房地产开发与经营

房地产开发与经营

名词解释

房地产开发：是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，依据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。

房地产经营: 狭义是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。广义是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品的生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。

房地产企业：是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。

房地产企业组织：是指围绕企业的开发与经营目标，通过一定的组织形式和组织机构，将企业全体员工组织起来并开展分工协作，从而推动企业的开发与经营各项活动顺利开展。

房地产经营决策：是指企业管理层为了实现企业的经营目标对未来有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。

房地产经营计划：是以前决策为前提，将企业一定时期内的活动任务分配给各个部门和个人，从而为部门及个人的阶段工作提供了具体的依据，进一步地提高了部门及个人的工作效率。

房地产开发与经营的经济风险：是指在房地产开发与经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预算收益发生背离，有蒙受经济损失的可能。

金融风险：是指由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能。

房地产开发项目财务评价：是指根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断项目的财务可行性。

房地产开发项目的不确定分析：是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。

房地产开发项目的资金成本：是投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价。

房地产开发项目投建：是指在原规划设计方案的基础上，房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线作更深入设计，使其达到施工要求，并提交有关部门审批的过程。

房地产进度管理：是指以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现。

投资管理：是在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、合同、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。

质量管理：是指房地产开发企业贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准，确保合同中规定的质量目标的监督与管理行为。

工程索赔（反索赔）：是指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中，根据法律、合同规定及惯例，并对非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。一般将承包商向开发商的索赔称为施工索赔，将开发商向承包商的索赔称为反索赔。

房地产销售：是指房地产企业以不同的方式向市场提供住宅楼、写字楼、商业楼宇、标准厂房等房地产商品和服务来满足消费者生产或生活、物质或精神的需求，并获取收入和利润的经济活动。

房地产销售渠道： 是指将房地产产品从房地产企业向消费者转移所经过的通道，包括在这个过程中所取得产品所有权或协助产品所有权转移的营销机构与个人。

房地产促销：是指房地产营销者将房地产企业、产品及其服务的有关信息，通过人员促销和非人员促销的方式，传递给目标顾客，帮助其认识、了解并信赖本企业的产品和服务，达到扩大销售的目的。

房地产开发与经营项目后评价：是以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面考核。

填空

1房地产开发的特征具有全面系统性、广泛联系性、风险与效益并存、地域性。

2从房地产经营的内容来看，可以将房地产经营分为地产经营、房产经营、服务经营、房地产综合开发经营。

3依据房地产经济活动的过程，房地产经营可分为房地产产品形成环节的经营、房地产产品流通环节的经营、房地产产品消费环节的经营。

4房地产开发与经营策略有产品策略、市场开发策略和价格策略，价格策略一般包括高价侧略、低价策略、均衡价格策略。

5根据房地产经营环境的可控程度，可以把房地产开发与经营决策类型分为确定型决策、风险型决策和不确定型决策。

6常见的不确定型决策方法主要有以下三种大中取大法、小中取大法、最小最大后悔值法。

7根据房地产企业经营特点进行分类可分为房地产专营企业、房地产兼营企业、房地产项目型企业。

8总体而言，我国房地产企业资质等级可划分为五个级别一级、二级、三级、四级、暂时级或临时级。

9房地产开发企业的人员包括三类经济管理类、专业类、工程技术类。

10房地产企业经营目标可分为成长性目标、盈利性目标、竞争性目标。

11企业对经营计划的调整有两种方法滚动计划法、启用备用计划法。

12根据分析角度的不同，可将房地产开发与经营环境分为宏观环境、中观环境、微观环境。

13根据内容不同，房地产开发与经营机会可细分为时机、区位地段、投资类型、产品质量的选择。

14城市房屋拆迁补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人，安置的对象是被拆除房屋的使用人。

15房地产市场调查按市场调查的范围可分为专题性市场调查、综合性市场调查，按市场调查的功能可分为探测性调查、描述性调查、因果性调查。

16房地产开发项目的不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析。

17房地产开发资金成本由资金筹措成本和资金使用成本两部分组成。

18居住小区开发项目规划设计方案的评价的指标体系可分为用地面积指标和主要技术经济指标。

19房地产开发项目招标方式可分为公开招标和邀请招标。

20房地产开发项目建设管理模式可分为平行承发包管理、总承包委托建设管理。

21进行计划编制常采用表格法、横道图和网络图法。

22房地产销售价格制定的方法可分为三大类成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法。

23根据房地产销售业务的特点，按照生产者是否采用中间商，将销售渠道分为直接销售渠道和间接销售渠道。

24房地产企业常用四种促销策略，就是广告策略、销售促进策略、公共关系策略、人员推销策略。

简答

1房地产开发的基本程序？1.投资决策分析阶段（开发设想的形成、环境分析与机会选择）2.依法取得土地使用权阶段3.可行性研究阶段4.前期准备阶段（资金筹措、项目招投标、规划设计、项目报建）5.实施阶段6.销售阶段

2房地产开发与经营决策的一般程序？1.发现问题2.确定目标（针对性、明确性、层次性、可行性）3.拟定方案（整体详尽性、相互排斥性）4.分析评价（限制因素分析、潜在问题分析、综合评价）5.选择方案6.实施追踪方案（反馈控制、追踪决策）

