买房签订购房合同需要注意哪些问题

买房签订购房合同需要注意哪些问题

买房都要签订购房合同，而不少购房者在合同条款、细则方面都不是太在意，往往最后遭受了“损失”却无法维权。那么,买房签订合同需要注意哪些问题呢?

1、首先看开发商是否具备“五证”，即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。

２、使用规范的合同文本。许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序,往往会使购房者陷入订金纠纷。因此建议消费者直接与开发商签订商品房预售合同,这样购房者就有充分的主动权与开发商就合同的具体条款进行完全平等的协商。

3、查验有关证明文件。买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内,买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。此外要核对一下卖方的营业执照和房地产开发企事业资质证书,要注意证照文件的单位名称是否一致。

4、买期房要注意建筑面积的约定。购房者在建筑面积约定时仅仅用多退少补、按实结算来约定面积问题时容易产生纠纷。在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，也要将套内面积和公用分摊面积填上。在没有约定的情况下，根据有关法规,建筑面积超过预售合同约定的,购房人可以不承担增加部分的价款，建筑面积不足预售面积合同约定的,开发商应将建筑面积减少部分的价款退还购房者。

５、买期房要约定资讯条件和时限。所谓交房有两层含义:一层是房屋使用权即实物交付；另一层是房屋所有权转移即产权过户。购房者应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚。为避免尴尬法律状态,购房者不能接受未取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。

６、签约时要注意房屋质量问题。购房者在签约时,应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容。并将质保书作为合同的附件。

7、签约时明确物业管理事项。合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

８、注意合同文本中补充协议的内容。补充协议通常由开发商起草,购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。

9、注意约定违约责任。承担责任的违约事项包括:签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房,不按期交房；面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。消费者在约定时要注意违约责任的平等性。

第六期,签订购房合同应注意的事项

在签合同时应明确各有关细节,包括交房时间、验房程序、验收标准、违约责任等。验房时要明确从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准（面积、地面、体墙、厨厕等等),最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。签订购房合同时要注意以下事项:

一、搞清面积术语

许多业主在购房过程中，常常遇到对各种面积名称的模糊认识,甚至还有些开发商故意钻空子,把面积名词进行概念偷换,使业主权益受到伤害。要计算房产面积,首先要弄清楚开发商在销售合同上所注明的面积名称，一般分为：建筑面积、公摊面积、产权面积、套内面积以及使用面积等:

1、建筑面积:房屋的建筑面积是指房屋外墙(柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖、结构牢固，层高2．20米以上(含２.2０米)的永久性建筑。

2、公摊面积：房屋公摊面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积。它以水平投影面积计算,还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

３、产权面积:房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋建筑面积与房屋产权面积有可能相等,也有可能不相等。

4、套内面积:套内面积由房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积组成,使用面积是每套住宅内除墙体厚度外全部净面积的总和,通俗地说就是“地毯面积”。而以往按建筑面积卖房,建筑面积就包括套内面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分,如楼梯、地下室、物业管理用房等。

5、使用面积：住宅的使用面积是指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反映住宅的使用状况,但目前楼盘销售中一般不采用使用面积来计算价格。在计算使用面积时，有一些特殊规定值得注意：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积,合计入使用面积,内墙面装修厚度也计入使用面积。

二、明确处理面积误差

同一个单元内相同户型的房屋,由于施工工艺等原因,往往出现面积差错。在计算购房面积时,国家法律法规允许房屋面积与销售合同上的面积出现一定误差,但必须在限定范围内。

根据《商品房销售管理办法》第21条,按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：

1、面积误差比绝对值在３％以内(含3％)的,据实结算房价款；

2、面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房;买受人退房的，开发商应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３%以内(含3％）部分的房价款由买受人补足;超出３%部分的房价款由开发商承担,产权归买受人。产权登记面积小于合

同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3%)部分的房价款由开发商返还买受人;绝对值超出3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

四、景观绿化、小区配套、设施标准是否符合合同约定。

该部分对楼盘品质、居住目的有很大影响。商品房买卖合同一般都约定基础设施、公共配套建筑、绿化标准等，也有的售楼广告对此用语明确具体,直接对消费者购房心理和价格的确认造成影响,也属要约,开发企业应当履行约定。

五、房屋质量。

建筑质量无疑是牵动消费者神经的最大关注点，如果房屋在建筑质量上出现了问题,那么基于它之上的一切如配套设施、小区景观等都只不过是空中楼阁而已，没有任何价值和意义。除传统的质量问题，精装修的房子还存在环保、节能等质量问题也值得重视。

六、交付逾期和面积差异问题。

逾期交房会给消费者造成一定的经济损失和机会损失，也可能破坏消费者的家庭生活计划,给生活带来诸多不便。商品房买卖合同一般约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按逾期时间，分别处理(不作累加)，其中第二款约定逾期超过一定日期后，买受人有权解除合同，也可要求继续履行合同。

应注意以下问题：五证,一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

那么怎么样看待“五证”?交给您一种方法,这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证,一个是预售许可证，这两种要核发,看准确了，一般原则上就没有问题,特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。

购房过程中涉及的法律问题

作为购房者来讲,是老百姓一生当中一个非常重要的问题,就是说先得安居才能乐业,所以,对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露,其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解,很多问题是可以避免的。

个人在购房中，大体上分三个阶段。

第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子,首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境,非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解,就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。

第二,签订认购书和商品买卖合同,这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式,签订商品房买卖的合同,再交付购房款,办理销售或者叫预售登记,这是购房中的第二个阶段。

第三,交房和办理产权登记,就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业,申领产权证。具体讲,涉及到一些法律问题。第一,如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，