2020年最新房地产估价师考试《理论与方法》考前辅导资料

【篇一】2020年房地产估价师考试理论与方法考点精选比较法的基本原理：一、比较法的概念和理论依据比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。

二、比较法适用的对象和条件比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用比较法估价。

比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。

另外，在比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况(包括区位状况、权益状况和实物状况三方面)的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识、丰富的经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入了解才能作出。

如果不由知识广博、经验丰富，且对估价对象所在地的房地产市场行情和交易习惯等有相当了解的估价人员进行估价则很难期待合理运用这种估价方法得出正确的估价结果。

比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期等。

三、比较法的操作步骤运用比较法估价一般分为下列7个步骤进行：1.搜集交易实例;2.选取可比实例;3.建立价格可比基础;4.进行交易情况修正;5.进行交易日期修正;6.进行房地产状况修正;7.求取比准价格。

【篇二】2020年房地产估价师考试理论与方法考点精选建筑物的基本认识：1.坐落。

2.面积包括：(1)建筑面积;(2)套内建筑面积;(3)使用面积;(4)其他面积，如住宅还需要了解居住面积，商业用房还需要了解营业面积，出租的房屋还需要了解可出租的面积等。

2020房估考试-理论与方法高频考点第一章房地产估价概论第一节对房地产估价的基本认识1.所有的评估价值都有一定程度的误差。

即评估价值＝真实价值＋误差。

（P9）2.不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。

（P9）3.判断误差大小或者准确性，理论上是将评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

（P9）4.一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业估价。

（P11）第二节对房地产估价的各种需要1.中同目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。

除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。

（P16）2.房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租。

（P22）第三节房地产估价的要素1.估价假设。

其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。

（P34）2.估价结果（P35）（1）对鉴证性估价来说因要求其客观公正，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。

（2）估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在比较上进行交易的成交价格有所不同。

第四节房地产估价职业道德第五节中国房地产估价行业发展第二章房地产及其描述第一节房地产的含义1.房地产指土地与建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。

【篇一】2020年房地产估价师考试《理论与方法》复习要点房地产估价的重要性：古今中外，无论是从估价师数量还是从估价业务量来看，房地产估价都在估价行业中占主体。

房地产估价之所以占主体，主要是因为下列三方面造成的：(1)房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。

房地产数量庞大，社会保有量和每年的新增量都很大。

在一个国家或地区的全部财富中，房地产是其中比重的部分，一般占50%～70%，即其他各类财富之和也不及房地产一项，仅占30%～50%。

在总量不多于房地产的其他资产中，许多资产还因为不同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性而不需要专业估价。

某些资产虽然在理论上需要专业估价，但因为数量很少，估价业务“千年等一回”，从而难以支撑起人们专门从事其估价活动，也就没有相应的估价师这种专门职业。

一旦需要估价，通常是依靠相关研究者或者设计者、制造者提供专业意见。

在需要专业估价并能支撑起人们专门从事其估价活动的其他资产中，一般还要分专业。

这些就使得其他资产估价专业相对更小，房地产估价在估价行业中的主体地位更加突出。

(2)房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。

房地产以外的其他资产主要是发生转让行为，在转让的情况下需要估价。

房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。

因此，不仅房地产转让需要估价，而且房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价。

纵观古今中外，对房地产估价的需求远远大于对其他资产估价的需求。

(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。

因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验，了解房地产市场行情，所以，房地产估价师也是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”，人们通常还要求房地产估价师和房地产估价机构承担房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产资产管理等业务。

2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试备考题库附带答案第1卷一.全考点押密题库(共50题)1.(多项选择题)(每题2.00 分)征收国有土地上房屋的土地成本包括（）。

A. 场地平整费B. 城市基础设施建设费C. 渣土清运费D. 青苗补偿费E. 地上物拆除费正确答案：A,B,C,E,2.(判断题)(每题 1.00 分) 对于存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用比较法估价。

