资产评估师资格全国统一考试《资产评估相关知识》财务管理第四章投资管理高频考点讲义整理版

第一部分企业价值评估——第四章市场法在企业价值评估中的应用【本章考情分析】本章题型涉及客观题、综合题。

分值估计在10分以内，在考试中重点关注上市公司比较法、交易案例法可比对象的选择标准、价值比率的计算指标。

【本章知识框架】主要考点重要性上市公司比较法可比对象选择标准★★★交易案例法可比对象的选择标准★★价值比率计算指标★★★本章知识点精讲第一节市场法的评估技术思路【知识点】市场法评估的基本模型企业价值评估中的市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。

市场法也被称为相对估值法，是国际上广泛运用的一种评估方法。

市场法所依据的基本原理是市场替代原则，即一个正常的投资者为一项资产支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。

其中，V/X为价值比率，V1为被评估企业的价值，V2为可比对象的价值。

X为其计算价值比率所选用的经济指标。

企业的市场交易价格可以在一定程度上反映其价值。

因此对于可比对象，评估专业人员一般使用其市场交易价格P2作为替代，计算价值比率。

因此价值比率的确定成为市场法应用的关键。

市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。

【知识点】市场法应用的基本原则包括可比性原则、可获得性原则、及时性原则、透明度原则及有效性原则。

可比性原则是运用市场法进行评估的关键，主要包括行业可比、规模可比、成长预期可比、经营风险可比、财务风险可比等几个方面。

可获得性原则是指案例的市场交易信息及可比对象的产品信息、财务信息等可以通过正常途径获取。

及时性原则是指评估人员运用市场法进行评估时应当将最新的市场情况纳入评估过程中。

透明度原则意味着信息的开放、良好的沟通及对信息的充分解释。

有效性原则建立在市场合理有效的假设基础之上。

有效市场假设认为，信息对称、理性的投资者，证券价格完全反映了所有可获取的信息，证券能够被合理定价。

【知识点】市场法常用的两种具体方法（一）上市公司比较法上市公司比较法是市场法评估的一种具体操作方法。

第四章资本成本【高频考点1】区分公司资本成本和项目资本成本【高频考点2】资本成本的影响因素【高频考点3】债务资本成本的估计二、税前债务成本的估计2.可比公司法3.风险调整法4.财务比率法三、税后债务资本成本的估计税后债务成本=税前债务成本×(1-所得税税率)【提示】由于所得税的作用，公司的债务成本小于债权人要求的收益率。

【提示】新发债券,考虑发行成本的影响【高频考点4】普通股资本成本的估计(一)不考虑发行费用的普通股资本成本的估计1.资本资产定价模型KS=Rf+β×(Rm-Rf)式中：Rf是无风险利率;β是该股票的贝塔系数;Rm表示平均风险股票报酬率。

根据资本资产定价模型计算普通股资本成本，必须估计无风险利率、权益的贝塔系数以及市场风险溢价。

(1)无风险利率的估计。

无风险利率的估计涉及如何选择债券的期限，如何选择利率，以及如何处理通货膨胀问题。

①选择短期政府债券利率还是长期政府债券利率：最常见的做法是采用10年期的政府债券利率代替无风险利率。

②利率的选择：应当选择上市交易的长期政府债券的到期收益率代替无风险利率。

③选择名义无风险利率还是真实无风险利率：采用名义利率(除非存在恶性通货膨胀以及预测周期特别长)。

(2)β值的估计(3)市场风险溢价的估计2.股利增长模型股利增长模型假定收益以固定的年增长率递增，则股权资本成本的计算公式为：Ks=D1/P0+g采用股利增长模型的关键在于估计股利长期的平均增长率g。

估计股利长期平均增长率的方法有以下三种：(1)历史增长率(2)可持续增长率(3)采用证券分析师的预测3.债券收益率风险调整模型根据投资“风险越大，要求的报酬率越高”的原理，普通股股东对企业的投资风险大于债券投资者，因而会在债券投资者要求的收益率上再要求一定的风险溢价，依照这一理论，权益资本成本的计算公式为：权益资本成本=税后债务资本成本+股东比债权人承担更大风险所要求的风险溢价。

第二部分 财务管理知识第一章 财务管理基础（5分）一、财务管理概述（一）财务活动：筹资活动、投资活动、资金运营活动、分配活动。

（二）财务管理的目标1、利润最大化目标（1）优点：定义明确、计算简易、便于考核（2）缺点：①没有考虑时间因素；②没有考虑资本投入与收益产出的关系；③没有考虑风险问题；④诱导经营者的短期行为。

