房地产行业调控政策

ｌｌ上海房地　

房地产调控政策和政策调控　

文／李战军　

发端于２００３年的房地产调控，以商品房特别是商品　

住宅的市场价格为主要调控目标，动用政府各种资源，前　

后历经十年时间，其中不乏起起伏伏。房价何时能够达到　

调控的预期．回归到的　合理区间　？对一个产业坚持十　

年调控而始终未见成功和结束，这在我国经济史上是极为　

罕见的。此事也将成为经济学教科书上的经典案例。值得　

行业界人士和经济界学者认真学习和总结。　

如同贫困的哲学和哲学的贫困不一样，调控政策和政　策调控也是不一样的。房地产的调控政策出自于不同－￣ＢＩ＇３，　

各种政策大体又可分为行政的、经济的、法律的和警示的。　

政策调控体现政府的意志，通过特定的行政机构以文件形　式作用于房地产监管机构、房地产业、房地产市场和房地　

产企业。　

一、调控政策的评价　（一）调控政策是对原先的土地和住房制度改革作出　

的重大调整　

从２０世纪８０年代末到９０年代末，中国进行了为期　

十年的土地和住房制度改革　确立了市场化、商品化的基　

本方向，同时要求各级政府承担起对中低收入者住房保障　

的职责。　

而现行的房地产调控政策则建立在下列判断的基础　

上：房地产市场失灵　需要借助于政府的行政之手进行调　

控；房地产市场充满泡沫和投机．总体状况不健康：房地　产业应该回归到民生产业，住宅产品应该回归消费品的特　

性而不是投资品的特性　土地和住房制度改革导致了城镇　

劳动者对公共资源占有的不平等和贫富两极分化；土地财　

政扭曲了经济发展的模式。　

将个别视作～般，将表象视作本质，将支流视作主流．　

将局部问题视作全局问题，将经济问题视作政治道德问题，　

将家庭理财视作投机炒作。从一开始，房地产政策调控的　

出发点就建立在总体判断错误的基础之上。　

（二）调控政策条款不断重申、调整和重组　

房地产调控的各项政策条款经常被称为　新政”　甚　

至被设为“史上最牛、最严厉”的前置词。如果将一轮轮　的调控政策前后进行对比分析．就会发现每一轮的调控政　

第１６卷第５期　２０１４年１０月　安ＪＩ瓯学院学报　Ｊ（）【职ＮＡＩ　ＯＦ　ＳＨ【】ＮＩ　ＴＹ　１６　白５　安Ｊｆ　弹院学报　霹　葫第５期　

邹祖婷　

（安顺学院经济与管理学院，贵州安顺５６１０００）　

摘要：我国的市场经济实施宏观调控政策，宏观调控政策有助于我国建立适应我国实际情况的市场经济　

体制。对于房地产而言，宏观调控在新的发展时期能够起到重要的作用。宏观调控是必要的，是房地产市　

场发展的重要干预因素。加强房地产业的宏观调控，要从多方面着手，使房地产业能够为经济发展和社会　

进步作出贡献。本文从二方面阐述了我国旁地产业宏观调控和必要Ｊ生和手段，为我国房地产业的继续发展　

提供了一定的理论依据。　

关键词：房地产业；宏观调控；政策研究　

中图分类号：Ｆ２９：￣３文献标识码：Ａ文章编号：１　７＝３—９５０７（２Ｏ１４）０５一Ｏ１ｌ１一Ｏ２　

引言　随着房地产行业的繁荣，房地产市场出现了违背经挤　

规律发展的局面。房地产行业的自由发展造成了不规范的　

行业竞争，对于隽地产业本身和其他相关行业都造成了重　

要的创伤。在这样的形势下，宏观调控必须要实现其基本　

功能，给予房地产行业发展一定的规范和指导。　

一、我国房地产业得发展现状　

泡沫的盛份开始逐渐缩小，市场价格在不断向高价位　

上涨的同时面临较大的下降压力，一些一、二线城市的房　

价开始下降。据调查　０　年以来，在紧缩政策调控下，我　

国的房产市场的泡沫问题．开始向内收缩的趋势，部分城市　

的房市虽然还是在较高水平上，但同时也面临着多方面较　

大的下降旁价的压力，并且在大多一线城市出现了不同程　

度的下调。北京、上海、广州、深圳等城市的房产价格从　

２００７年第四季度开始下调。　年１１月深圳房地产价格环　

比下跌１３５　，随后逐渐下跌，直至２０Ｏ８年５月，新建开　

发的商品住宅楼房平均价格为１１０１４元／平米，回落到２００７　

年初的房价水平，与　０。７年１０月高峰时期的１７３￣０元／平　米对比，有３６％的下跌；并目根据专业人士预测，深圳的　

近年房地产调控政策一览表 2012房地产调控政策（最新）

时间 措施 要点

2011.01.26 新国八条剑指楼市二套房首付提至六成 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度。

2010.11.03 四部委全面叫停第三套住房公积金贷款 中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。

2010.09.29 中国出台措施巩固房地产市场调控成果 国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。

2010.09.27 国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地 土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。

2010.09.18 李克强：加快公租房建设

坚决抑制投机性需求 加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。

2010.09.08 京沪先行启动空置房调查 空置率数据暂难出炉 北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。

引言

经历了从20世纪90年代开始的国家对房地产行业的宏观调控，我国房地产行业近几年的发展态势跌宕起伏，目前，正面临极大地挑战。房地产行业如何焕发新的生机与活力，成为其发展过程中必须考虑的问题。房地产行业需要通过对其经营战略的调整来提高其核心竞争力，以适应复杂多变的环境，保持房地产行业及企业的健康有序发展。

一、宏观调控政策下房地产行业发展现状及存在问题

1993年以来，国家宏观调控政策对房地产行业的影响逐步显著，面对房地产行业的跌宕起伏，国家也适时进行宏观调控，综合协调房地产市场的发展。“国十六条”、“国八条”、“国六条”等政策的相继出台，击碎了房地产泡沫，使中国经济实现“软着陆”，房地产市场在迎接美好前景的同时，也面临巨大的挑战。

（一） 宏观调控政策下房地产行业发展现状

1.开发商土地购置谨慎，土地出现供过于求现象。国家的宏观调控政策中，土地政策对房地产行业造成了巨大影响。从2008年到2013年，房地产行业土地供应量同比增速呈现先升后降的趋势。2008年到2010年，国家为了应对金融危机，稳定经济制定并投入实施了四万亿计划，使得房地产行业土地供应量呈上升趋势；而2010年以后，政府出台了严格的土地调控政策，使得政府在对土地出让的过程中，对房地产行业也提出了严格的要求，包括限制户型、实行限价房计划、严格建设周期、改挂牌出让为招标为主等，这些措施对开发商的进入造成很大压力。另外，2014年6月国土资源部颁布《节约集约利用土地规定》，防止地方政府为谋求经济增长急功近利，加强了对用地规模的整体调控，力图实现“控总量、挤存量、提质量”的目标。国家对土地资源的调控政策，使政府对土地的出让以及房地产开发商对土地的购置更加谨慎，2014年1-6月，房地产开发企业土地购置面积14807万平方米，同比下降5.8%，降幅比1-5月份扩大0.1个百分点，部分城市土地出现供过于求现象[1]。