房地产企业预交企业所得税会计处理方法探讨

童琴芬江苏五星集团建设有限公司摘要:房地产企业预缴税金的会计处理问题目前新的会计准则与税法没有一个明确规定，本文对房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售预缴的营业税及附加、土地增值税及企业所得税的会计处理从账务处理的意义、会计准则与税法要求的差异及实际操作中各种不同的帐务处理方法等方面进行了分析和探讨,本文认为预售期间,预缴税费作为资产项目,反映了一种特殊的税务资产,准确地反映了企业的法定税收义务的履行情况,更真实公允地反映了企业的财务状况；在结算交付期间，损益表数据完全符合会计准则的确认要求,实现了权责发生制原则、费用与收入的配比原则。

关键词:房地产、预售收入、预缴税金一、预缴税金帐务处理的意义1、税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡,尽可能不要大起大落。

为保证财政收入的相对稳定性,政府对商品房预售收入实行预征制,其中主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等税种。

２、对企业来说,房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周期长和收入来源的分散性特征。

房地产销售过程包括领取预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节。

预售制度导致了销售资金回笼与收入确认时点之间的时间性差异。

二、会计准则与税法对房地产企业预缴税金处理的差异分析1。

会计准则的处理要求：根据《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字【19９５】第01５号)的有关规定,直接记入"应交税费"科目，具体会计处理如下：企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税＂科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税,借记“经营税金及附加”(房地产开发企业)、“经营税金”(外商投资房地产企业)、“营业税金＂(对外经济合作企业)等科目,贷记“应交税金——应交土地增值税”科目.新《企业会计准则》未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式2．税法的要求(1)《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】企业所得税汇算清缴，顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。

企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴。

房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下。

一、预缴首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。

企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。

2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损=-12+25-5=8(万元)应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次，填报25万元。

二、汇算清缴那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法“国税发[2009]31号”文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。

研读该例题前需注意以下几点:1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。

房地产企业所得税如何预缴《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2022]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

计算公式： (未完工的收入*15%+利润总额)*25%如果预计销售1616.4万元，暂不考虑本年利润总额：应交所得税=(1616.4*15%)*25%=60.615万元房地产企业如何预缴企业所得税企业所得税采取季度(月)预缴，年度汇算清缴的方法缴纳。

但房地产企业如何预缴企业所得税，一直存在两种观点。

一种观点认为房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。

另一种观点认为应直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税。

两种观点的存在，使广大房地产企业在预缴季度企业所得税时无所适从。

那么，房地产企业究竟应该如何预缴企业所得税呢首先，根据《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。

房地产开发企业因其开发产品周期长，并且存在对未完工产品房屋预先进行销售，收取预收款现象。

因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2022]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

毛利额顾名思义应当是营业收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用和税金及附加，因此，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实际利润问题。

如果季度内有完工产品收入和其他收入并且产生了实际利润额，而仅按照预计毛利额预缴企业所得税，明显少缴了企业所得税，因此，季度预缴企业所得税的应纳税所得额应包含季度利润额。

其次，《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表〉等报表的通知》(国税函[2022]44号)规定，利润总额填报会计制度核算的利润总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润额等。

房地产企业如何预缴企业所得税房地产企业如何预缴企业所得税一、概述房地产企业作为一种特殊的经营主体，在经营过程中需要按照国家相关税法规定预缴企业所得税。

本文将详细介绍房地产企业如何进行企业所得税的预缴，帮助企业合理安排财务和遵守税收法规。

二、企业所得税的基本概念企业所得税是指企业在一定期间内所获得的应税所得按照规定计算并缴纳的税种。

房地产企业的企业所得税主要包括综合税和即征即退两种方式。

综合税是指企业实行按年度纳税，按照年度综合所得额计算企业所得税；即征即退是指企业在每笔交易中即时缴纳企业所得税，并且在一定条件下可以退还。

三、房地产企业预缴企业所得税的必要性预缴企业所得税对房地产企业来说是一项必要的财务管理措施，有如下几个方面的重要意义：1.预缴企业所得税可以避免企业在年底一次性缴纳巨大的税款，减轻企业财务压力。