2、股东财务最大化目标（1）优点：体现时间属性、反映风险因素、规避经营者短期行为（2）缺点：①过于强调股东利益，忽视相关利益者的利益保护；②有可能忽视公司的社会责任；③只适用于上市公司，非上市公司股东财富难以计量。

3、企业价值最大化目标（1）优点：体现企业整体价值、兼顾了利益相关者各方的经济利益（2）缺点：①价值计量的主观性；②企业价值受企业存续期限的影响；③企业价值的变现形式具有虚拟性。

二、风险与收益（一）资产收益的计算单期资产收益率=利息（股息）收益+资本利得期初资产价值（或价格） 年资产收益率=利息（股息）收益+资本利得期初资产价值（或价格）/资产持有年限例题 某股票2021年7月1日价格为10元，2022年12月31日出售价格为12元。

期间受到税后股息0.25元，求计算单期资产收益率和年资产收益率。

单期资产收益率=（0.25+2）/10=22.5%年资产收益率=22.5%/1.5=15%（二）资产收益率的类型1、实际收益率：是一种名义收益率，扣除通货膨胀率的影响后才能得到真实收益率。

2、预期收益率：即各种收益率与出现的概率乘积之和。

3、必要收益率：也称最低必要报酬率或最低要求收益率，等于无风险收益率+风险收益率，风险收益率的大小取决于两个因素，即风险的大小和投资者对风险的偏好。

（三）资产的风险及其衡量1、期望值：反映预期收益的平均化，可以按预期收益率的计算方法计算。

i n1i i P X E ∑==2、离散程度：用来衡量风险大小的统计指标，离散程度越大风险越大。

（1）方差：i 2n 1i i 2)(P E X∑=-=σ（2）标准离差：i 2n 1i i )(P E X ∑=-=σ （3）标准离差率：E V σ=方差和标准离差作为绝对数，适用于期望值相同的决策方案风险程度的比较，标准离差率是一个相对指标，适用于期望值不同的决策方案。

2021年《资产评估相关知识》资产评估师考试题库完整版（含答案）一、单选题1.在财务报告使用者中，更关注资产保值增值情况的是（）。

A、分散的投资者B、债权人C、政府部门D、社会公众答案：A解析：在资本市场中，公司股权往往比较分散，分散的投资者更关心公司资产保值增值情况，公司的价值创造情况，以此决策是否继续持有其股权，其决策的依据是会计信息。

2.不考虑其他因素，下列各项中，构成甲公司关联方的是（）。

A、与甲公司同受乙公司重大影响的长江公司B、与甲公司存在长期业务往来，为甲公司供应40%原材料的黄河公司C、与甲公司共同出资设立合营企业的合营方长城公司D、对甲公司具有重大影响的个人投资者丙全额出资设立的黄山公司答案：D解析：不构成关联方关系的情况有：（1）与该企业发生日常往来的资金提供者、公用事业部门、政府部门和机构，以及因与该企业发生大量交易而存在经济依存关系的单个客户、供应商、特许商、经销商和代理商之间；（2）与该企业共同控制合营企业的合营者之间；（3）仅仅同受国家控制而不存在其他关联方关系的企业，不构成关联方；（4）受同一方重大影响的企业之间不构成关联方。

3.下列不可以作为质权标的物的是（）。

A、房屋B、汽车C、机器设备D、产成品答案：A解析：质权的标的物可以是动产或者权利，但不能是不动产，因此房屋不能作为质押物。

4.假定固定资产更新不改变生产能力和销售收入，则下列关于固定资产更新决策的说法中，错误的是（）。

A、对于寿命期相同的固定资产更新决策，可以通过比较现金净流出量的现值进行决策B、固定资产更新决策所采用的决策方法主要是内含报酬率法C、对于寿命期不同的固定资产更新决策，应当采用年金成本法进行决策D、固定资产更新决策属于互斥投资决策答案：B解析：从决策性质上看，固定资产更新决策属于互斥投资方案的决策类型。

因此，固定资产更新决策所采用的决策方法是净现值法和等额年金法，一般不采用内含报酬率法，选项B错误。

资产评估师-资产评估相关知识-基础练习题-第2部分财务管理知识-第4章投资管理[单选题]1.甲股票目前的股价为10元，预计股利可以按照5%的增长率固定增长，刚刚发放的股利为1.2元/股，投资人（江南博哥）打算长期持有，则股票投资的收益率为()。

