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物业小区维修基金管理制度1. 引言物业小区维修基金是指为了保障小区内各项公共设施维护、修缮和设备更换而设立的专项基金。
为确保物业小区维修基金的有效管理和使用，制定本管理制度，明确基金的来源、使用范围、管理机制和监督措施，以确保公平、公正、公开的基金运作。
2. 目标和原则2.1 目标本制度的目标是规范物业小区维修基金的管理，确保基金的安全、高效、透明的使用，为小区业主提供更好的生活环境。
2.2 原则本制度遵循以下原则： - 公开原则：基金管理的过程应公开、透明，接受物业小区业主的监督。
- 负责原则：物业公司应按照合理的原则，妥善保管和使用维修基金。
- 健康原则：基金使用应根据小区维修需求和紧急程度进行合理分配，优先考虑居民的生活质量和安全。
- 扩充原则：基金的扩充应考虑到小区维修需要的变化和确保基金的充足程度。
3. 基金的来源3.1 物业费物业费是指居民按照物业管理合同约定缴纳的费用，包括基础设施维护和管理费用。
其中的一部分费用会作为物业小区维修基金。
3.2 预算外收入物业公司所管理的小区可能因为各种原因而获得一些额外的收入，如广告牌租金、停车费、公共设施租金等。
这些预算外收入的一部分会纳入维修基金。
3.3 借款如果维修基金不足以满足小区维修的需要，物业公司可以向金融机构贷款补充基金。
4. 基金的使用范围物业小区维修基金主要用于以下方面： - 公共设施的维护和修缮，如电梯、门禁系统、消防设备等。
- 修复或更换小区建筑、设施和设备中出现的损坏、老化和故障。
- 应对突发事件和紧急维修需求，如自然灾害、火灾等。
- 维护小区的环境和绿化设施，如草坪、花园等。
5. 基金的管理机制5.1 物业公司的义务物业公司作为基金的管理者，应履行以下义务： - 开设专门的基金账户，将维修基金与其他账目进行分开管理。
- 定期公布基金的收支情况，向小区业主进行报告。
- 根据小区的维修需求制定合理的维修计划和预算。
维修基金管理办法维修基金管理办法第一章总则第一条为了加强房屋修缮管理，保障房屋建筑及配套设施的正常运行，规范维修基金管理制度，制定本办法。
第二条本办法适用于各使用维修基金的房屋管理单位，其房屋业主应当自觉遵守本办法。
第三条维修基金是为维修或更新共有部分而对业主进行的集资，为实现共有部分维修和更新所必需的费用。
第四条维修基金管理应当坚持节约用钱、合理用钱、公开用钱的原则。
第二章维修基金的筹集第五条在申请加强房屋修缮管理中，由业主或业主委员会议决，共同筹集维修基金。
业主和业主委员会应当根据房屋共有部分的实际情况及维修需要，制定合理的维修计划和基金数额。
第六条维修基金的收取应当根据《业主共同修缮资金制度管理办法》的规定，以房屋分摊面积为基础，并根据实际情况进行调整，合理分摊。
第七条业主应当按照协议或决议的规定，在规定的时间内缴纳维修基金。
如遇到缓交或不交的行为，业主委员会应当及时采取措施，依法进行处理并维护维修基金的合法权益。
第八条维修基金管理应当做好财务账目，确保经费安全、使用合法、透明，严禁挪用维修基金。
第三章维修基金的使用第九条维修基金应当用于共有部分的维修和更新，如电梯、消防设施、供水设备、供热设备等。
单元门、楼道、公共空间的照明设备维修也可以使用维修基金。
第十条维修基金的使用应当遵循公开、公平、公正、透明的原则，业主委员会应当严格按照维修计划严格执行。
第十一条业主委员会应邀请两名以上的业主代表，或根据实际情况请相关专业人士参与维修基金的使用决策，保证决策公正、透明。
第十二条维修基金的使用应当遵循“先验收、后付款”的原则，验收合格后才能付款。
第十三条维修基金的使用范围不得超过维修计划的范围，不得挪为他用。
