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房地产策划师必备技能大全引言房地产策划师是一个综合性的职业，要想在这个行业中取得成功，除了具备相关的专业知识，还需要掌握一些必备的技能。
本文将介绍房地产策划师必备的一些关键技能，帮助读者全面了解这个职业所需的要求。
1. 专业知识房地产策划师必须具备深入的房地产行业知识和理解。
他们需要了解市场趋势、房地产开发流程、土地利用规划等方面的知识。
此外，对于房地产法律法规、环保政策等也需要有所了解，以确保自己在策划过程中符合法律法规的要求。
2. 市场分析能力房地产策划师需要有较强的市场分析能力。
他们需要对目标市场进行详细研究，了解市场需求、竞争对手情况以及项目潜在收益等。
通过市场分析，房地产策划师能够制定出更加有针对性的策划方案。
3. 项目管理能力房地产策划师需要具备良好的项目管理能力。
他们需要协调各个部门的工作，制定明确的工作计划，并确保项目按时按质完成。
在项目管理过程中，房地产策划师需要解决各种问题和挑战，并在变化莫测的环境中保持稳定。
4. 沟通协调能力房地产策划师需要与各方面进行沟通和协调。
他们需要与业主、设计师、开发商、政府部门等进行有效的沟通，确保项目的各项工作顺利进行。
此外，房地产策划师还需要与团队成员进行良好的合作，保持团队的凝聚力。
5. 创新能力房地产策划师需要具备创新能力。
他们需要不断寻求创新的策划思路和方法，以应对日益激烈的市场竞争。
创新能力可以帮助房地产策划师制定出独特的方案，提高项目的竞争力。
6. 风险识别能力房地产策划师需要具备风险识别能力。
他们需要能够及时发现项目中的潜在风险，并采取相应措施进行风险管理。
风险识别能力可以帮助房地产策划师在项目实施过程中预防和应对各种风险，降低项目风险。
7. 时间管理能力房地产策划师需要具备良好的时间管理能力。
他们需要合理安排时间，高效完成各项工作任务。
时间管理能力可以帮助房地产策划师更好地掌控项目进度，确保项目按时完成。
8. 数据分析能力房地产策划师需要具备较强的数据分析能力。
房地产策划师基础知识第一部分职业道德和房地产策划基本知识第一章职业道德基本知识第一节房地产策划师职业道德与职业守则一、房产策划师职业道德的概念1.在房地产策划师这个职业逐渐走上正轨的过程中，从业是面临的最大挑战不只是能力问题，更是一个道德风险问题。
2.房地产策划师职业道德是社会道德意识形态的重要组成部分之一，是社会为了调整房地产策划师之间以与房地产策划师与顾客与社会之间的关系，要求房地产策划师应遵循的行为准则。
房地产策划师职业道德是指其从业人员道德行为和道德关系普片规律的反映，是当代社会对房地产策划师职业行为基本要求的概括，是房地产策划师职业的社会关系在道德生活中的体现。
3.房地产策划师职业道德包括两方面，第一以为人民服务为核心，第二遵循房地产策划职业道德标准。
二、房地产策划师职业道德规范大力倡导爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务群众、奉献社会的职业道德。
同时也是所有行业都应当遵循的公共性的职业道德准则。
三、房地产策划师职业守则1.遵纪守法，尊重知识产权；2.忠诚敬业，恪尽职守；3.公正诚信，杜绝欺诈。
