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第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1984年广东、重庆开始征收土地使用费。
1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。
1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。
1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
1993年“安居工程”开始启动。
1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。
房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。
1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。
房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。
1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。
随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。
中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。
由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。
1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。
历年房地产调控政策一览表1978－1983年政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿；政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。
开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权；1984年政策目标：发展房地产业；政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点；1985－1987年政策目标：防止盲目发展商品住宅；政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售；1988年政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场；1989年政策目标：加强房地产市场管理；政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根；1990年政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革；政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》；1991年政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革；政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行；1992年政策目标：加快房地产业发展；政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款；1993年政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展；政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。
发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》；1994年政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；政策内容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序；1995年政策目标：规范房地产市场；政策内容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程；1996年全面推行住房公积金制度；租金改革和公有住房出售有了新的进展；政策性贷款制度开始建立；安居工程顺利推进；1997年实行适度从紧的财政政策和货币政策；1998年政策目标：促进房地产业发展；政策内容：发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系；房地产开发资金结构得到调整；1999年实行积极财政政策，启动住房消费，深化落实住房分配货币化改革；鼓励个人换购住房，免个人所得税；调整房地产市场若干政策；启动房地产市场，免征产易营业税，契税减半；2000年启动住房消费，促进房地产业发展。
中国房地产发展历程：1949年新中国建立至1978年改革开放前这一段时期，随着传统社会主义公有制的建立，房地产作为商品被严格禁止，绝大部分房产通过计划配置，无偿使用。
房地产业也因此而基本上处于极度萎缩和萧条的状态。
1978年改革开放后，中国房地产业开始逐渐复苏并得到发展繁荣，总的来看，以1998年停止福利分房制度为界，可以分为两个发展阶段。
1第一阶段:房地产制度改革阶段(1978-1997年)1.1理论突破和试点时期（1978年-1991年）1978年提出了住房商品化，土地产权等观点。
1980年9月北京市住房统建办公室挂牌，成立了北京市城市开发总公司。
1981年，再深圳、广州开始搞商品房试点。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1984年广东，重庆开始征收土地使用费。
1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。
1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。
1991年，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
1.2全面实施住房制度及调整改革时期(1992年-1997年)1992年邓小平同志南巡视察后认为深圳市的房地产市场开发值得全国推广，吹响了中国房地产开发的总号角，沿海城市最先开始开发房地产。
房改全面启动，住房公积金呢制度全面推行。
1993年“安居工程”开始启动。
同年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场失控，土地市场出现泡沫。
政府开始第一轮紧缩性宏观调控，泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行坏账。
