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别墅“一房一价”定价体系浅析别墅“一房一价”定价体系浅析摘自《中国房地产估价与经纪》2014年1期作者：周淼王继雄陈驰摘要：商品房销售价格作为房地产开发中的重要一环，直接决定房地产项目的开发进度、销售速度、变现能力以及最终盈利。
合理的定价策略及科学的定价体系成为商品房“一房一价”时代的必要产物。
别墅，代表了商品房的价值顶端，其一房一价定价策略更需适宜的研究方法和最佳的价格制定体系。
本文对影响别墅的环境因素和产品因素进行剖析，结合层次分析法构建出别墅“一房一价”的最终体系。
关键词：别墅；一房一价；定价体系：层次分析法一、引言目前，学界对于别墅项目“一房一价”的研究还比较少，缺乏成熟合理的定价体系。
我司在承担无锡某别墅项目定价课题的过程中，对别墅价格影响因素进行了细致地分析研究，采用不同的研究方法分别计算环境因素和产品因素系数。
别墅“一房一价”定价体系形成了若干成果二、别墅“一房一价”影响因素认知作为商品房的贵族，别墅家族从立地、造型、面世等环节，吸引着众多目光，其身价是最为关注的焦点之一，别墅价格应当遵循一套切实可行的科学体系。
笔者在对现有别墅定价技术的梳理过程中发现大多为普通住宅市场比价法的简单移植，对于别墅特质的关注存在欠缺。
总的来说, 别墅产品的价格影响因素可以分为环境影响因素和产品影响因素两大类，其“一房一价”体系如图1所示。
图1别墅“一房一价定价体系对于环境影响因素，笔者通过层次分析法计算各环境子因素权重。
对于产品因素的计算，我们采用的是定量计算的方法。
综合环境和产品因素，我们得出别墅“一房一价"定价系数。
本文中的案例是我司为无锡某顶级别墅项目二期承担的定价课题，选取了一期成交别墅作为可比案例，得出二期别墅可比修正价格。
最后，考虑时间因素，对时间形成的价差进行修正，得到最终的“一房一价”。
三、层次分析法确定环境因素系数1.层次分析法及其基本流程层次分析法（AHP法）是美国运筹学家T.L.saaty等人于20世纪70年代提出的对复杂问题做出决策的一种新方法。
文章标题：别墅和低层高档商品住宅私搭乱建政策建议1. 引言在当前社会，别墅和低层高档商品住宅私搭乱建现象时有发生。
这种现象不仅影响了城市的整体规划和美观，也存在着一定的安全隐患。
制定一套有效的政策来规范和管理别墅和低层高档商品住宅私搭乱建已经刻不容缓。
2. 了解主题我们需要了解别墅和低层高档商品住宅私搭乱建的定义和特点。
别墅通常是指独立式住宅，拥有私人花园或庭院，属于高档住宅类型。
低层高档商品住宅则是指建筑层数较低但装修豪华，定位高端的商品住宅。
私搭乱建则是指在未经批准的情况下，个人或单位在土地上擅自进行建筑活动，造成违法建筑的现象。
3. 主题探讨（1）导致私搭乱建的原因私搭乱建现象的出现，主要是因为对土地规划管理不严、我国传统观念的影响和利益驱使等因素共同作用的结果。
对于别墅和低层高档商品住宅来说，私搭乱建可能是为了增加使用面积，改善住房条件，或者是为了谋取经济利益。
（2）影响和问题私搭乱建不仅破坏了城市的整体规划和美观，还存在安全隐患，容易引发火灾、坍塌等问题。
而且，私搭乱建也会对周边环境、交通等方面造成负面影响，对居民的生活质量造成干扰。
（3）政策建议为了有效治理和规范别墅和低层高档商品住宅私搭乱建现象，应该从法规制度、监管手段、惩罚措施等方面提出政策建议。
要加强土地利用规划管理，明确土地使用权限、建设项目审批程序等，规范土地使用行为。
另外，应该加强监管力度，建立健全监督机制，发挥相关部门的监管职能。