2.预缴企业所得税可以及时获取税务部门的认可，符合法律执法机关的监管要求。

3.预缴企业所得税可以优化企业财务计划，提前预判企业税负，避免不必要的财务风险。

四、房地产企业预缴企业所得税的方法房地产企业可以采取以下几种方法预缴企业所得税：1.按照年度综合所得额进行预缴：企业可以根据往年发生的交易和利润情况，按照一定比例预缴企业所得税，避免一次性缴纳较大金额的税款。

2.按照交易金额进行即征即退预缴：企业在每笔交易完成后，可以根据交易金额按照一定比例预缴企业所得税，以避免税务风险的产生。

3.税款保证金预缴：企业可以向税务部门提供一定金额的税款保证金，用于预缴企业所得税。

税务部门会按照一定利率给予预缴企业所得税的企业一定的利息收益。

五、相关附件本文档涉及到的附件包括：1.房地产企业预缴企业所得税申请表格2.房地产企业预缴企业所得税核算表格3.房地产企业预缴企业所得税缴纳凭证样本六、法律名词及注释1.综合所得额：指企业在一定期间内从各项经营活动中所获得的所得总额，扣除成本、费用和亏损后的金额。

2.即征即退：指在每笔交易中即时缴纳企业所得税，且在符合条件下可以退还。

三是 关于 国税发（2003）83号文件规定、关于开发产品预售收入确认问题 。
该文件规定， 房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
二 是房地产开发企业按预收账款收入缴纳营业税。在计算企业所得税的应纳税所得额时，对已经缴纳的税款能否在当期税前扣除问题，工作中也存在两种不同的意见：有的认为可以扣除。有的认为，不计入营业税金及附加，就不能由当期的收入配比负担，因而不可在税前扣除。笔者认为 根据《企业所得税暂行条例》第六条和《企业所得税暂行条例实施细则》第八条的规定，计算应纳税所得额时准予扣除的项目包括营业税。还有，《企业所得税税前扣除办法》第五十一条规定，纳税人缴纳的消费税、营业税、资源税、关税和城市维护建设税、教育费附加等产品销售税金及附加等可以扣除。所以，从上述规定来看，纳税人按税务机关规定缴纳的营业税是可以在缴纳当期扣除的。
具体会计分录 借 所得税Biblioteka 66万 递延税款 33万
贷 应缴税金 99万
在2004年的年末，损益表中，主营业务税金及附加以50万列示,利润总额200万，净利润134万；资产负债表中，应交税金以—50万列示，递延税款借项33万。
续接上例，2005年，甲房地产开发公司无新开发项目，B楼完工， 实际售价2000万，成本1600万，当年发生管理费用等支出100万元（皆可所得税前扣除及无时间差异的项目）
应纳所得税=100*33%=33万，所得税费用=200*33%=66万
具体会计分录 借 所得税 66万
贷 递延税款 33万
应缴税金 33万

房地产开发企业所得税预缴问题的採讨3200一、内外资房地产企业所得税预缴政策的历史对比在《企业所得税法》及其实施条例颁布实施前即2021年1月1日前，内外资房地产企业的所得税政策具有明显差异，总体表现为“内外有别，内紧外松”。

其中就房地产企业所得税预缴（本文仅探讨企业所得税预缴及相关问题）规定也存在一定的差异。

具体可以通过下列对比表来说明。

二、国稅函［20211299号文件产生的变化六个统一由于《企业所得税法》及其实施条例颁布实施，从2021年1 月1日起，企业所得税政策不再区分内外资企业即执行统一的所得税政策，特别是国税函［20211299号文的出台，又明确规定所有房地产开发企业从2021年1月1日起执行统一的企业所得税预缴政策。

由此，对房地产开发企业所得税的预缴产生了变化。

（一）变化之一统一了纳税人文件明确规定“为贯彻落实新的《企业所得稅法》”，仅适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人，一般包括内资、外商投资房地产开发经营企业。

这意味着内资、外资的房地产开发经营企业都要按照此文件规定预缴企业所得稅，需要注意的是从事房地产开发经营业务的非居民纳税人不适用此文件。

（二）变化之二纳稅人适用范围的统一国税函［20211299号第一条规定：房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对其在开发产品未完工前釆取预售方式销售取得的预售收入，要按此文件规定预缴企业所得税。

即该文件仅适用于：“按当年实际利润据实分季（或月）”这种方式预缴企业所得税的房地产开发企业。

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百二十八条的规定，企业所得税分月或者分季预缴的方式主要有三种:1、按照月度或者季度的实际利润额预缴;2、按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴;3、按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照经稅务机关认可的其他方法预缴。

