“小产权房”买卖纠纷案件的特点及对策建议

《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点之一。

小产权房作为一种特殊的住房形式，在中国城市中占有相当大的比重。

然而，由于小产权房在法律地位、产权归属、市场交易等方面存在诸多问题，其引发了社会各界的广泛关注和讨论。

本文旨在通过对小产权房问题的深入研究，提出相应的对策，以期为解决小产权房问题提供参考。

二、小产权房的现状及问题小产权房是指在集体土地上建设的、未经国家批准的住房。

其现状及问题主要表现在以下几个方面：1. 法律地位不明确小产权房在法律上存在较大的争议，其法律地位不明确。

一方面，小产权房的产权归属往往与集体土地的使用权紧密相关，导致其产权归属存在争议；另一方面，小产权房在市场交易中往往存在违法违规行为，如未办理相关手续、违规转让等。

2. 安全隐患严重由于小产权房的建设往往缺乏有效的监管，其建筑质量、消防安全等方面存在较大的隐患。

一些小产权房甚至存在违法改建、加层等现象，给居民的生命财产安全带来严重威胁。

3. 市场秩序混乱小产权房在市场交易中往往存在价格不透明、信息不对称等问题，导致市场秩序混乱。

一些不法开发商和中介机构利用小产权房的特殊性质进行欺诈行为，损害了消费者的权益。

三、小产权房问题的成因分析小产权房问题的成因是多方面的，主要包括以下几个方面：1. 土地政策不健全土地政策是小产权房问题的根本原因之一。

由于土地供应不足、土地价格高涨等原因，一些开发商和居民选择在集体土地上建设小产权房，以规避高昂的房价。

2. 监管不力监管不力也是小产权房问题的重要原因之一。

一些地方政府对小产权房的建设和交易缺乏有效的监管，导致市场秩序混乱、安全隐患严重等问题。

3. 社会需求驱动小产权房问题的产生也与社会的需求驱动有关。

随着城市化进程的加快，住房需求不断增加，而高昂的房价使得一部分人无法承受，从而选择购买小产权房。

四、对策与建议针对小产权房问题，本文提出以下对策与建议：1. 完善土地政策政府应加强土地供应，完善土地政策，增加土地的有效供给，缓解土地供需矛盾。

小产权房买卖卖方胜诉率案例分享小产权房是指在城市更新过程中，由于拆迁政策的限制，不能按照市场价值进行补偿的房屋，其产权证明权属不明确，存在法律风险。

因此，小产权房的买卖过程中，往往会涉及到一系列的纠纷和诉讼。

而在这些案件中，卖方胜诉的情况也是有的，下面就列举了一些小产权房买卖中卖方胜诉的案例。

1. 案例一：卖方与购房者签订了购房合同，但购房者未按时付款，且要求解除合同。

法院认为卖方在履行合同义务方面没有过错，判决购房者支付违约金，并继续履行合同。

2. 案例二：卖方将小产权房出售给购房者，但购房者未按约定时间支付尾款。

卖方将购房者告上法庭，法院判决购房者支付尾款，并承担违约责任。

3. 案例三：卖方将小产权房转让给购房者，但购房者未履行付款义务，卖方将其告上法庭。

法院认为购房者存在违约行为，判决购房者支付购房款，并赔偿卖方的损失。

4. 案例四：卖方将小产权房出售给购房者，但购房者未按约定时间办理过户手续。

卖方将购房者告上法庭，法院判决购房者办理过户手续，并支付违约金。

5. 案例五：卖方将小产权房出售给购房者，但购房者未按约定时间支付首付款，且要求解除合同。

法院认为卖方在履行合同义务方面没有过错，判决购房者支付违约金，并继续履行合同。

6. 案例六：卖方将小产权房转让给购房者，但购房者未按约定时间办理过户手续。

卖方将其告上法庭，法院判决购房者办理过户手续，并支付违约金。

7. 案例七：卖方将小产权房出售给购房者，但购房者未履行付款义务，卖方将其告上法庭。

法院认为购房者存在违约行为，判决购房者支付购房款，并赔偿卖方的损失。

8. 案例八：卖方与购房者签订了购房合同，但购房者未按时付款，且要求解除合同。

法院认为卖方在履行合同义务方面没有过错，判决购房者支付违约金，并继续履行合同。

9. 案例九：卖方将小产权房转让给购房者，但购房者未按约定时间支付尾款。

卖方将购房者告上法庭，法院判决购房者支付尾款，并承担违约责任。

小产权房现状研究及对策分析从2007年开始，小产权房逐渐成为社会关注的热点，小产权房出现是中国城乡土地二元制下各方利益博弈的产物，它既给消费者带来了实惠，但也存在着很多问题。