对于私搭乱建行为，要加大处罚力度，严格执行处罚政策，让违法者付出应有的代价。
4. 个人观点针对别墅和低层高档商品住宅私搭乱建问题，我认为政府应当加强对土地的规划和管理，建立健全的监管机制和有效的惩罚措施。
也需要从社会文化、教育等方面入手，提高人们对于合法建设的意识，增强法制观念，避免因为一时的私利而破坏城市的整体形象和秩序。
5. 总结别墅和低层高档商品住宅私搭乱建现象是一个综合性较强的社会问题，需要政府、企业和社会各界共同努力来解决。
低层高密度住宅设计的问题分析摘要：在当前我国建筑事业的不断发展下，低层高密度住宅设计得到了有效变革，并备受众多学者的研究与关注，鉴于此，本文笔者结合对低层高密度住宅设计的分析，于下文中从多个角度展开分析与讨论，真正实现住宅设计的完善性。
关键词：低层高密度；住宅设计；植物从整体角度分析，低层高密度住宅设计具有一定的特殊性，加强对其研究可以提升对该设计工作的有效分析，并且利用合理化的对策进一步优化低层高密度住宅设计的整体效果，所以积极分析低层高密度住宅设计具有重大现实意义。
1、低层高密度住宅的基本概述所谓的低层高密度住宅主要是介于独立别墅与多层住宅之间的一种形式，可以有效缓解当前城市用地紧张，提高人们的舒适性，在近几年社会经济的快速发展下，尤其是城市化进程的不断变革，人口增长以及城市用地紧张之间的矛盾越来越重，为进一步解决这一矛盾，低层高密度住宅诞生。
在与高层多层住宅的对比中，可清楚的了解到，低层住宅具有良好的经济性，现如今，在整体住宅建设中将密度较高的低层联排式住宅界定为低层高密度住宅，该类住宅具有花园、露台、车库，不仅提供了独立的用户单元，也符合资源节约的基本目的，是近几年城市近郊房地产开发的主流趋势。
2、低层高密度住宅总平面构思2.1 做好空间布局工作从某个角度分析，因为道路网朝向受到影响，所以会对采光造成制约，为进一步改善这一现象，小区内的住宅有一定角度的偏转，其中小区内环路以及中心景观水系可划分为七个部分，并且水系朝四周不断发展，进而营造优美的生活环境，或者在小区的其他方向设置练习场地，以此提高小区的整体档次。
2.2 交通组织一直以来，在低层高密度住宅设计当中，需要对人与车的关系加以分析，且在项目规划设计当中，因为住宅楼南面布置花园，所以，大多数联排住宅往往会采用北车库户型的方案，与此同时利用景观铺地设计可有效降低低密度，必要的时候还需要在车库前利用嵌草应进行铺装。
从另外一个角度分析，在居住区内部的车型主干道往往会采取环路模式，并且根据实际的情况增设车型次支路，在水系周围设置景观步道，为小区住户提供游玩的场所。
违建别墅典型案例剖析存在的问题及原因一、引言近年来，违建别墅问题在我国部分地区屡禁不止，严重影响了城乡规划的实施和土地资源的合理利用。
本文旨在通过典型案例的剖析，深入探讨违建别墅存在的主要问题及其原因，为相关部门的治理提供参考。
二、违建别墅存在的问题1. 执法不严在违建别墅的查处过程中，部分执法部门存在执法不严的问题。
一方面，执法人员对相关法律法规掌握不够深入，导致在实践中难以准确判断和查处违建行为；另一方面，部分执法人员存在徇私舞弊、滥用职权的现象，为违建者提供了可乘之机。
2. 监管缺位有效的监管是遏制违建行为的关键。
然而，在实际工作中，监管缺位的现象较为普遍。
一方面，监管部门间职责划分不明确，导致监管工作存在盲区；另一方面，部分监管部门缺乏足够的资源和手段，难以对违建行为进行及时有效的制止和查处。
3. 信息不畅信息不畅也是导致违建别墅问题的一个重要原因。
相关部门之间缺乏有效的信息共享机制，导致对违建行为的发现和查处存在滞后现象。
同时，公众对违建行为的监督渠道有限，难以形成有效的社会监督合力。