第十四条业主委员会应当对维修基金使用情况向业主公示，并接受相关部门和业主的监督。
第十五条委托专业施工队的维修工程，应进行验收，并保留相关证明文件、验收记录、发票等凭证。
第十六条在使用维修基金过程中，如遇重大问题应当及时召开业主大会或者紧急业主委员会，经业主或业主委员会议决并报所在行政区房屋保障和管理部门确认后实施。
住宅公共维修基金使用管理办法第一条为了规范住宅公共维修基金的使用，保障住宅公共设施的正常维护与修缮，根据《住房公积金管理条例》、《住宅法》等相关法律法规，制定本办法。
第二条住宅公共维修基金是指由住宅区内的业主按照一定比例缴纳的资金，用于维护住宅区内的公共设施和共有部分，包括但不限于楼道、门禁系统、公共照明设备、电梯等。
第三条住宅公共维修基金的缴纳原则按照住房面积或价值的比例确定，具体比例由住宅业主大会决定，并在小区内公示。
第四条住宅公共维修基金的使用根据住宅区的实际情况和维修需求，经住宅业主大会讨论决定，并由住宅业主委员会负责具体实施。
第五条住宅公共维修基金的使用范围包括但不限于以下几个方面：1.公共设施维护保养：住宅公共设施的日常维护保养工作，如楼道清洁、门禁系统维修等。
2.设备维修更新：住宅公共设施的设备出现故障或老化需要修缮或更换的情况，如电梯维修、公共照明设备更新等。
3.共有部分维护修缮：住宅区内的共有部分，如门厅、走廊等区域需要进行维护修缮的情况。
4.突发事件处理：突发事件对公共设施或共有部分造成的损坏，需要及时处理修缮的情况。
第六条住宅公共维修基金的使用应遵循以下原则：1.公开透明原则：住宅业主大会讨论决定住宅公共维修基金的使用，并应向住宅业主通报具体使用情况。
2.公平公正原则：住宅公共维修基金的使用应依据实际需要，不偏袒其中一业主或部分业主。
3.安全优先原则：公共设施和共有部分的维护修缮工作应首先保障住宅区的安全使用环境。
第七条住宅业主委员会应建立健全住宅公共维修基金的使用管理制度，包括：1.资金账户管理：设立专门的公共维修基金账户，定期核查与监督账目收支情况。
2.项目申请评审：对住宅公共维修基金使用项目的申请进行评审，包括项目合理性、预算合理性等方面的综合考虑。
3.工作监督考核：对住宅公共维修基金使用的工作进行监督和考核，确保资金使用的透明度和合理性。
第八条违反本办法的，住宅业主委员会可以依法采取警告、罚款、通报批评等措施进行处理。
房屋公共维修基金管理制度第一条为了保障房屋售后的维修管理，维护房地产权利人的权益，根据国家建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房〔1998〕213号)、《**市物业管理条例》以及城市住房制度有关文件规定，结合我县实际制定本办法。
第二条本办法所指的房屋公共维修基金是指小区、大厦、楼宇内的房屋共用部位及共用设施设备的大修、更新、改造、维修所需要的资金。
第三条凡在我县城镇国有土地范围内的房屋业主单位和个人(产权人)，按以下标准交纳房屋公共维修基金:新建商品房、集资建房、拆迁安置还房、联合建房、开发建设单位尚未出售的余房和自用房，住宅按每平方米15元交纳;非住宅按每平方米22.5元交纳。
第四条上述规定的公共维修基金由开发建设单位或联建、集资的组织单位(以下简称“建设单位”)向房屋业主一次性收取并代其存入县住房资金管理中心专户。
建设单位未收取或未足额收齐的，由建设单位负责代交纳。
第五条房屋公共维修基金用于房屋共用部位(基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等)，共用设施设备(上下水管道、落水管、沼气、供电线路、供气管道及设施、消防设施、绿地、道路、路灯、非营业车场库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等)，保修期过后的大修、更新、改造和日常维修。