A.17%B.17.6%C.12%D.12.6%正确答案：B参考解析：如果股利增长率固定，并且打算长期持有，则股票投资收益率由两部分构成：一部分是预期股利收益率D1/P0，另一部分是股利增长率g，所以，本题答案为1.2×（1＋5%）/10＋5%＝17.6%。

[单选题]3.假设其他因素不变，固定增长股票的价值()。

A.与预期股利成反比B.与投资的必要报酬率成正比C.与预期股利增长率同方向变化D.与预期股利增长率反方向变化正确答案：C参考解析：固定增长模式下，股票价值V s＝D1/（R s－g），由此可见，在其他因素不变的情况下，股票价值与预期股利成正比，与投资的必要报酬率反方向变化，与预期股利增长率同方向变化。

[单选题]5.某公司计划添加一条生产流水线，需要投资100万元，预计使用寿命为4年。

税法规定该类生产线采用直线法计提折旧，折旧年限为4年，残值率为8%。

预计该生产线项目第4年的营业利润为5万元，处置固定资产残值收入为10万元，回收营运资金3万元。

该公司适用的企业所得税税率为20%，则该项目第4年的税后现金净流量为()万元。

A.12.6B.37C.39.6D.37.4正确答案：C参考解析：年折旧＝（原值－税法残值）/折旧年限＝100×（1－8%）／4＝23（万元）第4年经营现金净流量＝税后营业利润＋非付现成本＝5×（1－20%）＋23＝27（万元）第4年末残值变现净收益纳税额＝（残值收入－账面价值）*所得税率＝（10－100×8%）×20%＝0.4（万元）第4年的税后现金净流量＝经营现金净流量＋回收额＋变现损益的所得税影响＝27＋10－0.4＋3＝39.6（万元）[单选题]6.某项目第二年营业收入为100万元，付现营运成本为50万元，固定资产折旧额为20万元，无形资产摊销额为10万元，所得税税率为25%，则该项目第二年的经营现金净流量为()万元。

《资产评估》第四章复习笔记提纲第四章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一体的房地产。

房地产是实物、权益和区位三者的结合。

1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。

2、权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。

3、区位是指某宗房地产与其房地产或事物在空间方位和距离上的关系。

区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。

二、房地产的特征1、位置固定性房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。

2、耐用性从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。

3、影响因素多样性房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。

除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。

4、投资大量性不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。

5、保值增值趋势在社会经济发展正常的情况下，随着人口社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。

房地产具有保值、增值的趋势。

三、房地产的评估程序房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤。

房地产评估的每一步骤主要内容如下：1、明确评估基本事项评估机构在接受房地产评估委托后，应对评估协议书中约定的一些条件进行调查、了解。

2、拟定评估工作方案在明确了评估的基本事项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业计划。

围绕资产评估的特定目的进行，具体包括：人员的分工、选取参数资料来源、评估时间进度以及选取适当的价值类型。

3、实地勘查搜集资料在权数确定后，对房地产的基本情况进行实地勘查。

了解弄清房地产的位置和周围环境、自然和人文景观、公共设施和基础设施，以及评估对象的物质状况。

4、选用评估方法评定估算在房地产评估中，除了使用其他资产评估常用的市场法、收益国法和成本法外，还可以根据具体情况运用假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。

选择题：
在进行资产评估时，确定资产价值的基本方法是：
A. 市场比较法
B. 成本法（正确答案）
C. 收益法
D. 折现法
下列哪项不属于资产评估的基本原则？
A. 独立性原则（正确答案）
B. 客观性原则
C. 科学性原则
D. 公正性原则
资产评估报告的核心部分是：
A. 评估目的和范围
B. 评估方法和过程
C. 评估结论和意见（正确答案）
D. 评估假设和限制条件
在使用收益法进行资产评估时，最关键的因素是：
A. 资产的历史成本
B. 资产的未来收益预期（正确答案）
C. 资产的当前市场价值
D. 资产的折旧情况
下列哪项不是资产评估师在执业过程中应遵守的职业道德？
A. 保密性
B. 客观性
C. 迎合客户意见（正确答案）
D. 独立性
资产评估中的“持续经营假设”是指：
A. 假设资产将在现有用途下持续使用
B. 假设资产将在特定条件下持续产生收益（正确答案）
C. 假设资产将在无限制条件下持续增值
D. 假设资产将在短期内被出售
在进行机器设备评估时，通常不考虑的因素是：
A. 设备的物理状况
B. 设备的经济寿命
C. 设备的原始购买价格（正确答案）
D. 设备的技术性能
资产评估报告的有效期一般根据什么来确定？
A. 评估师的判断
B. 评估目的和资产类型（正确答案）
C. 客户的要求
D. 法律法规的规定
下列哪项不是影响资产评估价值类型的因素？
A. 评估的特定目的
B. 评估时点的市场条件
C. 评估对象的使用状态
D. 评估师的个人偏好（正确答案）。