4. 法律漏洞目前，我国相关法律法规对违建别墅的定义和查处规定尚不够明确，存在一定的法律漏洞。
这使得部分违建者钻法律的空子，规避相关部门的查处。
同时，法律法规的滞后也给执法部门带来了一定的困扰，影响执法效果。
三、结论与建议综上所述，违建别墅问题存在多方面的原因。
为了有效解决这一问题，需要从多个方面入手，加强执法力度、完善监管机制、促进信息流通和弥补法律漏洞。
具体建议如下：1. 强化执法力度，确保法律法规的有效实施。
一方面要加强对执法人员的培训和教育，提高其专业素质和法律意识；另一方面要建立健全执法监督机制，防止徇私舞弊、滥用职权现象的发生。
2. 完善监管机制，形成多方合力。
要明确各监管部门的职责和分工，加强部门间的协调与配合；同时要鼓励社会各界参与监督，建立健全举报奖励制度，提高公众的参与度。
3. 促进信息流通，提高监管效率。
低层高密度住宅设计探析第一章：低层高密度的概念（说明层数和密度各自概念，及其产品特征）在低层产品系列内，在容积率在1.1以下的低层居住区，按照国内外建筑规划的专业术语一般称为低层低密度与低层高密度住宅区。
低层低密度：独栋别墅0.3类独栋别墅（小独栋，双拼，小院别墅）0.3-0.5低层高密度：合院别墅0.6-0.8 （资源分配不能均衡）叠拼别墅>1.1 （条件有劣势，与别墅的概念有区别）联排别墅0.7-1.0 （有天有地，最有优势）(townhouse)第二章：低层高密度研究的意义一，低层高密度的发展历史随着城市的产生、人口的聚集、城市内的土地资源缺乏，国外在很早的时候就自然产生了低层高密度住宅。
从古罗马的庞培古城，到中东地区迷宫一样的内院住宅，再到中国江南那鳞次栉比的水岸屋舍，都是与当地气候、风土及生活熔为一体的成熟的低层高密度住宅。
Townhouse作为低层高密度住宅的一种，在节约用地、住户标准化等方面特别适于迅速发展的城市，因而在工业革命后风行起来，并在上个世纪早期传到中国的一些沿海城市，最典型的是上海里弄住宅。
二，低层高密度在中国的发展前景1，政策影响：2006年，国家连续出台了一系列调控政策，其中最关键一条，禁止别墅类项目的房地产开发，但是，除了独栋别墅外，其他的如小院别墅，联排别墅等确定为非别墅项目，没有受到限制，反而迎来了历史性的发展机遇。
2，可持续发展的理念我国人口众多，土地资源有限，因此浪费土地资源的低密度是最不适合中国国情的模式。
低层高密度及高层高密度都是可选择的方向。
1957年德国学者在《划分和松散的城市》一书中对不同形式的住宅类型用地进行了比较，多层住宅和排屋是用地最节省的住宅类型，高层用地与排屋近似，但造价更高从综合角度来考虑，高层高密度住宅未必比低层高密度住宅更节能、省地。
低层高密度住宅布局紧凑，在解决居住的亲切舒适性与城市用地紧张的矛盾上，更有优势。
3，市场需求分析1) 越来越多居住在城市多层及高层住宅中的居民二次置业选择低层住宅，他们希望有老人及小孩的活动场地。
应对高房价问题的五个解决途径随着城市化进程的加快，高房价问题已经成为许多大中城市面临的严峻挑战。
高房价不仅给居民的生活质量造成了影响，也对整个社会产生了不利的影响。
为解决高房价问题，以下将介绍五个解决途径。
一、增加住房供应住房供应的不足是高房价的主要原因之一。
政府应加大土地供应力度，通过扩大用地规模和提高用地利用率，增加住房供应。
此外，建设大型公共租赁住房也是一个有效的手段，政府可以引入社会资本，通过租赁方式解决一部分居民的住房需求。
二、推进城市规划和管理城市规划和管理的不合理导致了高房价的形成。
政府应加强对土地的规划和管理，合理控制土地供应节奏，防止盲目扩张和过度开发。