第二节房地产策划师职业素养一、房地产策划师职业的基本知识结构1、企业策划知识2、房地产经济知识3、市场营销知识4、项目管理知识5、城市规划与建筑设计知识6、人文基础知识7、房地产政策与法规知识1）与房地产行业相关的基本政策与法规，如劳动法、合同法、城市规划法、金融法规等；2）是房地产行业的基本政策与法规，如土地管理法、城市房地产管理法、土地出让条例、房地产开发建设基本法规等；8、房地产策划基础知识与专业能力1）房地产策划基础知识包括：房地产开发知识、城市规划知识、房地产策划知识、房地产项目规划设计知识、房地产投融资知识、房地产市场营销知识、房地产物业管理知识等2）房地产策划专业能力包括：房地产市场调研与定位、房地产投资策划、房地产营销策划、房地产售后服务和物业管理等；二、房地产策划师的职业能力1、掌握全局的能力2、充分的实战经验3、出色的创新能力4、敏锐的洞察能力5、较强的合作能力三、房地产策划师的职业素质1、对民族传统文化和人文精神有普遍的认识2、对当代国际精神、流行文化、生活形态有较为深入的认识3、对特定区域、特定城市的历史文脉、城市精神、价值取向和民众的生活习惯有着系统而深刻的认识4、对民族以与世界的建筑历史、建筑文化、建筑思潮有着较全面的了解5、对各种营销理论、文官经济理论有着系统而深刻的认识6、深谙各种广告、品牌传播理论的精髓，熟练运用宣传造势手法，同时具有较强的驾驭语言的能力7、对艺术和美的想象力和领悟能力以与沟通和执行的能力8、对设计的技术处理和建筑施工有一定的认识第二章房地产策划基础知识第一节房地产开发一、房地产开发的概念生产者和经营者为了实现一定的经济目的，通过多种资源的组合利用而为人类提供入住空间，并改变人类居住环境的一种活动。
房地产开发企业管理者知识结构体系一、市场与营销知识房地产市场是一个竞争激烈且复杂的市场，房地产开发企业管理者需要掌握市场分析、市场定位、市场营销策略等方面的知识，以确保他们的项目能够吸引到目标客户群体并获得良好的销售业绩。
1.市场调研和分析：了解市场需求和竞争情况，确定项目定位和推广策略。
2.产品设计和定价：根据市场需求和竞争情况，确定产品规划、产品设计和定价策略。
3.销售渠道管理：了解不同销售渠道的特点和优势，选择适合的渠道并进行有效管理。
4.品牌建设和推广：通过有效的品牌建设和推广活动，提升品牌知名度和影响力。
二、项目管理知识1.项目规划和执行：制定项目目标、项目计划和项目执行方案，确保项目按计划实施。
3.风险管理和控制：评估项目风险，采取相应的风险管理措施，减少项目风险对项目进度和质量的影响。
4.合同管理和法律风险控制：了解房地产合同法律法规，掌握合同管理技巧，降低法律风险。
三、财务管理知识财务管理是房地产企业管理者必备的知识之一、他们需要掌握财务分析、财务决策和资本运作等方面的知识，以确保企业的财务稳健和发展。
1.财务分析和报表分析：了解财务指标和财务报表的分析方法，评估企业的财务状况和运营效益。
2.预算编制和管理：制定企业的年度预算，监控预算执行情况，及时调整预算计划。
3.资金筹集和资本运作：了解资金筹集的不同方式和资本运作的原理，选择适合企业发展的资金筹集方式。
4.投资决策和回报评估：评估房地产投资项目的潜力和风险，做出明智的投资决策。
四、市场调控与政策知识房地产行业受到政府调控和政策的影响较大，房地产开发企业管理者需要了解相关的政策法规和政府政策，以便在业务决策中考虑政策风险和机遇。
1.房地产调控政策和措施：了解房地产市场调控政策和措施的目的、原理和影响，制定相应的业务发展策略。
2.土地政策和土地供应：了解土地政策和土地供应情况，把握土地市场的动态变化，为企业的土地储备和房地产项目布局提供支持。