房地产企业预交所得税的会计处理
摘要：房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中。

在实务处理中预收房款预交所得税的会计处理一般有两种情况：
（1）房地产开发企业所得税一般核算方法
按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。

会计分录如下：
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。

（2）所得税会计的处理方式
若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同（1）一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延所得税资产——预售房预缴所得税”科目，会计分录如下；
借：递延所得税资产——预售房预缴所得税
贷：应交税费——应交所得税。

房地产企业预缴税款的帐务处理.doc 财务精英俱乐部更多资料免费下载房地产企业预缴税款的帐务处理(原创)房地产企业预缴税款的帐务处理(原创)这几年房地产市场成为大家关注的热点，为了配合国家宏观调控加强税收征管，国家也先后出台了一系列的单项税种管理措施，加强房地产企业营业税、土地增值税、企业所得税的征管政策先后出台，主要采取核定预征率、预计营业利润率获毛利率加强事前预征管理，但预缴税款如何进行帐务处理，并由此引起的不同处理对企业利润、所得税影响，房地产企业和税务机关认识不仅相同，也成为税务机关帐务检查中和纳税人发生争议的焦点，笔者就此谈谈自己的看法。

一、目前房地产企业预缴的税种(一)根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。

其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”，规定房地产企业在收到预收款的当天，营业税的纳税义务就发生了，就应该缴纳营业税。

其实这不是严格意义上的预缴，应为法律已经规定了在预收的当天就应该缴纳营业税了，而不是在纳税义务发生前缴纳，之所以还在这里说营业税的预征，是因为这个时间企业属于预收款，从会计配比的角度理解营业税款也就相应的为预征了。

(二)对于土地增值税就是名正言顺的预征了，根据《土地增值税暂行条例》第十条“纳税人应自转让房地产合同签订之日起 7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

”授权税务机关核定税款的缴纳期限。

财法字【1995】6号《关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知》“(二)纳税人依照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

房地产企业如何缴纳企业所得税的探讨刘蓬大连中冶京诚臵业有限公司【摘要】本文介绍了房地产企业所得税缴纳的分类概况，分析了房地产企业所得税缴纳的影响因素。

【关键词】房地产企业企业所得税缴纳房地产业是我国的支柱产业，其税收也是国家财政收入的重要来源。

在房地产业的税收收入中，企业所得税收入又是其中一个重要的主要的来源。

如何准确及时缴纳企业所得税成为房地产企业的一个必须面对的问题。

一、房地产企业所得税缴纳的分类概况１．从纳税申报时点划分。

１．１分月或季度缴纳企业所得税。

纳税人应当在月份或者季度终了后１５天内，向其所在地主管税务机关报送会计报表和预缴企业所得税申报表，并在规定的纳税期限内预缴企业所得税。

预缴方法一经确定，不得随意改变。

对于纳税的境外投资所得，可以在年终汇算时清缴。

１．２年度汇算清缴缴纳企业所得税。

纳税人应当在年度终了后５个月内向其所在地主管税务机关报送会计决算报表和企业所得税申报表，办理年终汇算清缴。

少缴的所得税税款，应在下一个年度内补缴。

多预缴的所得税税款，可在下一年度申请退税或抵缴税款。

２．从纳税申报地点划分。

２．１纳税人向其所在地主管税务机关缴纳。

除国家另有规定外，企业所得税由纳税人向其所在地主管税务机关缴纳。

“所在地”是指纳税人的实际经营管理所在地。

企业注册地与实际经营管理地不一致时。

以实际经营地为纳税地点。

实行分税制后，由于企业所得税按产权归属关系分级缴库，对跨地区经营的独资企业也应原则上按属地征收原则，由其经营管理所在地主管税务机关就地征收入库，不再回原地缴纳。

联营企业、股份制企业实行先税后分原则，在其经营所在地就地纳税。

２．２国家另有规定的情况除外。

３．从产品完工程度纳税计算方法不同划分。

（１）未完工的开发产品在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，应按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计算当期应纳税所得额。

应纳税所得额＝利润总额—弥补以前年度亏损—不征税收入—免税收入＋未完工产品预计毛利额。

房地产企业如何预缴企业所得税
房地产企业如何预缴企业所得税
1. 了解企业所得税预缴制度
企业所得税预缴制度是指企业在实际发生所得前，根据税务部门的规定提前预缴企业所得税。

