自考资产评估最完整的重点串讲

20XX自考00158资产评估重点(按章节整理)资产负债率＝速动资产100%流动负债企业运营能力企业运营能力反映企业使用经济资源的效率。

存货周转率存货周转次数＝年销货成本存货平均余额期初期末2存货平均余额＝存货周转天数＝360存货周转次数应用收账款周转率存货周转次数＝赊销净额应收账款平均余额期初期末应收账款平均余额＝2360应收账款周转天数＝应收账款周转次数企业盈利能力投资报酬率资产利润率＝利润100% 资产税后利润100%净资产净资产利润率＝销售利润率销售毛利率＝销售收入销售成本100%销售收入税后利润100%销售收入销售净利率＝在我国财务制度中往往把销售毛利率称作销售收入利税率。

销售收入指的是当期净销售收入，是指当期销售收入扣除销售退回、折扣、折让后的净额。

每股利润每股利润＝税后利润优先股股利流动在外的普通股股数每股股利每股股利＝普通股股利总额流动在外的普通股股数市盈率。

市盈率＝普通股市价100%每股利润市盈率是衡量股份制企业盈利能力的重要指标。

第四节企业价值评估的收益法一、企业价值评估中收益法的应用形式企业价值评估的假设前提：是持续经营。

一是企业仍按原先设计与兴建的目的使用，二是企业经营期限是无穷长。

评估企业价值的有是收益法。

形式有两种： 1、年金资本化法。

PA rA——企业年金收益 R——资本化率2、分段法PRiRn11 inr(1r1)i1(1r1)2n式中：P——企业评估值；Ri——未来各年度收益额； r1——折现率； r2——资本化率。

二、企业收益及其预测企业收益的界定与选择净收益与现金流金刚的关系企业净利润是所有者的权益。

企业净收益是企业一定时期实现的用货币表现的最终财务成果，它表明企业生产经营业绩和获利能力。

净收益与现金流量在数量上的差异及原因在于：在企业的整个存续期间内，其净收益与现金流量在数额上是相同的，但是在某一会计期间，金额上则会有差别，二者的差别是于采用不同会计概念和时间推移而造成的。

⼆、专利评估程序 （⼀）证明和鉴定专利权的存在 1、专利权的详细使⽤说明（专利说明书） 2、产权界定资料，包括权利要求书、专利证书、有关法律性⽂件等 3、专家鉴定材料 专利检索也是实施鉴定的重要环节。

（⼆）确定评估⽅法，搜索相关资料 1、技术状况分析，包括技术先进性确认、技术成熟程度和寿命周期分析等。

2、收益能⼒分析。

3、市场分析。

4、投资可⾏性分析。

（三）完成评估报告，并加以详尽说明 1、专利技术成熟度。

2、接受⽅可受度的分析。

三、专利权的评估⽅法 专利权主要采⽤的评估⽅法是收益法，特殊情况下也可以采⽤成本法。

（⼀般不⽤市场法） （⼀）收益法 包括专利权的收益额、折现率和获利期限。

专利权的收益额是指直接由专利权带来的预期收益。

1、直接测算专利技术超额收益。

将专利权划分为收⼊增长型专利和费⽤节约型专利。

收⼊增长型专利是指专利权应⽤于⽣产经营过程，能够使得⽣产产品的销售收⼊⼤幅度增加。

增加原因在于：⑴单价上升，销量增加；⑵单价不变，销量增加。

R＝［（P2－P1）Q］（1－T） R＝［（Q2－Q1）（P－C）］（1－T） 费⽤节约型的专利，是指专利权的应⽤，使得⽣产产品中的成本费⽤降低，从⽽形成超额收益。