房地产策划师岗位任职要求房地产策划师岗位任职要求一、岗位背景随着经济的发展和城市化的进程，房地产行业迅速崛起并成为一个重要的支柱产业。
房地产策划师作为房地产行业中的重要岗位，他们负责规划和执行房地产项目的策划工作，需要具备一定的专业知识和技能。
以下是房地产策划师岗位的任职要求。
二、专业背景1. 学历要求：本科及以上学历，房地产、城市规划、建筑、土木工程等相关专业。
2. 专业知识：熟悉房地产行业的相关政策、规划和法律法规，了解城市规划和土地利用的基本原理。
三、技能要求1. 数据分析能力：能够收集、整理和分析市场数据，并在此基础上提出相应的房地产项目策划方案。
2. 市场调研能力：具备通过市场调研了解目标客户需求、竞争对手情况和市场趋势的能力。
3. 规划能力：具备规划和设计房地产项目的能力，包括项目布局、功能设置、建筑风格等。
同时需要能够合理规划土地利用，保障项目的可持续发展。
4. 沟通能力：能够与项目团队、政府部门以及其他相关方进行有效的沟通和协调，达成共识并推进项目进展。
5. 创新能力：能够提出创新的房地产项目策划方案，结合市场需求和行业趋势，为企业带来竞争优势。
6. 团队合作能力：具备良好的团队合作精神，能够与跨职能团队合作，共同完成房地产项目的策划和执行。
四、经验要求1. 要求有一定的房地产行业从业经验，熟悉项目地区的市场情况和政策环境。
2. 能够独立完成项目策划工作，并有成功的项目案例。
3. 具备一定的项目管理经验，熟悉项目运营的各个环节，包括项目前期筹备、设计规划、建设施工、销售推广和运营管理等。
五、素质要求1. 良好的沟通能力和团队协作精神，能够与各个相关部门和外部合作伙伴协调工作。
2. 较强的抗压能力和快速解决问题的能力，能够适应高强度的工作环境。
3. 积极主动，能够独立思考和主观判断，能够灵活应对项目环境变化。
4. 具备责任感和执行力，能够按时完成工作任务，保证项目的顺利推进。
六、报酬与福利1. 薪酬待遇：根据个人能力、经验和绩效进行评估，并提供具有竞争力的薪酬待遇。
房地产策划基础知识第一部分房地产策划基础知识第一章房地产策划师的基本素质和职业生涯第一节奋斗方向第二节策划人员基本素质互动培训第二章房地产基础知识第一节建筑与规划基本知识第二节土地权属登记第三节房屋权属登记第四节房地产开发中的税费第三章房地产经营环境第一节城市经济与房地产经济第二节城市规划与城市运营第三节最新房地产政策与制度的演变和趋势第四节中国房地产市场的趋势与机会第四章房地产开发流程第一节房地产市场调研第二节土地价值发现第三节可行性研究及地块选择第四节目标客户消费心理研究目录第五节房地产项目产品定位第六节房地产项目规划与设计第七节房地产项目的报批管理第八节房地产项目的工程管理第九节房地产项目的预售管理第十节房地产项目销售推广第十一节房地产项目的投融资管理第十二节房地产项目的成本控制第十三节房地产项目风险管理第十四节房地产项目的竣工验收第十五节房地产项目入住交房第十六节房地产项目物业管理第五章房地产市场调研第一节正确认识房地产调研第二节房地产市场调研的内容第三节房地产市场调研的方法第四节房地产市场调研的流程第六章房地产可行性研究报告第一节可行性研究的概念和作用第二节可行性研究的阶段工作第三节可行性研究的内容第四节可行性研究报告的编制第二部分房地产策划理论与方法第七章策划学基础第一节策划学和策划力研究第二节策划的原理与方法第三节策划的基本方法第四节房地产策划模式及