本文以中牟县城关镇的小产权房为研究对象，通过实地调研分析该镇小产权房的产生原因、存在的问题并试提出解决小产权房问题的对策。

标签：城关镇；小产权房；城乡土地二元制一、研究目的及意义小产权房是在农村集体土地上建设的，由本集体经济组织以外的单位或者个人购买的，没有依法取得由县级以上的房屋管理部门所颁发的房屋所有权证书的房屋。

〔1〕近年来小产权房作为一个社会热点屡屡被提及，而其作为一个历史遗留问题又一直未得到妥善解决。

小产权房自身作为一个多方利益博弈的产物存在诸多不合理性，比如它的占地与我国现行土地使用制度相违背，存在不合法性、建设存在安全隐患、交易过程中可能产生经济纠纷、业主的权益得不到法律保护等问题。

小产权房问题能否妥善解决事关国家、农村村集体、村民个人及小产权房业主等多方利益，因此要十分审慎地对待。

本文以此为出发点，研究小产权房问题的合理解决。

二、研究内容及方法本文在研究内容上以郑州市中牟县城关镇的小产权房为例，分析小产权房的产生原因、存在的问题、影响，从而研究出小产权房的解决对策。

本文的研究方法主要采用文献法和访谈法。

笔者对当前学界关于小产权房的研究成果、政府出台的相关政策进行搜集和分析，从而在学理上充分把握和认识小产权房的研究现状，找到突破口。

此外，本文采用访谈方式，通过对小产权房利益相关者进行相关问题的访谈，以获悉他们对小产权房的理解与认识，以及他们所能接受的小产权房问题的解决途径等内容。

文章访谈对象均为中牟县城关镇中小产权房的所有者、以及小产权房所在地的管理者等利益相关者。

访谈内容包括受访者姓名、住址、家庭收入情况、对小产权房的认识、是否明晰国家关于小产权房的政策及态度、理想的小产权房的解决对策。

本文中的统计数据来自河南省统计年鉴及郑州市、中牟县政府网站。

小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房是指在城市规划前就已经存在，未经批准的房屋。

这类房屋
由于没有合法的土地使用证明，因此无法办理产权证，被称为小产权房。

小产权房确权方面存在的问题：
1.法律地位不明确：小产权房没有得到政府的认可和批准，其法律地位不明确，无法保障业主的合法权益。

2.交易风险大：小产权房无法办理产权证，因此不能正常进行买卖交易。

一旦发生纠纷，业主难以维护自己的利益。

3.公共服务配套不完善：小产权房多分布在城市边缘、农村等地区，公共服务配套较差，如水电气路等设施不完善。

4.建筑质量参差不齐：由于没有规范的监管和审查制度，小产权房建筑质量参差不齐，存在安全隐患。

相关建议：
1.政府应该加强对小产权房的管理和监管力度，规范其建设和使用行为，并制定相关政策保障业主合法权益。

2.鼓励小产权房业主升级改造，提高房屋品质和安全性。

3.加强公共服务配套建设，提高小产权房居民的生活质量。

4.建立健全的纠纷解决机制，保障业主合法权益。

同时，加强社会宣传，增强公众对小产权房的认识和了解。

论法律视域下小产权房产生的原因及解决对策一、小产权房产生的原因小产权房是指没有取得法定房产权证书，但具有一定居住功能的房屋。

其产生的原因主要有以下几点。

1.历史遗留问题在改革开放初期，由于房屋分配政策的不完善和住房供给体制的落后，很多人在没有法律依据的情况下自建房屋。

这些房屋没有合法的土地使用权和建筑许可证，属于无证建筑，因此不能取得法定房产权证书。

2.城市扩张随着城镇化进程的加快，城市不断扩张，大量农村人口涌入城市，对住房需求量的增加，加剧了城市住房供应短缺的问题。

为了解决居民住房问题，一些城市政府通过低价出让远郊地区的土地，让人民群众购买自建住房。

但是，由于这些土地不具备建设用地资格，因此自建房屋的居民也难以取得法定房产权证书。

3.政策转变在某些地区，政府推行了“农村危房改造”政策，鼓励农民自行改造农村老旧房屋。

虽然政府提供了一定的资金指导和技术支持，但是这些房屋大多没有土地使用权和建筑许可证，很难取得法定房产权证书。

4.法律制度缺陷在我国法律体系中，对小产权房的管理和规定不够完善，土地、房屋所有权不明晰，相应的保护机制也存在不足。

缺乏明确、完善的法律法规体系和权属认定机制，造成了小产权房的存在。

二、解决对策小产权房是目前我国城市化建设中需要解决的难题。

只有采取制定完善的法律制度和合理的政策措施，才能逐步化解小产权房问题。

1.加强土地管理小产权房的一个重要问题是土地使用权不明确。