对于房地产企业而言，预缴企业所得税是一项重要的财务管理工作。

2. 确定预缴企业所得税的缴纳期限
根据税务部门的规定，预缴企业所得税的缴纳期限是每年的四个季度，分别是1月1日至3月15日、4月1日至6月15日、7月1日至9月15日和10月1日至12月15日。

房地产企业需要按照规定的时间限制进行预缴。

3. 计算预缴企业所得税的金额
房地产企业需要根据税务部门的规定，按照公司的实际情况进行企业所得税的计算。

一般来说，企业所得税的计算基础是企业的实际税前利润。

房地产企业需要准确计算税前利润，并按照税率计算应缴的企业所得税金额。

4. 缴纳预缴企业所得税
房地产企业需要按照规定的缴纳期限，在预缴期间内将计算出的预缴企业所得税金额及时缴纳到税务部门指定的银行账户。

企业应注意确保缴纳金额的准确无误，并妥善保管缴纳凭证。

5. 定期申报和结算企业所得税
除了预缴企业所得税，房地产企业还需要按照税务部门的规定，定期进行企业所得税的申报和结算工作。

企业需要及时准确地按照规定提交所得税申报表和结算表，以确保企业的纳税义务得到履行。

通过以上步骤，房地产企业可以有效地预缴企业所得税，并规范地履行纳税义务，实现税务管理的合规化。

企业也可以通过合理的财务管理和税务筹划，优化税务成本，提高企业盈利能力。

定的预计利润率分季 （ 月） 算出预计 或 计 利 润 额 ， 入 利 润 总 额 预 缴 ， 发 产 品 完 计 开 工 、结算计税成本后 按照实 际利润 再行 调 整 。 ”对 于 取 得 的 预 售 收 入 应 按 税 法 规 定 计 算 交 纳 营 业 税 金 及 附加 、土 地 增 值 税 和 企 业 所 得 税 。 但 《 业 会 计 准 企 则 一应 用 指 南》 财 会 字 ２ ０ ８号 规 定 ０ ６１ “ 执行 《 企业 会计 准则 一应用 指南》 的企 业 ， 再 执 行现 行 准 则 、企 业会 计 制度》 不 《 、 《 金融企业会计制度》 各项专业核算办法 、
房 地 产 开 发 企 业 由于 开 发 产 品跨 期 长 、 额 大 ， 常 采 取 预 售 方 式 （ 括 定 金 通 包 金） 销售开发产 品。 中华人 民共和国营业 《 税法实施细则》 第二十 八条“ 纳税人转让 土地 使用 权 或 者 销 售 不 动产 ， 用 预 收款 采 方式 的 ， 纳 税 义 务 发 生 时 间 为 收到 预 收 其
口 毛 世 瑞
与 中国市场 的沟通 ，掌握好 这个平衡 ， 日 企 才 会 真 正 获得 自己的 投 资利 益 。 四 、 会 责 任 的缺 乏 社 日本 企 业 在 中 国 的 公 民形 象 是 靠 其 品牌树立起来的， 没有 日本企业 的品牌形 象 就 无所 谓 日本 企 业 的形 象 。 而就 日本 企 业 对 接 二 连 三 出现 的 日本 产 品 问题 的 处 理态度与方式来看 ， 日本企业并没有承担 起 必 要 的 社 会 责 任 。 以三 菱 汽 车 公 司 为 例 ，０ ２年 ， 菱 汽 车 客 户 发现 发动 机 出 ２０ 三 现 质 量 问题 以后 ， 求 更 换 发动 机 ， 然 要 虽 三 菱 汽 车 公 司 为其 无 偿 更 换 ， 是 更 换 的 但 发 动 机 不 但 没有 编 号 ， 且 在 后 来 的 调查 而 中发 现 ， 菱 公 司 并没 有 给 该 客 户 更换 整 三

房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理摘要：在房地产企业开发产品时，需要应用大量资金，而“预收款”与“金融贷款”恰恰就是极为关键的资金来源。