1997年8月，国务院办公厅转发了国务院房改领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》，明确了住房公积金是职工个人住房基金，规范了住房公积金的管理体制，从而进一步推动了住房公积金制度的发展。
2第二阶段:房地产全面市场化阶段((1998年至今)2.1平稳发展时期(1998-2003年)1998年对中国房地产业来说是关键之年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场，在东南亚金融危机的影响下，中国经济硬着陆，连续8个季度经济增速下滑。
中国房地产的发展历程第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1984年广东、重庆开始征收土地使用费。
1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。
1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。
1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
1993年“安居工程”开始启动。
1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146."9%。
房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。
1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。
房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。
1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
"第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。
随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。
“社会主要矛盾转变”背景下我国住房政策变迁分析随着我国社会的不断发展，社会矛盾也逐渐转变为主要矛盾。
在这一背景下，住房问题逐渐成为社会稳定和经济发展的关键问题。
过去的住房政策主要着眼于安居乐业、保障人民基本居住需求，但随着经济发展和城市化进程的加速，住房问题已经逐渐演变为影响国民生活和国家发展的重要因素。
本文将从历史角度出发，分析我国住房政策的变迁和转型。
1949年新中国成立之初，人民住房状况极为艰苦。
当时，全国城镇居民家庭平均住房面积仅约4.5平方米，农村则更为糟糕。
新政府迅速推出了一系列住房政策以改善人民生活，例如实行“物资分配制度”，为国家干部提供住房补贴以及对城市拆迁进行补偿等。
这些政策虽然有一定作用，但仍无法解决住房问题。
改革开放以来，我国城镇化进程加快，人民居住条件有了较大改善，住房政策也随之发生了变化。
1978年，国务院发布《关于改善城镇居住环境的若干意见》，开始实施大规模住房保障计划。
1984年，住房保障实行“先服务，后落实”原则，后又发展为“以租代购”、“经济适用房”等政策，通过加大住房保障力度来解决城市住房问题。
2007年，国家发布《全国人民代表大会常务委员会关于加强城市房地产管理的决定》，开始对房地产市场进行严格监管，加强开发商和中介机构的资质审核和管理，推动房地产市场向健康、稳定发展。
然而，近年来我国房地产市场过热，住房问题难以得到彻底解决。
市场化的住房保障政策虽然在一定程度上改善了居民住房条件，但也带来了一系列问题，例如房价过高、居民负担过重等。
2016年，国务院发布了《关于进一步加强房地产市场调控的若干意见》，加大了对房地产市场的监管力度，强化了企业社会责任，防止市场剧烈波动。
这一政策对我国房地产市场起到了积极的监管和调控作用。
同年，国务院又颁布了《关于加强公共租赁住房提供工作的若干意见》，进一步促进了公共租赁住房的建设和租赁。
综上所述，我国住房政策从最初的“物资分配制度”，到“住房保障计划”，再到“以租代购”、“经济适用房”等政策，不断探索和发展，逐步解决了部分住房问题，但也存在一些问题，例如房价过高、居民负担过重等。
房地产发展历程1978年，邓小平提出改革开放，对经济产生巨大影响，一系列处于计划序列的商品逐步进入市场流通，而住房商品化等字眼正是在此时于理论界产生，这一年经常被业内定义为中国房地产历史元年。
1979年，中央在南宁，柳州，桂林，梧州，西安五座城市做试点，进行土建成本价售房，但由于市场上全是福利分房，无人买房，所以此次试点效果甚微，试点政策于82年停滞。
1980年，邓公提出：“出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房”的设想，房子正式被定义为商品，同年，京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京城市建设开发总公司（首开集团），拉开了房地产综合开发的序幕。
1981年，中央在深圳，广州商品房开发试点，位于深圳罗湖的东湖丽苑小区就是内地最早商品房开发项目。
1982年，中央在郑州、沙市、常州、四平四个城市进行售房试点，此次试点和79年类似，都是以土建价格的成本价出售，但是不同的是此次试点采用的是“三三制”。
三三制就是政府，单位和个人各承担三分之一的房价，初期效果出色，后期财政压力过大，此次政策试点只持续了三年。
1984年，尚在“三三制”试点阶段，邓公力排众议，首次肯定了房地产行业对于发展经济的重要意义，与此同时，国家相关部门批准颁布了《国民经济行业分类标准代码》首次正式将房地产列为独立的行业。
值得一提的是，我们所熟知的万科，保利，招商等房地产公司和银行系统也是在这一年崭露头角，这一年房地产终于有了正式身份。
1985年，中国房地产行业协会成立，与此同时，建行首次推出了《职工购房抵押贷款》业务，中国房地产首笔按揭贷款产生于此年。
1986年，中央规定住宅全价出售，不再补贴，由于社制残余，福利分房制度下的低租金影响，没人买房，所以中央首次提出提租金，同时期，在烟台，蚌埠，常州，沈阳四市试点提租补贴模式。
同年，《土地管理法》正式颁布，条款并未明确用地单位的性质，但是民营房企依旧不能拿地，土地财政萌芽显现。
1987年，中国房地产市场第一场土拍于深圳发生。
我国房地产发展历程我国房地产行业的发展可以追溯到改革开放之初。
1978年，中国推行了改革开放政策，允许私人经济的发展和市场经济的引入。
这为房地产行业的发展奠定了基础。
上世纪80年代，随着经济的逐渐恢复和改革政策的深入推行，中国的房地产市场开始逐渐复苏。
1988年，中国政府正式颁布了《城市房地产管理条例》，标志着房地产市场的正式化。
1990年代，我国房地产行业经历了快速增长期。
国有企业改革使大量的官方住房和企事业单位配套住房进入市场，推动了房地产市场的扩张。
此外，国内外的投资者也开始投资房地产，促进了房地产市场的繁荣。