第六条维修基金不敷使用时，由辖区物业管理单位提出计划，经业主委员会研究决定，报县物业行政主管部门批准，由业主委员会或物业管理企业按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹，并存入公共维修基金专户。
第七条建设单位代为收取的房屋公共维修基金属该小区、大厦、楼宇全体业主共同所有，不计入房屋销售收入。
第八条房屋公共维修基金按下列程序归集:(一)建设单位向物业管理行政主管部门呈报房屋公共维修基金收取请示;(二)物业管理行政主管部门核发房屋公共维修基金收取批复;(三)建设单位持主管部门批复代收房屋公共维修基金;(四)建设单位代收的房屋公共维修基金在房屋竣工验收前十日内全额缴交到县住房资金管理中心专户储存。
房屋维修基金审计发现的问题及建议1. 前言房屋维修基金是指用于维护和修缮公共部分的基金，每个业主按照其在小区的套内建筑面积或套内使用面积、房产价值等比例向物业交纳。
房屋维修基金的使用和管理是小区生活质量的重要保障，而审计正是为了发现管理中的问题并提出解决方案。
2. 审计发现的问题及原因2.1 资金使用不透明审计发现，部分小区存在资金使用不透明的情况。
一些小区未能公布维修基金的具体使用情况，没有让业主了解资金的具体流向。
2.2 维修基金管理混乱审计还发现，小区在维修基金的使用和管理方面存在混乱。
一些小区的维修基金使用不到位，缺乏全面、规范的管理制度和明确的资金使用范围。
2.3 财务数据不真实审计报告中还指出一些小区存在着财务数据不真实的情况，比如将其他费用列入维修基金，虚增支出。
3. 建议及解决途径3.1 建立透明的资金使用制度针对资金使用不透明的问题，小区应建立透明的资金使用制度，公开维修基金的使用情况，向业主公布维修基金的具体流向，并定期进行公示和报告。
3.2 完善维修基金管理制度小区需要完善维修基金的管理制度，设立专门的管理团队或委员会，明确资金使用范围，并严格按照相关制度执行，确保维修基金的合理使用。
3.3 强化财务数据真实性管理对于财务数据不真实的问题，小区应建立健全的财务管理体系，加强财务数据的监督和审计，确保数据的真实性和准确性。
4. 个人观点及总结在物业管理中，维修基金是非常重要的一环，它直接关系到业主的切身利益。
审计发现的问题需要引起业主和相关管理部门的高度重视，采取有效措施解决问题，并建立起合理透明的管理机制，使维修基金更好地发挥保障和维护小区质量的作用。
房屋维修基金审计发现的问题是一个需要引起高度重视的问题，相关部门和业主需要共同努力，建立合理透明的管理机制，使维修基金更好地发挥作用。
房屋维修基金是小区维护和修缮公共部分必不可少的资金，它直接关系到业主的住房环境和生活质量。
然而，审计发现的问题表明，当前一些小区在维修基金的使用和管理方面存在着诸多问题，这些问题需要引起业主和相关管理部门的高度重视，采取有效措施解决问题，并建立起合理透明的管理机制。
住宅维修基金管理制度第一章总则为规范住宅维修基金的管理，保障住宅物业的安全和品质，制定本管理制度。
第二章维修基金的缴纳1. 住宅维修基金的缴纳标准按照国家有关规定执行，业主应按照其所持有住宅的面积大小进行缴纳。
2. 业主应按照每月所得房屋物业费的10%作为维修基金的缴纳标准，具体缴纳金额由物业管理公司核算后通知业主。
3. 维修基金的缴纳方式可以选择线上或线下支付，在规定时间内缴纳完成。
第三章维修基金的使用1. 维修基金主要用于住宅园区内基础设施的维护和修缮，如电梯、供水、供电等。
2. 物业管理公司应当合理使用维修基金，对住宅园区内的设施进行定期检查和维修，确保住宅环境的安全和舒适。
3. 物业管理公司应当在维修基金使用情况上向业主公开透明，接受业主监督。
