房地产开发经营与估价
第一章：房地产投资与投资风险
1、短期投资与长期投资（通常以回收期1年为界限）：长短期投资的优缺点为重点；房地产开发投资属于中短期投资。
2、直接投资与间接投资（资金所有人与使用人是否分离）：直间接投资的优缺点为重点
3、金融投资和实物投资（最终获得金融产物还是实物资产积累）
4、生产性投资和非生产性投资（是否以盈利为目的，是否为了公共利益：学校…）
5、投资的特性：经济行为；时间性；目的是获得收益；风险性。（四个特性）
6、投资的作用：国家经济增长的推动力；与企业发展密切相关；人民生活水平提高；社会稳定和国际交往。
7、房地产投资是经济主体以获得未来的房地产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的资金或者实物，直接或间接从事房地产开发经营活动的经济行为。（为了获得未来的价值而牺牲现在的价值）
8、企业投资和个人投资的目的是盈利；政府和非盈利机构的投资目的是社会效益和生态效益。
9、房地产投资按经济活动的类型分类：土地开发投资（土地一级市场）；房地产开发投资（房地产一级市场）；房地产出租经营投资（房地产二级市场）；房地产中介服务与物业管理服务。
10、房地产投资按物业类型分类：居住（特性是重点）；商业（特性是重点）；工业；酒店和休闲娱乐；特殊物业（加油站、码头、车站、高速公里、桥梁、隧道等）
11、房地产投资的八个特性：区位选择异常重要；适宜长期投资（自然寿命与经济寿命-竣工之日起净收益为零时止）；需适时投资改造；易产生资本价值风险（由于房地产的异质性，投资价值不确定）；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在经济外溢或转移。
12、房地产投资的作用：收益；保值；增值；消费；业主荣誉。
13、房地产直接投资：房地产开发投资（增量供给；中短期投资）和房地产置业投资（长期投资）。
14、房地产间接投资：房地产投资信托基金REITs（权益型、抵押型、综合型；收益来源为经常性租金收益）；房地产股票或债券；房地产抵押支持证券。
房地产开发与经营管理论文
姓名：武智辉
班级：工管11-1班
学号：
品牌策略在房地产运营中的作用
摘要：我国房地产业经过20多年特别是近几年的迅速发展，已成为启动内需的消费热点和国民经济新的增长点，成为国民经济的重要产业，然而经过这么多年的发展，房地产市场的竞争越来越激烈，已从质量竞争，价格竞争阶段过渡到了品牌竞争阶段。品牌竞争已成为企业占领市场，提高利润率的重要手段。相应的房地产的运营策略也从单一的价格营销、人员促销、广告营销等传统的方式转变到实施品牌策略的综合运营阶段。也只有这样才能增加房地产商品的无形价值，提高企业资金的回报率，并争取在与资本市场的结合中赢得优势。本文首先从品牌的概念出发，论述了品牌的含义、特点以及在现阶段实施品牌营销的重要意义。然后通过研究我国房地产市场的现状、行业现状、企业自身现状发现：我国虽然有很多的房地产开发企业，但在规模上、实力上与国外房地产企业存在很大的差距，特别是在创造品牌，实施品牌策略方面更是如此。因此，如何创建品牌，实施品牌战略已经成为我国房地产企业面对竞争必须解决的问题。
关键词：品牌 房地产运营 策略 文化
一、什么是品牌?
什么是品牌?品牌体现的是商品的质量，但又不仅仅是商品的质量。屈云波在《品牌营销》一书中将“品牌体现的质量”定义为：“根据消费者对于一个产品或服务的全面质量或优势的感知认识，关系到它的目的、意图具有选择性。”
由此我们可知“品牌体现的质量”是一种感性认识，对于一个品牌来说是一种无形的的、全面的感知，它体现的不仅仅是真实的、客观的产品质量，还包括一系列更为广泛的能使消费者得到满足的东西，如产品的可信度、生产和销售企业的信誉、消费者精神和心理上的满足等。 房地产品牌是一个多维网络结构的动态系统。广义而言，它可分为项目品牌和企业品牌，项目品牌是企业品牌的基础。从法律角度讲，房地产品牌是一种知识产权。知识产权是产权的一种形态，也是可以像资本一样运营、实现增值。
第 1 页 房地产开发经营与管理（计算部分）
1、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30％，其余房款用抵押贷款支付。抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15％，问月还款额为多少？如果该家庭25％的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭月收入多少，才能购买上述住宅？
2、某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款，银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6％，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5％，问该购房者第10年最后一个月份的月还款额是多少？
3、某家庭预购买一套面积为80ｍ2的经济适用住宅，单价为3500元/ｍ2，首付款为房价的25％，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2％和6.6％，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元，问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？
4、某家庭以4000元/ｍ2的价格，购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6％，抵押贷款价值比率为70％。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？
5、某家庭以3500元/ｍ2的价格，购买了一套建筑面积为80ｍ2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6％，抵押贷款价值比率为70％，月还款常数为65％。问抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少？
6、已知某家庭1998年12月31日为购买价值为50万元的住宅，申请了相当于房价70％的住房抵押贷款，期限为20年、年利率为6％、按月等额还本付息。2004年1月１日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款（又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的50％发放）。已知当地住宅价值年上涨率为5％，问该家庭申请加按时，最多能得到多少抵押贷款？
房地产开发经营的过程管理
摘要：在现代化建设中，房地产经济已是国民经济的重要组成部分。在国家的正确指导和宏观调控下，各项政策连续出台，促进了房地产业健康发展，宏观调控使房地产业将更为成熟，更加产业化。
关键词房地产经济 企业经营 战略概述 经营战略
前言：房地产开发经营中的过程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，经营管理战略是企业经营战略的核心支柱，它贯穿于经营战略的全过程，凡经营战略中应当考虑的问题在房地产管理战略中都应当加以考虑。
一、房地产企业经营战略概述
在市场经济条件下，实现企业的生产、市场营销、研究与开发等各种单项生产经营计划，首先应具有相应的人力，物力作保证。而这些人力、物力的取得都必须借助经营来实现。没有业务的支持，各项发展战略都将落空。可见经营战略是企业长期经营的物质保证，完整的企业发展战略必须包括经营战略。
现代企业发展战略由各种单项战略组成，如：生产战略、投资战略、经营战略、市场开发战略、技术创新战略等。企业发展战略的科学与否和能否得以实现要以其具有综合平衡性为条件。所谓企业的综合平衡就是指为制定和实现企业发展总目标和实施方案，制定和实现组成总体战略的各单项战略，必须统筹兼顾，合理确定各单项战略之间的内在关系及其与总体战略目标的关系，科学的使用人力、财力、物力，使经营保持平衡的一种综合性管理活动。企业经营战略在企业总体战略中的综合平衡职能主要由经营战略目标的综合性及其与企业总体战略目标的一致性决定。
二、成长期企业经营战略
经过创业期发展，企业销售收入增长率、产值增长率、人员增长率、资本增长率、利润增长率、固定资产增长率等指标的增幅逐年上升，表现出企业成长的态势，标志着企业进入成长阶段。
2.1成长期企业经营状况分析
①财务运行状况
企业进入成长期后，随着销售的顺利增长，利润逐渐增加，财务运行状况开始出现好转，企业生产、销售势头良好，现金流量增多，周转速度加快，企业价值链各环节连接开始顺畅、资产运用效率提高，但在资金需求方面，由于企业会面临原有的生产设备不能适应生产，需要增加员工人数，进行设备投资，增加产品种类等扩大在生产，资金仍然紧缺。