其流程第五节房地产营销策划组织和控制第八章房地产产品策划第一节房地产产品策划第二节房地产产品策划标准模式第九章房地产营销策划第一节房地产营销与推广第二节房地产广告营销策略第十章策划书写作第一节市场研究与方案构思第二节项目方案策划第三节项目可行性研究第四节项目财务评价第五节项目不确定性分析第十一章房地产营销策划组织与控制第一节房地产营销计划的制定第二节房地产营销控制的基本程序第三节房地产营销控制的内容和基本方法第三部分各类产品的营销策划第十二章普通住宅类产品营销推广第十三章别墅项目的推广与营销第十四章TOWNHOUSE产品的营销推广第十五章商务公寓产品营销推广第十六章酒店式公寓的推广与营销第十七章产权酒店营销推广及经营第十八章商业房地产的推广与销售第十九章写字楼的推广与营销第四部分房地产策划后期附加部分第二十章物业管理与房地产策划第一节项目策划不可小视物业管理第二节物业管理前期介入的必要性及内容设定第三节确定物业管理服务标准第四节设计施工阶段的物业管理工作第五节物业管理人员的招募与组织第六节物业管理方案及制度的制订第七节从住宅标准看物业管理的前期介入第八节把服务营销思想融入物业管理的前期介入第二十一章房地产法律法规知识第一节房地产开发投资与经营法律法规第二节土地管理法律法规第三节交易和市场管理法律法规第四节房地产金融与税费管理法律法规第五节物业管理法律法规第六节地方性房地产法规条例政策第一章策划人职业生涯规划第一节一、奋斗方向设计阶段人生，并不是叫你立刻放弃眼前的工作，因为不少人真的很爱自己现在从事的这份工作，只是无暇把手头的工作与未来的目标联系起来。
房地产策划基本知识简介房地产策划是指利用市场数据和市场分析，制定房地产开发项目的目标、策略和方案，并通过调研、规划、设计等一系列工作，将项目推向市场的过程。
房地产策划是一项复杂的工作，需要掌握一定的基本知识。
本文将介绍房地产策划的基本概念、方法和技巧，帮助读者了解房地产策划的基本知识。
房地产策划的基本概念房地产策划是指对房地产项目进行全面评估和规划的过程。
它包括市场分析、需求分析、竞争分析、项目定位、规划设计等环节。
房地产策划的目标是找到适合市场需求、具有竞争优势的项目定位，并制定相应的开发策略。
房地产策划的方法和步骤房地产策划的方法和步骤可以分为以下几个方面：1.市场调研：通过对目标市场进行调查和研究，了解市场需求和竞争状况，为项目定位提供依据。
2.需求分析：对目标消费者的需求进行分析和统计，确定适合市场需求的产品和服务。
3.竞争分析：对竞争对手进行调查和研究，了解其优势和劣势，为项目定位和市场推广提供依据。
4.项目定位：根据市场调研和竞争分析的结果，确定项目的目标市场和定位，包括产品定位、市场定位和价值定位等。
5.规划设计：根据项目定位，进行详细的规划和设计，包括项目规划、工程设计、景观设计等，以确保项目能够符合市场需求和竞争状况。
6.市场推广：制定市场推广策略和方案，包括品牌推广、销售渠道建设、宣传活动等，以吸引目标消费者并提高项目的知名度和销量。
房地产策划的技巧房地产策划的成功与否往往取决于策划人员的专业水平和技巧。
以下是一些房地产策划的技巧：1.精准定位：通过准确的市场调研和竞争分析，找到与市场需求匹配的项目定位，避免盲目跟风和随意定位。
2.创新设计：注重项目的创新和差异化，以吸引目标消费者的注意力，并与竞争对手形成差异化竞争优势。
3.风险评估：对项目进行全面的风险评估和预测，包括市场风险、政策风险和项目风险等，制定相应的风险应对措施。
