第八章 土地增值税法
第一节 土地增值税基本原理（了解，能力等级1）
一、土地增值税的概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
对土地征税，依据征税税基的不同，大致可以分为两类：一类是财产性质的土地税（属于财产税）；一类是收益性质的的土地税。
二、我国土地增值税的特点
（一）以转让房地产的增值额为计税依据
（二）征税面比较广
（三）实行超率累进税率
（四）实行按次征收
三、土地增值税的作用（一般了解）
第二节 纳税义务人（了解，能力等级1）
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
第三节 征税范围（掌握，能力等级1）
土地增值税的征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。
上述内容的具体化经常在考试中出现，具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：
属于土地增值税的征税范围的情况（应征） 不属于土地增值税的征税范围的情况（不征） 免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）
（1）出售国有土地使用权
（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的
（3）存量房地产买卖
（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）
（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）
（6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资
（7）投资联营后将投入的房地产再转让的
（8）合作建房建成后转让的 （1）房地产继承（无收入）
（2）房地产有条件的赠与（无收入）
（3）房地产出租（权属未变）
（4）房地产抵押期内（权属未变）
（5）房地产的代建房行为（权属未变）
（6）房地产重新评估增值（无权属转移） （1）个人互换自有居住用房地产
1
第七章 房产税法、契税法和土地增值税法
一、单项选择题（23*1=23）
1.以下关于房产税纳税义务人的说法中，正确的是（ ）。
A.产权未确定的房屋，无需缴纳房产税
B.纳税单位无租使用免税单位的房产，应由免税单位自行缴纳房产税
C.产权出典的，由承典人缴纳房产税
D.产权属于国家所有的，无需缴纳房产税
2.下列有关房产税税率的表述中，正确的是（ ）。
A.个人出租商铺适用4%的房产税税率
B.个人出租住房适用4%的房产税税率
C.企业出租闲置办公楼适用1.2%的房产税税率
D.企业拥有并使用的生产车间适用12%的房产税税率
3.某企业购置一宗面积3000平方米的土地建造厂房，支付土地使用权价款900万元，厂房建筑面积1200平方米，固定资产科目账面记录房产造价2000万元（不含地价），当地省政府规定计算房产余值的减除比例为20%，则该企业每年应缴纳房产税（ ）万元。
A.16.8
B.22.57
C.26.11
D.27.84
4.某企业拥有一栋房产原值为1600万元的办公楼，2016年5月1日为该办公楼更换电梯，将原价值为100万元的旧电梯更换为价值300万元的新电梯，5月20日更换完毕。自2016年10月1日起，企业将该栋办公楼对外出租，每月不含税租金收入40万元。已知当地省政府规定计算房产余值的减除比例为30%。该企业此栋办公楼2016年应缴纳房产税（ ）万元。
A.12.95
B.14.91
C.14.42
D.25.04
5.2016年年初甲企业拥有一处独立的地下建筑物，该地下建筑物系商业用途房产，原价120万元。已知：该企业所在省人民政府规定房产税按照房产原值减除30%后的余额计算缴纳，该企业所在省确定商业用途地下建筑以原价的75%作为应税房产原值。则2016年该企业的地下建筑物应缴纳房产税（ ）元。
A.10800
B.7560
C.1080
第八章土地增值税法
第一节土地增值税全然原理
一、概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收进的单位和个人征收的一种税。
对土地征税的税基：财产性质的土地税、收益性质的土地税。
二、特点
1、以转让房地产的增值额为计税依据
2、征税面比立广
3、实行超率累进税率
4、按次征收
第二节 纳税义务人与征税范围一、纳税义务人
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收进的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
简单讲：确实是根基征税范围内的所有单位和个人。
判定：土地增值税的纳税义务人是转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收进的单位和个人。
答案：错误。
解析：必须是国有土地使用权，才属于土地增值税的征税范围。
二、征税范围〔掌握〕
〔一〕全然征税范围
1、转让国有土地使用权
2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
3、存量房地产买卖。
国家〔出让土地〕---甲〔转让国有土地〕--乙〔开发房屋出售〕---丙〔出售存量房〕---丁
常以三个标准来判定：
标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。如是集体土地必须先由国家征用变为国有才能够。
标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。注重：转让和出让不同。
标准之三：转让房地产是否取得收进。〔二〕具体情况的判定〔能够回纳为应征、不征、免征三种情形〕：
有关事项 是否属于征税范围
1.接着、赠与 接着不征〔无收进〕。
公益性赠与、赠与直系亲属或担当直截了当赡养义务人不征；非公益性赠与征。防止纳税人逃税。
2.出租 不征〔无权属转移〕
3.房地产抵押 抵押期不征〔无权属转移〕；抵押期满回还债务本息不征；抵押期满，不能回还债务，而以房地产抵债，应征。
4.房地产交换 单位之间换房，有收进的应征；个人之间互换自有居住用住房免征。
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A:对转让集体土地使用权及地上建筑物和附着物的行为征税
B:无论是单独转让国有土地使用权、还是房屋和土地一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征收范围
C:对转让房地产未取得收入的行为征税
D:对房地产的出租行为征税
E:
答案:B
2、某房地产开发公司其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例10%计算；该项目转让的有关税金为 200万元（不含印花税金25万）。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为
A:1500万元
B:.2000万元
C:2500万元
D:3000万元
答案:D
3、在土地增值税计算过程中，不准予按实际发生额扣除的项目是
A:支付的土地出让金
B:建筑安装工程费
C:房地产开发费用 中大网校引领成功职业人生
中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： D:转让房产交纳的营业税
答案:C
4、某单位转让一幢已经使用过的楼房，售价500万元。该楼房原价为600万元，已提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成。转让时缴纳各种税费共27.5万元。该单位应缴纳的土地增值税是（ ）万元。
A:25
B:24.15
C:20
D:21.75
答案:D
5、.李四因工作调动，经向税务机关申报核准转让其已居住四年、现有七成新的住房一套，取得转让房款24万元。经评估，该住房的重置成本价为20万元。住房转让时，李四已按国家统一规定交纳有关费用及税金2万元。因此，李四应缴纳土地增值税（ ）万元。