此外，加强对房地产市场的监管，规范市场秩序，打击投机行为，有效控制投资炒房的风险。
三、完善住房财税政策住房财税政策的不合理也是高房价的一个重要原因。
政府可以通过调整相关政策，如减少房地产税、个人所得税等税负，降低购房成本，增加人们的购房能力。
同时，加大对一二线城市的限购限贷政策力度，引导购房需求向三四线城市转移，缓解一二线城市的购房压力。
四、促进房地产市场健康发展房地产市场的不健康发展也是高房价的一个重要原因。
政府应加强对房地产市场的调控，遏制高波动，防止房地产市场泡沫的形成。
此外，加大对开发商的监管力度，打击恶意炒房行为，确保房地产市场的稳定和健康发展。
五、推动城乡一体化发展城乡一体化的不平衡也导致了高房价的形成。
政府应加大对农村地区的基础设施建设和公共服务配套力度，提高农村地区的发展水平，吸引城市居民向农村地区转移，在一定程度上缓解了城市住房供应的紧张局势。
综上所述，应对高房价问题需要政府、市场以及社会各方的共同努力。
通过增加住房供应、推进城市规划和管理、完善住房财税政策、促进房地产市场健康发展以及推动城乡一体化发展，我们有望缓解高房价问题，提高全民住房条件，实现城市和谐可持续发展的目标。
建于大底盘地下车库上的联排别墅严重倾斜原因分析与处治方案摘要：某楼盘由多栋联排别墅型住宅楼组成，建筑物下部为大底盘地下车库，竣工交付发现每栋单体均存在严重倾斜问题，本文从设计方案、施工技术、项目管理等方面进行了事故原因剖析，为避免类似质量问题的发生提供经验，通过处理方案的介绍，为同类型项目质量问题的处治提供借鉴参考作用。
关键词：地下车库住宅楼倾斜原因处治一、工程概况1.工程概况1.1建筑概况联排别墅共14栋楼，建筑外包尺寸长51m（三单元）或33.8m（两单元），宽为10.7m，高度均为11.6m，上部建筑三层，下部建筑为整个别墅区域连通的大底盘地下一层车库。
别墅与洋房交界处，相邻别墅与洋房外墙间距约为12.5m，室外地坪相对标高为-0.300，相当于绝对标高+5.000。
别墅分布详见图1。
图1 总平面示意图1.2地质条件1.工程场地土层性质描述如下。
①层素填土：灰黄色，松散状态，主要以松散状的粉土及软塑状粉质粘土为主。
场区普遍分布，该土层物理力学性质不均匀，工程性质差，不宜作为建筑物基础持力层。
①-1层淤泥：灰黑色，含腐烂植物。
②层淤泥质粉质粘土：灰黄色，1.5米向下渐变灰色，流塑状态，切面有光泽，无摇震反应，干强度和韧性中等。
场区普遍分布，该层属高压缩性、低强度、中等灵敏度土，工程性质差。
③-1层粉砂夹粉土：灰色，稍密，局部中密，饱和，以亚圆形石英、长石为主，含云母、贝壳碎屑及少量腐殖质，夹粉土处呈稍密状。
场区局部缺失，该层属中等压缩性、中等强度土，工程性质一般。
③-2层淤泥质粉质粘土夹粉土：灰色，流塑状态，切面有光泽，无摇震反应，干强度和韧性中等，夹粉土处呈稍密状。
场区局部缺失，该层属高压缩性、低强度、中等灵敏度土，工程性质差。
③-3层粉土夹粉砂：灰色，稍密状态，很湿，切面无光泽，摇震反应中等，干强度及韧性低，夹粉砂处呈稍密状。
场区局部缺失，该层属中等压缩性、中低强度土，工程性质一般。
④层淤泥质粉质粘土：灰色，流塑状态，切面有光泽，无摇震反应，干强度和韧性中等。
【最新资料,Word版，可自由编辑！】规划体系——车行系统全地下布置i.本案例数据解读：本案总用地面积48948.6㎡，容积率0.66，建筑密度33.37%，绿地率34.21%，在高端别墅中属于较低水平，因此如何提升小区环境是应对手段的重点。
降低道路面积是目前高密度别墅中能够有效提升环境的成功手段之一，虽然成本较高，但在高端别墅中应用还是得大于失的。