4.团队合作：建立一个高效的策划团队，充分发挥团队成员的专业优势，共同推动项目的顺利进行。
房地产策划人需要哪些知识体系房地产策划人需要的技能复合型地产，顾名思义，实际上集多种物业形态于一体的地产项目，包含诸如商业、写字楼、住宅，甚至是旅游、休闲度假等。
就目前中国的普遍现状来看，前三者的综合体相对较多。
正是由于复合型地产包含至少两种以上的物业形态，项目的操作难度相对更大，同一个项目要面临不同细分市场、不同的规划设计、不同的市场定位、不同的营销策略等等。
严格意义上可以称为复合型地产的，实际上是城市运营层面的，上百万平方米的住宅，配合大型商业公建、写字楼、学校等等应有尽有。
但这样的项目在国内是凤毛麟角。
本文重点阐述微观层面的复合地产，即通常所见的位于较繁华地段，10多万㎡，有住宅、有写字楼、有商铺的项目，这样的项目比较常见，而且随着行业的发展，这样的项目将会更多的出现在市场上。
就长春来讲，上述复合型地产实际上仅是刚刚具备雏形。
而且，我个人认为，复合型地产是随着城市化进程的发展而衍生的，跟一个城市房地产发展的阶段密切相关，至少在城市化进程的初级阶段，城市向外围大量扩张，主力和重心都放在外围，多以住宅加基础生活配套组合的形态出现。
而当一个城市扩张放慢的时候，复合型地产作为一个对于城市依赖性极强的形式，在城市中心或次中心出现。
占地面积不大、土地来源于旧城区改造、高层建筑、容积率高是主要的表现形式。
复合型地产是郊区化在阶段性饱和的产物，略有一点“返朴归真”的意思。
也就是说，复合型地产的兴起，理论上是必以郊区化发展到一定程度为前提的。
原来在工作中曾经接触过一些类似项目，但都是在外围，很有隔靴搔痒之意。
有幸，目前正在某开发公司操盘类似项目，得以零距离接触。
实际上所谓复合型地产是一个很宽泛的概念，在国内也并没有完善的、可借鉴的操作模式。
因此，本文仅是摸着石头过河，粗浅的谈一些个人心得。
【复合型地产的特点】通过实际工作和考察相关项目，发现复合型地产一般具有以下一些共性的特点：1、占地面积都不大。
这同此种地产形态诞生的先决条件密切相关，例如，多为旧城改造、多数位于城市中心或次中心；2、商业价值很高。
房地产从业需完善的知识体系
房地产设计人员需具备的知识体系
1. 房地产开发全流程－基本内容
房地产公司开发流程
2. 设计人员所需具备的专业知识
Ａ设计知识
（1）《中华人民共和国城乡规划法》
（2）项目区域控制性详细规划
（3）项目修订性详细规划及其编制
（4）《建筑工程设计文件编制深度》（方案、初步、施工图）
（5）当地《XX市城乡规划管理技术规定》
（6）《全国民用建筑技术措施——规划·建筑·景观》、《全国民用建筑技术措施——常用建筑材料选用技术》
（7）防火规范
（8）人防规范
（9）常用建材：门、窗、瓦、石材、幕墙、涂料、漆
（10）结构、水、电、暖基本知识
Ｂ概预决算
Ｃ工程管理
Ｄ销售
3. 房地产开发过程中，设计部门与其他部门的配合
（1）设计与营销部门的配合
（2）设计与成本部门/招采部门的配合
（3）设计与开发部门的配合
①房地产报建流程及报建各阶段所需报建资料和深度深度
（4）设计与工程部门的配合
（5）设计与财务部门的配合
（6）设计与运营部门的配合
（7）设计与人力部门的配合
房地产从业需完善的知识共1页第1页 2013年7月15日。
房地产策划人需要哪些知识体系房地产策划人需要的技能复合型地产，顾名思义，实际上集多种物业形态于一体的地产项目，包含诸如商业、写字楼、住宅，甚至是旅游、休闲度假等。
