商圈的概念

商圈的含义及如何划分

Prepared on 22 November 2020 什么叫商圈怎样划分商圈

通俗定义：多个相邻商业体（包括商铺、酒店、写字楼等）组成的区域

工作定义：商业服务所能够覆盖的地域

商圈，未必是个圆圈，交通是商圈地域划分的首要因素

是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。

零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响，其商圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小。

对于零售企业，商圈是指来商家的顾客的居住范围，或商家能够吸引顾客的范围。根据来店顾客的比率，商圈又可以进一步划分为主要商业圈、次要商业圈和边缘商业圈。

主要商业圈：也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否则就易出现过度竞争。一般来说，小型商店的核心商圈在公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。

次要商业圈：也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。一般来说，小型商店的次要商圈在公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟。 边缘商业圈：也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内，散居着百货商店约10%左右的顾客，在这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便。一般来说，小型商店的边缘商圈在公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。

社区商圈的概念

社区商圈是指在一个社区内形成的商业集聚区域，主要以商业、服务、休闲娱乐等功能为主的地区。它是一个由各种商业实体和相关服务机构组成的综合性商业街区，为居民提供购物、餐饮、娱乐、社交等一系列生活所需。

社区商圈的出现是城市化进程中的产物，随着人们生活水平的提高和消费观念的改变，社区商圈逐渐成为城市社区发展的重要环节。社区商圈的功能除了满足居民的基本需求，还提供了一种娱乐、休闲和社交的场所，有利于居民之间的交流和社区文化的传承。

社区商圈的特点有以下几个方面：

1. 完善的商业配套：社区商圈内集聚了众多商业实体，包括超市、便利店、服装店、餐饮店、银行、药店等，能够满足居民的日常购物和服务需求。这些商家提供了多样化的商品和服务，为居民提供便利和选择，使他们可以在社区内就能满足各种需求。

2. 便利的交通：社区商圈一般位于居民密集的地区，交通便利。在社区商圈内，人们可以步行或骑自行车前往，节约时间和费用。同时，社区商圈周边通常都有公交站点或地铁站，方便居民从其他地区前往。

3. 形成良好的社区氛围：社区商圈不仅为居民提供购物和服务，还提供了一种社交的场所。居民可以在商圈内进行邻里互动和交流，增进彼此之间的了解和友谊。社区商圈还可以组织各种社区活动，如社区文化节、义工活动等，促进社区凝聚力的形成。

4. 促进就业和经济发展：社区商圈的建设和运营需要大量的人力资源，促进了就业机会的增加。在社区商圈内，不仅有商家提供的工作岗位，还有相关服务行业的就业机会，如保洁、保安、物流等。同时，社区商圈的运营也为当地经济带来了相应的收入，促进了当地的经济发展。

5. 增强居民的生活质量：通过提供多样化的商品和服务，社区商圈提升了居民的生活质量。居民可以方便地在社区内购买到所需的商品和服务，减少了他们的时间和精力成本。社区商圈的存在也满足了人们的社交和娱乐需求，提供了丰富多样的文化和娱乐活动。

综上所述，社区商圈的兴起为城市社区提供了丰富的商业和服务配套，改善了居民的生活质量。它的建设和发展需要政府、商家和居民的共同努力，通过有效的规划、管理和运营，社区商圈可以成为一个便利、舒适、繁荣的商业街区，为城市社区的可持续发展做出贡献。

2016

1 / 4 商圈理论

商圈理论提要：传统的商圈理论下，一个商场是由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方

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商圈理论

做商业地产最经常遇到的理论就是商圈理论。

商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。

传统的商圈理论下，一个商场是由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50%－80%。次级商圈是指位于核心商圈外围的商圈，辐射半径范围一般在3-5公里左右，次级商圈内15-25%的消费将在本商业区内实现，即商业物业将能吸引次级商圈全部日常生活消费总量的15-25%。本商圈内顾客较为分散。边缘商业圈是指处于商圈的最外缘，辐射商圈内会有5%-10%的消费在本商业区内实现。商圈内拥有的顾客最少，而且最为分散。

传统零售的商圈，表面上看是以商场为中心的构成的。但从另一个角度来看，这个理论的基础还是以人为中心的，是以人的消费习惯、对各品类或服务的消费频次（日频次、周频次和月频次等）的不同而形成的。日频次主要是日常生活服务类，这些都希望是就近解决，

2016

2 / 4 也就是社区商业要紧紧把持的市场。而消费者愿意为周频次和月频次的消费付出更远距离和更长时间来进行满足，这也就成为区域型购物中心和城市级购物中心重点关注的消费类型。而那些专门类别的消费，可能一年或偶尔消费一次，根据聚集效应原理，形成专业市场。

而如今，由于电商的发展，传统商圈理论被撕裂了。

近年来，线上零售的发展对传统零售冲击很大，而足不出户便可进行全世界范围的采买的网络零售模式直接颠覆了以距离为影响力的传统商圈理论。距离已经不是问题，不管日常的食品、每季的服饰还是几年消费一次的电器家居都可以线上下单，从万里之外送货到家。

商圈的测量

商圈的概念

　商圈，是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩

展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理

范围。

零售店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳

定的商圈。不同的零售店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营

品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大的差别。

同样一个零售店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响，其

商圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小，商圈形态表现为各种

不规则的多角形。为便于研究，一般将商圈视为以零售店本身为中心

的同心圆形

在进行市场商圈分析中，最基础的工作是划定市场商圈的范围，也称

为市场商圈的测量。

（1）商圈测量的五大黄金法则。西方一些零售专家对商圈理论进

行了长期的研究，总结出一些带有规律性的定律。

①莱利的零售引力法则。美国学者莱利先生研究了美国的都市商

圈，总结出都市人口与零售引力的相互关系，被称为莱利法则或莱利

零售引力法则。

莱利法则的前提是：假定有a,b两个都市,处在二者之间的c城会有多

少消费者去a城或去b城购物？以表明a,b两城的零售引力有多大。

莱利法则的内容是：某一城市的零售引力与两都市人口成正比，

而与中间城镇到两都市间距离的平方成反比。具体公式为：

式中：——a都市从中间地c城吸引来的购买额；

——b都市从中间地c城吸引来的购买额；

——a都市人口；

——b都市人口；

——a都市与c城的距离；

——b都市与c城的距离。

②康维斯的均衡点法则。康维斯，又译康帕斯，为美国伊利诺大

学的经济研究学者，在1943~1948年间对莱利法则进行了深入研究，依

据莱利法则，提出了康维斯均衡点公式，用以测量商圈的分界点。其

公式为：

式中：——a地到商圈分界点的距离；

——a 、b两地间距离； ——a地人口；

莱利法则和康维斯法则在欧、美、日得到广泛的运用，但也有一

定的局限性，因为它仅是以人口和距离作为分界点的影响因素。