房地产经纪人考试《房地产交易制度政策》历年真题及解析

房地产经纪人考试《房地产交易制度政策》历年真题及解析一、单项选择题（每题1分，每题的备选答案中只有1个最符合题意）1.下列产业中，属于第三产业的是（）。

A．农业B．建筑业C．工业D．房地产业【答案】D【考点】房地产业的概念和性质；【解析】在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。

产业划分，世界各国不完全一致，但基本均划分为三大类：第一产业、第二产业和第三产业。

农业属于第一产业；建筑业是物质生产部门，属于第二产业；工业属于第二产业。

2.下列不属于房地产中介服务业的是（）。

A．房地产咨询业B．物业管理业C．房地产估价业D．房地产经纪业【答案】B【考点】房地产中介服务业的细分；【解析】房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。

其中，房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产评估和房地产经纪。

3.关于房地产开发经营活动特点的说法，错误的是（）。

A．周期短B．投资大C．风险高D．回报率高【答案】A【考点】房地产开发经营业的特点；【解析】房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。

房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。

4.在立法层次上，《城市房地产转让管理规定》属于（）。

A．法律B．行政法规C．地方性法规D．部门规章【答案】D【考点】房地产法规政策体系；【解析】从立法层次上看，房地产法规政策体系主要包括下列内容：①宪法；②房地产法律；③房地产行政法规；④地方性法规；⑤行政规章和规范性文件；⑥最高人民法院的司法解释。

行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。

其中，部门规章规定的事项应当属于执行法律或者国务院的行政法规、决定、命令的事项，其名称可以是“规定”“办法”和“实施细则”等。

《城市房地产转让管理规定》属于部门规章。

5.下列司法机关中，有权作出司法解释的是（）。

A．基层人民检察院B．中级人民法院C．高级人民检察院D．最高人民法院【答案】D【考点】最高人民法院的司法解释；【解析】司法解释，是指国家最高司法机关在适用法律过程中对具体应用法律问题所作的解释，包括审判解释和检察解释两种。

审判解释，是指最高人民法院对审判工作中具体应用法律问题所作的解释。

检察解释，是指最高人民检察院对检查工作中具体应用法律问题所作的解释。

在房地产法规政策体系中，主要是最高人民法院作出的司法解释，即最高人民法院在审理房地产案件中，对房地产领域的有关问题进行解释或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件。

6.《商品房销售管理办法》在房地产法规政策体系中属于（）。

A．行政法规B．地方性法规C．部门规章D．地方政府规章【答案】C【考点】行政规章和规范性文件；【解析】从立法层次上看，房地产法规政策体系主要包括下列内容：①宪法；②房地产法律；③房地产行政法规；④地方性法规；⑤行政规章和规范性文件；⑥最高人民法院的司法解释。

行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。

其中，部门规章规定的事项应当属于执行法律或者国务院的行政法规、决定、命令的事项，其名称可以是“规定”“办法”和“实施细则”等。

《商品房销售管理办法》属于部门规章。

7.关于房地产成交价格申报制度的说法，正确的是（）。

A．应当向价格主管部门如实申报B．如实申报是交易当事人的法定义务C．申报价格是缴纳税费的唯一依据D．房地产经纪人可根据客户意愿灵活填报【答案】B【考点】房地产成交价格申报制度；【解析】A项，《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实的申报。

B项，如实申报房地产成交价格是交易当事人的法定义务，是房地产交易受法律保护的必要条件之一。

C项，房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。

成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

D项，房地产经纪人在代办有关交易手续时，应坚持如实申报，不可迁就当事人意愿瞒价申报，避免可能的房地产交易纠纷及由此引发的含税收征管在内的一系列法律责任，防范执业风险。

8.房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

A．90B．30C．60D．15【答案】A【考点】房地产转让的程序；【解析】《城市房地产转让管理规定》（建设部令第96号）规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。

9.国有土地所有权由（）代表国家行使。

A．国务院B．国务院土地行政主管部门C．市、县人民政府D．市、县人民政府土地行政主管部门【答案】A【考点】土地的全民所有制；【解析】土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使。

