物业公司中央空调设备维修保养

中央空调维护保养方案计划项目名称：XXXX中央空调系统维护保养方案书方案制作：XXX联系*************公司地址：XXXXX目录一、前言二、中央空调维护保养计划1.保养方式三、中央空调维护保养内容及方案一)为什么空调需要维护保养二)空调维护保养重要性三)中央空调维保的必要性及其意义一、前言本文旨在制定XXXX中央空调系统的维护保养方案，以确保系统的正常运行和延长其使用寿命。

该方案由XXX制作，欢迎对该方案提出宝贵意见和建议。

二、中央空调维护保养计划中央空调维护保养计划是确保系统正常运行的重要措施。

我们建议定期进行维护保养，包括以下三种方式：1.定期清洗过滤器和排水管道，检查空调系统的制冷剂压力和电气电路。

2.每季度进行一次全面维护保养，包括清洗冷凝器和蒸发器、检查电气元件和冷媒系统、润滑电机和风扇轴承等。

3.每年进行一次大规模维护保养，包括更换冷媒、清洗冷凝器和蒸发器、更换电气元件和电机等。

三、中央空调维护保养内容及方案一)为什么空调需要维护保养中央空调系统需要维护保养的原因有很多，例如：1.空调系统中的过滤器会随着时间的推移而变脏，影响空气质量和系统的运行效率。

2.空调系统中的冷凝器和蒸发器会积累灰尘和细菌，影响空气质量和系统的制冷效果。

3.空调系统中的电气元件和冷媒系统会因为长期使用而出现故障，影响系统的正常运行。

二)空调维护保养重要性中央空调系统的维护保养对于确保系统的正常运行和延长其使用寿命至关重要。

以下是维护保养的重要性：1.维护保养可以确保系统的高效运行，减少能源浪费和维修成本。

2.维护保养可以提高空气质量，减少细菌和有害物质的滋生。

3.维护保养可以延长系统的使用寿命，减少更换设备的成本。

三)中央空调维保的必要性及其意义中央空调系统的维保是确保系统正常运行和延长其使用寿命的必要措施。

以下是维保的意义：1.定期维保可以预防故障的发生，减少停机时间和维修成本。

2.维保可以提高系统的可靠性和稳定性，确保系统的正常运行。

物业辖区中央空调系统维保规程物业辖区中央空调系统维保规程第一章、总则为了保障物业辖区中央空调系统的正常运行，延长其使用寿命，确保居民舒适的生活环境，特制订本规程。

本规程适用于物业辖区中央空调系统的维护、保养、维修。

第二章、设备的日常维护一、空调系统内部清洁：按照定期清洁时间，定期清洁空调机内部，清理各部件，包括过滤网、换气扇及其在内的设备。

二、排水系统清洁：清洁排水系统，保留排水更加通畅。

清洁排水系统目的是避免清洗过程中的堵塞状况，保证正常排放，防止出现漏水情况。

三、电缆线路及排气系统：对电缆线路及排气系统定期检查，发现问题及时处理。

四、空调系统原理：培训设备使用人员，学习空调系统基本原理和运行方法，并时时保持学习更新。

第三章、全面检测一、检查供电系统：检查供电系统的接地、接线、线路和保险丝，消除安全隐患。

二、检查回路电器系统：检查回路电器系统的运行状态，排查系统的不良现象，及时发现、处理、维修漏电痕迹。

三、检查输、回水系统：检查输、回水系统的管路、阀门、泵等设备的运行状态，及其对环境影响的情况。

及时发现问题并加以处理。

四、检查自控系统：检查自控系统（包括测温、测压、电控制系统、蒸发器、风机、冷凝器等）的运行状态和控制状态。

第四章、维护保养一、定期维护：定期检查、清理和维护中央空调设备。

二、清洁：定期清洁空调设备内部和外部，洗涤空调设备的过滤网及水盘。

三、清洗换热器：按照定期清洗时间，清洗中央空调设备的换热器，保持器具在正常运行时的效果。

四、定时清洗、消毒：定期检查、清洗、消毒空调设备的水盘及漏水盘。

五、放水：每年一次大清洗时，拆下水盘，放水后进行清洁。

第五章、中央空调维修一、中央空调设备故障及时处理、维修。

二、设备的维修和保养必须由正规的维修人员进行，并按照相关的规范和标准执行。

三、设备故障日志：记录中央空调设备的故障和维修情况，为后续维修提供参考。

四、备品备件的配备：备件存放要专门设立存放库房，货架、工具柜等存放设备；必要时由专人管理，确保备件不丢失。

中央空调维修一级保养记录表__________________ 物业服务中心_年设备房编号_____________ 责任人______________________中央空调维修一级保养记录表物业服务中心年设备房编号责任人注：逢高级保养，低级保养可以不做。

已做，没有的项目“ /”，更换部件在备注记录。

中央空调维修一级保养记录表物业服务中心设备房编号责任人保养项目一级保养机械：检查、检测、局部解体、清洗、调整、维修更换电机：绝缘遥测电气：清扫、检查仪表、电器电子：除尘、触头研磨、更换、功能检查管道：除锈防腐阀门：渗漏、故障处理一级保养周期一级保养记录完成情况时间完成情况时间控制部分（交流接触器）清除交流接触器灭弧罩内炭化物、金属颗粒半年更换烧蚀严重的触头半年清洁铁心的脏物半年拧紧所有紧固件半年控制部分（热继电器）修整有过热、烧伤痕迹导线接头半年更换损坏的绝缘盖板半年控制部分（自动空气开关）更换损坏的灭弧罩半年清除触头表面金属小颗粒半年控制部分更换不亮的信号灯半年维修保养情况审核注：逢高级保养，低级保养可以不做。

