浅析政府解决城市房价虚高问题的对策

浅析政府解决城市房价虚高问题的对策作者：谢钦娜来源：《沿海企业与科技》2007年第12期［摘要］城市房价一路上扬，已远远超出其实际价格，商品房成了部分高收入者的消费品和投资品，普通民众则望尘莫及。

在市场经济条件下，政府应采取有效措施保证处于市场交易弱势一方的合法权益，维护社会公正和公平，促进社会和谐。

文章从分析房价现状入手，结合国外住房制度的实施经验，指出政府在解决城市房价虚高问题的方向。

［关键词］房价；经济适用房；廉租房；限价房［作者简介］谢钦娜，广西大学公共管理学院行政管理专业，研究方向：公共组织与人力资源，广西南宁，530004［中图分类号］ F293.33 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1007-7723（2007）12-0041-0003一、我国城市房价虚高现状与问题分析据发改委网站消息，国家发展改革委、国家统计局的调查显示，2007年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.3个百分点[1]。

从销售成交单价来看，以深圳为例，深圳市土地和房产交易中心的信息表明，5月份全市商品房成交均价为每平方米14223元，比4月份上升22.86％，这样的涨幅已经到了每天一价的程度。

准确地理解各大中城市的房价高低情况，可以运用西方房地产专家制定的标准，那就是“房价收入比”(Housing Price to Income Ratio)，经济学家把一般房价与户均年收入比超过6倍左右的区域称之为泡沫区。

根据以上数据，以深圳为例计算房价收比：深圳从业人员去年年工资收入人均达到2.94万元人民币（据深圳市劳动和社会保障局的今年报道），按双职工家庭计算，户均收入约为6万元人民币。

以深圳现时房屋均价每平方14223元、一般住房面积为90平方米计算，每户房价约为128万人民币。

一般房价与户均收入比即为：128万÷6万≈21倍。

21倍的房价收入比，远远超出普通居民的支付能力，大多数人只能望房兴叹。

深圳的房价收入比与北京、上海等大城市接近，而其他各大中等城市的房价收入比也已经达到或者超过10倍，远远超出国际警戒线。

一般的家庭需要用十几年甚至二十几年的全部家庭收入才能买得起一套房子。

造成房价虚高的问题有很多，从政府行政职能和管理角度分析，有以下几点：（一）住房建设和分配过度依赖市场调节，包括高中低收入的大部分城市居民住房买房的唯一选择是商品房，从供给方面来说，商品房房地产开发商近乎垄断了住房市场作为保障中低收入者基本住房条件的经济适用房与廉租房，因建设规模小和管理制度不完善，未能发挥应有的作用——经济适用房合理低廉的价格可以形成对商品房定价的压力，增加其供给在一定程度上可以平衡住房供求关系。

（二）土地招拍挂制度和土地管理不完善助推了房价的畸形上涨我国的土地招拍挂制度于2002年7月1日根据国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始实施。

具体实施办法为：对于同一宗土地，以挂牌方式出让的，至少得有一个竞买人，且报价得高于底价；以拍卖方式出让的，投标人得超过三人，价高者得。

从操作层面上讲，采用招标拍卖挂牌出让国有土地使用权这种方式，多人竞争必定导致地价上涨，价高者得必然将土地价格推向极至，从而增加了单位房价成本[2]。

土地管理的不完善，滋生了房地产开发商大规模囤地和囤积房源现象，土地作为稀缺性不可再生资源，囤积土地等投机行为，加剧了房地产市场供求矛盾，推动了房价的畸形上涨，不利于房地产市场的健康发展，不利于消费的增长和经济的长远发展。

2007年11月7日，在观点地产主办的“城市、观点论坛深圳行”论坛上，经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，根据他的初步统计，至今年年中，全国房地产开发商仅通过招拍挂囤地的规模就超过7亿平方米，加上其他方式获取的土地，囤地总规模可能接近10亿平方米。

（三）房地产交易中的投机、炒作行为导致房价持续走高随着居民生活水平的不断提高、财富的不断增长，购买能力、投资欲望也相应提升。

在当前市场供应较为紧张的情况下，房地产开发商高位起价、囤积房源，拉升了整个市场均价和涨幅，进而推动了公众对房价上升的非理性预期和投资冲动。

而面对巨大的投资回报率，各种炒楼团、中介公司、个人都参与房地产投机交易中，造成需求过旺，加剧房价上扬形成泡沫。

住房问题是工业化和城市化进程中的必然产物，至今尚未有任何国家未经历住房问题的烦扰而完成工业化和城市化的，我国目前的情况也不例外[3]。

发达国家和地区在长期的住房问题解决过程中积累了大量的宝贵经验，对它们的住房政策进行研究和借鉴，有利于更好地解决我国房价虚高的问题。

二、国外住房制度实施经验——以新加坡为例[4]（一）住房以政府分配为主，市场出售为辅国土面积不足700平方公里、人口约400万的新加坡是市场经济国家，但在住房建设与分配上却并不完全通过市场调节来实现，而是将计划与市场相结合，以政府分配为主，市场出售为辅。