资产评估相关知识点总结一、资产评估的相关知识点1. 资产评估的概念和作用资产评估是指根据一定的标准和方法，对特定的资产进行评估和估值，以确定其价值和价值变动的过程。

资产评估的作用主要包括：a. 为投资者提供决策依据。

资产评估可以帮助投资者了解资产的价值和风险，为投资决策提供依据。

b. 为贷款提供担保。

银行和其他金融机构需要对贷款担保资产进行评估，以确定其价值和抵押价值。

c. 为企业管理提供决策支持。

企业需要对资产进行评估，以确定其在财务报表中的价值，为企业管理提供决策支持。

2. 资产评估的方法和技术资产评估的方法和技术主要包括：a. 市场比较法。

市场比较法是根据市场上类似资产的交易价格和特征来确定特定资产的价值。

b. 收益法。

收益法是根据特定资产所产生的未来现金流量来确定其价值。

c. 成本法。

成本法是根据特定资产的重建成本来确定其价值。

d. 折现现金流法。

折现现金流法是将未来的现金流量折现到现在，以确定特定资产的价值。

3. 资产评估的对象和范围资产评估的对象主要包括不动产、动产、金融资产和知识产权等。

资产评估的范围主要包括企业资产评估、财务报表资产评估、投资项目资产评估和贷款担保资产评估等。

4. 资产评估的标准和程序资产评估的标准主要包括国家法律法规、行业标准和专业规范等。

资产评估的程序主要包括资产调查、信息搜集、数据分析、价值评估和报告输出等。

5. 资产评估的风险和注意事项资产评估的风险主要包括市场风险、技术风险和人为风险等。

在进行资产评估时需要注意的事项主要包括数据真实性、估值方法的选择、估值技术的应用和风险的评估等。

二、资产评估的实施过程1. 资产评估的准备工作在进行资产评估之前，需要进行充分的准备工作，包括：a.明确评估的目的和范围。

确定资产评估的目的和范围，包括评估对象、评估标准和评估方法等。

b.收集评估所需的信息。

收集和整理评估所需的资料和信息，包括市场数据、资产信息和相关法律法规等。

第四章资产评估程序【考情分析】本章可以考客观题和综合题，估计分值一般在18分左右。

在考试中应重点关注评估程序的作用；资产评估业务基本事项（构成、如何了解及分析评价）、资产评估委托合同（主要内容、补充或变更、终止履行及解除）、资产评估计划（需考虑的主要因素、主要内容）、评估现场调查（内容、手段、方式、受限及处理）、收集整理评估资料（分类、主要工作、验证受限的处理）、评定估算形成结论（评估方法选择及判断形成分析结论）、编制出具评估报告（内部审核、与委托人或者相关当事人沟通、外部审核意见的处理）。

【主要考点】1.资产评估业务基本事项；2.资产评估委托合同；3.资产评估计划；4.评估现场调查；5.收集整理评估资料；6.评定估算形成结论；7.编制出具评估报告。

本章内容第一节资产评估程序概述第二节明确业务基本事项第三节签订业务委托合同第四节编制资产评估计划第五节进行评估现场调查第六节收集整理评估资料第七节评定估算形成结论第八节编制出具评估报告第九节整理归集评估档案（第六章）第一节资产评估程序概述一、资产评估程序的概念和内容二、履行资产评估程序的作用一、资产评估程序的概念和内容（一）资产评估程序的概念指资产评估机构及资产评估专业人员执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。

资产评估程序由八项基本程序组成，每项基本程序包括具体的工作步骤。

不同的资产评估业务由于评估目的、评估对象不同，可获取的资产评估资料完备度以及所选用的评估方法存在差异，资产评估专业人员对每项基本程序需要执行的具体工作步骤是有差异的。

（二）资产评估程序的内容1.《中华人民共和国资产评估法》，明确了资产评估业务必需履行程序，包括：委托人对评估机构的选聘、委托合同的签订、评估人员的指派、现场调查及资料的核查验证分析、评估方法的选择、报告的签属出具及档案管理等。

