“国五条”20%个人所得税承担主体的法律分析

无法预料 、 无法 避免 也不可归责于任何一方 当事人 ， 我们 称之为法 律风险。如上面所讲的 ， 国五条 实施细则出台之前 ， 各地 房产交易 的一般做法是按照 交易 价格 的 １ ％征 收个税 ， 新 规 实施 后必 然会 导致某 些原价值较低的房屋在房屋增值较大 的情况下个 人所得税
完整 、 准确的有关凭证 ， 不 能正确计 算应 纳税额 的 ， 应采取 核定 征 收， 税 率暂定为计税价格 的 １ ％。 ” 在政策公 布施行 之前 ， 我 国各 地 二手房 交易征 收个人所 得税 时 ， 一 直是按照 房款交 易价款为应 税 额， 征收 １ ％的个人所得 税 。“ 国五 条 ” 正 式实施 之后 个人所 得 税 将收买卖差额 的 ２ ０ ％， 这样 对 于现在 市场 价值 极具 涨 高的 “ 房 改 房” 、 “ 经济适 用房”， 由于原来 价格 较低 ， 交易导 致 的房屋 前后 差 价很大 ， 由此产生很多法律 问题 。 可否通过合 同约定确定 个人所得税的承担 主体
市正式施行 。 ．
其实， ２ ０ ％的个人所得税 的规 定并 非是新的规定 。《 中华 人 民 共 和国个 人所得税法》 第 三条第五款 规定“ 财产转 让所得 ， 适 用 比 例税率 ， 税率为百 分之 二 十。 ” 《 国家税 务总 局关 于个 人住 房转 让 所得征 收个 人所得税有关 问题 的通知》 “ 对住 房转 让 的个 人 ， 能够 提供完整 、 准确 的有关 凭证 ， 能够 正确计 算应 纳税额 的 ， 应 采 取查 账征收 ， 依应纳税所得额 ２ ０ ％计 征个 人所得税 ； 对纳税人未能提供
人 所 得税 增加 的风 险 ） 由谁 来承担 的 问题 。下 面将 从 法理 和 现 行 法 的
角度 进行 研 究 阐述 。
担 。作为房屋交易 的双 方都是 平等 的民事 主体 ， 法 律是不 应干 涉 当事人 自由安排各 自的利益 分配的。 二、 因新法规实施产生的法律风险 的承担规则 与物权变动相关联 的风险指 物 的风 险 ， 即交易非 因 当事人方 面的原因而发生 的损害或者是 负担增 大 （ 风险导致 交易 价格增加 超出 当事人 的预料 ） 。民法上的风险包括两个方面 ， 既包括 自然 风
【 关键 词 】 ２ ０ ％ 个人 所得 税 ； 承担 主体 ； 法律 风 险
险也包括法律风险 。由于政策 和法律 的变化 ， 当事人缔 结合 同 时 无法预料 到法律 的变化 ， 由此而产 生的交易价 格的增加 是当事人
原 国务 院总理温 家宝 ２月 ２ ０日主持 召 开本届 政府 最后 一 次 国务院常务会议 ， 研 究 部署 继续做 好 房地产 市场 调控 工 作。本 次 会议 提出五项政策， 被舆 论称 为 “ 国五 条” 。这次 房地 产市场 调控 政 策最引起关注 的是第二 条 ： “ 对 出售 自有住房按规定应 缴的个人
一
动产 的风险负担 ， 即风 险负 担随交 付 而转移 ， 而根 据 《 物权 法》 动 产交 付又导致 所有权转 移 ， 因而可 以推导 出动产 风险随所 有权而 转移 。但是遗憾 的是我 国法律 对不 动 产风 险 的分 担没 有 相关 规 定 。但是从 比较法的角度 ， 通过研 究德 国民法典 和瑞士 民法 典的 做法 ， 我们可 以基于 自然法理得 出这样 的结 论 ： 第一 ， 目前 ， 世 界公 认的风险负 担的准则 是 “ 风 险随所有 权转 移。 ” 根据这一规则 ， 在没有办理 房屋过 户登记 之前应该 由出卖方 承担 。这样做 的 目的在于可以督 促出卖人及时为买受人办理 过户 登记手续 ， 以便及时将风险转移至买方 。
“ 国五条 ＂ ２ ０ ％个人 所得税承担主体 的法律分析
Ｙ － － Ｘ － 慧
（ 大连 海事大 学 ’ １ １ ｃ
【 摘 要】 ‘ ‘ 国五 条” 出台后 ， 新规 中 ２ ０ ％ 的 个人 所得税 的 问题 引起 社会 各界 的 广泛 关注 ， 尽 管褒贬 不一 ， 政 策 实施 已成 事 实。 因此存 在 重要 的 法律 问题 需要 研 究 ： 其 一是 否 可以 通过 当事人 协 商确 定 个人 所 得 税 的 承担 主体 。其 二 ， 对 于新 规 实施 带 来 的 法律 风 险 （ 即依 法 应 缴 纳 的 个
第二 ， 在当代 民法理论 和实践 中 ， 上 述原则 有一个 例外 ， 就 是 所有权 人只享 有所有权 ， 但是并 不享受物 的利益 的情形应 当由物 的利益享有者 承担 风险。比如房屋已经交付于买受人多年却 没有 办理过户登记 的， 则 应 当由买 受人 承担 风险 。合 同法学 者对 １ ４ ２ 条 的“ 但 书” 的理论解释为 ： 不动产登记 簿上记载 的权利 人应 当承 担风 险 ， 但 已经享有物 的法律利 益者却不是 登记簿记 载 的权 利人 应该承担风险 。因为此 时买受人 享有物 的法律 利益 ， 风 险应 当由 享有物之利益 的人 承担 。如果标 的物的 占有已经交付给买受人 多 年， 而风 险还要 出卖人 承担 ， 这显然是 不公平 的。所 以此 时应该破 除“ 风 险随所 有 权转 移 ” 的原 则 ， 由物 的利 益实 际享 有 者承 担 风
应纳税额远远超出预期水平 。对于这样 的法律风 险应该 由谁来承 担பைடு நூலகம்我国对标 的物风险负担 问题在《 合 同法 》 第１ ４ ２条 中只规定 了
所得税 ， 通过税 收征管 、 房屋登 记等历 史信 息能核 实房 屋原值 的， 应 当依 法严格按转让所得 的 ２ ０ ％ 计征 。 ” 政 策一 经公布 ， 引起 社会 各界一 片哗然 ， 大家对政策 的效应和执行作 出各种猜测 ， 评 价褒贬 不一 。不管政策本身 好坏 与否 ， 政 策 实施 已经 成 为事 实。截 至 ５ 月２ Ｅ ｌ ， 共有北 京、 上海 、 广州 、 深圳 、 杭州 、 石家庄 、 南京 、 厦门等 ３ ５ 个城市 发布 了各 自的地方 细则 。这表 明“ 国五条 ” 已经在 这 些城