《土地管理法》第二条规定，全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

10.国有建设用地使用权出让金的实质是（）。

A．一定年期国有建设用地的出让价格B．向受让人收取的包括已投入部分的全部价款C．受让人在使用期末支付的使用期间的地租D．向受让人收取的土地开发费用【答案】A【考点】国有建设用地使用权出让金；【解析】国有建设用地使用权出让金，简称出让金，是指国有建设用地使用权的受让者，一次性或分期提前支付整个使用期间的地租，其实质是一定年期国有建设用地的出让价格。

11.关于国有建设用地使用权出让最高年限的说法，错误的是（）。

A．体育馆用地50年B．多层住宅用地60年C．百货商场用地40年D．学校教学楼用地50年【答案】B【考点】国有建设用地使用权出让年限；【解析】国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。

B项，多层住宅用地属于居住用地，使用权出让最高年限为70年。

12.征收国有土地上房屋的前提条件是（）。

A．收回国有土地所有权B．开发建设企业的需要C．公共利益的需要D．收回国有土地使用权【答案】C【考点】房屋征收的前提条件；【解析】房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件，是预防公共权力滥用的约束性规定。

13.国有建设用地不包括（）。

A．宅基地B．国有农用地C．军事设施用地D．经过乡村的铁路用地【答案】A【考点】集体土地使用权的表现形式；【解析】《物权法》规定，集体土地使用权可分为两种：第一种为农地使用权（现行规定为土地承包经营权、自留地和自留山使用权），农地包括耕地、其他农业用地、用于农业开发的荒地等；第二种为农村建设用地使用权，农村建设用地包括宅基地、集体企业和公益用地等。

集体土地使用权的权能要符合保护耕地和保障农业发展的要求；宅基地只限个人使用；处分权能仅限于经集体经济组织允许后使用权可在集体经济组织内部流转。

14.房屋所有权人去世，其子女依法取得遗留房屋所有权属于（）取得。

A．法律事实继受B．法律行为继受C．房产转让D．合法添附【答案】A【考点】房屋所有权的取得；【解析】继受取得又称传来取得，是指根据原房屋所有权人的意思接受原房屋所有权人转移之房屋所有权，是以原房屋所有权人的所有权和其转让所有权的意志为根据的。

继受取得分为因法律行为继受取得和因法律事件继受取得两类。

其中，因法律事件继受取得房屋所有权，指因被继承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，继承人或受遗赠人依法取得房屋所有权。

15.签订《房地产经纪服务合同（房屋出售）》前，出售共有房屋的委托人应向房地产经纪机构提供（）。

A．委托人的收入证明B．委托人的学历证明C．共有权人同意出售的书面证明D．委托人的婚姻证明【答案】C【考点】房地产经纪服务合同；【解析】房屋出售委托人的代理人办理房屋出售事宜的，应提供合法的授权委托书；房屋属于有限责任公司、股份有限公司所有的，应提供公司章程、公司的权力机构审议同意出售房屋的合法书面文件；房屋属于共有的，应提供房屋共有权人同意出售房屋的书面证明。

16.经济适用住房购买人因特殊原因确需转让该房屋的，可以优先购买的主体是（）。

A．政府B．家庭成员C．近亲属D．共同居住人【答案】A【考点】经济适用住房转让管理；【解析】《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

17.房地产转让合同签订后90日内，当事人应向房地产所在地的（）管理部门申报成交价格。

A．工商B．规划C．物价D．房地产【答案】D【考点】房地产转让的程序；【解析】《城市房地产转让管理规定》（建设部令第96号）规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。

18.关于存量房买卖合同网签的说法，正确的是（）。

A．有利于房地产经纪机构对存量房交易进行监管B．可以有效避免“一房二卖”C．买卖合同应由房地产经纪人员独立在线填写完成D．可以有效避免房价上涨【答案】B【考点】存量房买卖合同网签；【解析】A项，存量房买卖合同网签使政府部门能够及时掌握相关数据，有利于对存量房交易进行监管。

B项，无论是否通过中介机构，存量房买卖都可以通过存量房网上签约系统发布房源信息和进行网上签约。

合同网签有效地避免了“一房卖二主”“吃差价”、合同不规范、责任不明确等风险。

C项，操作人员登录存量房网上签约系统，从已公示房屋信息中选取所交易房屋，在线填写买卖合同的有关内容。