深度解析我国的住房政策

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美国住房税收政策及对我国的启示

作者：胡琳琳

来源：《中国市场》2013年第32期

[摘要]美国综合运用税收调节杠杆既刺激了房地产业的发展，又抑制了投机炒作行为，还对低收入者提供了住房保障。本文介绍了美国住房税收政策的主要做法和发挥的作用，分析了其对我国综合设计住房税收政策方面的启示。

[关键词]住房政策；税收政策；住房保障

[中图分类号]F275[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0027-02

税收政策在美国住房体系中发挥着非常重要的作用。目前，美国政府每年在住房税收方面的支出大大超过财政资金的直接投入力度。我国住房税收制度尚待完善，美国住房税收政策的经验教训对我国具有重要的参考价值。应结合我国国情和现状，有选择地吸收借鉴。

1美国住房税收政策的主要做法

1.1刺激住房消费和交易：各类税收减免和实行低税率

一是对购房的抵押贷款利息免征个人所得税。即允许购房者在计算联邦个人所得税时在应纳税收入中减去该年度中支付抵押贷款的利息。从1997年起，允许有房户从其应纳税收入中减去基本住房（也即“一套房”）和价值不超过100万美元的第二套住房的住房抵押贷款利息。对房贷利息的税收减免是联邦政府最大的税务支出项目之一，2010财政年度约减免税收908亿美元。二是对基本住房缴纳的房地产税免征个人所得税。即允许有房户从应纳税收入中减去他们在该纳税年度中为基本住房缴纳的房地产税。通过该项政策，2010财政年度约减免税收150亿美元。三是实行低的住房交易税率。美国的房屋交易税率大大低于我国的营业税率。不同的州税率不一样，从科罗拉多州的001%到德拉瓦尔州的2%不等。有5个州不征收房地产交易税。四是对住房出售资本利得税进行减免。1997年《纳税者负担减轻法案》统一了减免标准，扩大了受益面。根据该法案，有房户出售过去5年内居住满2年（可以是不连续的）的基本住房的（部分）获益可免缴联邦资本所得税。单身的有房户免征资本利得税的最高收益为25万美元，已婚夫妇免征资本利得税的最高收益为50万美元。通过该项政策，2010财政年度约减免税收150亿美元。

关于调整哈尔滨市住房公积金个人贷款政策有关问题的通知

各区、县（市）人民政府，市各住房公积金缴存单位：

为贯彻落实住房和城乡建设部、财政部、人民银行和银监会《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金[2010]179号）要求，结合我市实际，经市住房公积金管理委员会同意，现就调整我市住房公积金个人贷款政策有关问题通知如下：

一、住房公积金个人贷款最长年限为30年。

二、住房公积金个人贷款最高额度为40万元，组合贷款最高额度为75万元（其中：住房公积金贷款为40万元，商业性银行住房贷款为35万元）。

三、购买首套建筑面积在90平方米（含）以下的普通自住房，首付款比例不低于全部购房款的20%；购买首套建筑面积在90平方米以上的普通自住房，首付款比例不低于全部购房款的30%。

四、购买第二套普通自住房，住房公积金个人贷款首付款比例不低于全部购房款的50%，贷款利率为同期首套住房公积金个人贷款利率的1.1倍。

五、停止向购买第三套及以上住房的缴存住房公积金职工发放住房公积金贷款。

六、本通知自2010年12月1日起施行。

哈尔滨住房公积金管理中心

哈尔滨市财政局

中国人民银行哈尔滨中心支行

中国银行业监督管理委员会黑龙江监管局

二〇一〇年十一月二十六日

中外住房保障政策的对比及启示

3月13日，十二届全国人大二次会议在北京人民大会堂举行记者会。国务院总理李克强在人民大会堂三楼金色大厅会见采访十二届全国人大二次会议的中外记者并回答记者提出的问题。有记者问，房地产问题一直是社会持续关注的问题，今年两会上也有代表委员提了很多的建议和意见。请问总理，政府在这方面有没有什么新的思路和新的举措？

李克强说，房地产问题是个大问题，它直接关系到居民住房问题。让人民群众住有所居，这应该是政府奋斗的目标。我们需要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。

李克强表示，政府还是要用更多的精力、更大的力度来解决好群众的基本住房需求问题。现在我们国家城镇集中连片的棚户区还居住着上亿人，可以说不具备基本的生存条件。几百个人一个旱厕，特别是北方，到了冬天居民入睡要带着棉帽、穿着棉衣，这可以说是政府心头之痛。所以今年我们要继续加大棚户区改造的力度，至少要再改造470万套以上。

先说说我国住房保障政策实施过程中出现的问题

1.住房保障体系建设严重滞后。我国住房制度改革以来,房地产行业显得过度市场化,有些地方政府在提供经济适用住房上根本没有积极性,使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化,商品房成了解决居民住房的基本模式。一方面,经济适用房投入回报低,因而不受地方政府重视,难以发展起来;另一方面,商品房可以拉动GDP,增加税收。所以房地产拉动国民经济的作用在地方政府“政绩观”的引导下发挥到了极致,地方政府通过多种方式,利用房地产投资来刺激当地的GDP增长,但地方政府对于廉租房政策落实很不到位。

2.缺乏稳定的廉租房源和资金来源渠道。在廉租住房制度的具体实施过程中,房源主要来自房管部门的自有房源和市场收购。而购房资金来源于房管局上交的统筹财力、事业费收入、历年房产重置基金等。而仅靠政府房管部门的财力,难以长期支撑以市场价购置廉租住房和租金补贴的资金支出,并且与众多需要政府提供廉租住房的家庭急迫的住房需求相比,廉租资金的筹集远远满足不了这种需求。

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当代中国住房政策的历史演变过程

中华人民共和国建立以后，我国的城镇住房政策主要经历了三个阶段。改革开放之前，我国实行的是高度计划的福利房分配政策，单位制内的成员由单位解决住房问题。改革开放以后，我国的住房攻击从逐步的商品化向全面、快速的市场化方向发展。进入21世纪以后，中央政府开始调整原有的政策，对房地产市场实施宏观调控，意图平抑房价与调整房屋供给结构，促进社会住房资源的分配公平。

2.1改革开放前住房政策——福利住房制度（1949—1978）1949年后，我国实行的是实物分配和低租金住房政策，城镇住房建设有政府部门、事业机关、国企等单位负责，然后以实物形式分配给城镇居民，收取低廉的租金。在这样的体制之下，住房成为单位制下的重大福利。当时由于住房属性的福利性，住房供给的计划性，造成房屋供给缺乏激励，住房成为稀缺资源据统计，建国后至改革开放前的29年，我国人均住房面积停留在4.5平方米的水平上，缺房户占城镇总户数的47.5%。可见，“住房难”成为改革开放前的一种普遍现象。与此同时，住房有行政单位进行分配的方式也十分容易滋生不正之风。随着我国城市化进程的加快，城镇人口的不断增长，改革以实物分配和低租金

为主要特征的福利分房住房政策迫在眉睫。

2.2改革开放后的商品化探索阶段（1978—1998）

住房制度改革起始于1980年邓小平关于住房问题的讲话。邓小平指出：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次性付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。

住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算”。此后，房改大致经历了“优惠售房”试点（1979—1985）、“提足增资”，优惠出售住房（1986—1990）以及以售带租（1991—1993）等改革阶段。总体而言，1990年以后，住房市场化改革全面开展。2.3全面、快速市场化阶段（1998年至今）