2021年房地产经纪人考试《经纪实务》辅导资料

2021年房产经纪人考试《经纪实务》考点整理考点一、接待礼仪客户接待中的常见问题：1.接待客户缺乏热情和主动性;2.把生活中的情绪带到工作中;3.在接待区吸烟吃东西;4.素颜接待客户;5.修饰容装不避人，在接待区整理衣服、拨弄头发、照镜子、化妆等。

考点二、带看礼仪(一)乘车礼仪(1)乘车礼仪应该遵循的原则是：客人永远在最安全的位置。

(2)司机驾车时，司机后右侧为上位，后左侧为次位、中间第三位、前座最小。

(3)主人开车时，驾驶座旁为上位。

(4)主人亲自驾车，要后上车，先下车，以便照顾客人上下车。

(5)乘坐由专职司机驾驶的轿车时，坐于前排者，要后上车，先下车，以便照顾坐于后排者。

(6)一般从右侧车门下车。

(二)带看行进中的礼仪1.带看行进中的基本要求(1)为客人引路时，在走廊引路时应走在客户左前方的2、3步处。

(2)引路人走在走廊的左侧，让客户走在路中央;要与客户的步伐保持一致。

(3)引路时要注意为客户适当地做些介绍;途中要注意引导提醒客户。

(4)拐弯处或有楼梯台阶的地方应使用手势，并提醒客人"这边请"或"注意楼梯"等。

(5)楼梯上行走时，先说一声：“在xx楼"然后开始引领客户上楼。

上楼时经纪人员应先行;下楼时经纪人员在后面跟随，待客户先离开房间后经纪人员最后离开;在上下楼梯时，不应并排行走，而应右侧上行，左侧下行。

(6)共乘电梯时，电梯无人时可先进电梯，一手按“开”，一手按住电梯侧门，对客户礼貌地说“请进!”。

到目的地后，一手按“开”一手做“请出”的动作，并说：“到了，您先请!"，客户走出电梯后，自己立即步出电梯，在前面引导方向。

电梯有人时，无论上下都应客户、上司优先。

2.带看行进中的常见错误(1)陪同客户在路上时没把安全的一侧留给客户。

(2)行走时夹在两个主要客人之间，谈话时只能面向一个人却背向另一个人。

(3)不使用手势或使用手势动作扭捏不自然。

房地产经纪人《经纪实务》第二章讲义年房地产经纪人《经纪实务》第二章讲义点击查看更多关于房地产经纪人真题及答案>>第二章我国土地基本制度一、我国现行土地所有制的性质是社会主义公有制。

土地公有制是我国土地制度的基础和核心，也是我国社会主义制度的重要经济基础。

形式：全民所有制，劳动群众集体所有制。

二、土地管理制度1、土地登记制度：国家依照法定程序将土地的权属关系、面积、用途、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地的权属，加强政府对于土地的管理，保护权利人合法权益的制度。

土地登记以宗地为单位，拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者应当分宗申请登记，两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别登记。

2、国有土地有偿使用制度(20世纪80年代)。

我国国有土地供给实行有偿使用和划拨两种方式。

国有土地有偿使用方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者授权经营。

特征：坚持城市土地国家所有制;土地有偿使用的形式多样化;双轨并存，经营性用地全面实行有偿使用;强化有形市场建设和专业化的中介服务。

3、土地用途管制制度(1998年)。

特点：带有明显的强制性;需要多部门协作;各级人民政府是实行的主体。

土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途，尤其是耕地。

农用地转为建设用地必须经有批准权的人民政府核准。

三、传统城镇国有土地使用制度：行政划拨，无偿、无限期、无流动的土地使用制度。

弊病：排斥地租规律、市场对土地利用的调节作用;土地大量浪费;增值得不到回收。

改革过程：1、收取场地使用费或土地使用费。

(1979年7月1日)2、开展土地使用权有偿出让和转让试点。

3、制定地方性的土地使用权有偿出让和转让法规。

4、修改宪法和土地管理法。

5、制定全国性的土地使用权有偿出让和转让法规。

四、国有建设用地使用权的设立1、划拨：指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。

房地产经纪人《经纪实务》第一章讲义年房地产经纪人《经纪实务》第一章讲义点击查看更多关于房地产经纪人真题及答案>>第一章房地产概论一、房地产：指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。