就目前中国的普遍现状来看，前三者的综合体相对较多。
正是由于复合型地产包含至少两种以上的物业形态，项目的操作难度相对更大，同一个项目要面临不同细分市场、不同的规划设计、不同的市场定位、不同的营销策略等等。
严格意义上可以称为复合型地产的，实际上是城市运营层面的，上百万平方米的住宅，配合大型商业公建、写字楼、学校等等应有尽有。
但这样的项目在国内是凤毛麟角。
本文重点阐述微观层面的复合地产，即通常所见的位于较繁华地段，10多万㎡，有住宅、有写字楼、有商铺的项目，这样的项目比较常见，而且随着行业的发展，这样的项目将会更多的出现在市场上。
就长春来讲，上述复合型地产实际上仅是刚刚具备雏形。
而且，我个人认为，复合型地产是随着城市化进程的发展而衍生的，跟一个城市房地产发展的阶段密切相关，至少在城市化进程的初级阶段，城市向外围大量扩张，主力和重心都放在外围，多以住宅加基础生活配套组合的形态出现。
而当一个城市扩张放慢的时候，复合型地产作为一个对于城市依赖性极强的形式，在城市中心或次中心出现。
占地面积不大、土地来源于旧城区改造、高层建筑、容积率高是主要的表现形式。
复合型地产是郊区化在阶段性饱和的产物，略有一点“返朴归真”的意思。
也就是说，复合型地产的兴起，理论上是必以郊区化发展到一定程度为前提的。
原来在工作中曾经接触过一些类似项目，但都是在外围，很有隔靴搔痒之意。
有幸，目前正在某开发公司操盘类似项目，得以零距离接触。
实际上所谓复合型地产是一个很宽泛的概念，在国内也并没有完善的、可借鉴的操作模式。
因此，本文仅是摸着石头过河，粗浅的谈一些个人心得。
【复合型地产的特点】通过实际工作和考察相关项目，发现复合型地产一般具有以下一些共性的特点：1、占地面积都不大。
这同此种地产形态诞生的先决条件密切相关，例如，多为旧城改造、多数位于城市中心或次中心；2、商业价值很高。
整个项目具有极强的商业性。
不必多言，除了商铺、写字楼之外，即使是住宅（或公寓）部分，因其相对较高的土地、建安成本，成本都要远远超过城市的平均房价，加之地段不适合纯居住，多作为过渡性和投资性产品进行定位；3、容积率较高。
就全国而言，一般都在5以上，就长春目前情况来看，3.5-5居多。
作为发展商而言，容积率自然是越高越好。
但我个人的经验来看：最大面积不等于最大效益，最理想的状态，应在5以上6以下，在这个区间内，财务指标、成本、规模、产品竞争力等多方面通盘考虑后，将展现出复合型地产的最佳状态。
4、盘量中等。
即建筑面积，按照经验来看，盘量多在8-15万㎡之间，结合商业价值高的特点，就长春而言，这样的项目盘量虽不大，但总市值至少都在4亿元以上，不可小视。
如果盘量超过15万㎡，地段佳、产品定位准的项目，总市值突破10个亿也是完全有可能的；5、多数是一次性开发，鲜有分期开发的。
6、成败都在一线之间。
类似这样的项目，从土地上来看都是相当不错的投资选择，但在实际操作中困难重重。
地是好地，想要做成功很容易，想要做失败也很容易。
以下步入正题，将就一些具体问题跟诸位进行探讨：【反复进行定位的评估和测算】复合型地产是多种物业形态的集合体，既然是集合体，组合方面就大有文章可做，好似七巧板，有千万种变化。
复合地产项目的整体定位也是一样。
组合有空间上的组合和量上的组合。
此处重点谈量上的组合：在规划条件一定的情况下，公寓多一点还是商铺多一点，产生的效果是完全不一样的。
当然，工作起来就很累了。
前后要反复出20余种组合方案进行对比、分析和评估。