第四章维修基金的管理1. 物业管理公司应当设立专门的维修基金管理部门，负责维修基金的使用和管理工作。
2. 维修基金管理部门应当定期对维修基金的使用情况进行汇总和报告，向管理委员会和业主大会作全面汇报。
3. 维修基金管理部门应当建立维修基金的账户，对每笔维修基金的使用情况进行清楚记录，接受监督。
第五章维修基金的监督1. 业主委员会是维修基金的监督主体，应当对维修基金的使用情况进行全面监督，向业主大会作出合理建议。
2. 业主委员会可以要求物业管理公司提供维修基金使用情况的相关文件和资料，对物业管理公司进行监督。
3. 业主委员会应当根据法律规定，对维修基金的使用和管理情况进行定期评估和检查，确保维修基金的合理使用。
第六章管理机构的义务1. 物业管理公司是维修基金的管理主体，应当依法履行维修基金的使用和管理职责，确保维修基金的安全和有效使用。
2. 物业管理公司应当在业主大会上对维修基金的使用情况进行详细汇报，接受业主的监督和评议。
3. 物业管理公司应当建立完善的维修基金管理制度，严格执行，并加强内部人员的培训，提高对维修基金管理的专业水平。
第七章法律责任1. 对于不当使用维修基金或挪用维修基金的管理机构和相关人员，法院将依法追究其法律责任。
公共维修资金管理制度一、总则为加强对公共维修资金的管理，规范使用和监督，确保公共设施的良好运行和维护，特制定本管理制度。
二、资金来源公共维修资金主要来源于以下几个方面：1. 政府拨款：政府根据需要和财政状况，将一定比例的资金用于公共维修；2. 物业管理费：住宅小区、写字楼等物业单位收取的维修基金；3. 专项维修基金：有些公共设施需要额外的维修或更新，业主或住户可以按比例缴纳专项基金；4. 其他收入：公共维修基金还可以通过其他途径获得，如政府补贴、业主捐赠等。
三、资金管理1. 账户设立：每个公共维修资金都应设立专门账户，由专人管理和监督；2. 费用支出：资金只能用于公共设施的维修和更新，不得挪用于其他用途；3. 管理机构：应设立专门的管理机构，负责对资金的收支进行审批和监督；4. 财务报告：管理机构应定期向相关部门和业主公布资金的收支情况，确保透明度和公正性；5. 监督机制：应建立完善的监督机制，确保资金使用的合理性和透明度；6. 专项基金：对于专项基金，应设立专门的账户，专款专用，不得混用。
四、使用原则1. 紧急情况：在公共设施发生紧急故障或意外情况下，可以优先使用资金进行维修；2. 预算计划：每年应制定维修计划和预算，根据实际情况决定资金的使用；3. 公开透明：资金使用应公开透明，确保业主和相关部门对资金的使用情况了然于心；4. 勤俭节约：在开支方面应注意勤俭节约，确保公共维修资金的最大利用价值；5. 实事求是：对于维修项目的选择和费用支出，应实事求是，不得虚报和浪费资金。
五、监督制度1. 由相关部门定期对公共维修资金进行审计，确保资金使用的合法性和透明度；2. 业主委员会和相关部门有权对资金的收支情况提出质疑和监督；3. 对于资金管理机构和相关人员应定期进行考核，保证其遵守相关规定和制度；4. 对于违反规定的行为，应严肃处理，保证公共维修资金的安全和稳定使用。
六、处罚规定对于违反公共维修资金管理制度的行为，将按照相关规定进行处理，包括但不限于：1. 警告：口头或书面警告；2. 罚款：根据实际情况处以相应罚款；3. 暂停资格：暂时停止相关人员的管理资格；4. 开除：终止违规人员的管理资格；5. 刑事责任：对于涉及刑事犯罪的行为，依法追究刑事责任。
公共维修基金使用管理办法第一章总则第一条目的根据《物业管理条例》的相关规定，为了规范公共维修基金的使用和管理，保障业主的合法权益，提高小区物业管理水平，制定本办法。
第二条适用范围本办法适用于小区物业管理实施单位、物业公司以及小区住户的公共维修基金的使用和管理。