2.资产评估基本准则明确规定资产评估通常包括八大基本评估程序：二、履行资产评估程序的作用1.保证资产评估行为的合法性（依法执业）如果评估机构和评估专业人员未能按照资产评估法的要求，履行必要的评估程序，将可能导致违反评估法，需要承担相应的法律责任。

第四章 建（构）筑物及在建工程评估第一部份重要考点一、收益法的运用二、剩余法的运用三、市场法的运用第二部份次要考点一、成本法相关知识二、房地产概述及其他知识第一部份重要考点【考点1】收益法的运用一、要求收益和折现率的计算与匹配；各种折现率之间的关系；建造物年贬值额与年限关系；收益额的认定。

二、出题模式：单选题、多选题和综合题（一）综合题【例题1.综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料： （1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。

经济耐用年限为35年，残值率为5%。

假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建造物由国家无偿收回。

（2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。

（3）该被评估房地产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。

评估基准日估计同类房地产年租金应为1000元／平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。

（5）假设建造物的资本化率为10%，土地资本化率为8%。

（6）该土地面积360平方米，建造面积510平方米。

试评估本例房屋基地在2022年5月的土地使用权价格。

『正确答案』（1）房屋的重置成本=3000×510×（1+2%）6=1723028.5元（2）计算房屋现值（3分）①房屋年贬值额土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（应该记住155页土地出让年限的数据），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以年贬值额=建造物重置价（1-残值率）/使用年限=1723028×（1-5%）/35=46767.92（元）②房屋现值=建造物重置价-年贬值额×6=1723028-46767.92×6=1442420.5元（3）计算房地产总收入：年租金总收入=1000×78%×510=397800（元）（4）计算房地产年总费用①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：397800×12%=47736（元）②管理费以年租金的3%计算：397800×3%=11934（元）③修缮费以房屋现值的1.5%计算1442420.5×1.5%=21636.3（元）④保险费以房屋现值的3‰计算：1442420.5×3‰=4327.26（元）⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：2×360=720（元）⑥房地产年总费用=47736+11934+21636.3+4327.26+720=86353.56（元）（5）计算房地产净收益=397800—86353.56=311446.44（元）（6）求取土地纯收益①房屋年净收益为：1442420.5/（P/A，10%，29）= 1442420.5/9.3696=153946.86（元）②土地纯收益＝房地产的净收益-房屋纯收益=311446.44-153946.86=157499.58 （元）（7）求土地使用权价格评估基准日土地剩余使用年限是：40-7=33年土地总价=157499.58×〔1-（1＋8%）-33〕/8%=157499.58×11.5139=1813434.41（元）土地单价=1813434.41÷360=5037.32（元）【说明】有的同学认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限35-6=29年的收益对待，土地总价为157499.58×〔1－（1＋8%）－29〕/8%。

第二部分财务管理知识——第四章投资管理主要考点：01.投资的分类02.项目投资管理03.证券投资管理知识点：投资的分类【例题·多项选择题】下列各项中，属于间接投资的有（）。

A.股票投资B.债券投资C.固定资产投资D.流动资产投资E.无形资产投资『正确答案』AB『答案解析』证券投资（间接投资）是购买权益性资产（股票、债券、基金）以获取收益的投资行为，选项AB是答案；项目投资（直接投资）是将资金用于购买经营性资产（固定资产、无形资产、流动资产）等，形成生产能力，开展生产经营活动以获取收益的投资行为，选项CDE 属于直接投资。

【例题·单项选择题】按投资项目之间的关联关系，企业投资可以分为独立投资和互斥投资。

下列关于独立投资与互斥投资的说法中，错误的是（）。

A.互斥项目之间相互关联、相互取代、不能并存B.独立项目的选择受资金限量的影响C.独立项目决策不受其他项目投资与否的影响D.互斥项目决策仅根据项目本身是否满足决策标准来决定『正确答案』D『答案解析』独立投资项目决策仅根据项目本身是否满足决策标准来决定，互斥投资项目决策不仅要满足决策标准的要求，还要与其他项目进行比较，从中选择最优方案，选项D错误。

【例题·多项选择题】固定资产更新决策属于（）。

A.直接投资决策B.项目投资决策C.间接投资决策D.独立项目决策E.互斥项目决策『正确答案』ABE『答案解析』项目投资（直接投资）是将资金用于购买经营性资产（固定资产、无形资产、流动资产）等，形成生产能力，开展生产经营活动以获取收益的投资行为，选项AB是答案；固定资产更新属于互斥项目决策，选项E是答案。