已做，没有的项目“ /”，更换部件在备注记录。

中央空调维修二级保养记录表物业服务中心中央空调维修二级保养记录表____ 年设备房编号责任人注：逢高级保养，低级保养可以不做。

已做，没有的项目“ /”，更换部件在备注记录。

注：逢高级保养，低级保养可以不做。

已做，没有的项目“ /”，更换部件在备注记录。

中央空调维修二级保养记录表水泵房巡查记录物业服务中心设备房编号年月NO :------------- 事故报告血:事故报告人/日期: 事故原因分析简述：物业服务中心工程部主管签名/日期:服务中心意见:物业服务中心经理签名/日期:品质管理部意见:签名/日期:总经理意见:签名/日期:机电设备台帐部门:机电设备台帐零部件更换及大修记录水池（箱）清洗消毒记录表成都金茂物业管理有限公司Chrit^Du J IH M AJD Piuperij' ftluta^eTficnt Em, LTD柴油发电机运行记录表成都金茂物业管理有限公司CheitgDu JinMao Property Management Co., LTD电梯运行记录年血:成都金茂物业管理有限公司Chrit^Du J IH M AJD Piuperij' ftluta^eTficnt Em, LTD栋 号电梯<成都金茂物业管理有限公司ChciigDu JiiiMio Pmpoiy Co., LTD备注：当值班员发现电梯运行有异常时，需及时通知专业维修人员进行处理，故障情况的处理结果由维修人签字确认。

中央空调维修保养内容及方案完整版维护保养工作，包括每次运转正常中的检查和年度停机时的保养。

检查内容包括压缩机冷冻油的油压及油量、系统探漏、声响、振动、温度、压力、阀门、电气部分、润滑系统、仪表和控制器的工作状态等。

年度停机时的保养则需要检查清洗干燥过滤器、制冷设备安全保护装置整定值、压缩机冷冻油的油压及油量等，并提供检查报告。

2、空气处理设备的维护保养和检修工作包括每次的检查和每年至少一次的保养、加油、清理管路、除污、清扫、除尘等。

检修前需要进行系统评估，制定系统维修方案报上级领导批准后方可实施维修。

3、水系统的维护保养和检修工作内容包括每次的检查和每年至少一次的冷冻水泵及冷却水泵的检查、加油、电机、电器绝缘检测、加油、检查及更换密封元件、冷却塔一般保养性检修、关键部位的阀门、过滤器、单向阀、压力表、温度计、保温情况的检查及更换修理等。

