我国是否存在泡沫经济

我国房地产泡沫研究及应对措施泡沫经济，作为一种经济现象，曾在世界经济发展史上屡屡现身。

著名的泡沫经济包括荷兰郁金香狂热(1636-1637)、法国密西西比股票泡沫(1719-1721)、英国南海股票泡沫(1920-1921)、美国股市泡沫(1929-1931)、墨西哥泡沫经济(1978-1981)等。

其中房地产泡沫包括1990年前后的日本、台湾泡沫，1997-1998年的泰国、香港泡沫，以及近两年的美国泡沫（引爆次贷危机）。

目前正在蔓延中的美国次贷危机源于房价下跌，但美国的房价跌幅远远小于当年的日本、台湾、泰国、香港，楼市泡沫并不严重，酿成重大危机的主要因素是房地产金融衍生品过多，以及金融机构盲目地向中低收入群体超低首付（甚至零首付）放贷。

众所周知，近几年我国房地产市场经历了一轮快速增长，房价涨幅明显偏高，2004年部分经济学者抛出了“泡沫论”，2007年“拐点论”大行其道。

但我国房地产市场到底是否存在泡沫、如果存在会有多大，一直未有定论。

与房价上涨相伴的是，从2003年房地产宏观调控拉开序幕，直到去年第四季度，房地产市场才开始调整，至今全国主要城市的成交量同比去年大幅萎缩，同时部分城市房价出现下跌。

目前，我国房地产市场的走势有些扑朔迷离，适度向下调整是符合宏观调控目标的，也有助于行业更加健康、稳定的发展。

但是，房地产市场是否会出现深度下跌，这是一个疑问，让行业、企业、政府为之心生忐忑。

政府的态度相当明显：防止楼市大起大落（目前重点防大落）。

笔者认为，房价大跌与否、政府救市与否，都取决于一点：经过几年的快速增长之后，中国的房价是否存在泡沫，或者说存在多大的泡沫。

如果确属泡沫明显，则泡沫破灭、房价大跌乃势所必然，政府不应也难以阻止其下跌；如果不存在泡沫，则政府有必要防止其出现恐慌性、非性理下跌，应调整现行紧缩型政策，以便切实保持市场稳定。

有些经济学家认为，不管是股市泡沫，还是楼市泡沫，都难以事先认定，只有等泡沫破灭了，才知原来泡沫已经这么严重！这种观点有些悲观，但确也反映出提前预测和现时辨识经济泡沫的难度很大。

中国房地产市场泡沫存在性分析摘要：近年来我国房价上涨迅猛，其速度已经远超过gdp和人均可支配收入等经济基本面指标的增长速度。

在这种背景下，探索我国房地产市场是否存在泡沫已经成为理论界的热点问题。

本文分别量化研究了近年来经济基本面和泡沫对大中城市房价波动的贡献，结果表明发现我国大中城市中房地产价格不能被经济基本面所解释，高房价偏离了经济基本面所决定的市场均衡值，我国房地产市场中已经存在泡沫。

关键词：房地产价格；泡沫；经济基本面一、引言我国自20世纪90年代初开始住房体制改革以来，尤其是1998年停止住房的实物分配并逐步实现住房货币化以后，房地产业得到了飞速发展。

房地产固定资产投资年均增长率达到15%以上，房地产业逐渐成为国民经济中的支柱产业。

便随着房地产业的快速发展，高房价也越来越引起人们的关注。

从1998年至今，我国房地产价格已经连续12年增长，尤其是2005年之后，除了2008年房地产市场出现短暂低迷外，大中城市房价一直保持着两位数的增长速度。

快速上涨的房价开始从一线中心城市向二三线城市扩散，中国房地产市场出现严重泡沫的风险不断加大。

如果经济中积累了严重的房地产泡沫，一旦泡沫破灭，正常的经济运行就会受到沉重的打击。

2008年，美国次贷危机引发的金融危机和经济衰退，以及日本上世纪90年代房地产和股市泡沫破灭之后长达14年的经济衰退，都警示我们对房地产等资产泡沫应始终保持应有的警惕。

