物业管理纠纷起诉书

《　监管　条　》　

在　煎　

黼文ｌ杨晓刚　

随　着我国城镇住房制度的改革，房屋的所有权结构也发生了　

重大变化，从原来的公房承租　

人逐步转变为房屋所有权人；从原来的　

公房管理者与住户之间的管理与被管理　

关系转变为物业服务企业与房屋所有权　

人的服务与被服务关系。在住房制度改　

革和城市建设发展过程中，物业管理这　

新兴行业应运而生。到今天全国物业　

服务企业已超过３．５万家，从业人员超过　

３５０万人。另一方面，随着物业管理行业　

的发展，物业服务企业与业主之司的物　

业纠纷也逐渐增多，客观上需要通过立　

法、完善制度加以解决。应当说，《物业　

管理条例》的实施恰逢其时，对物业纠　

纷的解决起到了积极、有效的作用。　

《物毁管理条例》从多个方面僳　

护　韭童的舍法权益，使煦塞　

维护投剽翁法可饿，避免　一　

些翰鳢　纷的袭整　

业主作为小区的主人，在物业管理、　

服务中享有所有权人的权利，并承担义　

务：同时，物业服务企业基本职责就是　

依据物业服务合同，为业主在小区内居　

住提供保障，不仅要保障某个业主的权　

利，而且要保障全体业主的共同利益。　

因此，《物业管理条例》第二章业主　及业主大会部分着重强调了对业主合法　

权益的保护，如：明确列举了业主在物　

业管理活动中享有的基本权利；规定了　

物业管理区域内全体业主组成业主大会，　并选举产生业主委员会的权利；规范了　

业主大会的会议形式和表决方式等等。　

就业主权利的合法行使问题，笔　

者试举一例说明。２００３年，北京某小区　

业主对提供服务的物业服务企业越来　

越不满意。原来，该物业服务企业由开　

发建设单位成立，管理经验不足、人员　

配备欠缺，小区物业服务质量很差。对　

此，业主决定依据新颁布实施的《物业　

管理条例》选聘新的物业服务企业。之　

后，这个小区召开了业主大会，在几个　

热爱公益事业的业主的积极努力下，　

接受政府建设主管部门的指导后，最　

终成立了业主委员会，并成功地选聘　

了新的物业服务企业。现在看来，虽然　

易法通 —— 法律大数据行业风控专家，10多年的沉淀，数百万的法律咨询服务数据 丨 越沉淀，越专业 物业管理纠纷的防范？

一、违反法律法规及业主公约的行为引发的纠纷

（一）纠纷形式：

1、对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道及其他违法、违约的行为进行制止引发的纠纷;

2、业主在进行装修时破坏建筑物承重结构及改变建筑物外观引发的纠纷。

（二）防范措施：

1、未成立业主委员会的，根据《临时管理规约》规定的物业服务企业的职权进行制止;

2、对可能会引起较大纠纷的，及时与当地政府相关部门进行沟通，全力协助政府部门进行解决;

3、已成立业主委员会的，应当全力协助业主委员会进行处理。

二、处理突发事件的过程中可能引发的纠纷

（一）纠纷形式

1、对盗抢等犯罪行为进行防范制止中可能引发的人身侵权纠纷;

2、在火灾、爆炸等紧急情况下，为进行人员紧急救援或维护公共财产、公共安全的目的，需要进入业主住宅引发的纠纷。

（二）防范措施

易法通 —— 法律大数据行业风控专家，10多年的沉淀，数百万的法律咨询服务数据 丨 越沉淀，越专业 1、对于正在发生的盗抢犯罪行为应当及时制止，并采取相应措施，在控制犯罪嫌疑人后立即通知公安人员进行处理，不得对犯罪嫌疑人进行人身侮辱。在公安人员到来之前对犯罪嫌疑人进行人身保护;

2、紧急情况必须进入业主住宅时，必须由公安人员或其他业主在场，且必须做好记录并由在场人员签字。

ｊ¨｝囊房地产・本刊毫稿　

编者按：物业管理纠纷是目前　困扰京城房地产市场的一个大问　题，“黑保安”事件不过是物业管理　纠纷白热化的一个缩影　面对硝烟　日起的物业管理市场，大多数毒百　姓茫然Ｔ．－￣ｏ所措　既不知为何会发　生纠纷，又不知如何防止发生纠　纷。本文从＾个角度论述了目前京　城物业管理现状，探讨７物业管理　纠纷发生的原因厦晃善物业管理的　途径　