(也称为不动产)土地的地表范围，指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。

(地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限。

)建筑物：既包括房屋也包括构筑物。

(广义)单指房屋(狭义)房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物。

构筑物：指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物。

其他土地定着物：指附属于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。

实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分。

权益：指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。

区位：指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观，外部配套设施等。

房地产的重要性：是因为人们的各种生活、生产活动都需要空间，而房地产正是由于提供这种空间而为人们所必需。

有助于增加归属感和使社会趋向稳定。

房地产的性质：资源、财产、资产、生活资料、生产资料、生产要素，生活必需品，奢侈品，炫耀品，福利品，商品，投资品等多种性质。

房地产的特性：不可移动，独一无二，寿命长久，供给有限(有限性和不可再生性)，价值量大，用途多样，相互影响，易受限制(政府对房地产的限制是通过管制权、征收权、征税权和充公权来实现的)，难以变现(不可移动、独一无二、价值)和保值增值(房地产价格变化的总体趋势总是上升的)等特性。

房地产分类：1、按房地产用途分类：居住，办公，商业，旅馆业，餐饮，体育和娱乐，工业，农业，特殊用途，综合用途2、按房地产开发程度分类：生地(不具有城市基础设施的土地)。

2021年房地产经纪协理《房地产经纪操作实务》考试题库及答案解析单选题1.（）是签订销售代理合同的重要前提。

A、获取销售代理项目B、开展关系营销C、参加项目招投标D、明确合同基本事项答案：D解析：新建商品房销售代理业务的接受委托阶段包括：①获取销售代理项目；②签订销售代理合同。

其中，新建商品房销售代理业务比较复杂，明确合同基本事项是签订销售代理合同的重要前提。

2.作为房地产经纪人必须在沟通中明确，看房的人之中，谁能起到决定的作用，或者说谁最具有决策能力，谁的决策是最主要的。

该分析是针对客源信息中（）的分析。

A、购买力与消费信用B、目标物业与偏好C、客户购买决策D、客户需求程度答案：C解析：客源信息完善与分析包括以下四个方面：①目标物业与偏好分析；②购买力与消费信用分析；③客户购买动机分析；④客户需求程度分析；⑤客户购买决策分析。

其中，客户购买决策分析是指在购房的过程中，有大多数的客户是几个人甚至于更多的人来看房，因此，作为房地产经纪人必须在沟通中明确，看房的人之中，谁能起到决定的作用，或者说谁最具有决策能力，谁是最终出资人。

3.房地产的购置一定要和客户的实际购买力和（）相匹配，否则在银行贷款等方面会产生问题。

A、目标物业B、消费信用C、需求程度D、决策分析答案：B解析：购买房地产是大宗金额的交易，因此客户对此非常重视。

但不同客户的购买力是不同的。

一般情况下，以满足自住需求的客户，其购房价格一般会严格控制在经济承受范围之内。

房地产经纪人要分析客户的消费信用，这是因为房地产的购置一定要和客户的实际购买力和消费信用相匹配，否则在银行贷款等方面会产生问题。

4.（）体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。

A、是否与委托房屋有利害关系B、委托人需要协助的事宜、提供的资料C、委托房屋的市场参考价格D、房屋交易的一般程序及可能存在的风险答案：A解析：根据《房地产经纪管理办法》，必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。

房地产经纪人《经纪实务》第八章讲义年房地产经纪人《经纪实务》第八章讲义点击查看更多关于房地产经纪人真题及答案>>第八章房地产登记一、不动产登记主要是土地登记和房屋登记。

土地登记：指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

(以宗地为单位进行登记)。

房屋登记：指房屋登记机关依法对房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

(按基本单元进行登记)。

国土资源部负责全国土地登记的管理工作，住房和城乡建设部负责全国房屋登记。

不动产登记的种类：设立、变更、转让和消灭登记;更正登记;异议登记;预告登记。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之是起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

二、土地登记的种类：1、土地总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。

2、初始登记：是指土地登记之外对设立的土地权利进行的登记。

(国有建设用地使用权初始登记;抵押权登记;地役权登记;)3、变理登记：指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

4、注销登记：指因土地权利的消灭等而进行的登记。

5、其它登记。

包括更正登记，异议登记，预告登记和查封登记。

土地登记的程序：申请，受理，审查，记载于登记簿，发证。

三、房屋登记的种类1、所有权登记。

01、初始登记。

02、房屋所有权转移登记(买卖，互换，赠与，继承，受遗赠，分割，合并，以房屋出资入股，法人或其他组织分立、合并)。

03、房屋所有权变更登记。

04、房屋所有权注销登记。

2、抵押权登记。

01、房屋抵押权登记。

(设立登记、变更登记、转移登记、注销登记)。

02、额抵押权登记。

(设立、变更、转移、确定)。

03、在建工程抵押权登记。

3、地役权登记。

4、预告登记。

(预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记)。

房地产经纪实务考前练习及答案课件Revised by Chen Zhen in 2021【内部真题资料，考试必过，答案附后】某房地产开发公司欲推出一楼盘项目，当前正在进行房地产项目定价工作，与该楼盘类似的周边房地产项目A、B、C均价分别为3000元/ ㎡.3200元/ ㎡.3300元/ ㎡，则：1.如该项目采用市场比较定价法，则均价最有可能是( )。