二、房地产泡沫泡沫最早被用于描述带有投机性的价格变动的事件，如荷兰的郁金香泡沫、英国的南海泡沫、法国的密西西比泡沫。

从那时起，”泡沫”被用于描述价格持续疯狂的增长，紧接着是突然下跌的经济现象。

斯蒂格利茨（1990）给出泡沫的如下定义：如果价格上涨的原因仅仅是因为人们相信明天的价格会更高，而市场的基本量无法解释如此高的价格时，泡沫就产生了。

根据上述定义如果市场中存在泡沫，那么价格的上升是由人们对更高价格的预期所推动而不是由市场基本面所推动。

浅谈泡沫经济对中国经济的影响一、泡沫经济概述1.泡沫经济的概念泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。

泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。

2.产生条件市场经济是产生投机泡沫的必要条件。

经济货币化、经济增长以及金融衍生工具大量涌现,为大规模泡沫的产生，提供了资金支持；金融全球一体化、自由化带来的国际资本流动，对价格波动和价格泡沫，起到了推波助澜作用；经济规范失衡可能成为形成泡沫的制度原因；对投机市场具有巨大影响力的基金经理人对市场产生的示范效应经常成为加大价格波动，特别是促成泡沫破灭的主要因素之一；蓬齐对策、道德风险和群体行为可以作为多种价格泡沫成因的微观解释。

因此，泡沫是一种经济现象，是在一定的经济、金融环境下产生和发展的。

3. 泡沫经济判定一个经济是泡沫经济时，泡沫现象应该在宏观经济总量上表现为泡沫资产的价值虚增、经济的GDP 与国民财富存量之间的比值较大。

国家统计局2009 年8 月11 日公布的数据，中国7 月居民消费价格(CPI)和工业品出厂价格指数(PPI)分别同比下降1.8%和8.2%，A 股市场上证综指由年初的1 820.81 点（2008 年12 月31日数据）一路飙升至3 478.01 点（2009 年8 月4日数据），涨幅高达91%，上证综合指数上升至20倍以上。

从中国目前整体经济运行状况来看，股市正在稳步发展。

4. 股市泡沫泡沫经济是金融开放和金融自由化的产物，股票市场的发展是经济发展的晴雨表，因此股票也就成为了泡沫经济的主要载体之一，不断膨胀的股市泡沫是出现泡沫经济的先兆。

股票的买卖可以为股票价格创造额外的价格风险，使经营管理者用预期的经济头脑操控获取短期的经济回报，股价一旦超过其内在价值，泡沫必将破灭，从而对经济产生较大影响，甚至出现金融危机。

中国宏观经济学会王建今年夏季以来，在亚洲发生了一场前所未有的金融风暴，风暴所至，各国经济一片混乱和凋敝。

我国经济虽未受到这场金融风暴的影响，但社会各经济层面，在市场低迷及内部金融风险压力不断增大的背景情况下，仍忧心忡忡，不敢掉以轻心。

我国在未来年份的经济走势究竟如何？这场横扫亚洲的金融危机到底会对我国造成何种影响，以及应采取怎样的对策，是各方面都高度关心的问题。

我在此谈一些个人认识，供大家批评。

一在整个八十年代，我国经济是处在由消费需求所主导的轻型化产业主导增长时期，从八十年代末到九十年代初，由于居民消费需求结构的变化，我国经济增长阶段发生重大变化，进入到由储蓄和投资需求所主导的重化工业阶段。

从1993年以来，我国的国民总储蓄率始终高踞在40％以上的水平，经济增长率九十年代以来平均也在11％以上。

根据日本和“亚洲四小”的经验，在进入到由储蓄和投资所主导的重化工业阶段后，经济增长有可能在20年左右的长时期内经济增长率维持在10％左右。

我国的情况也是如此，在八十年代我国所经历的1984～1985年和1987～1988年两个增长高峰中，由于能源、交通、原材料和外汇等增长瓶颈的限制，经济增长率在10％以上的水平只能维持两年左右就必须被迫进行宏观紧缩，而九十年代以来我国的平均增长率高达11％，目前能源和原材料工业却在限产压库，在铁路的南北大通道上几乎没有任何限制口，国家外汇储备到目前为止已逾1400亿美元，这种显著异于八十年代增长特征的变化，就是我国经济发展阶段的变化带来的。

