一、别墅项目策划与销售的要点别墅项目策划操作大概有以下几个步骤：1、第1操作环节：别墅项目开发前期战略分析分析A：别墅项目特性剖析（1）明确别墅概念（2）别墅产品特性（3）分析本案产品特性分析B：别墅开发市场背景分析(1)宏观市场研究宏观市场研究包括房地产行业环境的研究、经济环境和政治环境研究、该类产品市场总体投资状况、发展趋势预测等(2)区域板块市场研究主要是周边的资源研究，包括地形地貌、自然资源、气候、交通等（3）买家行为研究主要包括对消费者特征分析、消费者心理习惯特征分析、买方市场需求分析、买家（客户群）对休闲、运动、健康、投资的认知程度等（4）市场分析总结包括市场环境、产品市场、消费环境的分析与总结分析C：别墅项目市场定位与主题概念研究（1）案竞争力分析主要包括本案条件与资源分析、本案的SWOT分析（2）竞争态势分析包括板块市场竞争分析、市场细分缺口分析两部分（3）项目发展定位(4)主题定位给项目诠释一个全新的概念主题，以支持项目的形象、品牌、推广及销售2、第2操作环节：掌握别墅开发核心要素核心要素A：价格因素别墅物业本身的特性，决定了它的价位不菲，但价格的差别也很大，主要是各别墅在区位、环境、物业综合素质及物业管理上的差别引起的。
总的来说，从价格上看，有以下几个特点：（1）别墅所处区域对价格影响较大，其中距市中心区较近的别墅价格相对较高，而距离市中心较远的则价格相对偏低。
（2）别墅市场总体价格不高，主要由于目前现有的别墅除少数别墅外大多素质不高。
有部分别墅内部环境较差，且周边自然环境已部分遭破坏，而且有的别墅由于城市建设的扩张已被城市包围，已不是真正意义上的别墅。
（3）别墅物业配套设施差异较大。
近期开发别墅追求高质素物业管理，配备较为全面的娱乐及健身设施。
核心要素B：别墅项目选址策略一个项目的选址对自己的定位及以后的发展都有很大关系，有些开发商在选址不是很重视，为了拿块低廉的土地，跑到深山里开发项目，周边景色也不是很好，且在交通或各方面配套上也很落后；也有些开发商在闹市中拿块地，硬要上别墅项目，成本增加很多，结果导致了价格过高而无人问津。
远洋LAVIE(原名:远洋花园)一、项目综述远洋·LAVIE地处朝阳区，位于首都机场高速、京顺路两条城市主干线的交汇处，距首都国际机场公里，距三元桥10公里，十分钟出入国门，十二分钟抵达三环，三十分钟可达CBD 商圈核心。
项目占地万平米，总建筑面积仅为万平米，是远洋地产倾15年心血呕心打造的又一扛鼎力作，更是中央别墅区内最后一座占地百万平米以上的纯独栋别墅社区。
远洋LAVIE为800-1000平米的主力户型，阔尺温泉庭院，延续了欧洲百年名门的建筑气质，意、法、英、新古典四种经典建筑风格，呈现出的极致考究的建筑细节。
该项目百万平米独栋别墅社区，人口密度小，环境好；社区内拥有近百万平米的绿地、15平米的湖泊、12公里的湖岸线、主力户型私家庭院1000平米以上。
更有占地近9亩的“半岛楼王”，尊享奢华宽绰的私家社交空间。
本项目周边聚集着ISB、京西国际学校等最优质的国际教育资源。
高端休闲方面，项目毗邻温榆河高尔夫俱乐部、天竺乡村运动俱乐部等高端休闲会所。
二、项目概况1、项目位置：朝阳区2.所属区域或板块：中央别墅区3、建筑规模万万平方米；占地面积万平方米4、总户数约：190套5、物业类型：别墅6、建筑形态：独栋7、户型面积：800-2000平方米8、销售情况（开盘时间、开盘价格、项目分几期、每期规模）项目于2010年11月开工建设，计划分五期开发建设2011年10月项目一期开盘：该项目一期为兴建45幢两层高的别墅,1号-23号,D1号-D22号，户型面积800-1000平米独栋别墅，总价5000万起。
2012年6月项目二期开盘：共59户，3层，800平起，总价4000万-2亿元/套。