（）正确答案：A,3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。

该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。

A. 188.92B. 194.62C. 196.25D. 198.18正确答案：A,4.(单项选择题)(每题 1.00 分)在一般情况下，下列有关房地产价格的描述中，错误的是（）。

A. 成交价格围绕着市场价格上下波动B. 市场价格围绕着理论价格上下波动C. 在市场参与者普遍不够理性的情况下，市场价格可能会较大幅度的偏离理论价格D. 大波动围绕着小波动上下波动正确答案：D,5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。

A. 报酬率是投资回收与投入资本的比率B. 风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C. 当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D. 当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率正确答案：D,6.(判断题)(每题 1.00 分)中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是国有建设用地使用权价格。

（）正确答案：A,7.(判断题)(每题 1.00 分) 挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。

在对测算结果进行校核和比较分析时，应进行下列检查，以找出测算结果可能存在的差错和造成各个测算结果之间差异的原因：1.估价计算的正确性，即计算是否有错误;2.估价基础数据的正确性，即估价测算中所使用的面积、使用期限等反映估价对象状况的数据，以及估价对象及其类似房地产的成交价格、运营收益、开发建设成本等数据是否正确;3.估价参数的合理性，即用于测算估价对象价值或价格的调整系数、报酬率、利润率等系数、比率或比值是否合理;4.估价计算公式的恰当性，即选取的计算公式是否合适;5.不同估价方法的估价对象财产范围的一致性，即比较法、收益法、成本法等估价方法的财产范围是否相同;6.不同估价方法的估价前提的一致性，即估价前提是否相同;7.估价方法的适用性，即选用的估价方法是否合适;8.估价假设的合理性，即估价假设是否合理;9.估价依据的正确性，即估价依据是否正确;10.估价原则的正确性，即是否遵循了应遵循的估价原则;11.房地产市场状况的特殊性，即房地产市场是否处在特殊情况，如房地产价格是否有较大泡沫、房地产市场是否不景气。

(第四科估价报告指错的思路)【例题】在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有()。

A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象『正确答案』ABE『答案解析』本题考查的是价值类型的确定。

估价基本事项中，需要明确价值时点和价值类型。

同一估价报告中，这两个因素必须是一致的。

参见教材P403。

【2012真题】对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()。

A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致『正确答案』D『答案解析』本题考查的是确定估价结果。

不同估价方法下测算出的结果，很可能存在差异，基本上不可能一致。

房估师考试《理论与方法》复习题房估师考试《理论与方法》复习题1、房地产之所以能够以价格进行衡量，是由于具有( )。

A.供应、需求、利用状况B.价值、使用价值、供求C.有用性、稀缺性、有效需求D.权利、租金、利率2、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是( )。

A.都是价格用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.都受区位因素的影响3、房地产的供应曲线表示( )。

A.房地产的购买量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者力量的关系C.房地产的供应量与其价格之间的关系D.房地产的供应量与购买者力量的关系4、房地产的市场供应量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供应曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做( )。

A.房地产的供应价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格5、受市场因素影响，房地产供应增加，房地产需求削减，并且供应增加的幅度大于需求削减的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化状况是( )。

A.均衡价格增加，均衡数量削减B.均衡价格削减，均衡数量增加C.均衡价格增加，均衡数量不变D.均衡价格不变，均衡数量削减6、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格假如上涨，则该种房地产的.需求就会( )。

A.增加B.削减C.不变D.无法确定7、房地产的供应量是由很多因素打算的，除了随机因素，常常起作用的因素不包括( )。

A.房地产开发商对将来的预期B.消费者的预期C.该种房地产的价格水平D.该种房地产的开发建设成本8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供应量为( )。

A.存量+新增竣工量-拆毁量B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量9、炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。

【篇一】2020年房地产估价师考试理论与方法考点汇集预售商品房转让的条件：我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

”说明预售合同转让是有条件的。

预售合同转让的条件如下：1、依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让;不允许转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。

”2、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让。

这种规定有利于国家加强宏观管理。

因为预售商品房转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一商品房预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。

3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售商品房转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。

由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售的商品房提前转让，转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。