九十年代以来国民储蓄率的急剧提升，使我国经济运行中的资金剩余不断增加。

1991年我国国家银行体系开始出现“存差”，到1996年我国银行体系当年形成的存差高达7740亿元，这就给以资本市场为核心的要素市场发育提供了条件，也相应使我国以市场为取向的改革进入到要素市场发育阶段。

但是，由于政府对这一改革阶段的到来缺乏必要的认识和政策准备，1992年以来要素市场的强劲发育势头首先是以“炒股热”、“炒汇热”、“集资热”，和“房地产热”、“开发区热”等自发而无序的形式出现的，由此在工农业生产和外贸及国家重点建设方面造成了一系列混乱，扰乱了国民经济的正常运行，迫使国家必须以整顿要素市场为目标，改善和加强宏观调控，国民经济由此在1993年6月以后进入了一个紧缩期。

中国房地产泡沫问题研究【摘要】随着房地产事业的发展以及各项管理机制以及调控机制的成熟，如今我国的房地产事业可以说是走向了“泡沫”经济的阶段，房地产泡沫是指由房地产过度投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨的过程或状态。

表现为在经济繁荣期，地价飞涨，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价迅速下跌，泡沫随之破灭。

这也使得我国的房地产业在一段时间的繁荣之后几乎是以自由落体的方式走向了幻灭。

【关键词】房地产；泡沫；一、房地产泡沫的特征在我国，房地产的发展文化也是在新世纪才开始形成的，这种文化的形成使得房地产的开发及发展收到了广大人群的关注，当然，其价格与发展趋势是大家最关心的内容。

房地产在我国的发展可谓是高开低走，从新世纪初期的逐渐形成自己的营销理念到97年至10年的飞速发展到随着经济危机的远去而同时衰退的历程可以看出，我国房地产的发展正在走向一个瓶颈期，而这种瓶颈期的结果是怎么造成的呢？（一）房价持续上涨随着市场经济体系的日益完善以及国民生活水平的增高，房价的随之上涨应该说也是顺应时代的潮流的。

但是我国仍是发展中国家，放假的涨幅程度应该以国民生活水平为基准，不应该是以物质而转移的，而在我国房价呈现出的趋势却是过于高速的增长，不仅增长的水平高，而且增长频率和速度都快，尤其是城市地区，在上个世纪90年代，城市地区的房价也是成倍增长的，但由于那时成品房销售基数低，需求量也合理，所以并没有出现所谓泡沫经济的出现，而进入新世纪，人流的迁徙使得大城市的住房压力陡增，同时也为房地产业的发展提供了充足的条件。

随之而来了当然是房地产业的飞速发展，但缺乏有的放矢的发展政策使得企业家纷纷投入到房地产的事业中想分一杯羹，使得本来人均起来相当可观的资源一下子打了折扣，这就使得房地产的价值缩了水，同时开发商的房价也再一次提高。