宏观上参考各类产品的市场大环境，微观上要对每种方案的成本限定、各项财务指标、销售周期等进行全面的、科学的测算。
尽量贴近市场、贴近实际，尤其是要重视利润结构（这很重要，后文详表），并从中甄选出2-3个优选方案进行最后的评估。
就我个人的观点：这项工作如果做好，那么项目的就成功一半了。
复合型地产项目的成功在某种意义上来说，是选择性的成功，而非其他。
【计算项目的销售额结构、利润结构】对于地产而言，利润结构是相对被忽视的、却十分关键的经济指标。
目前地产行业的投资分析目光几乎都盯在成本、销售额、利润率、启动资金、NPV、IRR、投资回收期上。
我觉得这是一种误区，单一的地产形态（相对复合型地产而言）也需要注重利润结构，因为在小的一个层面上，它也包含了不同的产品，不把整个项目利润结构铭记于心，容易导致“搞不清楚状况”的事情出现。
确实如此，如果连自己卖的东西，能挣多少钱、哪个挣得多、哪个挣得少都不知道，不能不说是一种天大的糊涂。
复合型地产项目，产品之间的差距不是140㎡三房和220㎡复式那么简单，而是写字楼和住宅的差异，即不是“量”的差异，而是“质”的差异。
所以，更应该准确、清楚地计算出项目的利润结构。
每种产品的销售额是多少，占总销的百分比是多少。
每种产品的利润是多少，占整体利润的百分比是多少。
当然，把帐算出来仅仅是第一步。
做地产，任何数据的本身是没有实际意义的，而是在于对数据的判断、把握和应用。
当你心中十分清楚的认识到项目利润结构的时候，回过头来再去看项目、再去操盘，那种高度、视野是完全不一样的。
这几乎是指导营销工作的首要原则，试想，有这样两组数字摆在你的面前：总销结构——写字楼40%、商铺35%、住宅25%；利润结构——写字楼35%、商铺45%、住宅20%；此时，结合项目的实际情况，该做什么不该做什么、先做什么后做什么、重点做什么次要做什么，还用得着别人来指手画脚吗？【对容积率有清醒的、理性的认识】地产行业有句俗得不能再俗的话——出面积。
是的，目前的中国房地产业，尽量多出面积至少不是坏事，但也未必就是好事，尤其是对于复合型地产。
我个人认为，关于容积率的问题，如果往深层次看，最大面积不等于最大效益。
在容积率和经济指标之间，是有个黄金分割点的，契合上这最佳的一点比契合上最大的面积更有价值。
这里面有几个大的宏观背景：1、地价越来越贵，项目的总投和启动资金随之上升，以长春为例，在规模、档次等外围条件相等的情况，2002年和2006年具有可比性的项目，在项目总投上要翻了一倍多，说白了就是资金门槛越来越高；2、地产行业中全套开发流程越来越正规，可供钻空子的地方变少或变小，资金不是很容易倒开手，有些甚至就是必须的硬投入，拿得出就干、拿不出就滚蛋，即对必保资金和资金流的要求提高；3、随着资金门槛、资金流的高要求，作为投资者，更加注重首期回款额和后期回款现金流的质量；4、与纯住宅不一样，复合型地产更多的是平铺式的销售进度，不象住宅项目，一开盘一下就实现了很高的销售率，讲求瞬间销售。
复合型地产由于是高价格起步、多产品推进，瞬间销售的可能性不大（不是没有）。
5、复合型地产，虽然地盘面积不大、建筑面积不大，但是单方成本要比普通地产高得多，单方售价也要相对高得多。
即，高投入、高产出的地产开发类型。
举例来讲：长春，随便拿出来一个复合地产项目，建筑面积在10万㎡，总投都要在3.5亿以上，这是必须要融资的，或从银行、或从投资机构等其他途径，搞房地产，谁要是把总投的钱都凑齐了再去开发，那与傻子无异。
