房地产开发项目的成本测算方法
发布时间: 2006-12-19 10:12 作者: 朱赤 来源: 中国房地信息
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随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。
在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。
如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。
一、土地成本
随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。
二、前期规费
前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。
三、工程成本
此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括：
万平米万平米控制指标（元/㎡）总投资（万元）控制指标（元/㎡）总投资（万元）控制指标（元/㎡）一土地费
1土地补偿费
2契税
3土地交易费
4拆迁及管理费
5土地登记工本等手续费
二前期工程费
1临电工程费
2临水工程费
3临路工程费
4勘察费
5临时设施(三通一平)
6规划管理费
7规划设计费
8施工图设计费
9环境设计费
10综合管网设计费
11外网二次网设计费
12人防异地结建费
13招投标费
14墙改费
15日照分析高层费用名称序号多层小高层16施工图审查费
17勘查、放线费
18产权登记费
19销售许可证及面积测量
20房屋转让手续费
21门牌制作
22地籍地形图、核地
23合同审查费
24水泥专项基金
25噪音及排污费
26避雷监测费
27消防费
28抗震设防评估费
29大配套费
30渣土处置费
31旧城改造费
32水土保持设施补偿费
33文物勘察费
34可研费
35其他
三建安工程费
1地基处理
2建安工程费
2.1总包工程
2.2土方工程
2.3入户防盗门
2.4单元对讲门2.5外墙门窗
2.6消防工程
2.7配电箱工程
2.8太阳能工程
2.9外装修
2.10地暖
2.11空调
2.12其他
3电梯
4建安工程预算编制费
5工程监理费
6沉降观测
7质量监督检测费
8人防设施
9建筑业劳保基金
10示范小区奖
11担保及保险费
四市政基础设施费
1供电
1.1电力工程费配套费
1.2电力外网土建部分
1.3土建站、箱式站
1.4物业电
2供水
2.1自来水工程费
2.2水表费
2.3中水2.4直饮水
2.5热水
2.6水泵房设备
3排水工程
4供热
4.1热源费
4.2内网费
4.3热力站换热设备
4.4热力交换站土建
5燃气
5.1气源基金
5.2煤气工程费
5.3表灶费
6通讯线路安装费
7电视
8智能化（安防）
9区内路灯
10环卫
11邮政
12景观道路工程
12.1景观工程
12.2道路工程
13围墙大门
14车棚
15水面
五区内非经营性公建1会所5居委会6其他用房7小配套费8物业管理需求9其他公共设施费六开发间接费工程管理费销售环境改造费售楼处装修、装饰费非实体样板间物业管理完善费其他七不可预见费八直接成本小计九十十一十二十三十四十五十六十七
页眉内容
页脚内容5 100 房地产开发项目的成本测算方法
随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。
在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。
如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。
一、土地成本
随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。
二、前期规费
前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。
三、工程成本
此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括：
1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用；
2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用；
序号项 目合计(万元)
总建筑面积
地上总面积
总占地面积（按净面积）
可建设用地面积
地上可售面积
地上住宅销售面积
地上商业销售面积
一、土地获取费221454
101地价215000
102政府税费6454
土地契税6450
土地交易服务费0
土地登记费4
公证费0
二、前后期工程费3770
201咨询调研费130
可行性研究费57
规划信息服务费19
规划信息服务费29
代收竣工测量费0
环境论证费15
日照分析费10
交通论证费30202勘察费128
勘察费113
勘察文件审查费15
203设计费2072
-概念性规划75
修建性规划设计189
方案设计377
初步设计费
施工图设计费1132
景观设计费205
公建方案设计费（会所）13
公建施工图设计8
公建室内设计48
市政设计费26
204前期工程费334
三通费（水、电、路）100
施工场地平整费34
现场临时建设费200
205前期政府手续及工程费731
城市基础设施配套费0
白蚁预防费124
白蚁预防费236
地方教育附加费0
高等教育配套建设费201
人防易地建设费0
新型墙体材料专项费226
施工、采购招投标交易服务费19
监理招标代理服务费0
档案服务费0散装水泥专项资金38
消防设施配套费0
地籍图测绘费2
现势性数字化地形图1
建筑物拨地定桩3
建筑物放线（即为拨地定桩）0
工程线路测量0
工程（劳动）定额测定费0
工程质量监督费34
建筑防雷安全审查0
抗震设防审查费34
施工图设计审查费113
建筑垃圾0
建筑垃圾填垫费0
车辆准运证工本费0
206后期手续费375
房屋平面图测绘2
住宅分层分户图测绘22
商住分层分户图测绘16
其它用房分层分户图测绘7
住宅房屋产权初始登记备案费1
非住宅房屋产权初始登记备案费14
住宅交易手续费60
非住宅交易手续费29
公共维修基金28
城镇街牌、房屋门牌收费1
销售许可证公告费0
印花税194三、房屋开发费113301
301建安工程费112930
###居住建筑70180
小户型（30层）12031
高层（30层）28072