这就使得群众的购买力已经无法达到房价的要求了，这也是房地产泡沫形成的主因。

（二）房地产投资占固定资产投资的比例偏高房地产投资占固定资产投资比例可以反映出用于房地产业投资与全社会固定资产投资的差距，说明有多少资金投入了房地产业。

中国房地产泡沫经济分析房地产业被认为是世界上最大的买卖。

根据一项报告估计，房地产的建造、销售、租赁及各种有关的收益，在发达国家约占国民生产总值的１５％左右。

在美国，房屋的建筑业曾和汽车、钢铁并列为三大工业支柱；在二战后日本经济的改组重振中，建筑业也发挥了重大的作用；房地产业对亚洲“四小龙”的经济起飞也是功不可没的。

可是正如中国古话所说，“成也萧何，败也萧何”，如果房地产业盲目发展形成泡沫，泡沫破灭后就会对经济产生巨大破坏。

正确认识泡沫的现象在许多议论房地产泡沫问题的文章中，对泡沫一词的释义口径不一。

关于泡沫、经济泡沫及其释义从17世纪开始，几部外国辞典的简要释义是：泡沫是虚拟资本过度增长的经济现象。

我国《辞海》的释义，与之基本相同。

也可以说，泡沫的主要表现是一种价格远离价值的经济现象。

比如，在市场经济活动中，通过各种”狂热”的哄抬、投机等行为，使得某种商品、某种资产或某个公司的股票价格猛涨，若干倍地远离其价值。

这种高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破裂。

这就是泡沫或泡沫经济现象。

其中比较典型的，称之为泡沫经济事件。

由于在市场经济运行中，价格较大幅度地离开价值的现象总会在各种商品中经常发生，除了把这些经济现象统称为泡沫现象外，专家们还根据泡沫产生的不同程度和后果，把它分为以下两种。

第一种是泡沫经济。

共同特点：一是，产生泡沫经济现象的主要原因之一是过度投机，并伴随各不相同的其他原因；二是，价格若干倍地狂涨，远远离开其价值；三是，哄抬出的高价只能停留一定的时间(有的是短暂时间)就会破裂猛跌，下降到与价值相近的价格；四是，每一次泡沫经济事件都会对社会经济造成不同程度的危害。

第二种是一般性泡沫。

某种商品的价格在一定时间内有较大幅度的上涨，但没有达到典型泡沫经济事件的4个特点，就属于一般性泡沫。

许多专家把它简称为经济泡沫。

经济泡沫是比较经常而普遍地产生的，它的消极方面是因较大幅度涨价而带来的各种副作用，但因其价格上涨和下降幅度相对较小，一般不会出现泡沫经济那样明显的”破裂”和”猛跌”现象，造成的危害也小得多。

日本与中国房地产泡沫的比较当前我国房地产市场存在明显的泡沫化现象，与日本20世纪80年代房地产泡沫存在诸多相似之处，比如“相似的资产价格泡沫，楼市、股市的资产泡沫高涨; 因而有必要对日本与我国的房地产泡沫进行比较。

(一)经济结构的比较我国与日本同属高储蓄、低消费、资源少的亚洲国家，在经济结构上具有较高的相似性。

特别是近几年中国资本流动性上，与日本20世纪80年代房地产泡沫时期存在很大的相似性，因而我国存在发生类似日本房地产泡沫的可能性。

在资本流动性上都具有过剩的相似点。

第二次世界大战后，日本经济进入高速发展时期，之后日本经济跃升为世界第二大经济体。

到20世纪80年，日本国民手握大量剩余资金，在当时日本外汇管制严格、金融投资产品医乏等环境下，大量资金流入到地产行业与股票市场，加剧了房价和股价的快速上涨。

比较而言，我国经过改革开放30多年的高速发展，市场的流动性资金充沛。

2003年以来，房价的持续上升，很大原因在于市场资金的持续进入。

2014年上半年，我国上证指数还在2000点左右盘整;但到2015年6月，上证指数己到5000点左右。

我国股市的疯狂上涨，在于房地产市场有所调整下，大量房地产市场中的资金以及市场外的资金流入到股票市场。

扩大内需上具有较大相似性。

“广场协议”后，日元进入快速升值通道。

此时，日本出口贸易开始减少。

日本采取了一系列措施，包括增加公共基础投资等措施，以扩大国内需求。

扩大内需除了通过增长大宗商品消费来实现，也可以依赖房地产业的带动作用。

在此期间，日本扩大内需的政策加速了房地产泡沫的膨胀。

比较而言，近些年，在人民币持续升值的背景下，我国外贸的竞争优势不断被削弱。

为此，扩大内需成为拉动我国经济增长的关键着力点。

在这一过程中，我国房地产市场也持续扩张。

贸易顺差上具有较大相似性。

20世纪80年代，日本实行出口导向型发展策略。

1981年后，日本开始出现贸易顺差，并呈现持续加大的态势;到1984年日本成为世界最大债权国;1986年，日本贸易顺差额高达14万亿日本。

我国房地产泡沫存在性及其影响分析作者：陈苏珍魏淑宝郭建展来源：《中国经贸·下半月》2013年第10期摘要：当前关于我国房地产市场是否有泡沫存在着很多争论。

本文以2002-2010年我国35个大中城市为样本，分别考察了房价收入比和住房可支付指数两个指标，发现我国一线城市和东部一些城市存在严重的房地产泡沫；中西部城市房地产市场两个指标状况也不乐观，存在泡沫化趋势。