预收款属于卖家向买家提前收取的部分资金，即“定金”。

预收款可保障房地产企业后期开发项目时具备充足资金。

本文先进一步分析了房地产企业预收款在会计及税法上的不同处理方法，最后结合现实案例展开详细解读，希望能为相关人士研究房地产开发企业预收款相关问题带来借鉴意义。

关键词：房地产；开发；预收款；会计处理；税务处理一、引言房地产在开发产品过程中，需要得到自有资金、预收款以及金融贷款的支持。

预收款主要就是房地产企业用来开发项目时需要应用到的一笔资金，可在一定程度上保障项目开发后期工作有效落实。

房地产企业销售未完工商品房时，需要收付预收款，参照有关会计制度规定，这并不符合确认收入条件，但依据税收法相关规定，则需要申报缴纳增值税、附加税以及土地增值税等有关税费。

在我国新企业会计准则内，严格规范了企业会计核算行为，并指出了具体原则，在经济业务符合收入确认条件下，可以被确认为收入。

二、房地产企业预收款在会计及税法中不同处理方式（一）预收款会计处理方式房地产行业具有高资本特点、高负债特点，而且开发产品时，需要耗费大量的周期时间。

预收款能在一定程度上保障房地产企业后期开发的项目稳定落实，为后期项目提供充足的资金，能够在一定程度上帮助房地产企业减轻自身资金压力，避免出现资金链断裂等问题。

政府早已规定在建设商品房时，如果商品房达到了预售条件，房地产企业则可以通过预售方法，向受众销售商品房。

购房的人与企业签订商品房预售合同，在购房的人支付部分预售款时，实际未得到控制房屋商品的权利。

当企业收到了预售款，由于无法满足企业会计准则中关于“收入”的要求，所以不能在会计上将其确认为“收入”，这就需要企业单独设置预收账款核算方案，针对相关的预收账款加以核算，需精准区分“预收账款”与“货币资金”[1]。

预售房款预缴企业所得税的会计处理【会计实务经验之谈】按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009〕31号）第六条的规定，企业通过正式签订房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入，缴纳企业所得税。

会计上，由于商品房所有权上的主要风险未转移和成本不能可靠计量等原因，预售房款不符合收入确认条件，应当作“预收账款”处理。

因此，国税发[2009]31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

金马地产公司2014年5月取得A项目预售许可证并于当月开盘，签订商品房预售合同金额1.2亿元，按照合同约定，当月收款5500万元，其余6‚500万元于6月20日前全部按揭到账。

主管税务机关规定，A项目的计税毛利率为15%。

金马地产公司在办理2014年第2季度企业所得税申报时，“预收账款”本期贷方发生额1.2亿元应当按照15%的预计计税毛利率，计算预计毛利额1800万元，计入当期应纳税所得额，缴纳企业所得税450万元。

通常情况下，企业还应当作如下会计分录：借：递延所得税资产4‚500‚000贷：应交税费——应交企业所得税4‚500‚000在预售房款符合收入确认条件时，计提企业所得税：借：所得税费用4‚500‚000贷：递延所得税资产4‚500‚000实际操作中，房地产开发企业在开盘预售之前，会计上“主营业务收入”为0，而期间费用应当计入当期损益，因此利润总额往往会出现负数，也就是亏损。

开盘预售时，一方面预计毛利额计入当期应纳税所得额，另一方面允许弥补以前年度亏损，然后计算实际利润额，缴纳企业所得税。

也就是说，如果金马地产公司2013年待弥补亏损为500万元，2014年第1季度会计利润为-200万元，第2季度会计利润为-100万元，则2014年第2季度实际缴纳企业所得税为（1800－500－200－100）×25%＝250（万元）。