知识点：项目投资管理【例题·多项选择题】在考虑所得税影响的情况下，下列可用于计算年经营现金净流量（NCF）的算式中，正确的有（）。

A.税后净利＋非付现成本B.年营业收入－年付现成本－所得税C.（年营业收入－年付现成本）×（1－所得税税率）D.年营业收入×（1－所得税税率）＋非付现成本×所得税税率E.（年营业收入－年付现成本－非付现成本）×（1－所得税税率）＋非付现成本『正确答案』ABE『答案解析』考虑所得税对投资项目现金流量的影响时，年经营现金净流量＝年营业收入－年付现成本－所得税＝税后净利＋非付现成本＝年营业收入×（1－所得税税率）－年付现成本×（1－所得税税率）＋非付现成本×所得税税率＝（年营业收入－年付现成本－非付现成本）×（1－所得税税率）＋非付现成本，所以选项A、B、E正确。

第四章房地产评估第一节房地产评估概述1、房地产的含义是指土地、建筑物及其他地上定着物。

具有三种形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产(国外称之为不动产)。

由以下三者结合：(1)实物：是房地产中看得见、摸得着的部分(建筑物的结构、设备、装修、基础设施完备程度等)，它又可分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三方面。

(2)权益：是房地产无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益(所有权、使用权、租凭权、典权、地役权等)。

(3)区位：是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，还包括它与重要场所(市中心、港口、机场、车站、政府机关等)的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，该宗房地产的周围环境、景观等。

2、房地产的特征(1)位臵固定性：房地产不可能通过移动位臵调节一个地区的房地产供求。

位臵固定性使得区位环境因素在房地产评估中变得格外重要。

(2)耐用性：建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。

房地产使用的长期性决定了其用途、功用可以随着社会的进步不断地加以改善、调整，以达到最佳利用的状态。

(国家土地使用制度规定，土地使用权是限期的。

土地使用权的剩余使用年限是影响房地产价值的一个重要因素)(3)影响因素多样性：从社会因素来看，政府的城市规划具体规定了房地产的用途和使用强度(覆盖率、建筑高度、绿地率等)。

另外，政府可以从满足社会公共利益的角度，对任何房地产实施强制性征用，对某些房地产实施课税等。

从周边环境的角度来看，良好的和恶劣的周边环境对任何房地产的效用和价值特别是用途造成影响(造成影响的还有政府的房地产政策、住房制度、社会有效需求等)。

(4)投资大量性：房地产投资数额是可观的，投资房地产需要较大数额的资金。

房地产投资应事先做好可行性研究，要有的放矢、有效地进行投资。

另一方面也说明房地产变现不是一件轻而易举的事情。

(5)保值增值趋势：由于土地资源特别是城市土地面积的有限性，土地供给一般会滞后于土地需求而出现房地产价格上升的趋势。

第二部分财务管理知识——第四章投资管理考情分析本章属于重点章节，主要讲述投资管理，考试平均分为10分。

考试题型覆盖了单选、多选等各种题型。

大部分试题是每节知识点独立考核，要求考生在学习过程中，注意扎实掌握项目投资管理的应用与债券、股票估价的计算。

本章重难点：项目投资管理。

第一节投资管理概述主要考点1.直接投资和间接投资2.项目投资与证券投资3.独立投资与互斥投资1.含义1）投资是指特定经济主体（包括政府、企业和个人）以收回本金并获取收益为目的，将货币、实物资产等作为资本投放于某个具体对象，以在未来较长时期内获取经济利益的经济行为。

2）企业投资就是企业为在较长时期内获取经济利益而建造厂房、购买设备、研究开发、购买证券等经济行为。

知识点：投资的分类2.项目投资与证券投资——投资对象的存在形态和性质3.独立投资与互斥投资——投资项目之间的关联关系4.其他分类1）投资方向：对内投资VS对外投资2）投资期限：短期投资VS长期投资第二节项目投资管理主要考点1.项目投资决策参数的估计2.项目投资决策方法3.项目投资决策应用知识点：项目投资决策参数的估计（一）项目期限（二）项目现金流量的估算1.初始现金流量（建设期现金流量）建设性投资固定资产投资、无形资产投资、营运资金垫支其他支出项目的筹建费、开办费原有固定资产的净残值收入固定资产更新改造项目中，原有固定资产报废残值收入扣除清理成本和税收影响后形成的净收益【例4-1】爱普公司拟投资一个新项目M，预计建设性投资总额为5 000 万元。