针对上述情况，我们提出相应的措施来抑制和化解泡沫带来的负面影响。

关键词：房地产；泡沫；房价收入比；住房可支配指数改革开放以来，随着我国经济的高速增长，房地产市场获得了长足的发展。

特别是在20世纪90年代末我国取消国家福利分房，进行住房市场商品化改革以及一系列财税政策配套之后，我国房地产市场的发展更为迅速，房地产投资占GDP的比重稳步上升，已成为国民经济的支柱产业。

过去十多年，房地产价格总体维持强势上涨格局，各级政府也出台了诸多政策措施对房地产市场进行多次调控，希望保持房地产业健康、持续发展。

2012年至今，上海、重庆试点房产税、国家“国五条”新政等措施又先后出台。

在此背景下，本文围绕何谓房地产泡沫、我国房地产是否存在泡沫、房地产泡沫对我国经济的影响展开分析，具有一定的现实意义和预警作用。

一、国内外房地产泡沫文献综述1.泡沫的定义“泡沫”一词是人们对经济经过一段时间的迅速繁荣，然后又急剧下滑，最后像肥皂泡一样破灭这一兴衰过程的生动描绘。

学术界关于资产泡沫的代表性观点如下：（1）欧美、日本学者观点：Kindleberger认为：“泡沫”就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只想通过买卖谋取利润，随着涨价，常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终，或者以繁荣消退而不发生危机。

日本学者三木谷良一认为，所谓泡沫经济就是资产价格（股票、不动产）严重偏离实体经济的暴涨，然后暴跌的过程。

我国经济转型发展下防控资产泡沫的经济价值中国经济转型发展的进程已进入关键时期，各种经济困难和挑战不断涌现，其中之一就是资产泡沫的风险。

随着不良资产增多和部分行业普遍存在产能过剩及房地产泡沫等问题，资产泡沫问题逐渐成为了当前经济发展过程中一项重要的风险挑战。

因此，采取有效的防控措施对于中国经济转型发展的可持续性至关重要。

本文旨在探讨对当前我国经济转型下防控资产泡沫的价值意义。

首先，防控资产泡沫有助于提升我国金融系统的透明度和稳定性。

金融增长方式的转型升级意味着金融稳定和上升的信心。

防控资产泡沫所需要的逐步去杠杆化和金融结构调整、新老体系融合、市场规范化发展等，对金融系统改革发展的推动，未来有助于提高资本市场的透明度和规范性，增强金融体系抗风险能力，实现金融能力建设的持续发展，为经济稳定增长提供坚实支撑。

其次，防控资产泡沫有助于稳定房地产市场和促进城市化进程。

房地产市场过热不仅扰乱了市场秩序，也会带来社会稳定风险和经济波动。

通过有序调控、加强市场监管等手段防控房地产市场过热，是促进城市化以及推动全国房地产市场健康发展的必要条件。

防控资产泡沫的前提在于，对房地产市场的监管和跟进需要做好，特别是对于房地产市场的总体调控、针对性的城市化建设和推进等方面要加大力度，有效避免房地产市场的单方面过热，保证总体上市场调控策略的公平性、合理性及实效性。

最后，防控资产泡沫有助于推动中国经济转型升级和实现可持续发展。

促进公平竞争，强化市场机制，从而推动实体经济发展，这是中国经济转型的核心目标之一。

资产泡沫会对实体经济发展带来巨大影响，甚至可引发恶性循环，影响社会经济发展的整合和稳定。

只有透过防控资产泡沫这道难关，才能保证国家经济安全，创造良好的企业和社会环境。

总之，防控资产泡沫对于提高中国金融系统的透明度和稳定性，稳定房地产市场和促进城市化进程，推动中国经济转型升级和实现可持续发展等方面都具有非常重要的经济价值。

因此，政府和企业需要加强风险评估和防范意识，深入推进措施，共同致力于构建稳健、安全和可持续发展的中国经济转型新格局，实现高质量发展。