3房地产企业经营决策的影响因素？1.环境2.决策者对风险的态度3.思维定势4.时间

4 SWOT分析法思路：企业内部环境分析包括S和W,宏观环境、中观环境、微观环境包括O和T然后成为综合分析，最后是开发与经营决策。

5房地产开发项目可行性研究的含义和作用？含义：是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。具体地讲，就是在工程项目投资决策前，对于项目有关的自然、社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。作用：1.可行性研究是项目投资决策的基本依据2.可行性研究是筹集建设资金的依据3.可行性研究是项目立项、用地审批的条件4.可行性研究是开发商与有关部门签订协议、合同的依据5.可行性研究是编制下一阶段规划设计方案的依据

6房地产市场调研的内容?1.房地产市场环境调研（宏观环境调研、区域环境调研、项目微观环境调研）2.房地产消费者调研3.竞争楼盘调研4.竞争对手调研

7房地产销售管理的程序？1.根据经营环境和市场状况，确立公司目标2.依据市场状况和公司发展目标，制定企业销售规划3.依据销售规划的要求，设计销售组织4.销售活动的指挥与协调5.销售活动的控制，及销售活动的结果管理

8比较房地产四种促销策略的优缺点？1.广告策略：优点：传播的范围广、及时、形象生动，节省人力。缺点：属于间接传播，单向信息沟通，难以形成及时购买，成本费用高。 2.房地产销售促进策略：优点：直接而有效，刺激性强，手段灵活多样。缺点：短期效果明显，但不能长期使用，易产生消极影响。 3.房地产公共关系策略：优点：影响范围大，可信度高，可有效提升知名度，树立企业形象。缺点：组织实施的难度大，经济效果不直接，不能迅速产生效果。

4.房地产人员推销策略：优点：双向信息沟通，针对性较强，灵活性高，注重人际关系，成交率高。缺点：成本费用高，对销售人员的要求较高，接触面窄。 9房地产开发与经营项目后评价的概念及其作用？含义：是以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面考核。作用：1.有助于国家更好地决策2.有助于项目本身的完善和提高3.有利于部门间的合作和管理水平的提高

论述

1从国家、城市、区域三个层次分析区位地段的选择 国家：一般来说，外国投资者在进行投资选择的时候首先要考虑的就是一个国家的宏观政策及经济环境的优越性，如果一个国家的房地产投资环境越优越、政策环境宽松、资源丰富、人均收入较高，整体环境对房地产开发经营活动有利，则会吸引大量的外国房地产投资商到该国从事房地产开发与经营活动。城市：我国幅员辽阔，由于地域特点及历史原因，不同城市的发展也不均衡。以西部城市为例，某些西部地区人口稀少，缺乏经济主体，投资环境和市场均不成熟，有些地方甚至缺乏基本的生存条件，显然，在这些地区是不是和投资者去投资的。但同时受地域分工和国家建设的影响，西部不少中心城市经济水平较高，基础设施良好，市场空间较大，人口素质较高，甚至有相当雄厚的技术设备。尤其是西部一些经济中心城市或交通干线周围地区，经济水平与东部地区已无明显的差距，这些西部经济发达地区也一直是经济的热点地区。西部地区的直辖市和各省会城市如重庆、成都、西安、兰州、西宁等城市都成为房地产开发投资比较理想的选择。在这些地方进行房地产开发与经营活动，可供选择的余地比较大，外部环境较为有利。区域：城市在发展的过程中，由于不同区域的自然地理位置、环境、资源等条件的差异，影响着各个区域的劳动分工、性质、定位与发展变化，进而也影响着不同区域房地产市场的发展。在选择城市之后的区域选择，是最终项目选址的基础与前提条件。由于外部条件环境的影响，使得不同区域的房地产发展格局呈现出不同的特点。格局各个区域的外部环境特点，选择最合适的区域，是房地产投资机会选择的重点之一。

2论述运用假设开发法测算地价的前提条件及测算步骤。假设开发法是一种科学实用的测算方法，其基本理论依据是预期原理，其可靠性程度的高低主要取决于两个预测：第一，是否根据土地利用最佳利用方式开发，包括地块的用途、建筑规模、容积率、建筑设计等；第二，是否依据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价格。要求：第一，稳定的房地产政策环境和健全的房地产法律法规；第二，完全合理的房地产投资开发和交易税费项目；第三，长远、稳定的土地供给计划；第四，完整、公开及透明度高的房地产资料数据库。步骤：1.调查待开发房地产的基本情况，包括待开发房地产所属地区的市场情况、畅销物业形态、地块周边情况、地块基础设施通达程度等。2.选择最佳的开发利用方式，确定政府的规划限制，弄清规定的用途、建筑密度、容积率等。3.估计开发经营期，弄清待开发房地产的开发期限和经营期限，以利于房地产价格和其他费用的测算。4.预测开发完成后的房地产价格，同时估算开发成本、管理成本、投资利息、销售费用、销售税费及开发利润。5.测算地价。地价=开发完成后的房地产价格—房屋开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—消费税费—开发利润。