其中，土地使用权投资1 000 万元，需要在项目建设期初一次性支付，土地使用权年限为40年；厂房造价约1 600 万元，建设期为两年，分两次平均投入；两年后，厂房竣工交付使用，此时需要购置设备1 800 万元，另需运输及安装费200 万元，可立即投入使用。

为满足生产所需的材料等流动资产，还需投入净营运资金400 万元。

要求测算爱普公司项目M的建设期现金流量。

2024年资产评估师-资产评估相关知识（新版）考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题2.00 分)所有者权益变动表“本年金额”栏各项数字的分析填列，包括（）科目,A. 利润分配B. 其他综合收益C. 投资收益D. 以前年度损益E. 库存股2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 资金运动的起点是（）。

A. 筹资B. 投资C. 资金营运D. 分配3.(单项选择题)(每题 1.00 分) A公司发行可转换公司债券，其面值为3000万元，实际发行价格为2870.13万元，公司发行的不附转换权且其他条件相同的债券发行价格为2747.26万元。

假定没有发生其他相关费用，则该项发行债券记入“其他权益工具”科目的金额为（）万元。

A. 252.74B. 129.87D. 04.(多项选择题)(每题 2.00 分)根据消费税法律制度的规定，下列关于消费税纳税地点的表述中，正确的有（）。

A. 除另有规定外，纳税人销售应税消费品应向生产地的税务机关纳税B. 除另有规定外，纳税人销售应税消费品应向纳税人机构所在地或居住地的税务机关纳税C. 进口的应税消费品，由进口人或者其代理人向报关地海关申报纳税D. 委托加工的应税消费品，受托方为个人的，由委托方向机构所在地的税务机关申报纳税E. 一般情况下，纳税人的总机构与分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自机构所在地的税务机关申报纳税5.(多项选择题)(每题 2.00 分)下列有关拾得遗失物的说法中，正确的有（）。

A. 拾得人拾得遗失物后，如果无人来认领，所有权归拾得人B. 拾得人拾得遗失物后，不能享有拾得物的所有权，但可享有费用偿还请求权C. 遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有D. 如果遗失人发出悬赏广告，归还失物的拾得人还享有悬赏广告所允诺的报酬请求权E. 甲将自己的旧手表抛弃，乙拾得，乙属于拾得遗失物6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某企业期初库存原材料的计算成本为30万元，材料成本差异+5000元(超支);本月购入原材料的计划成本为40万元，材料成本差异-19000元(节约);本月发出材料的计划成本为50万元。

2024年资产评估师-资产评估相关知识（新版）考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题2.00 分) 下列关于私募基金表述正确的有（）A. 私募基金应当向合格投资者募集B. 合格投资者是具备相应风险识别能力和风险承担能力，投资于单只私募基金的金额不低于100万元的单位和个人C. 合格投资者的净资产不低于1000万元的单位D. 私募基金管理人不得通过报刊、电台、电视、互联网等公众传播媒体向不特定对象宣传推介，但可以向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益E. 私募基金相关资料，保存期限自基金清算终止之日起不得少于10年2.(多项选择题)(每题 2.00 分)根据《企业所得税法》的规定，下列项目不得扣除的有（）。

A. 税收滞纳金B. 罚金、罚款~C. 违约金D. 赞助支出E. 企业所得税税款3.(单项选择题)(每题 1.00 分)下列注册商标申请，应依法予以核准注册的是（）。

A. 甲公司以“天安门”为丝绸产品的注册商标的申请B. 乙公司注册商标申请图案与某国国旗相似，但该国政府并不知道C. 丙公司申请的注册商标图案含有儿童不宜的内容D. 丁公司申请以“白雪”作为其雪糕的注册商标4.(多项选择题)(每题 1.00 分)下列各项中，属于现金流量表中的现金及现金等价物的有（）。

A. 银行存款B. 1个月到期的债券投资C. 商业汇票D. 银行汇票存款E. 半年内到期的债券投资5.(多项选择题)(每题 2.00 分)下列各项中，通过“长期应付款”科目进行核算的有（）。

A. 应付融资租入固定资产的租赁费B. 以分期付款方式购入固定资产的应付款项C. 应付经营租入固定资产的租赁费D. 国家拨付专项用于在建工程的款项E. 付款期限超过一个会计年度的材料采购款6.(单项选择题)(每题 1.00 分)某项融资租赁合同，租赁期为8年，承租人每年年末支付租金100万元，承租人担保的资产余值为50万元，与承租人有关的A公司担保余值为20万元，租赁期间，履约成本共50万元，或有租金20万元。