ii.推荐手法：车行系统全地下布置在小区出入口附近即布置地下车库出入口，将小区内部车行系统引入地下，一方面达到了人车分流的规划方式，使小区地上景观不受车辆干扰；另一方面可以有效缩小地上车行道路面积（道路规划仅需满足消防道路硬性指标），从而使小区内有更多的地面面积可用于景观及花园，优化小区景观效果。
◆优点：1、增加绿化面积，增大花园面积2、减少路网，提高容积率◆缺点：管线建设复杂，成本也较高❖借鉴案例1：上海龙湖·滟澜山● 项目基本数据：双拼、叠加、联排别墅、花园洋房 14.4496公顷1.0（叠加别墅1.3；双拼、联排0.8）50% 毛坯约10700元/㎡项目08年10月开盘，截至目前共推案372套，成交272套，双拼别墅单位价格达到周边某些独栋别墅的单价，客户认同度较高。
虽然栋距小是本案例劣势所在，但正是这种做法，才使其高容积率成为可能。
✓ 典型的经济型别墅规划，仅满足国家相关设计规范的最低标准 ✓ 行列式排布，布局紧凑 ✓ 宅间绿化分散布置为主，集中绿化主要位于会所区域项目沙盘示意图● 沙盘解读：案例逻辑阐述：Q[问题]：70/90政策、高价拿地A[答案]：打造低密度产品，实现利润最大化 S[解决方法]：人车分流 项目总平面图●详细规划解析：滟澜山规划手法：运用人车分流弱化项目天生缺陷，东低西高天际线的设计最大化利用天然景观。
项目仅有一根7米宽双车道，沿途途经多个地下停车库，可直接就近停车。
并可通过地下停车库直达私家下沉式庭院。
减少地面道路面积，扩充地面绿化面积。
案例劣势：栋间距较小，私家庭院之间仅有1.5米宽●景观与道路示意图：社区内部无车行道路，种植大量绿化作为宅间景观，起到隔离建筑的目的。
车行道路小区内部无车行道景观面积得到有效增加●人行道路示意图：● 人车分流对应地下车库示意图❖ 借鉴案例2：上海金地·湾流域● 项目基本数据：地下车库出入口实景图社区内部实景图社区内仅布置人行道，同时增大绿化面积，丰富了社区景观。
项目总平面图双拼别墅、花园洋房、小高层12.5万㎡1.5 （其中双拼0.6）35%别墅为毛坯，公寓带装修，装修标准在2000-2500元/㎡项目08年7月开盘，截至目前公寓成交单价集中在1.5-1.8万元/㎡；而双拼别墅最高成交单价达3.3万元/㎡，已成交42套，销售效果较好，客户认同度高。
双拼别墅得益于花园面积的增加，产品溢价产生较明显。
案例逻辑阐述：以2>4的理念，强调健康步行，实现别墅住区全地下车库，人车分流●详细规划解析：车行进口人行进口南北人行通道视觉通透，尽赏河景和生态公园别墅区宽6米的人行步道，通过步行替代车行，实现整个社区的静谧居住感。
别墅区域的全地下车库设计有效减少了路网面积、增加绿地面积，从而减小由于容积率限制而对别墅品质、舒适度、私密性等方面的影响，有效塑造了0.6●别墅区花园景观示意图：易居观点：人车分流、车行系统全地下布置的方式是中渝项目在规划上可借鉴之处。
1.3.2 凸现价值感的建筑风格 i. 建筑风格取向据统计，目前高端城市别墅项目的建筑多采用欧式风格立面设计，其中又以法式建筑风格居多。
ii.建筑立面观感与质感 ➢ 色系：由于建筑密度高，因此建议整体建筑立面呈浅色系，可弱化人体视觉上对物体产生的密集感。
➢ 材质：法式风格解析：偏于庄重大方，整个建筑多采用对称造型；建筑线条鲜明，凹凸有致，呈现出一种华贵；对建筑的整体方面有着严格的把握，善于在细节雕琢上下工夫；颜色稳重大气。
其典型的建筑要素包括： 1．屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直；屋顶上多有精致的老虎窗；2．外墙多用石材或仿石材装饰，细节处理上运用了法式柱廊、雕花、线条等，制作工艺精细。