检修前也需要进行系统评估，制定系统维修方案报上级领导批准后方可实施维修。

4、在进行中央空调的维护保养时，应按照《中央空调维修保养年度计划》进行操作。

同时，检修前需要进行系统评估并制定维修方案，报上级领导批准后方可实施维修。

作。

维护中间继电器和信号继电器：进行模拟实验，检查它们的动作和输出信号是否可靠和正常。

如果出现问题，应更换同型号的继电器。

如果PC中央处理器或印刷线路板出现问题，应申请外部维修服务。

维护压缩机：每年进行一次检测和保养。

检查压缩机油位和油色，如果油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油。

如果油已变色，则应彻底更换润滑油。

检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。

具体检查压缩机的电机绝缘电阻、运行电流、油压、外壳温度、吸气压力和排气压力等参数。

检查压缩机是否有异常的噪音、振动或气味。

通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机或申请外部维修服务。

最后，拧紧所有紧固件并清洁压缩机。

记录：值班人员应每小时记录中央空调的运行情况，如与安全设定值有出入，应立即上报工程主管或物业经理。

中央空调维修保养方二中央空调清洗维护的必要性及其意义中央空调在调控温度方面起着举足轻重的作用.空调经过长时间运行,空调冷冻水、冷却水系统、制冷主机及风机散热盘片不可避免的出现了水垢、锈蚀和粉尘问题：腐蚀：空调系统的冷却、冷冻水未经处理有极强的腐蚀性,如将普通钢片或铁钉放入水中,几天后就会出现铁锈,放置时间越长则锈蚀越严重.设备内壁常因腐蚀造成锈渣脱落,甚至于穿孔,脱落的锈渣会堵塞盘管,使制冷效果下降；同时腐蚀的存在使设备的使用寿命大为缩短.结垢：管道内溶于水中的无机盐结晶析出,在冷凝器等换热面管壁上形成水垢,导致热交换效率降低,制冷效果下降,严重时下降30%.同时硬垢增加,则用电量增加或燃料消耗量上升,严重时增加35%.生物粘泥：由于水的泥土、泥沙、腐殖物形成污垢,加上细菌、藻类等微生物及其分泌物形成的生物粘泥,严重时造成管路堵塞；而污垢、粘泥会影响热交换效率,多耗电能,造成高压运行,严重时造成超压停机.所有这些严重地影响了空调系统的正常运行.所以中央空调系统出现水垢、锈蚀、淤泥、细菌和藻类问题将直接导致制冷能力减弱,使用寿命缩短、运行可靠性降低、能耗提高导致运行费用增加.为使中央空调系统在最优化状态下运行,就必须对空调系统的冷却水和冷冻水系统进行专门的化学药物处理：清除水垢、锈蚀、粘泥、杀菌和防腐蚀处理,意义在于：节约能源、降低运行成本.在中央空调的蒸发器和冷凝器传热过程中,污垢直接影响着传热效率和设备的正常运行,中央空调机组运行结果表明,未进行清洗的空调机组运行一段时间后用电或燃料消耗将增加10-30%,延长使用寿命,减少设备折旧使用费.减少事故停机,改善制冷效果.清洗可去除污泥,使管路畅通,水质清澈.同时除垢、防垢,提高了冷凝器、蒸发器的热效率,从而避免了高压运行超压停机现象,提高了冷冻水流量,改善了制冷效果,使系统安全高效运行.>中央空调清洗维护为用户节约大量维修费：未经处理的中央空调,则会出现管道堵塞、结垢、腐蚀,超压停机直至发生事故,如主机因腐蚀泄漏、溶液污染,则需更换铜管,更换溶液,维修主机,一般需维修费20-50万元.而经过处理后,既可减少维修费用,又可延长设备使用寿命,还能为业主减少几十万几百万的损失.三中央空调维护保养内容及方案维护保养及检修内容：一、空调用冷水机组维护保养及检修工作内容<一>维护保养工作内容1.正常运转中的维护<每次>1>查压缩机冷冻油的油压及油量；2>系统探漏<制冷剂>,发现漏点及时处理；3>检查有无不正常的声响、震动及高温；4>检查冷凝器及冷却器的温度、压力；5>检查各种阀门是否正常6>检查冷水机出入水的温度及压力；7>检查主电路上接线端子并压实；8>检查电气控制部分；9>检查机组润滑系统；10>检查各仪表、控制器的工作状态；11>保持设备处于清洁状态；2.年度间停机后的保养<每年一次>1>检查清洗干燥过滤器,干燥剂吸潮后应进行干燥处理或更换；2>检查及制冷设备安全保护装置整定值；3>检查压缩机冷冻油的油压及油量,必要时进行冷冻油更换及补充压缩机电机绝缘情况；4>检查并收紧电路上的各电线接点；5>查电气控制部分；6>供以上内容检查报告<每年一次><二>检修工作内容第一次维护保养之前由使用方和维保方双方如实对原设备及系统根据设备型号、运行状态<记录>、运行时限、现场状态进行系统评估,如需进行系统检修,费用由双方协商另外计收.冷凝器的去垢清洗检修费用由双方协商另外计收.超出维护保养范围的检修费用由双方协商另外计收.二、空气处理设备维护保养及检修工作内容<一>年度维护保养工作内容空气处理机、风机盘管的检查<每次>空气处理机、风机盘管的保养、加油<每年至少一次>清理管路、除污<每年至少一次>空气处理机的清扫、除尘<每年至少两次><二>检修工作内容在检修保养之前由使用方和维保方双方如实对原设备及系统根据设备型号、运行状态<记录>、运行时限、现场状态进行系统评估,如需进行系统检修,费用由双方协商另外计收.超出维护保养范围的检修费用由双方协商另外计收.三、水系统维护保养及检修工作内容<一>年度维护保养工作内容<每次>冷冻水泵及冷却水泵的检查、加油电机、电器绝缘检测、加油、检查及更换密封元件冷却塔一般保养性检修.水系统关键部位的阀门、过滤器、单向阀、压力表、温度计、保温情况的检查及更换修理.<二>检修工作内容在维护保养之前由使用方和维保方双方如实对原设备及系统根据设备型号、运行状态<记录>、运行时限、现场状态进行系统评估,如需进行系统检修,费用由双方协商另外计收.超出维护保养范围的检修费用由双方协商另外计收.水塔填料全部取出,一次性去垢,费用由双方协商另外计收.