A.3120B.3170C.3250D.32802.均价的制定与( )有关。

A.成本B.市场供求关系C.市场接受度D.开发商利润率3.均价可以分为( )。

A.整体均价B.分栋均价C.分层均价D.分期均价4.最终该公司制定的均价为4000元/ ㎡，其主要依据是( )定价原则。

A.在合理的定价范围之内B.反映市场供求C.体现楼盘价值D.高开低走5.作为一种高价策略，其主要目的是( )。

A.提高市场占有率B.实现较高的营销利润C.实现较高的市场营销量D.树立品牌形象1.D2.ABD3.ABC4.ACD5.C1.( )是最常见的按地域范围对房地产市场进行的划分。

A.按国家B.按区域C.按域市D.按省份2.下列不属于新建房地产产品交易的是( )。

A.租赁B.销售C.抵押D.保险3.房地产增量市场属于房地产( )。

A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.初级市场4.下列属于房地产二级市场和三级市场共同特点是( )。

A.买方竞争市场B.市场需求方均为业主C.完全竞争市场D.卖方竞争市场5.房地产市场营销的最显着特点是( )。

A.市场研究B.市场定位C.从规划设计阶段介人D.项目策划6.下列不属于房地产三级市场营销特征的是( )。

A.交易双方协定定价B.较多使用促销手段C.转少使用促销手段D.采用商获科土地之后7.项目取得与地块研究工作在( )进行。

A.开发商获得土地之前B.开发商获得土地之后C.较少使用促销手段D.采用多种分销形式8.产品规划设计阶段的工作不包括( )。

【篇一】2021年房地产经纪人考试《经纪实务》辅导资料市场法的基本原理：(1)市场法的概念市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

(2)市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

(3)市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。

市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。

如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。

市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;(4)市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。

【篇二】2021年房地产经纪人考试《经纪实务》辅导资料市场比较法：(1)修正系数的确定没有充足的理由(2)比较实例的数量不够，即没有达到三个以上(含三个)的可比实例。

(3)修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。

(4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。

(5)比较修正的方向错误。

(6)可比实例不符合条件。

(7)区域因素与个别因素混淆不请。

(8)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。

(9)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。

(10)比较修正项目有漏项。

【导语】2021年房地产经纪⼈考试备考正在进⾏中，为了⽅便考⽣及时有效的备考，那么，⽆忧考为您精⼼整理了2021年房地产经纪⼈考试《经纪相关知识》复习考点，供⼤家关注。

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【篇⼀】2021年房地产经纪⼈考试《经纪相关知识》复习考点 1、什么是地形图?如何才能它懂它? 地形图是按照⼀定的⽐例，⽤规定的符号表⽰地物、地貌的平⾯位置和⾼程的正射投影图。

2、什么是⽔平投影⾯积? 该⾯积在其⽔平⾯上的相应投影⾯积。

3、什么是⽐例尺?其作⽤是什么? 它是图上距离与其所表⽰的实际距离的⽐，即：图上距离：实际距离=⽐例尺。

4、⼀套完整的施⼯图⼀般分为哪⼏部分? ⼀般分为：图纸⽬录;设计总说明;建筑施⼯图(包括总平⾯图、平⾯图、⽴⾯图、剖⾯图和建筑详图);结构施⼯图;设备施⼯图。

5、什么是定位轴线?其作⽤是什么? 定位轴线是确定主要承重构件在建筑物中相对位置的基准线。

6、什么是绝对标⾼?什么是相对标⾼?它们的作⽤是什么?它们在施⼯图中如何标法? 标⾼按基准⾯的选定情况，有绝对标⾼和相对标⾼。

总平⾯图中的室外地坪标⾼常采⽤绝对标⾼。

防总平⾯图外，⼀般采⽤相对标⾼，即把⾸层室内地⾯的绝对标⾼定为相对标⾼的零点，以±0.000表⽰。

⾼于它的为正数标⾼，低于它的为负数标⾼。

【篇⼆】2021年房地产经纪⼈考试《经纪相关知识》复习考点 1、什么是结构施⼯图? 结构施⼯图通常包括基础平⾯图，基础剖⾯图，楼层结构布置图，屋盖结构布置图，柱染、板配筋图，楼梯图，结构构件图或表，以及必要的详图。