9、入住时间：预计2012年5月（2011年12月一期竣工结束）10、户型配比：800-2000平方米独栋别墅，每幢设有一个单层地下室。
11、层高：首层9米挑高楼层状况地上二层、地下步出式阳光花园层12、装修标准：毛坯建材装修结构：钢筋混凝土现浇剪力墙外墙材料：石材、瓷砖幕墙，石材选用枫丹白露（与凡尔赛宫御用石材出自同一矿脉）、欧洲米黄、美珠米黄、艾利斯米黄（国内首次使用）四种珍贵石材。
紫薇·庄园营销推广中心：年底500万的销售任务推广策略：摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑短时间高效率效促进销售方案。
营销方案一：方案名称“秘密庄园拍卖会”营销策略：短时间快速吸引和调动客户购买欲望，发动客户关注热情为核心，制定相应活动推广词营销核心：冲刺年底500万销售任务的短时高效营销活动推广词精神主题：中国味，世界观-适合中国人居住的庄园生活空间，秦岭里最后的原生态建筑。
推广总口号：天造一半，人造一半（紫薇·山庄规划团队根据项目所在区域的气候特征及综合资源优势，汲取世界名宅比弗利山庄贝肯山等世界同一纬度山林别墅设计精髓，融合秦岭山体资源景观与欧美山林建筑特色，最终确定了最适宜秦岭地区山居生活的欧美山林建筑风格，所有建筑均依山势而起、随山水景观而动，创造出“山屋共融、景随山动”的视觉效果，将原生态山居生活的建筑理念完全融入到你的梦想生活中，让项目变成真正意义上的“生长于秦岭里的原生态建筑”。
）品牌意识：紫薇又一杰作营销推广活动：根据项目在推案时将房源分批推出的特点，在推广上摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑分波次推出案体的情况。
蓄势准备期：2015年12月1日—2015年XX月XX日活动：“秘密庄园拍卖会”；“XXXX元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX 元起步）”；造势：紫薇又一杰作；两套秦岭里原生级别墅什么价格你说的算；寻人启事：寻找全城2名紫薇庄主。
（信息传递：价格竞拍价客户说的算；产品只有两套竞拍，限时性，稀缺性，不可错过的秦岭里的原生建筑）品牌蓄势两大原则：企业品牌和产品品牌构成母子品牌，母子品牌同时蓄势。
通过领袖群体，带动主力购买层。
活动主题：2套别墅1元竞拍（摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，以最大化调动所有高端客户关注度；并以稀缺、稀奇、稀少的饥饿营销，短时间高热度去化两套别墅）活动概述：紫薇·山庄1元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX元起步）活动时间：2015.12.1-XXXX.XX.XX活动地点：售楼中心主办单位：西安紫薇地产活动亮点：a.一元起拍活动，商品起拍+秦岭里最后的原生态建筑（仅限两套别墅）b.专业的竞拍活动公司全程策划c.自助餐，活动全程为客户体验满意度做最好服务d.小商品：1元起拍小家电，1元？洗衣机、电视机、电饭煲、IPAD、Iphone 等，活动预热e.全程体验式营销活动组织：客户邀约1，项目前期意向客户；2，紫薇地产公司和西安高科(集团)公司管理层的高端资源、紫薇地产所有合作商（供货商、施工单位负责人等）具有实力购买客户群；3、邀请全城企业高管参与（中国人忌讳“露富”，许多企业主和老板将自己的身份归入中高级管理人士之中）配合主题活动：设计师谈别墅的空间与健康；易学大师谈别墅的风水观；园林专家谈别墅的园林设计与维护；投资咨询师谈别墅的投资与增值；别墅经验住户谈住别墅的心得；物业专家谈别墅的物业管理与人性服务。