所以，高投入中还要包含高得吓人的融资成本。
另外，成本高还体现在开发节奏上，10-15万㎡左右的盘量，几乎多数是一次性开发，不要小看这个，从投资强度来看，以15万㎡的复合型项目而言，它如果一次性开发，理论上大约相当于30万㎡中档住宅小区一次性开发，这是很可怕的。
实际上，操作复合型地产就是在高投入、高产出、长周期这三者之间在走钢丝，在寻找平衡；6、以上五点似乎跟容积率的主题关系不大，但综合起来一分析，可以得到一个粗犷的结论：复合型地产拖不起。
搞地产，谁都拖不起，复合型地产则更加脆弱，因为就本身来讲，这种地产开发类型利润是有保障的，不用说，肯定很高。
投资额度、时点性投资强度异常大，一年新、两年旧、三年就烂，营销周期多半年，有时几乎是致命的。
在上述六个大的背景下，回头再来看看容积率的问题，就未必是越高越乐观了。
尤其是在长春，产品没硬伤的住宅，去化速度快得甚至都让同行们有意识地踩刹车，在这种市场环境下，肯定是多出一米多挣一米的钱。
纸面数字基本上可以100%（甚至120%）的转化成账面数字。
复合型地产则不一样，常常有多建一米多赔一米的情况出现，且这种“赔”还要计算每年的高额融资成本。
也时常有这样的情况出现：项目两、三年过去了，支付了土地款、工程款、还了贷款等等费用之后，项目最后算帐，净赚两三千万现金和两三万米的尾房。
折腾了一溜十三遭之后，居然是这样的下场。
另外，就技术角度来说，砍掉一些不必要的面积、压缩一些过剩面积，到最后进行测算，常常出现投资额度降低、营销周期减少、利润率大幅提升的“两低一高”乐观局面。
何乐而不为？反之，单单计算静态总销和静态利润，实际上是不明智甚至是愚蠢的。
我个人有个经历就是砍掉了部分地下面积和商铺面积之后，各项经济指标居然发生了梦寐以求的变化，财务、数学真是很奇妙！归根结底，我个人的观点还是那句话：最大面积不等于最大效益，找到那个黄金分割点。
【理顺各类产品的逻辑关系】这里所说逻辑关系的理顺，实际是就营销而言的，由于存在三种甚至四种完全不同的产品，在营销工作中应搞清楚几个问题：哪个是主力产品？哪个是最赚钱的产品？哪个是容易卖的产品？等等诸多……地产营销的事多、事杂，更何况多种产品齐上阵，不理顺这些关系，说小了容易手忙脚乱，说大了也容易发生决策性的失误。
纯住宅项目的操盘实际上也是在同一产品体系下，理顺细分产品的关系。
复合型地产则是在不同产品体系下进行理顺，更宏观一些。
但同时，我们也看到，由于复合地产整体盘量不大，在分了几大类产品之后，每类产品的细分状况就相对要简单多了。
所以，不能简单说谁高谁低，住宅地产和复合地产侧重的层面不一样。
【绝对科学的营销费用预算及分配】1、关于费用的比例问题。
复合型项目的营销费用应该综合考虑来取值。
这里面似乎有个误区，一方面长春中高档住宅取值偏高，另一方面写字楼、商业项目取值又不够。
长春中高档住宅无论其实际花销是多少，在营销预算中，几乎都在总销的2%或以上，这不能完全拷贝地产发达城市的经验，也不能简单的在地产发达城市的基础上略有缩减，而应具体考察在长春媒体实际收费水平和各类营销道具的制作收费水平，进而制定相应的费用比例。
2004年和2005年长春有几个项目营销费用居然超过1000万以上，这同长春的经济水平、楼盘规模和行业地位是不太相符的。
尽管有顶房的存在，但就其额度而言，是偏高的。
实际上，作为住宅项目，就事说事，抛弃其它因素，1.5-2%就足够了。
另外，商业项目和写字楼项目则又显得费用不足，同总销完全不成比例。