（第一部分）第四章市场法在企业价值评估中的应用一、单项选择题1、在运用市场法进行价值评估时，处于成熟阶段的信息技术企业适合采用的价值比率是（）。

A、P/EB、P/BC、PEGD、EV/S2、对亏损企业进行价值评估，下列价值比率效果更好的是（）。

A、资产基础价值比率B、全投资口径的价值比率C、收入基础价值比率D、收益基础价值比率3、甲公司2016年的每股收益为1.5元，股利支付率为20%，收益和股利的增长率预计为5%。

该公司的β值为1.1，市场风险溢价为6%，无风险报酬率为3%，该公司的P/E值为（）。

A、4.57B、4.35C、2.19D、2.084、下列关于运用市场法进行企业价值评估的适用性和局限性的说法中，错误的是（）。

A、市场法适用于资本市场发育比较成熟、市场有效性比较强的条件下B、根据相关规定，资产评估机构出具的评估报告，自评估基准日开始有效性为一年，而在一年中资本市场的定价一般都会发生变化C、市场法要求所在的资本市场充分有效或者接近有效，但是目前我国资本市场尚不完善，市场法的适用性受到影响D、市场法在企业价值评估中的运用不具有灵活性5、下列方法中，不属于价值比率计算的统计方法的是（）。

A、变异系数B、中位数C、算术平均数D、回归法6、下列各项指标中，属于盈利能力指标的有（）。

A、销售净利率B、总资产周转率C、营业收入增长率D、资产负债率7、在选择价值比率时，应该考虑是否适用于本行业。

下列各项表述中，错误的是（）。

A、对于航空、钢铁等行业，由于盈利容易发生显著变动，所以各类以盈利为基础的价值比率不太适用B、对于盈利相对稳定、周期性较弱的成熟行业来说，因为投资者注重的往往是利润和现金流的增长，所以选择盈利比率比较合适C、对于新兴行业来说，可以选择市盈率等指标D、相对于利润，投资者对新兴行业通常更为注重收入及相关经营数据（如用户规模、网站点击数等），因此EV/S和其他特定比率在新兴行业也应用较广8、乙公司2016年的销售收入是12500万元，净利润为2500万元，股东权益账面价值为3000万元，股利支付率为45%，预计未来增长率为5%，公司的贝塔值为1.5，无风险报酬率为3%，市场风险溢价为8%。

资产评估各章知识点《资产评估各章知识点》一、知识概述1. 《资产评估基本概念》①基本定义：资产评估就是估摸一个东西值多少钱。

比如说，你有一辆二手车，想知道它现在能卖多少钱，就得找专门的人或者机构来根据车的状况（像车龄、里程数、有没有撞过之类的）、市场上类似车的价格等方面给它定个合理的价，这个定价的过程就有点像资产评估。

②重要程度：这是资产评估这门学科的基石，要是不明白资产评估是什么，就没法深入学习后面的内容。

③前置知识：需要有点基本的数学知识，像会算个加减乘除，还有一些对市场现象的基本了解，比如说供需关系影响价格这个事得知道。

④应用价值：在二手交易市场很有用，像二手房、二手车买卖；企业重组或者兼并的时候也需要评估资产；保险公司理赔也会涉及到对受损资产的价值评估。

2. 《资产评估的原则》①基本定义：就像玩游戏要遵守规则一样，资产评估也有自己的原则。

比如说公正性原则，就是在评估的时候不能偏向哪一方；科学性原则，得用合理科学的方法去评估，不能胡来。

②重要程度：是保证评估结果合理、客观的保障，如果不遵守这些原则，评估结果就不靠谱，那整个资产评估就失去意义了。

③前置知识：要知道基本的商业道德概念，还有逻辑思维，这样才能理解为什么要遵循这些原则。

④应用价值：在评估纠纷中，如果遵循这些原则，就容易分清是非。

比如一个古董评估，双方有争议，如果按照科学公正的原则重新评估，就能找到合理价格。

3. 《资产评估的方法》①基本定义：就是评估资产价值时用的手段。

比如成本法，简单说就是看重新做一个这东西要花多少钱，然后根据它的新旧程度打个折；市场法就是找和这个资产相似的在市场上卖多少钱来评估；收益法呢，是看这资产能给我带来多少收益来定它值多少钱。

②重要程度：非常重要，这是实际进行资产评估操作的关键内容，不同的方法适用于不同类型的资产。

③前置知识：要了解不同行业各种资产成本计算方式，还有市场价格波动规律、收益计算的一些常识等。