四、维护保养方案1、对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行.2、制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成.3、冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养.4、用500Ｖ摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ,否则应干燥处理电机线圈,干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈.5、检查电机、风扇是否转动灵活,如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承.6、检查皮带是否开裂或磨损严重,如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松,如是则应调整〕每半个月检查一次〔；检查皮带轮与轴配合是否松动,如是则应整修.7、检查布水器是否布水均匀,否则应清洁管道及喷嘴.8、清洗冷却塔〕包括填料、集水槽〔,清洁风扇风叶.9、检查补水浮球阀是否动作可靠,否则应修复〕不定期〔.10、拧紧所有紧固件.11、清洁整个冷却塔外表.12、风机盘管维修保养：制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养.13、每周清洗一次空气过滤网,排除盘管内的空气〕不定期〔.14、检查风机是否转动灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油,如有异常摩擦响声则应更换风机轴承.15、用500V摇表检测风机电机线圈,绝缘电阻应不低于0.5 MΩ,,否则应整修处理.检查电容有无变形、鼓胀或开裂,如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固,是否有过热痕迹,如是则作相应整修.16、清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物.17、用盐酸溶液〕内加缓蚀剂〔清除盘管内壁的水垢.18、拧紧所有紧固件.19、清洁风机盘管外壳.20、冷凝器、蒸发器维修保养：制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养. ——检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹,如有则应整修处理,处理后达不到要求的应更换；——检查热继电器上的绝缘盖板是否完整,如损坏则应更换.e〔自动空气开头维修保养：——用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MΩ,否则应烘干处理；——清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如灭弧罩损坏则应更换；——清除触头表面上的小金属颗粒〕不要修锉〔.f〔信号灯、指示仪表维修保养：——检查各信号灯是否正常,如不亮则应更换同规格的小灯泡；——检查各指示仪表指示是否正确,如偏差较大则应作适当调整,调整后偏差仍较大应更换. g〔中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验,检查二者的动作是否可靠,输出的信号是否正常,否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器；h〔 PC中央处理器、印刷线路板如出现问题,则申请外委维修.压缩机维修保养：制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养.检查压缩机油位、油色.如油位低于观察镜的1/2位置,则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油.检查制冷系统内是否存在空气,如有则应排放空气.具体检查压缩机如下参数：a〔压缩机电机绝缘电阻〕正常0.5MΩ以上〔；b〔压缩机运行电流〕正常为额定值,三相基本平衡〔；c〔压缩机油压〕正常10～15kgf/Cm2〔；d〔压缩机外壳温度〕正常85℃以下〔；e〔吸气压力〕正常值4.9～5.4kgf/cm2〔；f〔排气压力〕正常值12.5kgf/cm2〔；g〔检查压缩机是否有异常的噪音或振动；h〔检查压缩机是否有异常的气味.通过上述检查综合判断压缩机是否有故障,如有则应更换压缩机〕外委维修〔.拧紧所有紧固件并清洁压缩机.中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时,如必须超过8小时,则应由主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准并征得营业部门的同意后方可延时.对于计划中未列出的维修保养工作,应由设备部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障,先经设备部主管口头批准后,可以先组织解决而后写出《＿＿＿＿事故报告》并上报公司.中央空调因维修保养等原因需停用时,应由设备部主管填写《停用申请表》,经主管经理批准后通知公共事务部,由公共事务部提前一周通知有关营业部门.如因突然故障停用中央空调,应在恢复使用后2小时内向有关营业部门作出解释.5.0 记录相关支持文件四中央空调清洗与保养的五大处理工艺<一>杀菌灭藻：通过加入杀菌药剂,清除循环水中的各种细菌和藻类.<二>生物剥离剂,将管道内的生物粘泥剥离脱落,通过循环将粘泥清洗出来.<三>化学清洗：加入综合性化学清洗剂.此种清洗剂具有缓蚀、分散、除垢的作用,对水的循环系统进行处理.这种处理方法,既能将管道内的锈、垢、油污进行清洗后分散排除,又可防止清洗剂对系统装置和管路的危害,提供一个清洁的金属表面.<四>表面预膜：投入预膜药剂,在金属表面形成致密的聚合高分子保护膜,以起到防腐蚀保护作用.<五>日常养护：加入综合性的日常养护处理剂,具有缓蚀、避免金属生锈的作用.日常养护处理剂中含有高分子络合阻垢剂,通过络合作用,防止钙镁离子结晶沉淀,延长机组的使用寿命,节水、省电,可提高制冷效率.另外,要定期抽检,以监控水质.五中央空调清洗的五大效果<一>保护设备,延长使用寿命：可以防锈、防垢.避免设备腐蚀、损坏,特别是经预防处理后,使设备使用寿命延长一倍,投入缓蚀剂以后,可以使设备系统腐蚀速度下降90%.<二>减少事故发生,改善制冷效果：可杀菌灭藻,去除污泥,使管路畅通,水质清澈.同时提高冷凝器、蒸发器的热交换效率.从而,避免了高压运行,超压停机现象,提高了冷冻水流量,改善了制冷效果,使系统安全高效运行.<三>节能节水,减少成本：在去除水垢、阻止水垢形成,提高热交换效率的同时,减少了电能或燃料的消耗.水处理后还可以减少排污量,提高了循环水的利用率.从而,减少了生产成本.<四>大量节省维修费用：未经处理的中央空调,会出现设备管路堵塞、结垢、腐蚀、超压停机甚至发生故障.如：运行系统因腐蚀泄漏,产生溶液污染,则需要更换热装置和溶液,主机维修费一般需要20-50万元.