房地产开发项目经济评价一、绪论房地产开发项目的经济评价，是房地产开发项目可行性研究的重要组成部分，是房地产开发项目决策科学的重要手段。
为了引导房地产业健康发展，减少房地产投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，建设部于2000年9月18日发布了《房地产开发项目经济评价方法》(建标[2000]205号)，作为进行房地产开发项目经济评价的试行指南。
房地产开发项目一般应根据社会经济发展需要和城市总体规划要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法进行经济评价。
二、国内房地产开发项目经济评价现状：为了适应社会主义市场经济的发展，加强房地产投资项目经济评价，根据《国务院关于投资体制改革的决定》精神，国家制定了许多的规范性文件，来监督和规范我国的房地产投资项目经济评价工作。
但是我国房地产业发展比较晚、真正意义上的投资项目经济评价工作仅仅有二十余年的时间，这二十多年里，房地产业不断的发展，不断的进步，房地产经济评价体系不断完善，与此同时我国的房地产经济评价取得了一定的成绩，但还做的不够完善，与西方资本主义国家相比，无论在理论内容还是实际中都存在一些问题和不足，值得我们去认真研究。
三、国内房地产开发项目经济评价不足之处与原因：（一）“先入为主”，评价带有极强的主观性在房地产开发实践中，失败项目的开发商总是认为有诸多的不可预见因素影响了项目的成功，在进行相关评价时，带着求证自己心中的某种假设进行相关论证分析，自然而然的将分析重心置于论证分析某方向可行的方面，认为的忽视项目的负面因素与不利因素。
更有甚者在项目开工建设之后才开展项目经济评价分析工作，必然导致项目投资决策失误的可能性大为增加。
（二）评价配套不完善，缺乏专业评价机构与人员一个成熟可信的经济评价分析报告必须要求数据准确、使用方法规范科学、观点客观可信，这就要求进行评价的机构和人员必须是业内的专家。
一般来讲，房地产项目经济评价应由这样几种人来主持分析：由经济专家主持的市场调研；由有经验的工程师和财务专家主持的投资预算；由有丰富市场经验的营销专家进行市场推广。
可是在实际工作中，部分评价人员责任心较弱，加之缺乏自我补偿学习能力，导致专业技能存在较大缺陷。
此外，部分设计单位根本没有配置市场分析、运营管理、财务分析、项目运营管理、资本运作等板块专业人员，导致评价方案可靠性大为降低。
甚至有些房地产项目根本没有成立房地产项目经济评价小组，只是由开发商凭主观经验编写一份评价报告，敷衍了事。
有些房地产项目即使成立了房地产项目经济评价小组，但其组成成员往外很难同时配备具有丰富经验经济专家、营销专家、工程师等。
这样小组在进行评价工作时，往往凭借主观经验，而非运用各种科学的方法进行技术、经济上的研究、论证，从而导致结论缺乏科学性和可靠性。
（三）缺乏市场分析，基础工作不扎实房地产项目经济评价必须坚持定量为主、定性为辅的分析方法。
客观，高质的评价方案，必须建立在大量市场调研数据分析论证的基础上。
因此，必须扭转部分开发商将房地产项目经济评价单一的理解为财务分析的意识。
实际上，经济评价中首要解决的是对市场的评价，其次才是财务评价。
对于任何一个投资设想，要证明其是否可行，首先要研究它有没有市场，其次才对财务评价，研究是否可行。
在对房地产市场现状和发展趋势、特定的街区功能配置和变化，交通条件、社会和人文环境、社会商业利润水平及其变化进行研究分析的基础上再谈财务评价，才能保证评价有效。
（四）忽视项目的不确定因素分析许多房地产开发商在进行项目经济评价过程中，将过多的精力置于论证项目投资回收周期、盈利能力的论证分析，而忽视了对项目不确定性因素的筛选与分析。
但是任何一个房产投资项目都具有各式各样的不确定性因素，合理界定项目不确定因子，对其影响因素进行有效分析并据此提出减少或规避风险的方法，对于保障项目评价的科学性与可靠性具有十分重要的作用。
（五）经费不足我国房产企业或投资者在房产项目决策阶段，普遍依靠经验主义，定性的分析较多。
未充分认识到经济评价对房产开发项目的重大指导意义，对项目经济评价的重视程度极为不足，有些开发商即使外表看起来很重视，但人力、物力、财力等方面的投资又大幅度压缩，严重阻碍了评价方案的系统全面性与科学有效性。
四、解决办法（一）改变观念，从意识形态角度增强对项目经济评价的重视程度经济评价对于房地产项目决策的重要作用已毋庸置疑。
如果我们在意识形态上为能充分认识到它的重要作用，那么想到科学、公正、客观的评价结论几乎是不可能的。
一方面，作为房产业内人士必须高度重视房产项目经济评价，另一方面作为行业的关联者或管理者的投资方、业主政府管理部门和人员同样也必须高度重视房产项目的经济评价工作对经济评价的资金以及人力支持，保证评价过程的顺利实施。
（二）培育房地产项目经济评价研究市场，规范房地产咨询业发展国家建设相关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导，培育经济评价专业市场。
此外，应鼓励企业与高校进行联合，充分利用高校的人力资源，尤其是高校中的经济专家、营销专家、工程师等，挖掘校企合作的模式，保证房产企业经济评价的客观性与准确性。
（三）完善科学的指标评价体系完善房地产经济评价指标。
首先是财务评价体系的规范化，利用相关财务分析指标，如财务盈利能力、资产平衡状况、财务收支水平等明晰项目财务风险及其可行性；其次是充分运用综合评价方法，站在区域发展运营的角度，对房产项目的区域效应与成本进行有效评估，衡量拟建项目队区域经济贡献度，论证项目社会效益的有效性和合理性。
（四）提高从业人员素质在科技迅速发展的今天，科学技术人员在进行经济评价时必须坚持与时俱进，在不断增强自身业务能力，不断完善与提高自身综合能力的同时必须牢固树立科学发展理念，提升自身使命感和责任感，以适应不断变化的形势的需要。
