房地产银行信用与管理

房地产贷款集中度管理要求一、房地产贷款集中度的定义房地产贷款集中度是指银行在房地产行业的贷款余额与该银行总贷款余额的比例。

通常情况下，监管部门对银行的房地产贷款集中度设定上限，超过上限的部分需要采取相应措施，以降低风险。

房地产贷款集中度管理要求包括：1. 风险管理要求：银行应当建立健全房地产贷款风险管理制度，严格按照监管要求进行风险分类、评估和控制，确保房地产贷款的风险可控。

2. 贷款审查要求：对房地产贷款申请审查要求更加严格，申请人的信用记录、资产情况、还款意愿和能力等要进行全面评估。

3. 资金占用要求：对房地产贷款的资金占用要进行有效规范，确保合理利用资金，防止因房地产贷款集中度过高导致资金占用不合理。

4. 监测和报告要求：银行应当建立健全监测和报告机制，按照监管部门要求定期向监管部门报告房地产贷款集中度情况。

5. 限制要求：监管部门会根据市场情况和风险状况，对房地产贷款集中度设定上限，银行需要严格按照上限进行管理。

二、房地产贷款集中度管理的必要性1. 防范金融风险：房地产市场波动大、周期长，风险性高。

监管部门对房地产贷款集中度进行管理，可以有效降低银行的风险暴露，防范金融风险。

2. 保护金融安全：房地产贷款集中度过高会带来金融系统不稳定的风险，会对金融安全造成危害。

通过严格管理房地产贷款集中度，可以保护整个金融系统的安全。

3. 促进金融稳定：房地产贷款集中度的合理管理可以促进金融系统的稳定发展，防止金融体系因房地产风险而产生系统性风险。

4. 促进行业健康发展：通过合理管理房地产贷款集中度可以引导银行更加谨慎地开展房地产贷款业务，促进房地产行业的健康发展。

三、房地产贷款集中度管理的实施方法1. 制定监管指标：监管部门可以根据市场情况、风险状况和金融系统稳定情况，设定房地产贷款集中度的监管指标。

2. 增加风险加权：对于风险较高的房地产贷款，可以增加相应的风险加权，提高银行对于风险较高房地产贷款的成本。

《房地产金融实务》（第3版）
五、收益的资本化
任何有收益的事物，不管它是否是一笔资本，都可以 通过收益与利率的对比而倒算出它相当于多大一笔资 本金额，这就是收益的“资本化”。用公式可表示如 下：
P=R/I
（2.7）
其中，P为资本化后的价格，R为收益，I为利率。例 如，我们知道一笔贷款1年的利息收益为100元，而市 场年平均利率为5%，那么运用公式（2.7）可以得到， 100元0.05=2000元，说明这笔贷款的本金为2000元。
《房地产金融实务》（第3版）
3．长期利率和短期利率 根据信用行为期限长短，可将利率划分
为长期利率和短期利率。借贷时间在1年 以内的利率称为短期利率；借贷时间在1 年以上的利率称为长期利率。利率高低 与期限长短和风险大小有直接关系，一 般地，期限越长，投资风险越大，其利 率越高；期限越短，投资风险越小，其 利率越低。
称为复利终值系数，可以通过查复利终值系数表得到，
这样复利终值的计算变得简单，即用复利现值与查得
的复利终值系数相乘即可。
（2）复利现值的计算：
V0 = Vn 1/(1i)n
（2.6）
上式中，字母含义同上。其中1/(1i)n为复利现值系
数，可通过复利现值系数表查得，从而用查得的数值
与复利终值相乘就可得到复利现值。
《房地产金融实务》（第3版）
6．一般利率和优惠利率 根据利率是否具有优惠性质为标准，可将利率分
为一般利率和优惠利率。一般利率是指正常条件 下对借款方没有任何优惠待遇的利率，优惠利率 是指略低于一般贷款利率的利率。银行优惠利率 往往提供给信誉好、经营业绩佳且有良好发展前 景的借款人。政策性优惠利率同国家产业政策和 消费政策相联系。比如住房公积金贷款实行优惠 利率，是为了减轻住房购买者的负担，并以此促 进住房消费。

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发〔2007〕359号）中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银监局；各国有商业银行、股份制商业银行：根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）等政策规定，现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下：一、严格房地产开发贷款管理对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。

对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

二、严格规范土地储备贷款管理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

银发〔2007〕359号文件中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知银发〔2007〕359号中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行；各银监局；各国有商业银行、股份制商业银行：根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)等政策规定，现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下：一、严格房地产开发贷款管理对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。

对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

二、严格规范土地储备贷款管理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

三、严格住房消费贷款管理商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。