经过处理后,既可减少维修费用,又可延长设备使用寿命,为用户创造更好的经济效益.<五>符合国家环保要求：政府环保部门规定,未经处理达标的水不能直接排放.经过处理的循环水,其水质达到国家环保要求的排放标准,可直接向外排放.这样,即可为业主节约费用,又可保护生态环境.同时,经处理的中央空调所供应的冷、暖气清新优质,更利于人们的身体健康.六中央空调运行管理制度一、人员的管理制度1、各类人员的岗位职责各级各类人员的岗位职责是构成中央空调系统运行管理岗位责任制的主体,在确定各级各类人员的岗位职责时,一定要结合空调系统的规模和特点以及定员定岗情况来综合考虑,要按岗位的层次和工程类别来分解各项任务,注意避免出现职能不清、责任不明的情况.有些物业管理企业所管的中央空调系统规模较小,人员配置较少,故不设空调班组长<领班>,有关工作全部由空调工程师<主管>承担.还有些物业管理企业为了避免运行和检修两个班组扯皮,不利于设备的使用和检修,将二者合为一体,即运行人员也是维修人员.这样不仅节省了人力,又有助于增强其责任心,努力提高自己的技术水平.因此,岗位设置情况决定了岗位智能与责任的不同.2、业务学习与培训制度中央空调系统的运行管理是一项涉及到多学科多专业的综合性技术管理工作,其中中央空调系统的操作、维护和检修水平与相关人员的技术水平密切相关,在实际工作中需要相关人员<含运行和维修人员>熟练的运用调节、维护和检修技能,规范、正确地操作、保养和检修系统与设备.因此,对中央空调系统一线运行管理人员的要求除了有高度的责任感外,还要求有一定的专业知识和专业技能,建立相应的业务学习与培训制度,对提高相关人员的专业素质与空调管理水平,使其能适应岗位的要求有重要意义.二、设备的管理制度1、巡回检查制度中央空调系统涉及到的设备种类和数量较多,安装地点也比较分散,特别是夏季供冷运行时,对水系统来讲,冷水机组.二次泵、冷却塔、膨胀水箱、空气处理装置等通常分设多处.更有一些超高建筑和多功能公共建筑,由于技术上和使用上的特殊要求,往往设置多个机房,而人员配备上不是也不需要每个机房都有值班人员.此时,为了保证系统安全正常的运行,就需要运行维护人员和检修人员定时或定期的进行巡回检查,以预防为主,发现故障和问题及时处理.2、维护和保养制度中央空调系统和设备自身良好的工作状态是其安全的工作状态是其安全经济运行、延长使用寿命、保证供冷<供热>质量的基础,而有针对性的做好各项维护保养工作又是中央空调系统和设备保持良好工作状态的重要条件之一.3、检测与修理制度不管如何加强维护保养,都只能降低设备的损坏速度,要想完全使设备不出现故障或不发生部件损坏是不可能的.中央空调系统在运行一定时间后,运动部件都会出现磨损、疲劳、间隙增大,甚至丧失工作能力；而静止的部件和管道也会产生堵塞、腐蚀、结垢、松动等现象,使设备的技术性能、系统的工作状况发生改变,甚至发生事故,影响到中央空调系统的正常运行和空调的使用效果.因此,必须定期对系统和设备进行检验和测量,以便根据检测情况及时采取相应的预防性或恢复性的修理措施.4、运行与检修记录运行与检修记录是设备技术档案的重要组成部分之一,除此之外,他也是原始技术资料之一.原始技术资料包括空调系统设计、施工、安装图纸和说明书,各种设备的安装、使用说明书,系统和设备安装竣工及验收记录等,分别由设计、设备制造、工程安装单位提供,是在中央空调系统正式投入运行前就形成的.而运行和检修记录则是在中央空调系统投入运行后形成并不断积累起来的.通过这些记录,可以使运行和管理人员掌握系统和设备的运行情况和现状,一方面可以防止因为情况不明、盲目使用而发生问题；另一方面还可以从记录中找出一些规律性的东西,经过总结、提炼后,再用于工作实际中,便于管理和操作检修水平不断提高.三、中央空调系统运行管理程序1、目的规范中央空调系统运行管理工作,确保中央空调系统正常运行,为用户提供满意服务.2、适用范围公司所辖物业的中央空调系统运行管理.3、职责3．1中央空调系统的运行管理由物业工程部统一负责.3．2日常的空调供应由空调运行班负责.3．3冷水机组、水泵、风柜、冷却塔和膨胀水箱等设备与装置的日常巡检及制冷机房、空调机房的管理有空调运行班负责.3．4各设备装置及风、水管道系统的维护保养和应急抢修由空调维修班负责.3．5各设备的电动和配电部分的维护保养和应急抢修由电工维修班负责,空调维修班配合. 3．6冷水系统水质的处理及冷却塔和冷水机组冷凝器的清洁工作,由空调运行班负责.4、工作程序4．1空调供应程序4．1．1空调运行值班人员按照冷水机组开停机程序,在规定的时间开停冷水机组及启停相应的冷却水系统和冷冻水系统；4．1．2运行值班人员按规定开关集中控制的风柜和各层新风机；4．1．3中央空调系统运行期间,空调运行值班人员应每隔一小时将冷水机组和水泵、冷却塔的运行数据记录在相应的运行记录表上；4．1．4如有用户需要延时空调服务,按有关有偿服务规定执行；4．1．5用户有空调使用效果方面的投诉时,由空调维修值班人员去现场了解情况并给予解决.4．2空调设备管理程序4．2．1工程部负责建立各类空调设备的运行、维护保养及检修档案；4．2．2工程部负责对空调设备进行标识,以便统一管理；4．2．3由空调工程师制订空调设备及装置维护保养的规程,经工程部经理审定后发放到相关班组,并以此制订和下达相关工作计划；4．2．4如用户装修涉及到空调设备或装置的变动,按有关装修规定执行.4．3空调设备维修程序4．3．1在日常运行中,空调运行值班人员应按照有关设备及装置巡回检查规定进行巡检,发现问题要及时反映,一边维修人员尽快到位检修,检修后要将有关情况记录在"检修记录表"上；4．3．2空调维修班和电工维修班人员应按照空调设备及装置维护保养计划,定期对空调设备及装置进行维护保养,并将维护保养情况记录在"设备及装置维护保养记录表"上；4．3．3用户有空调设备及装置方面的投诉时,由空调维修值班人员到现场检查,如属一般性维修,不涉及零部件的更换,则及时处理；如需要换零部件等,按有关维修规定执行.4．4空调水处理程序4．4．1空调水处理委托专业水处理公司进行,具体内容参见委托合同；4．4．2外委单位完成水质处理及冷却塔或冷水机组冷凝器的清洁工作后,由空调运行值班人员负责在其工作单上签署验收意见,并留一份交工程部存档；4．4．3水处理公司出具的水质检测报告由工程部存档.5、相关支持性文件和记录5．1离心式冷水机组操作规程5．2离心式冷水机组运行记录表5．3水泵、冷却塔运行记录表5．4中央空调系统巡回检查规程5．5加时服务申请单5．6设备技术性能卡片5．7空调设备及装置维护保养规程5．8设备及装置维护保养记录表5．9空调设备或装置变动申请单5．10设备<装置>检修记录表5．11设备<装置>维修通知单。