新加坡民用住宅房地产市场主要由组屋和商品房两部分组成。

组屋由新加坡政府投资建设并实行有偿提供，价格由政府统一规定；包括高级公寓和私人住宅在内的商品房则由私人投资建设，按市场价格出售。

截至2003年底，新加坡政府在40多年的时间里共建成组屋96.8万余套，全国约84％的人口居住在组屋中。

（二）组屋的投资、建设和分配由新加坡建屋发展局统一负责房屋建成后，该局以公民的收入水平为标准，按照公平合理的原则进行分配。

符合政府配房条件的住户一律排队轮候政府分配住房，低收入者可以享受廉价租房待遇，中等收入者可以享受廉价购房待遇。

一般来说，新加坡公民结婚后即可到建屋发展局申请购房，两年内便能拥有一套组屋。

随着政府兴建组屋的数量不断增加，住房供求矛盾渐趋缓解。

但对于那些地段较好、交通便利的现房，购房者仍趋之若鹜。

2004年1月就曾出现近4000人熬夜排队领号抢购1700余套组屋的情形。

除直接购买现房外，建屋发展局还将未来半年内计划开工兴建组屋的详细资料向社会公布，让申请者预购，并根据预购结果调整建房计划，一些预购率不高的项目可能被取消。

（三）组屋按地段、面积不同，价格从15万新加坡元（约合75万元人民币）到25万新元不等符合条件的购房者可以向建屋发展局申请优惠按揭贷款，而中央公积金则是新加坡人购房的主要资金来源。

新加坡自1955年开始建立中央公积金制度，由员工和雇主每月按一定比例交纳。

新加坡人在购买组屋时，公积金可以用来支付购房的首付款，也可以用于支付“月供”。

此外，政府还以各种形式向公民提供大量的住房补贴，从而使组屋价格保持在一般新加坡人能够承受的范围内。

新加坡商品房市场的主要客户群是收入较高的二次置业者或投资者。

由于新加坡大多数家庭都拥有低价组屋，商品房市场总体上不太活跃。

（四）新加坡政府严格控制土地供应建屋发展局可无偿得到政府划拨的土地，而私人房地产开发商则必须通过土地批租，有偿获得土地使用权。

政府通过这种方式在一定程度上照顾了中、低收入者的利益。

为了防止房地产开发商的炒作，新加坡政府还制定了细致和周全的法律法规，对房地产市场进行严格监控。

例如，建屋发展局的政策定位是“以自住为主”，对居民购买组屋的次数做出严格限定；居民购买组屋后一定年限内不得整房出租，仅允许房主与租户合住；组屋在购买后5年之内不得转让，也不能用于商业性经营，否则将受到法律严惩；新加坡公民购买商品房后如不愿退回已购组屋，就必须继续在组屋居住，否则将受到严厉处罚。

此外，新加坡已开始征收房产税，按照规定，业主出售购买不足一年的房屋，要缴纳高额房产税，这对控制商品房价、杜绝“炒房”也起到了很好的作用。

三、政府解决房价虚高问题的出路我国各大中城市房价虚高的成因有很多，如市场供求关系规律的结果、市场投机行为恶意炒作的不健康后果。

政府在解决房价虚高问题中，应遵循市场经济规律，重点从中低收入者的住房保障入手，加强对土地的管理和房地产开发与投资的管理，在保障“居者有其屋”的同时让房地产行业得以健康发展。

结合新加坡住房制度的实施经验，在我国各大中等城市的实际情况的基础上，根据国务院的调控部署和政策原则，政府应从以下几个方面进行努力：（一）加强管理和监控，充分发挥经济适用房在解决中低收入者住房问题上的作用经济适用房的性质、目的和新加坡的组屋是近似的。

政府目前在建设方面下的功夫较多，下达了三批经济适用房建设计划，虽未大面积执行，但已形成了经济适用房的建设热潮。

然而，政府在分配、管理等方面并没有给予更多的关注，没充分体现其经济适用的特点，出现了一些错位现象，如房价偏高、面积过大、被许多高收入者所购买。

新加坡“组屋”制度的关键与核心是管理，政府应该把握重点和关键，才能充分发挥经济适用房在解决中低收入者住房问题上的作用。

首先，严格审查购房对象。

经济适用房的准入标准应更多地考虑居民的收入、住房现状和家庭资产状况。

明确界定城镇高中低收入者的界限，认真执行身份资格认证制度，并对购买对象实行公示制度，严格限制高收入者购买经济适用房，确保经济适用房为中低收入者所购买。

其次，合理控制开发规模。

经济适用房从经济角度说，是商品化程度较低的商品房，因此，经济适用房的开发规模，也应该以市场需求为导向，遵循价值规律。

由于我国各地经济发展不平衡，应坚持因地制宜、量入为出的原则，根据各地的实际需求情况和中低收入者的支付能力等，合理规划经济适用房建设，严格控制总量，并适时进行调整，做到有计划、有组织地开发。

第三，加强监管，整顿市场秩序。

一是严格按照国家关于经济适用房的界定，规范经济适用房价格审定制度，调控经济适用房售价，并实行房价公开，增加调控的透明度和科学性。

二是成立专门的监督机构，对经济适用房的购买对象和经济适用房的转手上市进行严格的审查与核定，防止高收入者通过各种手段渗入，保证经济适用房真正到达中低收入者手中。

三是建立健全申报、审批、购买程序和监督制度，禁止乱收费、乱摊派，严厉查处打击以商品房价格出售经济适用房牟取暴利的违法行为。

（二）确保低收入者的住房保障，尽快全面建立廉租房制度廉租房制度要解决的是城市中低收入特别是低收入群体的住房问题，它涉及到一个社会收入再分配和社会公平问题。

从政府的职能出发，政府有责任、有义务为所有社会成员提供基本的居住条件，解决城市低收入家庭住房困难是政府公共服务的一项重要职责。

目前廉租房制度的建立情况很不理想，全国287个地级市中还有4个、370个县级市中还有141个没有建立。

原因主要是资金来源不足和不稳定，多数地方从住房公积金增值收益中提取部分资金或者由政府主管部门自筹解决，不足以支持廉租住房制度建设。

若要使政府持续地提供这种公共产品或者说使廉租制度的运行具有可持续性，那么就必须考虑政府的直接财政支出。