当然，与之相对应也有获得利益的机会。

4、商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效。

人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。

”从商品房的预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果商品房预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。

《房地产估价理论与方法》复习题—1一、单项选择题1.成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（D ）。

A、价格C、劳动价值B、生产费用D、成本加利润2.运用成本法估价，需要懂得（ D ）。

A、房地产成本构成C、房地产价格构成B、房地产供求关系D、房地产重置价格构成3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。

对于房地产估价来说，主要是从（ B ）上把握房地产价格的“数量”。

A、货币支付C、现象B、价值D、本质4.某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（ B ）元。

A、3800 C、3300B、3500 D、31005.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（ B ）的新建筑物的正常价格。

A、具有同等效用C、具有同等功能B、完全相同D、类似6.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（ A ）所排列出的先后进行次序。

A、时间顺序C、程序B、逻辑顺序D、内在联系性7.房地产估价的核心是为（ C ），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。

A、特定对象C、特定目的B、特定委托人D、特定要求8.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（B）作为其中的一种估价方法。

A、比较法C、收益法B、假设开发法D、成本法9.假设开发法在形式上是（ B ）。

A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法C、评估房地产价格的收益法的倒算法D、评估房地产价格的成本法的倒算法10.在传统方法中，投资利息和（ B ）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。

2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试备考题库附带答案第1卷一.全考点押密题库(共50题)1.(判断题)(每题 1.00 分)自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。

（）正确答案：A,2.(判断题)(每题 1.00 分) 实物状况比较、调整的内容很多，对建筑物来说，主要有建筑规模、建筑结构、设施结构、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等影响房地产价格的因素。

（）正确答案：A,3.(单项选择题)(每题 1.00 分)衡量房地产区位优劣最常见.最简单的指标是（）。

A. 距离B. 方位C. 楼层D. 交通正确答案：A,需求就会增加。

（）正确答案：A,5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某宗土地的临街深度为100英尺，临街宽度为60英尺，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36英尺、临街宽度为60英尺的土地价值为（）万元。

A. 600B. 738C. 900D. 960正确答案：C,6.(多项选择题)(每题 1.00 分)收益性房地产包括（）。

A. 餐馆B. 旅店C. 加油站D. 农地E. 未开发的土地正确答案：A,B,C,D,7.(单项选择题)(每题 1.00 分) 在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（）。

A. 过去数据简单算术平均法B. 未来数据简单算术平均法C. 过去数据资本化公式法D. 未来数据资本化公式法正确答案：D,8.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2000万元，该功能落后电梯的重置价格为50万元，已计提折旧38万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要80万元，则该办公楼因电梯落后引起的折旧额为（）万元。

A. 29B. 35C. 67D. 73正确答案：A,9.(多项选择题)(每题 1.00 分)房地产的社会经济位置经过一段时间之后可能会发生变化，是因为房地产的（）会发生变化。

【篇一】2020年房地产估价师考试《理论与方法》考点解析房地产区位因素：前面讲过，区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。

人们的各种生产、生活活动都需要房地产，并对其区位有一定要求。

地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利或社会影响。

因此，房地产的区位不同，例如是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心还是边缘地带，是临街还是不临街，价格会有很大的差异。

尤其是城市土地，其价格高低几乎为区位优劣所左右。

房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。

在实际估价中，关键要弄清什么样的区位为优，什么样的区位为劣。

房地产区位优劣的判定标准，虽然因不同的用途而有所不同，但在一般情况下，凡是位于或接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大、环境较好、配套设施较完备位置的房地产，价格一般较高;反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。

较具体地说，居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境和景观。

其中，别墅的要求是接近大自然，周围环境和景观良好(如有青山、碧水、蓝天)，居于其内又可保证一定的生活私密性。

商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。

办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。

工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。

【篇二】2020年房地产估价师考试《理论与方法》考点解析农地征用费的构成：根据《中华人民共和国土地管理法》(1998年8月29日修订)等法律、法规的规定，在征用农地中发生的有关税费如下：1.土地补偿费。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍。

征用其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费的标准规定。

2.安置补助费。