泉州市福邸西湖房地产营销企划简案【Word版 可编辑】21p

欢迎阅读一、 泉州市房地产市场概况1、 宏观经济运行及产业结构的变化1）据相关部门统计报道，2002年全国商品房空置率继续加大，同比，高，8%和。

2）土地资源采取规范化运作，采取“政府规划、土地储备、招标出让土地”的方式，在规范房地产市场运作的同时，增加了项目开发的土地成本，给房地产的价格产生一定影响。

3）2002上半年泉州成为省级园林城市，并将在2005年晋升为国家园林城市，以及围绕“四山二江”和“半小时城市群”的城市发展远景，进行规划方案国际咨询征集活动，都将有力的促进泉州城泉州市福邸西湖房地产营销企划简案【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】市形象及品位的提升，以及对园林景观、城市绿化与居住环境的改善。

4）2002年6月底，市区太平洋花园爆发的物业管理风波预示着泉州部分市民对物业管理需求与服务意识的觉醒；同时，也提醒我们，物业管理将是泉州未来住宅市场中主要的竞争或卖点之一。

5）房地产“两书”再次受到重视，下半年起，未能提供“五证”、“两书”的房产开发企业，将受到政府的严惩。

主流，而高层住宅依然严峻。

7）随着土地开发成本的增加，工薪阶层消费的住宅将向城市边缘或新区迈进。

8）东部洛江将随着坪山隧道的开通而价值突显，将成为泉州大规模化产品开发的基地，与高品质社区的孵化器。

4、泉州商业物业简析2000年以来泉州商业物业单位租金不断下跌，甚至在今年所表现出沿街店面空置量增加，空租率走高的现象。

最具代表性的应为田安路店面租金与新门街店面空租的两种殊途同归的市场现状。

田安路店面从2000年起，租金就连续开始下跌，从2000年每平米租金的100元/月，跌至今年的80元/月，跌幅高达20%。

根据相关统计数据表明，近两年来泉州的商业物业，特别是沿街店面的租金连年下跌，平均跌幅约在10%左右。

二、周边个案分析1、西湖丽景店面总数：42间面积范围：45---55㎡售价：7000---7800元/㎡（骑楼算面积）销售率：92.86%（仅剩3间）2、星湖苑店面总量：20余间面积范围：30---50㎡（送夹层）售价：10800元/㎡（现下调至9800）总价范围：29---54万（主力总价为50万）销售率：25%左右客户群体分析区域来源：泉州各县市占50%左右，其中南安占绝大部分；项目周边客户群体占50%左右，主要是西郊北峰和鲤城老市区一带的客户群。

山的公交线路，商业辐射面窄，项目定位可选择余地小；3）区域商业消费水平较低，商业氛围冷清，形态杂乱，商品品种单一，档次较低，区域商业形象不佳，主要消费力外流严重；4）区域内商店租金低廉，对投资型的客户影响较大，不利于项目的销售；3、项目机会O1）泉州博物馆、南建博物馆，西湖公园，荷花池公园的建设与改造，以及清源山的整治和生态园林带的建设，市政府对城市西部发展的力度及决心已现，对已被市场遗忘的西郊是一个提升价值与形象及自我发展的良好契机；2）旧305省道城西路即将进行的拓宽改造，将对区域形象有着良好的促进作用，特别是区域内沿街商业物业的形象与价值均可获得强有力的提升，是本项目销售有力的大势良机。

，借助旧305省道的改造，来引导目标客户群体对区域及本案形象与价值的认同。

根据区域周边项目的客户群体分析，结合本案的区域特性、交通条件、地缘属性以及商业形态与氛围等综合考量因素，本案的目标客户群体定位如下：1、区域来源：以项目周边区域的潜在客户群体为主南安、浮桥等外来区域客户为辅两者在本案客户总量所占的比例，预计为7：3。

2、购买用途：主要为投资购买用于自营购买的客户比例较低两者比例约为8：2。

二、项目定位的可行性分析项目定位应根据区域范围内的商业经济环境、客户群体资源和项目所处的地理位置等综合要素来考量。

定位准确与否，直接关系到项目操题，而这恰是房地产业与“市场”结合运作最大难点所在，对于本案仅三千多平方米的商业店铺，经济效益不佳。

综合以上分析，我们建议：一、本案可定位为“名、优、特农副产品市场”，因为，相对于其它行业而言，农副产品市场所需的市场规模不大，单体营业面积一般在10---20㎡之间，并且有西郊两大菜市场对本案起支撑作用；二、从企业经济效益及价值的角度出发，对本案“名、优、特农副产品市场”的操作以概念营销为主。

概念营销对本案的促进主要有两个方面：一、概念营销能够在泉州整体商业物业普遍疲软的市场大势下，突出项目的商业定位，并对项目未来口味和营养价值在城市里异常走俏；2、目前泉州除了新门街有自发聚集一起的干货商铺外，还没有真正的农特产品的专业市场，而以泉州城市的规模，市场可为空间巨大；3、本案与西郊、城口菜市场相邻，区域商业已具备一定的基础和规模，并邻近南安和305省道，具资源和交通的优势与潜力可供挖掘；4、项目旁两大菜市场每天带来大量人流，对本案的人气聚集有一定的促进作用；5、项目周边围绕的几大生活社区，为本案提供足够的消费支撑；是泉2、概念营销的优劣势分析：优势：项目开发企业只需按正常项目营销的费用支出与机构的设置，即基本可达到预期目标；劣势：1）市场缺乏有效经营调控和引导，易在使用后期出现经营定位偏差及无序经营等问题；2）如项目投入使用后期，可能出现的市场经营不利的局面，将可能对开发企业造成不良的社会影响。