物业公司管理项目电气设备维护及保养方法一、物业管理中电气设备维护有效措施对于物业管理来讲，电气设备维护是基本职责，是保障电气设备安全的重要手段。

物业管理中的电气设备多属于公共配套设施组成，涉及到电梯、通风、照明、消防、配电、给排水以及供暖等度哟方面，如果不能及时对电气设备加以维护，将会导致整个系统被迫停止运行，为业主带来诸多不便，降低物业服务质量。

电气设备维护工作的开展，必须严格遵循维护原则，做到维护操作规范，维护人员必须持证上岗，具备专业技术能力，能够准确剖析电气设备出现问题的原因并且及时解决。

（一）电气设备维护原则电气设备维护之前，遵循先动口后动手原则，提前进行电气设备使用询问，了解详细情况后再进行检查。

检查过程中，遵循先检查外部，后检查内部的步骤原则，先从机械方面入手，后检查电气。

检查结束后按照先对设备加以清洁，随后进行设备维修原则，先检查简单的问题，后研究系统、复杂的问题。

先检查电气设备电源，后检查电气负载。

先解决电气设备故障，后对电气设备进行调试，有效控制电气设备运行。

（二）电气设备维护步骤1.做好维护调查工作及时对电气设备情况进行调查，了解电气设备故障情况，是否存在声音异常或者气味等，是否已经做了应急处理，存在违规操作等行为。

2.对电气设备直观检查电气设备直观检查中，主要通过观看设备外观是否存在问题，听设备运行声音，触摸设备是否高温或者有其他情况，闻设备是否出现烧焦或者其他气味。

若电气设备散发出异常气味，则表示可能存在短路或者绝缘被烧焦等情况，及时检查电气设备的电源与设备本身线路情况。

直观检查是电气设备深入检查的基础，帮助设备维修人员更好的确认故障，并且将故障控制到最小范围。

3.检测工具的检查应用应用检测工具对设备进行详细检查，常用的仪器设备主要包括万用表、红外线测温仪、电流表等，检测设备的电压、运行速度、温度等情况。

4.选择适当的检测方法物业管理中电气设备维护检测主要涉及到如下几种方法，实际检测中根据具体情况选择适当的检测方法。

1.目的规范中央空调维修保养工作，消除设备隐患，及时排除故障，确保中央空调各项性能完好，延长设备使用寿命。

2.范围适用于达文物业重庆分公司各物业区域中央空调系统的离心式冷水机组。

3.职责3.1管理处经理负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

3.2工程部经理负责制定《中央空调维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。

同时对日常维修保养工作进行指导、检查监督，并负责外委修理的联络工作3.3专业工程技术人员具体负责中央空调的维修保养。

3.4新生活服务中心负责向有关用户通知停用中央空调的情况。

4.工作规程4.1《中央空调维修保养年度计划》的制定4.1.1每年的12月15日之前，由工程部部长组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》并上报公司审批。

4.1.2制定《中央空调维修保养年度计划》的原则：4.1.2.1中央空调使用的频度；4.1.2.2中央空调运行状况（故障隐患）；4.1.2.3合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。

4.1.3《中央空调维修保养年度计划》应包括如下内容：4.1.3.1维修保养项目及内容；4.1.3.2具体实施维修保养的时间；1.1.1.3预计费用；1.1.1.4备品、备件计划。

1.1.4对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。

1.1.5制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委托完成。

4.2中央空调设备（设施）的日常维保内容要点4.2.1由专业公司（外包）或由工程部自行定期对冷水机组进行维修保养；空调技师（士）负责填写相关记录表格，并对机组每日的运行状况进行检查。

4.2.2每半年对楼层空调机组及冷却塔进行一次检查清扫。

4.2.3空调系统出现故障时，空调技师（士）先进行应急处理，并立即报告工程部部长。

在故障严重，自身无法解决的情况下，则由工程部部长电话通知专业维保公司。

未得到管理处经理或专业公司技术人员的认可，任何人不得拆卸、修理各设备元件。

ABC物业有限公司
中央空调系统维修养护周期
每日巡视内容：
1、记录主机的运行数据，并对数据参数进行认真核对、分析。

2、巡视检查新风机组，在工作过程中无异响和异常振动，仪表计量准确，管道中凝结水流畅，空气过滤网无杂物堵塞，电动阀的工作状态正常。

每周巡视内容：
对主机和设备房进行一次清洁，对各管道阀门接合处进行检查，对易发生的泄漏情况进行及时处理。

月度维修养护内容：
1、对主机的设置运行参数核对校正，检查压力、温度传感器、膨胀阀，确定各参数的
正确性。

2、检查冷却水的PH值，视情况添加防锈缓蚀剂。

3、对冷却塔进行清洗。

4、清洁风柜空气过滤网。

检查配电箱内电气元件及其接线端子。

5、检查风机盘管的运行状态，是否有异响和滴漏现象，并及时处理隐患。

季度维修养护内容：
1、对水系统进行完整的水质检验，整理水质检验报告。

2、清洗水泵入口的水过滤器、过滤网。

3、对风柜运动部件进行检查，加注润滑油，检查电机运行状况。

半年度维修养护内容：
1、对冷冻水管道、冷却水管道系统管道和阀门进行维护保养。

2、对各风机盘管空气过滤网进行一次清洗，检查冷却盘管散热片、电动阀是否正常，
电机各风速运转是否正常。

3、控制部分维修保养：清洁控制柜内外的灰尘、脏物；检查、紧固所有接线头，对于
烧蚀严重的接线头应更换。

年度维修保养内容：
交流接触器维修保养：清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器；清洁铁芯上的灰尘及脏物；拧紧所有紧固螺栓。