第三条公共维修基金来源公共维修基金的来源主要包括：1.住户每月按房屋面积或居住人口缴纳的公共维修基金；2.物业公司根据小区公共设施维修和维护需要，按业主总面积或物业管理占用面积计提的维修储备金；3.其他因小区共用设施及公共区域的维修、养护等所产生的费用。
第二章公共维修基金的使用和管理第四条公共维修基金的使用公共维修基金的使用应按照以下原则：1.优先保障小区共用设施和公共区域的维修、养护和改造；2.合理分配公共维修基金，确保公共设施和公共区域的正常使用；3.合理安排维修工作，提高物业管理效率；4.维护公共维修基金的安全和稳定增值。
第五条公共维修基金的管理1. 财务管理物业公司应当建立健全公共维修基金的财务管理制度，主要包括：•公共维修基金的账户设置和使用；•公共维修基金的日常收支管理；•公共维修基金的年度预算和审计。
2. 维修工作管理物业公司应当建立健全公共维修基金使用的工作流程，主要包括：•维修工作的计划和安排；•维修工作的投标和合同管理；•维修工作的进度和质量管理。
3. 监督管理业主委员会应当对公共维修基金的使用进行监督，物业公司应当配合做好相关工作，确保公共维修基金的合法使用。
第三章公共维修基金的监督与追究第六条监督机构小区业主委员会、物业公司和相关政府部门是公共维修基金的监督机构。
小区业主委员会作为业主利益的代表，负责对物业公司进行监督和抽查。
第七条追究责任对于公共维修基金的滥用、挪用或其他违规行为，将依法予以追究责任。
具体责任主体包括物业公司、相关管理人员以及违规行为人。
第四章附则第八条其他规定对于本办法未尽事宜，根据需要另行制定。
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、园林绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动;广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。
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常州物业房屋本体维修基金管理制度一、严格执行常州市房管局、常州市财政局常房发[2001]7号和常财基[2001]1号以及常房发[2001]9号等有关文件规定，做好房屋本体维修基金（以下简称本体基金）的代收代交和续筹管理工作。
二、公司各项目管理处/服务中心在办理业主入伙手续时，必须严格按照规定（每平方米建筑面积35元）向业主足额收取本体基金，并开具本体基金专用发票；未交清本体基金的业主一律不得交房。
三、项目管理处/服务中心向业主收取的本体基金，无论总额多少，都必须于五个工作日内如数交到公司财务部。
四、公司财务部在汇总各项目管理处/服务中心收取的本体基金后，应严格按照市房管局《关于加强房屋本体维修基金代收代交管理的通知》规定，于每月10号前将本公司上月代收的本体基金解缴市物业管理中心。
五、当维修基金余额不足应归集基金总额的30% 时，公司各项目管理处/服务中心应积极配合所在区房管局和业主委员会及时进行续筹。
六、本体基金的使用应按照市人民政府常政发[2002]28号以及市房管局常房发[2003]83号文件规定。
在接受业主委委托的前提下，制订维修工程预算书，向市基金中心申请用款，与有资质房屋修缮单位签订维修工程合同，实施维修工程，并参与工程验收。
小区物业维修基金管理使用制度11（9篇范文）（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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建筑经济ＣＯＮＳＴＲＵＣＴＩＯＮＥＣＯＮＯＭＹ２００８年第１期（总第３０３期）房地经济房屋公共维修基金，是指用于新建商品住房（包括经济适用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备的保修期满后的大修、更新、改造用的专项资金。
