成都别墅市场调查报告

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72 115 81 190 67 99 146 80 123 62 2284
2013年成都别墅项目备案金额TOP20
备案总金额在4亿元以上的项目共 7 个，其余 13个项目的备案总金额皆在 23亿元之间。4 亿元已成为别墅项目年销 售额的分水岭。
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
备案套数
477 369 278 182 97 32 46 22 0 1503
备案面积（㎡）
131168.65 66161.97 44829.76 41343.88 23208.97 10693.23 5694.41 4698.34 0 327799.21
备案总价（万元）
140891.03 83595.25 58763.93 43391.82 21755.79 12100.82 4667.55 3135.09 0 368301.28
近郊、远郊的项目各占 10 个。多 数项目的套均面积集中分布在 200-60 0 ㎡之间，其中套均面积在 200-400 ㎡之间的项目为 10 个，套均面积在 40 0-600 ㎡之间的项目为5个。
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
使房价回归理性。
国家和地方政府调控的目的，是抑制房价过快上涨，促使房地产行业健 康发展。这对别墅市场产生的直接影响就是，投资性客户减少。
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二、板块分布情况
目前，成都别 墅主要集中分 布在六大板块： 青城山-都江 堰、牧马山、 南延线、龙泉、 温江和城北板 块。
近郊区域 远郊区域
青城山都江堰板 块 城北板块 温江板块
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二、主城区、近郊、远郊成交情况
主城区
2013年，成都主城区别墅累计成交82855.77 ㎡ ，约占总成交面积的7.6%。高新区 和锦江区领先于金牛区近1倍，成华区无别墅项目在售。备案均价同比涨幅超过14%。 2013年成都主城区别墅备案面积统计表
排名 1 2 3 4 5 6 合计 城区 高新区 锦江区 金牛区 青羊区 武侯区 成华区 主城区 备案套数 89 77 42 14 16 0 238
备案面积(㎡) 67108.52 53111.32 48196.61 46308.48 35875.60 34021.31 33119.83 32862.70 31419.96
备案套数 227ຫໍສະໝຸດ Baidu133 77 82 92 121 164 136 104
2013年，成都别墅项目备案销售面 积前20强累计65.68万㎡ ，占别墅销售 总面积的50.3%。
3 月 31 日，成都市房管局公布“成都国
五条细则”，提出“确保新建商品住房价格涨 幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增
长幅度”。
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结论
第一，别墅类高档住宅在过去、现在、将来都将一直是国家控制的重点。 第二，强制建设保障性住房，将一部分刚需客群从市场需求中剥离了出 来，从而稀释了市场需求总量。 第三，限购、限贷对投资客产生致命打击，抑制了投资市场的需求，从 而也减少了市场需求总量。 第四，政策打压使得别墅成为稀缺性产品，从另一方面刺激了市场需求。 这也是自2003年国家禁止别墅类用地后、别墅项目仍然层出不穷的原因。 第五，国家政府将会继续利用行政手段、金融和税收政策调控楼市，促
贷款首付款不得低于 50 ％，贷款利率不
得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住 房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家
庭，贷款首付款比例不得低于30％。
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2011 年 1 月 26 日 ， 国 务 院 出 台 新 “国八条”，提出“个人购买住房不足 5 年转手交易的，按销售收入全额征税”； “二套住房贷款首付款比例不低于 60% ， 贷 款 利 率 不 低 于 基 准 利 率 的 1.1 倍 ”； “对房地产开发建设投资达不到 25% 以上 的(不含土地价款)，不得以任何方式转让
3
4 5 合计
新都
龙泉 郫县 近郊
236
213 111 2123
13
82709.04
54564.75 33265.67 664837.59
99049.71
64907.93 32700.80 820214.14
11975.68
11895.58 9830.19 12337.06
远郊
2013年，成都远郊别墅累计成交 32.78万㎡，约占总成交面积的30.4%。牧马山板 块仍是一马当先，新津县以13.12万㎡的成交面积排名远郊第一，成交面积同比小幅下 降6.5%。青城山板块可谓“惨淡”，都江堰市全年成交仅6.62万㎡，崇州市全年成交 仅0.57万㎡，整个青城山板块同比下降46.4%。
土地”。
2011 年 3 月 16 日，发改委发布《商 品房销售明码标价规定》，要求“公布房
源+明码标价以及相关信息”。自8月开始，
多地陆续出台“限购令”。完成保障性住 房建设成为 2011年房地产政策调控的重心。
5
2013 年 2 月 20 日，国务院出台楼市调控 “新国五条”。规定二手房交易中个税按个人 所得的20%征收。坚决遏制在建在售小产权房。
项目名称 麓湖生态城 牧马山卡地亚 万科五龙山公园 龙湖悠山郡 建发浅水湾 绿地锦天府 城南逸家 保利石象湖 国色天乡 东山国际新城 中信云栖谷 美城 麓山国际社区 金科廊桥水乡 复地御香山 海昌天澜 大溪谷 蓝光观岭 中粮御嶺湾 华侨城
备案总金额(万元) 86279.68 85492.07 71196.77 65273.18 55969.81 46375.11 41799.34 35671.46 33742.73 33012.03 32178.28 29229.46 28975.60 28184.38 27594.63 26143.42 23005.25 21431.95 21093.70 20875.02
备案均价(元/㎡) 29076 25783 25682 25607 24620 24090 24050 23860 23092 22032 21402 20672 20215 20100 19966 19212 18593 17756 17738 17349 22044.75