由于没有了车行道，双拼别墅的花园面积能够集中并且增大，增加了产品价值根据定位，目前高端别墅立面材质一般较多选用国外的优质石材。
平方米单价多在1000元以上。
窗多选用名牌包木双层中空玻璃，其他各部件也多以进口产品为主。
❖ 借鉴案例3：上海檀宫● 项目基本数据：独栋别墅 47330㎡ 0.64 40% 欧式 1200-2000㎡ 5000-6000元/㎡5000-8000万元/栋项目03年7月开盘，共18栋独栋别墅，截至08年10月售罄； 项目整体去化周期较长。
● 多样的建筑风格案例逻辑阐述：在城市稀缺地段打造仅18栋别墅豪宅，通过各栋完全异样的建筑风格、超大面积户型，塑造出豪宅品质。
项目总规划图——鸟瞰别墅运用传统的建筑风格设计出纯正的欧洲古典建筑式样，多国风格荟萃，分别有英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、意大利托斯卡尼式、意大利佛罗伦萨式、法国里维埃拉式、法国枫丹白露式和西班牙马尔贝拉式这8种建筑风格。
与此建筑风格相对应的，是8种不同房型及内外装修风格，配合当代人文主义的居住理念，使每一栋檀香别墅得到完美的结合。
英伦皇式英伦庄园式英伦乔治式意大利托斯卡尼式意大利佛罗伦萨式法国里维埃拉式法国枫丹白露式西班牙马尔贝拉式●建筑细节设计檀宫为精装修别墅，其结构、室内布置均与建筑的设计风格保持一致，以显现出华美而优雅的气质。
在窗户造型、罗马柱设计、抑或是建筑内部石质扶手的肌理等各细节设计上，体现豪宅品质。
装饰柱为实心石柱，均为整根进口。
●建筑材质与结构别墅外立面采用全进口的石材、砂岩和石板瓦，体现其贵族质感。
另外，檀宫的每栋别墅都有22米深的桩基。
桩基上铺有一层阀板，防止沉降。
在阀板和地下室之间，有2米的架空层。
地下室采用双墙设计，彻底阻断地下的潮气。
❖借鉴案例4：北京财富公馆● 项目基本数据：独栋别墅 263550㎡ 0.58 45.1% 欧式 1400-1600㎡ 毛坯约2500万元/栋项目三期08年10月开盘，共推20栋别墅，目前未有成交；而前两期共63栋别墅于08年9月售罄。
● 法式古典贵族建筑风格，体现尊贵感欧式建筑风格的别墅在中国认同度较高，若为豪宅型别墅更是如此。
因此出于客户认同度的考虑，财富公馆社区整体建筑设计均采用法式古典风格，外形全部为方正造型，显得稳重而又华丽，具有贵族感，也更能体现尊贵气息，符合公馆建筑的特点。
案例逻辑阐述：在北京中央别墅区内建别墅，但项目周边配套欠缺，发展不成熟，项目通过对目标客户“生活+生意=财富”的定义，将产品定位于“公馆”，并由此塑造出与产品定位相符的建筑。
项目总规划图——鸟瞰法式古典贵族风格的别墅建筑别墅具有法式风格建筑的典型特征：◆对称造型，线条鲜明、凹凸有致，呈现出华贵感◆立面色彩稳重大气◆拱形屋顶、老虎窗设计●全石材外立面，用料高档工艺精细建筑立面上大量运用顶级的花岗岩等石材，GRC（玻璃纤维增强复合材料）装修线，较好复制出贵族气势和皇家风范。
建筑饰面为全手工雕刻，制作工艺精细考究，细节处理上随处可见其法式贵族建筑风格的符号，如法式廊柱、雕花、线条等。
石材，配以GRC装修线，选用珍贵花岗岩，饰面手工精雕法国特力陶土瓦TERREAL或同质品牌一种较为讨巧的建筑风格，客户接受度最高，不会有太过强烈的排斥感。
1.3.3 硬景为主，大树成林的景观体系i.大量硬景聚焦视线由于可利用土地面积的限制，使别墅社区只能通过大量的硬景铺设，起到提升整体品质的效果。
从人类心理角度分析，硬景相对软景，给人的感觉更为直观，因此也更能聚焦视线，并迅速打动客户。
常见的豪宅社区硬景景观有喷泉、水池等。
