存在较高的风险。政府应加强监管和宣传，引导投资者理性投资。

2.2 供需失衡

尽管海南省加大了土地供应，但供给仍然无法满足市场需求。特别是住宅市场热度持续高涨，供需失衡现象日益凸显。政府应加强土地规划和住房保障政策，增加住房供应，缓解供需矛盾。

2.3 调控压力

高企的房价和投资热潮给政府调控带来了巨大压力。政府需要综合运用经济手段和法律手段，制定合理的调控政策，稳定市场预期，防范房地产市场波动的风险。

3. 发展机遇

3.1 旅游和度假地产市场

作为国际旅游岛，海南省拥有得天独厚的旅游资源。旅游和度假地产市场有着巨大的发展潜力。政府和开发商可以通过打造高品质、智能化的旅游度假地产项目，吸引更多的游客和投资者，推动房地产市场的健康发展。 3.2 乡村振兴与特色农业

海南房地产将走进营销时代

海南房地产一段时间以来曾经成为一个海南的符号，这个符号的含义是复杂的，意味着英雄的诞生，意味着枭雄的崛起，意味暴发户的出现，意味着投机，意味着神话，意味着乱尾楼，意味着疯狂后海滩上的一片迎着秋风萧瑟的仙人掌......

时移势转，当再次面临着行业冬季的时候，海南房地产将迎来一个她成熟的阶段，这个阶段的标志就是，海南房地产业开始走进营销时代。

回眸：海南房地产曾经疯狂 海南建省推动了第一波海南房地产热。数据显示：1988年房地产平均价格为1350元／平方米，1991年为1400元／平方米，1992年则猛增至5000元／平方米，1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米。而与此相应的是，17年前，海南省的职工平均工资是292元，相当于一个职工工作两年不吃不喝还不能购买一个平米的住房。

5年房地产均价上涨近6倍带来的是转瞬即逝机会和一夜暴富的神话。冼笃信、郑先平等诸多海南几乎是一夜之间成长起来的老板刺激了这个神话，这个神话传递了这样一个信息：房地产就是白菜，只要你有就可以卖；海南房地产行业要的是胆量和机会，不是管理；海南房地产要的是老板，不是企业家。

但是，随着中央的宏观调控，海南房地产行业在一片泡沫声中訇然倒下。当泡沫消没，海南面临的是尴尬：1995～1996年海南600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。与此相应的景观是乱尾楼矗立、街市冷清、老板不在、经济落入低谷。海南，随着房地产的滑落进入了一个长达14年的寂静时代，在这个时代海南品味着历史的伤痕而落后于整个中国的发展，由改革开放的最前沿沦落为我国经济落后地区之一。

历史似乎在重演。在仅仅结束乱尾楼的整治4年后，同样的神话在2010年初重现。 2010年1月4日海南“国际旅游岛”获批之后房价一路飙升，个别楼盘每天每平方米上涨最高到3000块钱。国际旅游岛后获批的5天内，海南省的商品房销售量达到170多个亿，这个数字是2008年海南省全年的商品房销售量的总和。三亚凤凰岛1月11日开盘，均价7万一平方米，2栋楼700套房子全部被抢购一空。动辄几百万、几千万元一套的房产像大白菜一样遭到疯抢，一些用拉杆箱拖着巨款的购房者们只担心买不上……。海南房地产火爆除了用“疯狂”二字，很难找到别的词来形容。因此有媒体直接冠以“海南房价疯了！”的新闻标题。