一、预案概述为保障物业中央空调系统的正常运行，确保业主的舒适生活，特制定本预案。

本预案旨在明确物业中央空调维保的组织机构、职责分工、应急措施等，以应对中央空调系统可能出现的故障和事故。

二、组织机构及职责1. 维保领导小组负责组织、协调、指挥物业中央空调维保工作，确保预案的顺利实施。

组长：物业经理副组长：工程部经理成员：工程部、客服部、安保部等相关部门负责人2. 工程部负责中央空调系统的日常维护保养、故障排除、应急抢修等工作。

3. 客服部负责收集业主关于中央空调的投诉和建议，及时向工程部反馈，确保问题得到妥善解决。

4. 安保部负责维护物业中央空调系统周边的安全，确保维修人员的人身安全。

三、维保流程1. 日常维护保养（1）制定年度维保计划，明确维保内容、时间、责任人等。

（2）按照计划，对中央空调系统进行定期检查、清洗、润滑、紧固等保养工作。

（3）对发现的问题及时进行修复，确保系统正常运行。

2. 故障处理（1）接到业主投诉后，工程部立即安排维修人员进行现场勘查。

（2）根据勘查结果，制定维修方案，并报维保领导小组审批。

（3）维修人员按照维修方案进行故障排除，确保问题得到解决。

3. 应急抢修（1）接到紧急情况报告后，维保领导小组立即启动应急预案。

（2）工程部组织维修人员进行抢修，确保在最短时间内恢复中央空调系统运行。

（3）抢修结束后，对故障原因进行分析，完善维保措施，防止类似问题再次发生。

四、应急措施1. 故障应急处理（1）对常见故障，维修人员应熟练掌握故障处理方法，确保快速排除。

（2）对复杂故障，维修人员应请教厂家技术人员或相关专家，确保问题得到妥善解决。

2. 设备更换（1）对于无法修复的设备，应按照厂家要求进行更换。

（2）更换设备前，需报维保领导小组审批，确保更换设备的合格性和安全性。

3. 人员培训（1）定期对维修人员进行技术培训，提高维修技能。

（2）加强安全意识教育，确保维修人员的人身安全。

五、预案修订本预案自发布之日起实施，如遇重大政策调整或实际情况变化，由维保领导小组负责修订。

物业中央空调维修服务方案物业中央空调维修服务方案一、引言中央空调是大多数商业和住宅建筑中必备的设备之一，除了提供舒适的室内温度和空气质量外，还需要定期维护和保养以确保其正常运行。

本文提出了一种全面的物业中央空调维修服务方案，旨在满足客户的需求并提供高质量的维修服务。

二、服务内容1. 维修服务范围：- 中央空调设备故障排除；- 中央空调系统维护；- 中央空调设备和配件更换；- 中央空调系统性能优化。

2. 维修服务流程：- 收到报修请求后，及时派遣维修人员前往现场；- 对中央空调设备进行全面检查，确定故障原因；- 提供详细的故障报告和修理方案，包括所需材料和所需时间；- 在客户确认后进行维修，确保设备正常运行；- 维修完成后进行设备测试和清洁工作；- 提供维修保修期，及时解决后续问题。

3. 维修服务优势：- 快速响应：及时派遣维修人员到达现场，以最快速度解决客户的问题；- 专业技术：拥有经验丰富的维修人员，熟悉各种中央空调系统；- 周到服务：提供全面的维修方案和维修报告，确保客户能够全面了解维修进程；- 性价比高：提供优质的维修服务，同时考虑客户的费用预算。

三、维修人员培训为了提供高质量的中央空调维修服务，我们将对维修人员进行定期培训，以确保他们熟悉最新的维修技术和设备。

培训内容包括：- 中央空调系统的基本原理和工作过程；- 常见问题的诊断和解决方法；- 安全操作规范；- 设备维护和保养；- 客户服务技巧。

四、设备维护和保养计划定期的维护和保养对中央空调系统的正常运行至关重要。

我们将提供以下服务：- 定期检查中央空调系统，确保其正常运行；- 清洁空气过滤器，防止灰尘和污垢堵塞系统；- 检查和清洁冷凝器和蒸发器，以保证热交换效果；- 检查和校准温度和压力控制器，以确保准确的控制；- 检查和更换损坏或老化的配件。

五、维修保证我们提供充分的维修保证，以保证客户的满意度：- 维修工作保修期为3个月，期间内，如出现同样的故障，我们将提供免费维修服务；- 快速响应客户的问题和投诉，并在24小时内解决问题。

中央空调维保费用参考标准中央空调作为大型建筑的重要设备之一，对于室内空气质量和舒适度起着至关重要的作用。

为了确保中央空调系统的正常运行和延长设备的使用寿命，定期的维护和保养工作显得尤为重要。

而维保费用的参考标准也是业主和物业管理方关注的焦点之一。

首先，中央空调维保费用的参考标准受到多方面因素的影响，包括但不限于以下几点：1. 设备规模，中央空调系统所服务的建筑面积大小、设备数量和种类等都会直接影响到维保费用的参考标准。