2013年成都独栋别墅备案面积TOP20
合计
17
813523.9
2013年成都别墅项目备案均价TOP20
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
18
项目名称 水映长岛 麓山国际社区 龙湖小院青城 半山艾马仕 亚特兰蒂斯 金阳伦敦西区 麓湖生态城 中海龙湾半岛 蔚蓝卡地亚 中海城南官邸 三利宅院 复地雍湖湾 置信丽都花园城 优品道 保利心语花园 中粮御嶺湾 保利拉斐庄园 恒禾皇冠国际社区 牧马山卡地亚 绿地锦天府 总体均价
近郊
2013年，成都近郊别墅累计成交66.48万㎡ ，约占总成交面积的62.0%。双流、温 江两区仍是主力市场，其中双流县约相当于温江区的3.75倍。新都、龙泉、郫县的别墅 成交面积全部在10万㎡以下，其中郫县成交总面积约3.33万㎡ ，同比下跌超过20%。 2013年成都近郊别墅备案面积排行榜
排名 1 2 区域 双流 温江 备案套数 1097 466 备案面积（㎡） 备案总价（万元） 备案均价(元/㎡) 390312.5 103985.63 522409.25 101146.45 13384.38 9726.96
备案均价(元/㎡)
10741.21 12634.94 13108.24 10495.34 9373.87 11316.34 8196.73 6672.76 0 11235.58
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2013年成都别墅项目备案面积TOP20
排名 1 2 3
项目名称 龙湖悠山郡 万科五龙山公园 牧马山卡地亚 建发浅水湾 麓湖生态城 城南逸家 金科廊桥水乡 东山国际新城 国色天乡
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备案面积(㎡) 28541.7 28519.5 14738.76 6203.63 4852.15 0 82855.77
备案总价(万元) 53728.74 48436.29 24845.18 15252.36 10131.63 0 152394.20
备案均价(元/㎡) 18824.63 16983.57 16857.03 24586.19 20880.71 0 18392.71
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项目名称 牧马山卡地亚 龙湖悠山郡 建发浅水湾 麓湖生态城 保利石象湖 青城山房 大溪谷 中粮御嶺湾 麓山国际社区 中信云栖谷 王山别墅 万科五龙山公园 置信牧山丽景 龙湖长桥郡 蔚蓝卡地亚 瑞云壹号村庄 恒大山水城 东山国际新城 成都雅居乐花园 高山流水
销售面积(㎡) 48196.61 44281.62 42779.7 35875.6 23210.36 13359.06 11362.51 10979.2 10946.25 10190.65 8927.45 8161.68 7718.32 4974.78 4677.16 4544.04 3570.49 3493.83 3267.61 2880.14
4 5 6 7 8 9
10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 合计
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海昌天澜
绿地锦天府 中信云栖谷 美城 彩叠园 复地御香山 三盛翡俪山 保利石象湖 锦绣尚郡 蓝光观岭 成都雅居乐花园
29469.98
26731.46 26446.64 25559.07 25236.71 25096.80 24862.85 23669.69 23645.8 22761.92 21337.41 656842.7
成交套数 77 137 76 92 141 71 29 30 27 37 29 17 24 7 8 11 15 9 9 3
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第二章 成都别墅供销分析（中观）
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一、2013年成都别墅供销情况
2013年，成都别墅累计成交 130.58万㎡，成交面积同比增长 10.3%。总体仍低于 2011年的水平（141.24万㎡）；新增供应142.52万㎡，同比下降11.1%。 2013年，成都别墅年末总存量约343.87万㎡，同比增长4%。截至2013年12月31日 ，备案口径下成都别墅存量总套数突破 10000套，为最近三年来之最，去化压力增大 。 2013年，成都别墅价格保持了同比10.0%的增幅，备案成交均价为12467.87元/㎡ 。呈现出“量价齐升”的态势。
牧马山板 块 蒲江板 块
8
龙泉板块 南延线 板块
都江堰-青城山板块 天然的养生、度假别墅区 代表别墅：置信·芙蓉青城、香颂湖国际社区、青城山房、龙湖·小院青城 牧马山板块 纯粹的别墅住宅区 代表别墅：龙湖·长桥郡、置信·牧山丽景、华新·锦绣尚郡、三盛·翡俪山、恒大·金 碧天下、中航云岭高尔夫别墅、维也纳森林别墅 南延线板块 成都别墅的标杆 代表别墅：麓山国际社区、蔚蓝卡地亚、成都雅居乐花园、蔚蓝卡地亚、蓝山溪谷、三利 福邸 龙泉板块 独一无二的山水别墅 代表别墅：中粮·御岭湾、东山国际·传世家宝、桃源铭 城西板块 中产阶级的青睐之地 代表别墅：芙蓉古城、国色天乡别墅、仁和春天大道、中海·央墅、中海·龙湾半岛、今 日田园、西贵堂、清溪玫瑰园、万科•金域西岭 城北板块 别墅中的后起之秀 代表别墅：保利·公园198、蓝光·观岭、万科·双水岸、香洲半岛
总体而言，2013年成都别墅市场已经不在“最好的时光”，即便卖得最好的项目
，全年备案总金额也未超过9个亿，离2011年时的辉煌已经渐行渐远。
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2013年成都远郊别墅备案面积排行榜
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 合计
区域
新津县 都江堰 蒲江县 金堂县 大邑县 邛崃市 崇州 彭州市 青白江 远郊
成都别墅市场调查报告
1
目录
第一章 成都别墅市场概述（宏观）
第二章 成都别墅供销分析（中观）
第三章 成都区域别墅分析（微观）
第四章 项目自身分析
2
第一章 成都别墅市场概述（宏观）
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一、政策环境分析
2010 年 1 月 10 日 ， 国 务 院 出 台 “国十一条”，规定二套房贷款首付不 得低于 40%；1 月 21 日，国土部指出“保 障性住房占住宅用地的比例不得低于 70 ％。” 4 月 15 日，国务院要求二套住房