１９９８年下发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，明确提出要建立住房专项维修资金制度。
１９９８年１２月，建设部和财政部联合印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，首次明确了基金的缴纳、使用和监管的模式。
２００３年出台的《物业管理条例》明确规定要进一步建立健全住房专项维修资金制度。
当前，由建设部、财政部拟订的《住房专项维修资金管理办法（征求意见稿）》正在面向社会公布。
由此可见，公共维修基金作为关系到人民群众住房的使用寿命周期内正常运转的一项基本制度，政府给予了高度重视。
然而，八年来公共维修基金制度的运行，以及最近发生的社保基金、住房公积金案件表明，有必要对公共维修基金做相应的完善，使其成为当前的和长远的保护业主利益、维护社会稳定的一项房地产领域的基本制度。
公共维修基金管理中存在的问题维修基金是为住宅的共用部位和共用设施设备在整个建筑物的寿命周期内的正常运行而备的，是一种对未来偶然和必然的风险准备，具有准公共产品的属性，其收取、保管、使用以及监督，主要依据各地在前文的《办法》、《条例》基础上制定的地方性管理办法。
我国此项制度的建设时间不长，运行与完善都需要一个过程，从各地执行与反馈的情况来看，当前公共维修基金制度各环节中出现了一些问题。
１．１操作主体过多商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金的缴交约定，应当按购房款２％￣３％的比例向售房单位缴交维修基金，再由售房单位转为全体业主共同所有。
在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管，部分地区还成立专门承担此业务的住房专项维修房屋公共维修基金的制度完善■郭志涛，黄海荣（河南工业大学土木建筑学院，河南郑州４５００５２）［摘要］房屋公共维修基金是为了保证房屋建筑保修期满后的正常使用而由业主缴纳的专项基金。
上海社保基金大案引起了人们对此类公共基金的关注。
探讨了房屋公共维修基金制度设计以及缴纳、使用和管理中存在的问题，给出了基金应有的法律地位，设计了科学的管理流程，并指出信息公开化是解决房屋公共维修基金众多问题的有效途径。
［关键词］房屋；公共维修基金；管理Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅｐｕｂｌｉｃｈｏｕｓｉｎｇｍａｉｎｔｅｎａｎｃｅｆｕｎｄｗｈｉｃｈｉｓｓｐｅｃｉａｌｍｏｎｅｙｐｕｔｔｏｇｅｔｈｅｒｂｙｈｏｕｓｉｎｇｏｗｎｅｒｓａｉｍｓａｔｅｎ－ｓｕｒｉｎｇｎｏｒｍａｌｕｓｉｎｇｏｆｍｕｔｕａｌｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｆｕｎｃｔｉｏｎ．Ｔｈｅｓｏｃｉａｌｉｎｓｕｒａｎｃｅｇｕｉｌｔｈａｓａｒｏｕｓｅｎｅｖｅｒｙｏｎｅ＇ｓａｔｔｅｎｔｉｏｎｂｅ－ｃａｕｓｅｔｈｅｆｕｎｄａｔｔｒｉｂｕｔｅｔｏａｌｌｏｗｎｅｒｓａｎｄｃａｎｍａｋｅｐｅｏｐｌｅｆｅｅｌｓａｆｅｔｙｏｒｉｎｈａｂｉｔｓａｔｉｓｆａｃｔｉｏｎ．Ｉｎａｃｃｏｒｄｉｎｇｗｉｔｈｔｈｅｐｒｏｂｌｅｍｓｅｘｉｓｔｉｎｇｉｎｓｕｃｈｓｅｃｔｉｏｎｓａｓｄｅｓｉｇｎ，ｐａｙｍｅｎｔ，ｕｔｉｌｉｔｙａｎｄｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，ｔｈｅｐａｐｅｒｉｎｄｉｃａｔｅｓｔｈｅｌａｗｓｔａｔｕｓｏｆｐｕｂｌｉｃｈｏｕｓｉｎｇｍａｉｎｔｅｎａｎｃｅｆｕｎｄ，ａｎｄｄｅｓｉｇｎｓａｓｃｉｅｎｔｉｆｉｃｆｌｏｗｆｏｒｍａｎａｇｉｎｇｉｔ．