一般来说，规模较大的中央空调系统需要投入更多的人力和物力进行维护，因此维保费用会相对较高。

2. 设备品牌和型号，不同品牌和型号的中央空调设备在维护保养方面可能存在差异，一些高端品牌的设备可能需要更加专业的维护技术和更昂贵的零配件，因此维保费用也会相应提高。

3. 维保周期和内容，维保周期的长短以及具体的维保内容也是影响维保费用的重要因素。

一般来说，定期维保的频率越高、维保内容越全面，维保费用也会相应增加。

其次，根据以上因素，我们可以给出中央空调维保费用的大致参考标准。

以某市某大型商业综合体为例，其中央空调维保费用大致如下：1. 设备规模，建筑面积10万平方米，中央空调设备数量30台，维保费用约为每年30-50万元。

2. 设备品牌和型号，采用国内一线品牌设备，维保费用相对较低，每年20-40万元。

3. 维保周期和内容，每季度进行一次全面维保，每次维保费用约为5-10万元。

综上所述，中央空调维保费用的参考标准是一个综合考量多种因素的结果。

在制定维保预算时，业主和物业管理方需要根据具体情况进行合理的预算安排，确保中央空调系统的正常运行和设备的长期使用。

同时，也需要与专业的维保公司进行充分沟通，制定合理的维保方案，以确保维保费用的合理性和经济性。

总之，中央空调维保费用的参考标准是一个需要综合考虑多种因素的复杂问题，只有在充分了解和分析各项因素的基础上，才能制定出合理的维保预算，确保中央空调系统的正常运行和设备的长期使用。

物业中央空调维修温馨提示尊敬的业主：您好！作为物业管理公司的一名工作人员，我们深知中央空调对于您的生活质量有着重要的影响。

为了保障您的舒适体验，我在此向您发送本次中央空调维修温馨提示，希望对您有所帮助。

一、定期维护是关键中央空调作为物业公共设施之一，日常使用频率较高，因此定期的维护是关键。

我们建议您每季度对中央空调进行一次基础的清洁和保养，以确保其正常运行和延长使用寿命。

当然，如果您在使用过程中发现任何异常情况，也请及时向物业报告，我们将安排维修人员前来处理。

二、运行注意事项1. 温度设置：在使用中央空调时，请注意合理设置温度，尽量保持在舒适范围内，避免过高或过低的温度对您的身体造成不适。

2. 通风要求：中央空调的使用需要保持房间良好的通风情况，避免封闭空间使用过程中出现缺氧现象，对身体造成不利影响。

3. 空调过滤网清洁：中央空调使用一段时间后，空调过滤网容易积灰，会影响空调的风量和净化效果。

因此，我们建议您定期清洁空调过滤网，确保室内空气清新。

三、节能使用为了节约能源、保护环境，我们也希望您在使用中央空调时能够注意以下事项：1. 合理使用温度：在没有必要的情况下，尽量避免将温度设置过高或过低，以减少能源的浪费。

2. 合理设置风速：根据室内实际情况，合理设置空调风速，以提高空调的能效比，减少因能源浪费而对环境造成的损害。

3. 责任意识：当您离开房间或不需要使用空调时，请记得关闭空调，减少不必要的能源浪费。

四、维修注意事项如果您在使用中央空调过程中发现任何异常情况，请务必及时向物业报告，避免因为问题的延误而造成更大的损失。

同时，在维修人员到来之前，建议您暂停使用中央空调，以免加重故障的程度。

总结：中央空调对于您的生活质量有着重要的影响，我们希望通过本次的温馨提示，能够提醒您在使用中央空调时的重要事项。

在生活中，我们务必要保持一颗维护环境、保护资源的心，合理使用中央空调，在享受舒适的同时，也不忘环保的重要使命。

完整版)风冷模块机组中央空调设备维修保养方案风冷模块机组中央空调设备维修保养方案XXX：风冷热泵机组中央空调维护保养为了确保中央空调各项性能完好，规范维修保养工作，本方案适用于物业管理公司辖区内的各类中央空调。

一、中央空调系统检修技术包括空调器、风机盘管、主机组、末端设备和冷却塔的检修服务。

二、中央空调清洗范围包括制冷机组、冷却塔、冷热水系统、空气调节系统、循环水系统、冷机组内热交换设备、冷凝器、蒸发器、冷却水系统、冷媒水系统，以及风机盘管表冷器、凝结水管道设备。

三、中央空调保养内容包括空调器、风机盘管和主机系统的保养，以及冷却塔的风机、轴承、布水器、过滤器、膜料、塔件等保养。

四、服务内容包括全年中央空调运行保养工作计划书制订、定期检查主机及末端设备、修理、改造、更换零件及装配、检验压缩机并提供换油服务、处理客人投拆及中央空调出现的紧急故障、调整因季节温差给系统带来的参数变化、预防性保养小修、对设备、水质、空气质量进行监测、记录并存档，并发给详尽的报告书。

1.0目的：规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

2.0适用范围：适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的维修保养。

3.0职责：主管经理负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况，技术部负责组织制定《中央空调维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。

4.1制定《中央空调维修保养年度计划》的原则包括中央空调使用的频度、运行状况(故障隐患)、合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.2《中央空调维修保养年度计划》应包括维修保养项目及内容、具体实施维修保养的时间、预计费用、备品、备件计划。

4.2.1对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。

4.2.2制冷技工负责中央空调的日常维修保养、大型修理及PC中央处理器的故障处理。

4.2.3冷却塔维修保养。

4.2.4 电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ，使用500V摇表进行检测。