禺镯囝　雷雹纠『乡分（二）　

五．物业收费的标准　小区物业管理收费的水平应根　据服务的标准和水平来确定．而现　行文件中的收费标准并未提出相应　的服务标准。这两者本应成正比和　对称关系的条件变成了无等级的逆　差关系。政府要求物业管理企业在　收费最低的同时应提供最高的服　务．这一定是不可能的事也必然　由此而引发管理中的纠纷。据悉．　政府正在修订物业收费办法．新的　收费办法将会解决不合理问题．实　现分等定级．优质忧价．业主自由　选择的价格协商机制。　国际惯例中物管的收费标准是　按管理预算倒推的。国内现行的是　在销售房屋时先定一个每平方米多　少元的物业管理费标准，但并没有　这个管理费内容的分项预算　也没　有相应的服务标准。因此造成消费　者认为开发商在利用物业管理捞　钱．以为物业管理公司是只收钱不　办事以为物业管理会成为暴利行　

４０ｌＲＥＡＬ　ＥＳＴＡＴＥ　文／任志强　

业。其实现有的商品房小区管理中　大多数开发商都因为没有条－ｆ￣－实行　低收费的公开招标从而选择出服务　好的管理公司．而不得不自行成立　管理公司来维持小区的管理。为了　好卖房而有意降低管理费收费标　准。为了卖房不得不为物业管理倒　贴一些费用来弥补物业管理的亏　损　政府规定物业管理公司的利润　率不得超过１　２％。如果一个２０万平　方米的小区每月每平方米３元管理　费　全年收人为７２０万最高利润　率为１　２％．最多利润为Ｂ６　４万元。　２０万平方米的小区物业管理大约要　１Ｏ０人－２５０人（含会所管理）．人均　利润仅几千元。这些利润再扣去　税，对一个房地产开发商而言．是　否值得费力不讨好呢？　当物业公司将共同产权的物业　或权利经业主共同委托进行市场化　经营时，贝９该收入扣除成本与法定　利润之后　也应成为业主的共同收　八以冲抵管理费或用于业主利益的　共同支付（如楼墙面的广告　楼顶　的广告收入等）。单一业主的物业　及权利的委托则与共同业主无关　利润归单一业主所拥有。　当物权清晰时收益权也就清　楚了。当物业管理的预算清楚时．　物业管理的收费与收益也就清楚　了　香港的物业公司对一个被损害　物体如大堂的门进行修理时要先　拍照大门的损害情况．招标修理施　工单位报价经审核批准后，进行　公告和施工维修．之后再拍照完工　情况和公告．并支付费用和列入预　算。一个公开、透明而严格审计的　预算与决算制度使所有的业主不得　不服从于公契的约束，而共同为维　护自己所需的服务支付费用　当共　同业主认为愿意为提高生活质量而　提高服务标准时．也必然会支付一　个相适应标准的管理费。　六　管理费支出对物业选择的　影响　

物业管理纠纷起诉书

Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT

物业管理纠纷起诉书

原告：委托人：

委托人电话：

被告：

地址：

电话：

法定代表人：

上诉请求：

1请求判令被告（澳海物业管理有限公司）整改完善不合格的消防设施（包括消火栓系统、防烟排烟系统以及、设施等）。并经过消防部门的检查后，公示检查结果。

2.请求判令被告完善13号楼所处园区的安全保障设施。

3.要求判令被告在没有达标消防安全和园区安全之前，不得收取元/平米/月的物业费。

3请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。

事实与理由：

一、我们号楼，消防安全设施多处违规。列举如下：

（一）、消防栓系统内，没有灭火器。如果发生火灾，后果不堪设想。

（二）、安全疏散设施内，物业没有做到安全通道的敞开、开放、照明。多处消防门是上锁封闭状态，楼道内感应灯也是不亮的。

(三）、我们13号楼东侧一幼儿园将它们的围墙直接与我们楼相连。并没有按照消防安全规定而隔离相应距离。

（四）、电梯维护维修不及时。到目前为止，电梯检查合格证已经过期，但还没有粘贴新的合格证。

二、13号楼所处园区的安全保障设施不合格。列举如下：

（一）澳海澜庭小区有南北两个园区。我们号楼所处北侧园区。我们园区内有施工工地。闲杂人等随意出入，给我们的安全造成了极大的威胁。而物业方面并没有为此做出任何改进措施和方案，业主经常丢失物品，造成财产上的损失以及精神上的不安。

（二）13号楼下的园区照明设施时好时坏，质量低下。路灯经常不亮。导致夜晚回家的道路一片漆黑，经常造成老幼妇孺的摔伤。上报物业这个情况，他们却不予理睬。

三、物业张贴公告，即将采取电梯刷卡制度。也就是说，变相用物业费换取自家楼层的电梯卡。我们业主强烈反对。理由如下：

（一）在业主不知情不赞同的情况下，物业私自安装这种限制业主回家自由的设施，我们强烈反对。