3、专业市场的实质运作：1）专业市场实质操作的先决条件：1）在项目销售的过程，必须进入市场的招商活动，并取得良好的效果；2）在项目交付使用前，必须注册成立一家市场经营管理公司（或聘请），负责本市场的推广与管理，以保障市场的成功运作。

2）专业市场实质运作的优劣分析：1、售楼处：装修风格应以金黄色为主色调，建议设在现有售楼处旁，有利于客户对住宅和店面的双重了解。

2、主要宣传品：1）售楼处内看板、灯箱、海报、DM、平面效果图；2）售楼处室外广告牌、工地围墙刷新、工地彩旗、室外罗马旗。

三、销售期限与任务指标自取得预售许可证起一年内完成店面总销售面积的90%。

四、入市时机因本案地处市郊西街与环城路的交界处，项目周边均为七十年代建筑物，环境较差，生活配套设施陈旧，商业气氛冷清，现有店面在经营品种及档次上均难以满足现有消费者的需求，且受到市区大型超市、商场的冲击，小商铺更加难以生存，投资者对该地段的投资信心一度受阻；故本10业务2）对本公司以前累积意向客户进行筛选，跟踪扩大销售面；3）有针对性的选择客户进行电开、上门拜访，并加强同已成交的老客户联系，定期举行老客户“回访制”，以扩大和稳定销售成果。

3、价格策略1）低开高走，既有利试探本案的市场接受程度，又可为后期销售制造项目升值的具象；2）组合付款方式（具体另报），可在销售时灵活运用。

七、销售进度配合工程进度和广告投入另行提报。

第三篇合作文本及相关收费福邸西湖店面营销代理文本及相关收费自本合同签定之日起至年月日为止。

开盘时间：以项目取得预售许可证之日起为正式开盘时间。

三、销售指标1、代理价格：（以建筑面积为准）1）住宅均价：2）店面均价：3）车库（车位）价格（不列入销售业绩考核范围）。

在上述基础上，乙方编制住宅销售底价表（合同代理价格附表一），及店面（商场）销售底价表（合同代理价格附表二）作为乙方销售的最低价格依据，并作为双方结算代理费及超价奖金的依据。

4）甲方同意其中的个别店面或住宅作为促销单元，特价销售。

5）甲乙双方未经对方同意，均不得变更上述底价。

乙方销售价格如低于双方共同制定的合同代理销售价格，乙方应负责承担双方共同制定的合同嗲里销售价格与实际销售价格之差额（促销单元除外）。

广告费用：广告、促销费（不含售楼处、样品房、广告路牌的费用）约为人民币万元。

广告费由甲方直接审核支付。

五、代理费结算及保证金条款1、当乙方与购房户签定正式《商品房购销合同》，并按该合同之规定收到该购房款的首期付款时（含定金），乙方所售的面积计入销售进度（销售进度以建筑面积为计算标准）及销售业绩。

2、乙方应在每月28日前将当月的销售业绩确认交给甲方报备，甲方应于次月5日之前将代理费的80%一次性支付给乙方，预留20%作为保证金，以后的结算以此类推。

3、上述代理费中预留的20%作为保证金的部分，甲方应在乙方按合同约定的销售进度完成每期销售任务时的10天内一次性支付给乙方。

乙方代理销售的客户发生退房，甲方不付代理费，已付的应照数扣回。

4、甲方介绍成交及甲方自行洽谈并成交的销售房屋应由乙方办理签定认购书及《商3、客户定位及消费心理分析；4、协助甲方选择设计方案，策划模型、渲染图的制作；5、制定并执行可以的行销方案，包括广告、宣传、促销及售楼进度，以及根据市场状况拟定的价格表；6、负责乙方工作人员的工资、奖金、福利、差旅费用，及售楼处办公费用（水电费除外）；7、乙方不得私自低于底价销售，应保证甲方的最低经济效益；8、乙方应根据项目销售的实际情况进行工作，乙方策划广告内容及方案需经甲方认可确认后方可实施，否则产生相应的有关责任由乙方担；9、乙方负责协助甲方做好银行按揭工作，应收集齐全客户办理按揭的应备资料，举办集中办理按揭活动，并负责日常联系与敦促客户及时办理银行按揭。

八、合同终止条件与违约责任1、合同终止条件：1）楼盘售完、手续理清、合同自行终止；2）乙方已按本合同规定完成销售任务，甲、乙双方均可终止合同。

可向人民法院提起上诉。

3、本合同壹式肆份，甲、乙双方各执贰份，每份皆具有同等法律效力。

本合同自双方盖章签字后生效。

5、合同生效后，双方应立即着手进行合同约定的工作。

甲方：乙方：代表：代表：签约地点：签约时间：三、具体服务内容及收费标准一、服务范围（一）提供市场调研和产品定位分析1、城市产业经济及政策环境分析；2、区域房产开发特点及价格走势分析；3、销售各阶段进展和售后服务；4、根据市场反馈信息，不断改进销售方案及提供产品修正建议；二、收费标准（一）、策划包装、行销顾问：1、项目总销售额的0.6%，签定策划合同时，先付5万元顾问费，以后按销售进度支取。

2、服务范围：市场调研、产品定位分析、产品规划建议、产品策划包装及销售顾问。

（二）、全程策划销售：1、项目总销售额的2.0%，超价部分3/7分成。

2、服务范围：全程。