2000年之后，中国房地产市场进入了一个新的阶段。
政府引入了一系列政策措施，如鼓励城市化、推动经济发展、加大房地产金融支持等，以推动房地产行业的健康发展。
同时，中国城市化进程加快，改善了人民的居住条件，提高了购房需求。
2010年之后，随着经济的快速发展和城市化进程的加快，中国房地产市场进入了高速增长期。
土地供给、房地产销售等各个环节都出现了繁荣的情况。
中央政府相继发布了一系列调控政策，以遏制投机和保护市场稳定。
这些政策包括限购、限贷等措施，有效地控制了房价的过快上涨。
目前，中国房地产市场正朝着规范发展和可持续发展的方向前进。
政府加大了土地供应力度，为市场提供了更多的发展机会。
同时，政府也加大了供应保障性住房和租赁住房的力度，以满足不同层次人群的居住需求。
未来，中国房地产市场将面临一系列挑战和机遇。
首先，城市化仍将是中国经济发展的重要驱动力，房地产市场仍具备很大的增长潜力。
其次，政府将进一步推动市场规范和健康发展，加强监管，遏制投机和防范风险。
第三，科技的发展也将对房地产行业产生巨大的影响，例如智能化建筑和可持续发展等。
总之，我国房地产行业经历了漫长的发展历程，从起步阶段到高速增长期，再到规范发展和可持续发展。
未来，中国房地产市场有望在政府的引导下，实现更加健康、平稳和可持续的发展。
房地产市场历程及政策解读周松林2011-8-8一、中国房地产市场的发展历程中国房地产市场的发展历程（1）1978～1991年的理论突破与起步阶段土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。
1988年，中国第一个土地拍卖、按揭贷款真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工，当时售价1600元/平方米。
（2）1992～1995年非理性炒作与调整阶段以邓小平南巡（1992年1月18日至2月21日）为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。
1995～1996年海南的600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
中国房地产市场的发展历程（3）1995～2003年相对稳定的协调发展阶段整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。
1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。
随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。
处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。
2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。
中国房地产市场的发展历程（4）2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。
我国房地产调控政策发展历程作者：王佳蕾来源：《中外企业家》 2014年第7期房地产市场是否能够健康运行关系到我国的国民经济的发展，房地产调控政策是国家宏观经济调控政策的重要组成部分.国家在不同时期针对房地产市场进行的八次宏观调控原因各有差异，调控的重点有所不同，调控措施也不尽相同。
前四次实施的调控都是紧缩性的调控，分别是针对1978年、1984年、1987至1988年，以及1993年上半年的经济过热。
后四次调控对房地市场影响较大，下面分别做以分析。
一、1998年--2003年上半年房地产市场的扩张性宏观调控1993年房地产市场开始的紧缩性宏观调控，对房地产市场产生了深程度、长时间的影响，导致房地产市场的低迷现象，1996年房地产市场销售额增长率下降，1997年房地产市场投资额增长率下降，1999年全国房价增长率下降。
1997年发生的亚洲金融危机以及这次危机所带来的全球经济的衰落，使我国房地产市场必须做出重大调整。
随着1998年我国第五次以扩大国内需求为主要内容的扩张性宏观调控政策的实施，对房地产市场也实行了扩张性的宏观调控。
政府对房地产市场宏观调控的主要措施有：（1）支持全国各地区建造价格较低的房屋，以满足大多数中低收入者对住房的需求。
（2)运用比较宽松的贷款政策，以刺激居民住房消费需求。
在已存的公积金按揭贷款的方式上，又推出商业贷款，降低贷款首付比例和贷款利率，延长还款期。
（3）降低税费，减少购房者的购房费用。
免征空置商品住宅的营业税；居民首先卖出自己居住的旧公房再购买新居，契税只需交纳差额部分；全面降低购置新房契税；有的城市实施个人所得税通过购买住房的款项抵扣的方式。
（4)调整相关政策，减少房地产交易费用。
（5）促进存量房的市场进入和增量房的市场发展。
尤其是1999年末基本结束了实物分房制度，开始货币化分房，普通住房得以快速发展，房地产开发及交易市场也活跃起来。
这轮房地产宏观调控政策，很快起到作用，改变了房地产市场的供给和需求关系，个人成为住房的主要购买者，增强了居民的住房购买信心，房地产市场呈现出一派繁荣景象。
中国房地产业的发展历程一、改革开放初期的发展（1978年-1990年）改革开放初期，中国房地产业经历了一个从无到有的发展过程。
在1978年以前，中国的房地产市场基本上是由国家统一规划和分配的，个人没有购买房产的权利。
然而，随着改革开放的推进，中国政府开始放松对房地产市场的管控，允许个人购买和出售房产。
在这一时期，房地产市场主要以商业用地和住宅用地的供应为主。
由于政府对房地产市场的规划和控制力度较大，市场供求关系相对稳定。
然而，由于房地产市场的发展仍处于初级阶段，房价相对较低，市场交易量不大。
二、市场化发展的起步阶段（1990年-2000年）1990年代初，中国政府进一步放开了对房地产市场的控制，推动了房地产市场的市场化发展。
在这一时期，房地产市场逐渐从供应为主转变为以需求为导向，引入市场竞争机制，加快了房地产市场的发展速度。
中国政府还积极引入外资，推动了房地产业的国际化进程。
众多外资企业纷纷进入中国房地产市场，推动了市场竞争的加剧，提升了房地产业的发展水平。
在这一时期，房地产市场的发展呈现出高速增长的趋势。
随着城市化进程的推进和人口流动的加剧，房地产市场的需求持续增加。
房价也逐渐上涨，市场交易量大幅增加。
三、迅猛发展的黄金十年（2000年-2010年）2000年至2010年是中国房地产业发展的黄金十年。
在这一时期，中国房地产市场经历了快速增长的阶段，成为中国经济增长的重要引擎。
中国政府大力推动城市化进程，加大了对基础设施建设的投资，进一步增加了对房地产市场的需求。
同时，中国的金融体系也得到了进一步完善，为房地产市场的发展提供了充足的资金支持。
然而，随着房地产市场的快速发展，也带来了一些问题。
房价飞涨，房地产泡沫的风险逐渐显现。
此外，一些地方政府也存在过度依赖房地产行业发展的问题，导致经济结构不平衡。
四、调控政策的出台与市场回调（2010年-2015年）2010年以后，中国政府开始出台一系列调控政策，以控制房地产市场的过热发展。