因此，加强土地管理是解决小产权房问题的必要途径。

政府应当出台完善的土地管理政策，规范土地使用权的取得和流转。

同时，应当建立健全土地质押、抵押、评估和处置等制度，完善土地市场体系，促进土地资源的高效利用。

2.建立房产权证书登记制度小产权房缺乏法定产权证书，没有明确的房屋所有权和权属关系，这种状况必须改变。

政府应当建立房产权证书登记制度，为小产权房确立法定产权，并对其权属关系及历史遗留问题进行规范和纠正。

3.加强对小产权房的规范管理政府应当加强对小产权房的规范管理，并提供必要的服务保障。

“小产权房”的现实困境及合法化路径获奖科研报告摘要：“小产权房”合法化问题是近年来学界关注的热点，虽然支持与反对者各据其理。

“小产权房”所涉权属、流转或其他权益纠纷非常普遍。

土地管理法的修订，农村土地经营性用地与国有土地一样，可以进入市场流动，农地农权的保持一致，买小产权房也想拿到房产权证，不希望变性。

集体经济组织和开发商是当前推动小产权房开发和交易的主体力量，这使得小产权房问题有了某种群体性色彩。

笔者认为，应该促进“小产权房”的合法化，努力缩小城乡差距，同时建立严格的审批标准，防止市场离力量的大量涌入和炒作，将小产权房的政策性于财产性有效的结合起来，共同助力乡村振兴。

关键词：小产权房、共有产权、城乡二元化、农地经营性建设用地一、法律与政策视角下的“小产权房”（1）“小产权房”的概念厘定“小产权房”所涉权属、流转或其他权益纠纷非常普遍。

“小产权房”并不是法律上的概念，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的。

严格来说，“小产权房”产权不完整，国家不承认并不予办理小产权房的过户登记手续，也不能上市交易。

并且，依照相关法律法规规定，小产权房买卖合同属于无效合同，并不受《合同法》的保护。

根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

（2）现实困境产生的原因1.根本原因现行土地制度二元化，城乡土地的权属制度，交易规则，规划管理制度不同。

产生了同地不同价的现象。

小产权房是对农地的使用权进行扩大使用。

对于农村集体土地，则存在着村委会与村民二元土地产权主体，村委会拥有所有权，村民享有农村土地的使用权。

使用权和所有权相分离，使得集体土地产权同样进行了分割。

我国实行的土地用途管制制度和农地征用制度不完善，农地产权的权能受到限制。

小产权房过户纠纷怎么处理小产权房是无法过户的，因为不属于商品房的行列。

在现实生活中，往往会发生小产权房在监管范围外或者私底下进行过户的，产生了纠纷怎么办，如何处理。

今天，针对小产权房过户纠纷怎么处理问题，下面小编为您详细解答。

一、小产权房过户纠纷怎么处理1、当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。

当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。

涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。

当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。

当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。

2、法律依据：《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定，对于借户籍制度改革或擅自通过“村改居”等方式非法将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。

二、怎样解决小产权房买卖纠纷1、是纠纷均发生在房地产三级市场交易中。

出售房屋的卖方不是专事房地产经营的房地产开发企业，而是自己生活居住使用或经营的房屋因生活需要或者经营所需而将房屋卖出变现的个人或企业；是交易中往往有房地产中介机构参与，在买卖合同法律关系中还夹杂着居间法律关系。

当前房地产交易市场呈现出卖方市场的趋势，律师建议审判实践中应注重保护守约人的合法权益；2、首先，要正确认定合同效力。

在“一房多卖”的情况中，如果买卖双方签订合同没有违反法律的禁止性规定，应认定合同有效，并根据合同约定确定违约责任的承担；3、要依法追究恶意违约人的违约责任，提高其违约成本。