（五）强化市场调查队房产项目经济评价的重大作用房地产投资项目经济评价是项目投资决策的重要依据。
项目决策必须建立在科学分析、系统论证的基础上，通过大量实地走访调查，获取第一手准确可靠的数据信息，并在其基础上进行细致缜密的数据分析处理，从根本上明晰拟建项目的投资必要性与财务、技术、经济的可行性。
（六）加大对经济评价方案的再评估力度学会运用专家验证法，将掌握行业专业技术与经验丰富的专家意见同项目经济评价有机结合，对相关评价结论，组织专家团队再评估，将评论过程中不合理因素进行有效的剔除，可极大地增强相关投资决策意见的科学性与合理性。
五、经济评价案例一、项目概况拟建项目为将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”的开发项目。
由北京益华集团房地产开发部负责开发建设。
1、拟建“毛纺厂居住区”位于北京市朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。
地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石狮营东路。
本项目总占地面面积53.23ha（公顷）。
各项目用地详见表1所示。
2、项目现状特点项目用地内的现状建筑主要的厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，一铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发区，北部为第二期开发区，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发区。
规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建一栋12层综合楼。
另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。
保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表2所示。
项目规划范围以北的石狮营住宅小区，西侧的东八里庄住宅小区，南侧也已建成住宅区，东侧隔铁路专用线为仓储区。
铁路专用线以西，本项目周围已形成规模住宅区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。
3、项目拟建规模按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建（详见表3）。
建设用地面积456300,m2，总建筑面积912600m2，总容积率2.00.4、项目服务对象居住区将规划建设一处地区级公路中心和一所医院，为附近地区和小区内居民提供服务，其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。
其中，部分新建住宅为益华集团其他开发项目提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为30%和70%。
5、市政工程和基础设施据测算，毛纺厂居住区建成后，对电力、热力、电讯和煤气的需求预测如下：⑴供热。
小区内建自建锅炉房，负责整个小区的供热。
⑵供电。
根据《北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告》，毛纺厂住宅区的能源供应方式采用锅炉房（或热力网）供热，煤气或天然气炊事，集中与分散空调相结合方案，新建住宅和新建公建用电定额分别按25W/m2和50W/m2计算，则小区用电总计约20000kW。
同时使用系数为0.8，则最大负荷约16000kW，需要安装24000kV A变压器。
根据测算，新建小区内开闭站和有变电站引至住宅区的电缆分别需要400万元和480万元，需交纳的供电贴费为2880万元，以上三项共计3760万元。
另外，居住区还应承担地方电力建设基金4000万元，此项费用可分期交纳。
⑶煤气。
据北京市煤气公司测算，按小区内住宅7736户、其他建筑15.86万元m2计，日用没气量为2.1万m3，高峰期用气量为3500m3。
⑷电讯。
据北京市电信管理局测算，按居住人口2万多、住户7736户计，毛纺厂居住区至少需电话9000部（包括公建），初期至少需安装程控交换机1万门。
二、市场研究（一）北京市当前房地产市场概况（略）（二）北京市普通住宅市场分析（略）（三）市场供需关系分析（略）经过对北京的投资环境和市场供求关系分析，提出如下建议：本项目所处的位置紧邻北京市房地产投资的热点地区之一—东四环路，建议市场点位如下：（1）功能分配。
小区内以普通住宅为主，配以适当的写字楼、商业及公建用房。
普通住宅占70%，其中多层与高层并重，为提高项目的建筑面积，适当增加高层的比例。
（2）销售对象。
普通住宅的销售对象为以企事业单位、集团购买和益华集团内部其他项目的拆迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。
（3）户型与功能。
考虑到销售对象，普通住宅户型以三室一厅三室二厅、二室二厅为主，约占70%；四室二厅为辅，占10%，其余问二室或一室。
面积约60~120m2.在节约成本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰机、洗衣机、空调的预留位置。
（四）北京市写字楼市场分析（略）（五）北京市商业用房市场分析（略）三、项目规划建设方案和建设条件（略）四、建设方法及进度安排（一）建设方法本项目的设计应用采用总承包制，小区集中规划，统一设计。
施工采用监理制，采用公开招标的方式选择工程承包商，以使项目的工期、成本、质量得以确保。