房地产企业如何预缴企业所得税房地产企业如何预缴企业所得税一、概述在我国的税收政策中，企业所得税是房地产企业需要缴纳的一项重要税种。

为了便于房地产企业合理规划资金流动，预缴企业所得税成为了一种常见的做法。

本文档将详细介绍房地产企业如何进行企业所得税的预缴。

二、企业所得税预缴的意义预缴企业所得税有以下几个意义：1·平滑资金流动：通过预缴企业所得税，房地产企业可以平滑资金流动，避免企业税负过重对日常经营造成不利影响。

2·减少税务风险：预缴企业所得税能够降低可能面临的滞纳金和罚息，减少税务风险。

3·提前规划资金：根据预缴企业所得税的金额和时间，房地产企业可以提前规划自己的资金使用和运营活动。

三、企业所得税预缴的计算方法房地产企业预缴企业所得税的计算方法参考国家税务总局发布的相关规定。

一般而言，可以按照以下步骤进行计算：1·确定预缴比例：根据税务部门的要求，确定预缴企业所得税的比例。

一般而言，房地产企业所得税的预缴比例为年度应纳税额的30%。

2·确定年度应纳税额：通过对年度利润进行核算，计算出年度应纳税额。

年度应纳税额的计算公式为：年度利润×企业所得税税率。

3·计算预缴金额：根据预缴比例和年度应纳税额，计算出预缴企业所得税的金额。

预缴金额的计算公式为：年度应纳税额×预缴比例。

四、企业所得税预缴的申报及缴纳流程房地产企业进行企业所得税的预缴需要按照以下流程进行：1·预缴申请：房地产企业在每一纳税期限前向税务部门进行预缴申请。

预缴申请材料包括企业所得税预缴申请表、企业所得税预缴纳税义务通知书等。

2·预缴核算：税务部门根据企业所提供的资料和核实情况，进行企业所得税预缴的核算，并出具预缴核算通知书。

3·预缴缴纳：根据预缴核算通知书中的预缴金额和缴纳期限，在规定的时间内将预缴金额缴纳至指定的银行账户。

五、附件本文档涉及的附件包括：1·企业所得税预缴申请表2·企业所得税预缴纳税义务通知书3·预缴核算通知书六、法律名词及注释1·企业所得税：指企业按照法定税率对其所得额缴纳的税金。

房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点房地产行业在中国是一个重要的经济支柱产业，对于相关企业的所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点，一直是关注的焦点。

本文将从预缴和汇算清缴两个方面介绍房地产企业所得税的相关政策与要点。

一、预缴所得税的要点1. 预缴所得税的计算方式房地产企业所得税的预缴计算方式采用实际利润率法，即根据房地产企业当年实际利润金额的百分比来确定所得税的预缴金额。

具体计算公式如下：预缴所得税金额 = 实际利润 ×实际利润率 ×征收率其中，实际利润率是根据房地产企业的历史经营情况和行业平均水平确定的，征收率根据税法规定为25%。

2. 预缴所得税的时间要求根据税法规定，房地产企业应当在每个纳税年度结束后，在次年1月1日至6月30日期间，按照上一年度实际利润的30%进行预缴。

具体预缴时间要根据当年纳税人申报纳税情况而定，需事先向税务机关申请确定。

3. 预缴所得税的申报和缴纳房地产企业应当在预缴期限届满后的15日内，通过在线税务系统进行预缴所得税的申报和缴纳。

在申报过程中，需要填写相关的预缴所得税申报表，并按照税务机关的指导完成缴税手续。

二、汇算清缴所得税的要点1. 汇算清缴的时间要求汇算清缴是指房地产企业在每个纳税年度结束后的次年，按照税务部门的规定，对该纳税年度的应纳税所得额进行核算，并进行补缴或退缴所得税的过程。

具体汇算清缴的时间要求为：1月1日至6月30日为汇算清缴期，申报期为7月1日至7月31日。

2. 汇算清缴的计算方法房地产企业进行汇算清缴时，需要按照所得税法的相关规定，对纳税年度的应纳税额进行计算。

具体计算方法为：应纳税所得额 = 总收入 - 成本 - 费用 - 毛利减除 - 投资优惠 - 损失减免其中，总收入是指纳税年度内房地产企业的全部收入，包括销售收入、租金收入等；成本是指房地产企业在纳税年度内用于生产经营的直接成本和间接成本；费用是指房地产企业在纳税年度内用于管理和销售的费用；毛利减除是指为了保证企业正常经营，根据税法规定可以扣除的金额；投资优惠是指根据税法规定可以享受的各类减免；损失减免是指在纳税年度内发生的损失情况，根据税法规定可以扣除的金额。

房地产企业如何预缴企业所得税房地产企业如何预缴企业所得税一、背景介绍房地产企业作为一个重要的经济领域，不仅对国民经济的发展起到重要的推动作用，也需要按照国家税法规定履行纳税义务。