Ａｔｌａｓｔｔｈｉｓｐａｐｅｒｉｌｌｕｓｔｒａｔｅｓｔｈａｔｉｎ－ｆｏｒｍａｔｉｏｎｏｐｅｎｉｎｇｉｓａｎａｖａｉｌａｂｌｅａｐｐｒｏａｃｈｔｏｓｏｌｖｅｐｒｏｂｌｅｍｓｗｈｉｃｈｅｘｉｓｔｉｎｇｉｎｔｈｉｓｍｏｄｅｌ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｈｏｕｓｉｎｇ；ｐｕｂｌｉｃｍａｉｎｔｅｎａｎｃｅｆｕｎｄ；ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ［中图分类号］Ｆ４０７．９［文献标识码］Ｂ［文章编号］１００２－８５１Ｘ（２００８）０１－００８１－０３［作者简介］郭志涛（１９７３－），男，河南新乡人，河南工业大学土木建筑学院工程管理系副主任，讲师，注册咨询工程师，硕士，主要研究方向：工程项目管理。
８１建筑经济ＣＯＮＳＴＲＵＣＴＩＯＮＥＣＯＮＯＭＹ２００８年第１期（总第３０３期）房地经济基金管理中心。
公共维修基金的拥有者和管理者有开发建设阶段的开发商、使用阶段的公共维修基金管理中心、最终用户的业主和其授权的物业管理企业，过多的管理主体和过多的操作环节使得公共维修基金管理非常困难，极易发生占用、挪用、据用现象以及各主体利用其在制度上的优势地位而为实际服务的用户带来的种种非难。
１．２归集困难首先，开发商代收代缴的模式下，开发商往往把此类资金作为其开发链条中资金的一个来源，缓交甚至不交。
如由于开发商的不配合，华南某市的住房公共维修基金缺口约在８０亿元。
其次，由于公共维修基金并未在房屋使用、维修过程中发挥显著的效用，致使部分公众对其产生质疑，因此不愿意缴纳。
政府捆绑公共维修基金和房屋产权证的管理办法更引发公众发感，个别地区已经出现由此引发的诉讼。
第三，对２０００年以后的商品住房公有住房建立了住房专项维修资金制度，而２０００年以前出售的商品房在政策上并没有关于公共维修基金的相应规定。
１．３使用困难各地的维修基金使用比例低下，广东的维修基金使用比例为１％，北京的维修基金的使用率几乎接近于零。
造成这种情况的原因有两个。
第一，按照《物业管理条例》，住房专项维修资金的使用决定必须经物业管理域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
但在具体的实施中，业主大会的成立与运行都是非常困难的事情，造成了法定决策程序难以落实。
第二，由当地住房公共维修基金管理中心进行管理的模式中，管理机构并不是一个为所有者提供服务的机构，而是演变成了政府的一个资金管理事业单位，中心主任成了地方银行的座上客，对于资金的使用需求加以回避也就不足为怪。
１．４监管不力根据“专款专用、按幢设账、核算到户”的原则，维修项目完成后，业委会应根据竣工决算进行维修基金的具体分摊，并计入各产权人明细账户中，这是公共维修基金使用管理的基本办法。
然而在基金的使用过程中，存在着缴纳多少不清楚、自己名下有多少不清楚、集合账户中资金有多少不清楚、基金怎么使用不清楚等问题，所有者没有办法对基金的情况行使知情权与监管权。
政府也没有建立公共维修基金的数据平台，做到款、账、用的公开透明，其对公共维修基金的使用监管义务没有落到实处。
完善公共维修基金制度的对策针对维修基金管理现存的若干弊端，应从以下几方面入手，促进房屋公共维修基金的制度完善。
２．１明确公共维修基金制度的定位首先，可借鉴《社保基金管理条例》来制定《房屋公共维修基金管理条例》，或者将社保基金、住房公积金、维修基金等具有准公众产品属性的基金统一制定相应的管理条例，提高立法的层次、保证其正常的缴纳与使用、保证公众的知情权。