由于当事人恶意违约，拒不履行合同义务，可以判令其赔偿损失，包括守约方的直接损失和预期利益，为守约方提供充分有力的司法救济。

小产权房并非商品房，是不能正常上市交易的行为，如果发生小产权房的纠纷，可以通过调解、和解等方式解决，小产权房是无法过户的。

第1篇一、引言随着我国房地产市场的快速发展，房地产法律纠纷案件也日益增多。

房地产法律纠纷涉及土地、房屋买卖、租赁、抵押、权属登记等多个方面，对当事人和社会经济秩序都造成了较大影响。

本文将通过对一起房地产法律纠纷案件的分析，探讨房地产法律纠纷的成因、特点、处理方法以及防范措施。

二、案件背景某房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）于2010年取得一块土地使用权，用于开发住宅项目。

项目于2012年建成，开发公司取得了房屋所有权证。

然而，在房屋交付过程中，部分购房者发现房屋存在质量问题，如墙体裂缝、漏水、地基下沉等。

购房者认为开发公司未履行合同约定，遂向法院提起诉讼。

三、案件分析1. 案件成因（1）开发公司对房屋质量把控不严。

在项目建设过程中，开发公司可能存在管理不善、监督不到位等问题，导致房屋出现质量问题。

（2）购房者对房屋质量认知不足。

购房者可能对房屋质量要求不高，对房屋验收流程不够重视，导致质量问题在交付时才被发现。

（3）合同约定不明确。

合同中关于房屋质量、交付时间等条款可能存在模糊地带，导致双方产生争议。

2. 案件特点（1）案件涉及面广。

本案涉及房地产开发、建筑施工、购房者等多个主体，法律关系复杂。

（2）证据收集困难。

房屋质量问题往往需要专业鉴定，证据收集难度较大。

（3）赔偿金额较高。

房屋质量问题可能导致购房者遭受经济损失，赔偿金额可能较高。

3. 处理方法（1）调解。

法院可以组织双方进行调解，促使双方达成和解。

（2）判决。

若调解失败，法院将依法判决，确定双方权利义务。

（3）鉴定。

对房屋质量问题进行专业鉴定，为判决提供依据。

4. 防范措施（1）加强监管。

政府部门应加强对房地产开发、建筑施工的监管，确保房屋质量。

（2）明确合同条款。

开发商在签订合同时，应明确房屋质量、交付时间等条款，避免争议。

（3）购房者提高法律意识。

购房者应了解相关法律法规，提高维权意识。

四、结论房地产法律纠纷案件在现实生活中较为常见，对当事人和社会经济秩序都造成了较大影响。

浅析小产权房的法律症结及改革方法发表时间：2018-07-16T17:11:51.687Z 来源：《知识-力量》2018年7月上作者：黄静[导读] 尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转,但在商品房价不断上涨的背景下,小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场,反有愈演愈烈的趋势。

（友邦保险江苏南通分公司，江苏南通 226000）摘要：尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转,但在商品房价不断上涨的背景下,小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场,反有愈演愈烈的趋势。

但由于小产权房缺乏法律保护,未进行产权登记,与小产权房买卖相关的纠纷也开始凸显,各级法院通常判定小产权房买卖合同无效。

不过从法理上讲,小产权房的违法性并不表示小产权买卖协议的无效,从长远看,应当逐步承认小产权房的合法性,允许其自由流转。

关键词：小产权房法律政策小产权房买卖一、小产权房的尴尬现状与司法困境相比商品房,小产权房往往没有缴纳土地出让金等税费,因此价格便宜得多,这也正是购房者宁愿冒其权利缺乏法律保护也要购买的重要原因。

但由于小产权房缺乏法律保护,在小产权房买卖发生纠纷并诉至法院时,法院无法适用商品房买卖的法律规定及司法解释,通常会认定该买卖合同无效,购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息,而无法获得房价上涨带来的好处。

此外,由于小产权房不受法律认可,也无法在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此遇到房屋质量问题、公共设施维护问题、乃至房屋建设资金周转出现问题成为难尾楼时,其救济途径就非常有限。

同时,由于小产权房没有得到国家房地产主管部门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后难以转让过户。

由于小产权房权利本身的不清楚、不充分,小产权房买卖协议的效力处于不确定状态,在农村土地(房屋)大幅度增值的背景下,许多已出售小产权房的农民纷纷反悔,诉至法院要求判决买卖合同无效,收回原有房屋。

这也使得小产权房纠纷成为全国性的司法难题。