企业所得税是房地产企业需要缴纳的基本税种之一。

在经济运行中，预缴企业所得税是一个重要的纳税管理制度，有助于提高税收征管的效率，保证税收的实时收入，为国家财政提供稳定的税收来源。

二、预缴企业所得税的意义1. 提前履行纳税义务：预缴企业所得税可以确保房地产企业在年度结束后能及时缴纳应缴的企业所得税。

这有助于避免因企业忽视税收管理而导致的滞纳金和罚款，保护企业的良好信誉。

2. 减轻企业负担：通过预缴企业所得税，企业可以在经营过程中将税款分期缴纳，减轻一次性缴纳所带来的负担，确保企业正常经营运作。

3. 安全防范风险：预缴企业所得税可减少企业因税务风险而带来的不确定性，保证企业在演化变化时能稳定税务。

三、预缴企业所得税的方式根据国家税务局的规定，房地产企业可以选择以下几种方式预缴企业所得税：1. 分期预缴：房地产企业可以按照季度、半年度或年度分期预缴企业所得税。

企业可以根据自身实际经营情况和预计利润，选择合适的预缴比例和时间。

2. 按实际发生额预缴：房地产企业可以按照实际发生额预缴企业所得税。

这种方式要求企业根据实际发生的经营收入和费用，计算应纳的企业所得税，然后进行预缴。

3. 预缴固定比例：税务部门根据企业的行业特点和历史税收状况，可以确定一个合理的预缴比例供企业使用。

企业按照该比例计算预缴企业所得税，预缴金额与企业实际利润无关。

四、预缴企业所得税的注意事项1. 辅助核算准确：房地产企业在预缴企业所得税时，需要准确核算相关的经营收入和费用，并遵循财务会计准则，确保预缴税款的准确性。

2. 及时缴纳税款：企业应按照规定的时间和比例及时缴纳预缴企业所得税款，逾期缴纳可能会导致滞纳金及罚款。

3. 定期报告申报：企业需要按规定时间向税务部门报告预缴企业所得税情况，提供相关的预缴证明材料。

怎样核算房地产开发企业的徐美华国税发［2003］83号文件第二条规定：“房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时进展结算调整。

〞此项规定有利于税收的均衡入库，但增加了企业会计核算的工作量，是企业会计核算方面的一项新内容。

如何使企业的所得税费用与企业盈利配比，并使预计营业利润在开发产品完工结算期得到正确抵减，笔者认为，预缴的企业所得税应在“递延税款〞归集(转回)并采用同步登记法，这样可以提高核算准确性和简化核算工作量，使实际数与预计数在同一账页反映，便于预计数转回、比照、开展税务稽查等工作。

具体方法为：1、预缴归集(转回)的企业所得税应在“递延税款〞核算，借方为因预计营业利润而增计的企业所得税，贷方为销售结算转回已计提的企业所得税，结算后余额应为零。

2、编制表格(详见例题)。

例：某房地产开发企业2004年7-9月预收账款、企业所得税转回数如表(1)、(2)，企业本期末利润总额为80万元，年初至上季度末预计营业利润225万元，已销售结算应抵减的营业利润为180万元，截至上季末已交企业所得税28万元(不考虑其他调整事项)。

要求计算本期末应交企业所得税额、本季所得税费用、并作有关会计分录。

(1) 预计营业利润、企业所得税计算表(元)2004年3季度 2004年9月30日幢号预收账款利润率预计营业利润所得税率企业所得税A幢101 100000 15% 15000 33% 4950 A幢102 100000 15% 15000 33% 4950 A幢201 150000 15% 22500 33% 7425 A幢202 150000 15% 22500 33% 7425 合计500000 75000 24750 (2) 本期结算可抵减的预计营业利润、所得税计算表(元)2004年3季度 2004年9月30日幢号预收账款实际营业利润预计营业利润营业利润差异已计提企业所得税A幢300000 48000 45000 3000 14850 101A幢300000 48000 45000 3000 14850 103A幢400000 58000 60000 -2000 19800 202A幢400000 58000 60000 -2000 19800 203合计1400000 212000 210000 2000 69300 解：表(1)(2)显示本季预计营业利润金额为7.5万元，销售结算抵减预计营业利润为21万元，应转回在递延税款中归集的企业所得税为6.93万元，那么期末就交企业所得税额=［80+本期新增预主营业利润额(225+7.5)-已结转本期销售的预计营业利润额(120+21)］×33%-28=111.5×万元；通过表(1)所得税金额计算得出“递延税款〞借方归集的企业所得税为2.475万元；本季所得税费用=8.795+6.93-2.475=13.25万元。