其次，要明确政府在维修基金中的责任与义务，政府不应当直接界入，其职能应该体现在制定具有可操作性的法律法规，建立有效的监管体系，提供有效管理的制度框架上。
因此，应逐渐弱化房屋公共维修基金管理中心的职能，而将其责任逐步向第三方的公共机构转移，如信用公司、律师事务所等。
第三，业主是维修基金的所有者，对其财产拥有合法的支配权与使用知情权，维修基金本质上是一个以业主共有利益为受益人的信托资金［１］。
信托资金的受托管理人应是会计师事务所、物业管理企业等第三方或由多个组织组成的第三方组织，它们履行资金的管理职责，确保其公平使用和保值增值。
第四，维修基金的主体关系为：业主为所有人，银行为保管人，物业公司为使用与核算人，第三方机构为受托管理人，房地产行政机构为外部监管人，所有的权利和义务均应以业主为核心而产生。
２．２建立维修基金、保修制度和保险共担维修风险的机制维修基金是为了确保保修期满后共用部位和共用设备的正常使用而缴纳的专项基金。
从这个角度来看，产生维修基金的可能有两个，一是开发商在承建过程中的设计、施工和安装的质量责任，二是用户在使用过程中产生的磨损、老化和一些突发性事故而引起的必要维修维护。
发生后者的可能性又取决于前者质量的高低。
因此，有必要提高前者的质量来降低维修基金发生的可能。
《房屋建筑工程质量保修办法》中明确了建筑结构、防水、防渗、电、暖等系统的保修期限，开发商要最大期限地承担房屋质量保证责任，提高建筑产品质量。
同时，设立住宅质量保证保险，保证在正常使用条件下因潜在的缺陷在保险期限内发生主体结构损坏、屋面厨卫地面管道渗漏、户门窗翘裂、电器管线破损等质量事故造成住宅的损坏由保险人负责赔偿修理、加固或重新购置的费用。
这样，维修基金、保修、保险分别在不同的时期承担对房屋维修的责任，确保房屋的正常使用。
２．３规范公共维修基金的缴纳方式考虑到目前我国法制不够健全，业主责任意识尚不到位，目前我国专项维修资金主要在购房时一次性缴纳，待物业使用到一定年限，维修资金不敷使用时再向业主续筹。
从物业维修发生的频率来看，新建房屋发生维修可能性小，随着时间的推移和房屋的逐步老化而开始需要大８２建筑经济ＣＯＮＳＴＲＵＣＴＩＯＮＥＣＯＮＯＭＹ２００８年第１期（总第３０３期）房地经济笔维修资金。
因此，一次性缴纳的办法受到质疑，而按月积累的维修基金缴纳办法似乎更适合房屋维修的特点［２］，即在房屋使用初期，维修基金归集得少；随着房屋使用年限的增加，维修基金归集得越来越多，但维修的可能性也越来越大。
因此，应当采用专项维修资金一次性缴纳，随物业管理费用按月收取专户储存，大维修、更新和改造时向业主随时收取等多种收缴方法。
当前，按房价一定比例交缴维修基金的立法规定存在明显的不合理性。
首先，维修是发生于物业建筑和设施设备的，土地没有必要维修和维护，而房价中包含了很大比例的土地价格；其次，房价中还包含了地段、楼层、朝向、景观等许多与物业老化维修无关的因素，以房价为基准显然将这些因素均包含进去，这就会导致诸如城市中心区与市郊同类房屋交纳相差成倍维修基金的情况，甚至同一栋楼的同房型单元因为层高、朝向、景观等不同就要交纳相差悬殊的维修基金，而这类物业其致损因素、机会与实际维修成本是相当的。
因此，应该以房屋建安成本价并赋予一定的折扣作为交缴维修基金的标准（上海、杭州等城市都是以建安成本为标准缴纳）。
事实上，最为合理的办法是将房屋建筑物分解为可维修部分和不需维修部分（包括土地、基础工程和主体结构等），维修基金的缴纳基数是房屋建筑的可维修部分的价值。
为确保公共维修基金的完整，开发商和物业单位均不应作为资金的直接持有主体，公共维修基金的收取应直接和当地的商业银行关联，由地方住房维修基金管理中心在各个商业银行按小区和幢设立专门账户，个人直接到银行缴纳。