2、设备施⼯图主要包括哪些内容? 设备施⼯图包括给⽔排⽔、采暖、通风、电⽓等设备的平⾯布置图、系统图、详图、统计表及⽂字说明。

3、什么是地籍?什么是地籍图? 地籍即⼟地的户籍，是记载宗地的权利⼈、⼟地权利内容及来源、权属界址、⾯积、⽤途、质量等级、价值和⼟地使⽤条件等⼟地登记要素的簿册。

2021年房地产经纪人考试?经纪实务?真题及答案一、单项选择题(共50题，每题l分。

每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.现代市场营销以( )为中心。

2.在客户关系经管中，客户的当前价值是指客户( )。

3.“房地产市场参与者较少，并且房地产交易情况不为多数人所知〞说明房地产市场具有( )的特征。

4.以下调查工程中，属于房地产消费动机调查内容的是( )5.为掌握高档住宅需求情况，房地产经纪机构选择大户型需求的客户作为调查对象的调查方法是( )。

6.房地产经纪机构针对片区内大学刚毕业、以租房居住为主的年轻人，制订较长时期的营销战略，说明该细分市场具有( )。

7.针对某开发区住房供不应求和年轻人购置小户型住房意愿强烈的状况，房地产开发企业将工程定位为小户型单间公寓，该产品定位方法是( )。

8.某房地产经纪机构增设了代办业务的咨询业务，这是该机构在产品组合( )上的拓展。

9.某房地产开发工程总建筑面积为10000m2，固定总本钱为2000万元，单位变动本钱为3000元/m2，销售税费率为20%，该工程保本售价应为( )元/m2。

10.关于房地产卖点应具备的特点的说法，错误的选项是( )。

11.传播广、时间长、诉求力强、表现力丰富、更新便捷的广告媒介是( )。

12.在当前市场情况下，决定房地产经纪机构核心竞争力的要素是( )。

13.房地产经纪人为买房客户提供多套房源供其选择，这说明房源具有( )的特征。

14.采用门店接待法开拓小业主房源的缺点是( )。

15.相关配套设施到达生活方便程度通常是指( )。

A.500m半径范围内有银行、中小学、邮局、医院和超市B.1000m半径范围内有银行、中小学、邮局、医院和超市C.500m半径范围内有邮局、医院、超市。

1000m半径范围内有银行、中小学D.500m半径范围内有银行、小学。

l000m半径范围内有中学、邮局、医院、超市16.房地产经纪人承受委托后需要核查存量房的实物状况，这反映了存量房销售具有( )的特点。

2021年房产经纪人考试《经纪相关知识》章节重点知识点汇总买卖合同一、买卖合同的概念和特征买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

转移所有权的一方为出卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或买方。

买卖是商品交换最普遍的形式，也是典型的有偿合同。

根据《合同法》第一百七十四条、第一百七十五条的规定，法律对其他有偿合同没有规定的，参照买卖合同的有关规定;以互易方式转移标的物所有权的合同，也参照买卖合同的有关规定。

(1)买卖合同的基本特征是有偿合同，其实质是以等价有偿的方式转让标的物的所有权，这一点使其与赠与合同相区别。

(2)买卖合同是双务合同，买卖双方都享有一定的权利，承担一定的义务，且这种权利和义务存在对应关系，买方的权利就是卖方的义务，反之亦然。

(3)买卖合同是诺成合同，自双方当事人意思表示一致即可成立，不需要交付标的物。

(4)买卖合同是不要式合同，其成立和有效不需要具备一定的形式，但法律另有规定的除外。

二、买卖合同当事人的权利和义务(一)出卖人的主要义务1.交付标的物是出卖人的首要义务，也是买卖合同最重要的合同目的。

标的物的交付可分为现实交付和观念交付。

2.出卖人的另一项主要义务是转移标的物的所有权。

买受人的最终目的是获得标的物的所有权，出卖人应将标的物所有权转移给买受人，这也是买卖合同区别于其他涉及财产移转占有的合同的本质特性之一。

3.再次是瑕疵担保义务。

出卖人对其所转让的财产负权利瑕疵和物的瑕疵的担保义务。

权利瑕疵担保义务是指出卖人就其所移转的标的物，担保不受他人追夺以及不存在未告知权利负担的义务。

物的瑕疵担保义务是指出卖人就其所交付的标的物具备约定或法定品质所负的担保义务。

(二)买受人的主要义务1.依合同的约定向出卖人支付价款，是买受人的主要义务。

买受人须按合同约定的数额、时间、地点支付价款，并不得违反法律以及公共秩序和公序良俗。

合同无约定或约定不明的，应依法律规定、参照交易惯例确定。