ii.软景塑造精致景观想通过植被的种植来塑造良好的景观效果，往往需要比较长的时间，且会受到天气的影响，不确定性增加。
但绿化又是景观中不可或缺的一部分。
因此，在高档社区内，常见的绿化造景手法有两种：一是大量修葺精致的小型植物，二是大规模引入稀有或历史悠久的树种。
iii.地形高差丰富景观层次考虑到重庆地形高低落差大，在此可以借助原有的地形地貌特征，通过进一步塑造景观高差来丰富社区景观的层次感。
❖借鉴案例5：北京御园●项目基本数据：项目总平面图独栋、低层452000㎡1.5 50%欧式330-700㎡4000元/㎡平均1400万元/套项目07年5月开盘，推案65套，在08年底售罄，均价在4万元/㎡。
去化速度较快。
案例逻辑阐述：在自然景观资源极度稀缺地段，建造低密度住宅区，通过皇室风格建筑设计，辅以大量硬景铺设及精致修葺的绿化，打造豪宅社区。
硬景与滨水景观配合建造社区公共区域布置大型水池，配以喷泉等硬景雕塑，营造出社区景观实景图● 精致修葺的绿化与雕塑相辅相成❖ 借鉴案例6：北京财富公馆 “案例借鉴4”财富公馆在景观体系上，同样采用了类似的手法。
社区景观实景图社区内种植高低各异的绿化，大型绿化可体现整个社区的大气感，而精致修葺的小型绿化可社区景观实景图●法式园林格调景观风格，与建筑风格相统一社区内整体园林景观已基本建造完成，形成法式园林格调的景观风格，与别墅建筑风格相统一。
园林设计上注重修剪与构造，使社区景观体现贵族气息，也与别墅的客户定位相吻合，符合该人群的审美需求。
财富公馆社区园林实景图●大量公共景观和雕塑硬景，体现社区档次社区内公共区域的景观建造，运用了大量的硬景，如雕塑、小型广场等，这些硬景打造能够最直接地提升社区内部景观档次，且在雕塑等硬景的建筑处理上，容易做到与别墅建筑风格的统一，从而使社区内整体风格保持一致。
小区主入口处小广场的雕塑设计图1小区主入口处小广场的雕塑设计图2喷泉广场景观设计●别墅院落庭院景观精致，有效隔离邻近建筑社区由于容积率较高，建筑栋距较近，可能会对业主的私密性产生干扰。
因此，项目院落庭院景观的设计非常精致，其不但丰富了社区景观，也起到了有效隔离邻近建筑、增加业主生活私密性的作用。
◆每栋别墅四周都被庭院景观所围绕◆各种高低、大小的植物均匀种植，丰富景观配置◆庭院景观有效补足社区景观，且隔离相邻建筑，增加私别墅花园面积的大小能反映出其产品是否高档，而财富公馆由于建筑占地面积大，相比之下，使得花园面积有些小，但如果不将两者进行比较，别墅外围的庭院景观还是能为项目景观增色的。
易居观点：项目应强化重点公共区域的硬景打造，以此提高社区品质感；并尽可能通过高低错落、品类丰富的植被软景来塑造社区景观的层次感，同时起到分隔建筑的作用，增加业主居住私密性，也避免了小面积社区内容易产生的景观同质感。
这不失为一种一举三得的成功方法。
1.4全国顶级豪宅大户型别墅案例特征【超大户型】1.4.1 房型面积段：650㎡--- 900㎡深圳观澜湖高尔夫868㎡房型特点：⏹总裁会议室⏹66㎡气派宴会厅⏹80㎡超大观景露台⏹双弧形主楼梯功能配置：计：⏹中轴对称、强调比例和空间主从关系⏹ 用餐区功能划分细致，八角型宴会厅景观极佳 ⏹ 一层80㎡左右超大观景露台 ⏹ 双弧形主楼梯上海西郊庄园865㎡项目概况建筑形态：独栋别墅容积率：0.20户型面积：865㎡车位配比：1:1.00 ?房型亮点：⏹挑高宴会厅⏹总裁办公室功能配置：休闲娱乐区域[地下一层/二层]区域功能功能细化娱乐休闲区室内/外泳池SPA/健身区影音室/桌球房酒窖服务专区佣人房/管家房●⏹二层主卧豪华全套房设计、卧室、起居室、书房、男女衣物室、卫生间功能丰富。