R＝［（C1－C2）Q］（1－T） 2、采⽤利润分成率测算专利技术收益额，即以专利技术投资产⽣的收益为基础，按⼀定⽐例（利润分成率）分成确定专利技术的收益。

评估分析和计算过程如下： （1）评估对象和评估⽬的。

（2）专利技术鉴定。

（3）评估⽅法选择。

（4）判断确定评估参数。

（5）计算评估值。

（⼆）成本法 ⾃创专利技术的成本⼀般由下列因素构成： 1、研制成本。

（1）直接成本。

（2）间接成本。

2、交易成本。

评估分析和计算过程如下： （1）确定评估对象。

（2）技术功能鉴定。

（3）评估⽅法选择。

（4）各项评估参数的估算。

（5）计算评估值，做出结论。

第四节专有技术的评估 ⼀、专有技术的特点 专有技术，⼜称⾮专利技术、技术秘密，是指未经公开、未申请专利的知识和技巧。

资产评估第一部分自学指导第1章：总论一．主要内容1．资产评估的含义。

2．资产评估的对象。

3．资产评估的价值类型。

4．资产评估的假设。

5．资产评估的原则。

6．资产评估的程序。

二．重点1．资产评估与会计计价的区别。

2．资产评估价值类型类别。

3．资产评估程序的内容。

4．履行资产评估程序的基本要求。

三．难点资产评估的价值类型及资产评估假设。

第2章：资产评估的基本方法一．主要内容1．市场法。

2．成本法。

3．收益法。

4．资产评估方法的比较与选择。

二．重点1．市场法运用的形式，参照物价格选择及其差异调整因素。

2．成本法中各项指标估算，包括重置全价、有形损耗、经济性损耗、尚可使用年限等。

3．收益法中净现金流量、折现率及贴现年限的确定。

4．选择资产评估方法需要考虑的因素。

三．难点1．成新率估算时不能按折旧年限进行的原因。

2．收益法运用的形式。

3．收益法中各项指标含义及其估算。

第3章：机器设备评估一．主要内容1．机器设备评估的特点。

2．机器设备的核查与鉴定。

3．机器设备评估的成本法。

4．机器设备评估的市场法。

二．重点1．机器设备有形损耗、经济性损耗的确定。

三．难点1．机器设备重置成本的估算。

2．机器设备各项贬值的形成及其估算。

第4章：房地产评估一．主要内容1．房地产评估的概念、主要内容及评估特点。

2．土地使用权属及其处置、土地使用权评估的特点。

3．土地使用权评估的方法。

4．房屋建筑物评估的特点。

5．房屋建筑物评估的方法。

二．重点1．影响地产价格的因素。

2．市场法操作步骤与过程。

3．基准地价系数修正法。

4．土地收益额的估算。

5．土地还原利率及其估算。

6．土地收益年限及其估算。

7．假设开发法在土地使用权评估中的应用。

8．建筑物评估时需考虑的因素。

三．难点1．企业资产重组和改制中土地权属的处置方法。

2．成本法在土地使用权评估中的应用。

3．成本法、市场法、残余估价法及其指标估算。

第5章：无形资产评估一．主要内容1．无形资产评估的特点。

自考资产评估串讲讲义第一部分试题的题型题量目前资产评估试题的题型包括五种题型：单选题、多选题、名词解释、简答题和计算题,具体情况如下表：第二部分各章重点串讲对资产评估课程的学习,应该做到“全面复习、重点掌握、融会贯通”,在前面基础班中学员已经进行了全面复习,下面我重点指出各章关键的知识点,这些关键知识点是本学科的支撑点,也是考试的重点;第一章总论★★一、本章考情及重点1.本章在考试中处于重要地位,属于考试的重点章;本章在考试中的题型主要有单选、多选、名词解释和简答,分数在8分左右;例如,2007-2009年考试情况如下：注：★越多越重要;2．本章的重点是资产评估的价值类型、资产评估的程序;二、本章重点内容串讲第一节资产评估的含义一资产评估的概念1．资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算,从而确定其价值的经济活动;2．资产评估主要由六大要素组成,即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法;二资产评估的特点现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性三资产评估与会计计价的区别1.二者发生的前提条件不同2.二者的目的不同3.二者的执行操作者不同第二节资产评估的对象一资产的含义会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源,该资源预期会给企业带来经济利益；作为资产评估对象的资产,可以从以下几个方面理解：1.资产是一种权利2.资产是一种获利能力3.资产必须为某一主体所拥有和支配二资产的分类1．按资产存在形态分类按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产;2．按资产是否具有综合获利能力分类按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产;3．按资产能否独立存在分类按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产;4．按资产的流动性分类按资产的流动性可以分为短期资产和长期资产;第三节资产评估的价值类型★一资产评估的特定目的资产评估的特定目的主要有：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押担保、企业租赁、债务重组等;二资产评估的价值类型1.价值类型在资产评估业务中具有重要的作用,表现在：1价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素;2价值类型制约资产评估方法的选择;3明确评估价值类型,可以更清楚的表达评估结果,可以避免报告使用者误用评估结果;2.价值类型的类别1市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额,当事人双方应各自精明、谨慎行事,不受任何强迫压制; 2在用价值3投资价值4持续经营价值5清算价格6保险价值7课税价值3.价值类型的决定决定和影响价值类型的因素是多方面的,但主要因素包括：1评估的特定目的经济行为；2市场条件；3资产功能及其状态;第四节资产评估的假设一继续使用假设从资产评估角度看,继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用,或转换用途继续使用;二公开市场假设公开市场假设,是假定在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,资产交易双方彼此地位平等,彼此双方都有获得足够市场信息的机会和时间,以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断;三清算清偿假设清算清偿假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零,经协商或以拍卖方式在公开市场上出售;在不同假设条件下,评估结果各不相同;在继续使用假设前提下要求评估资产的继续使用价值；在公开市场假设前提下要求评估资产的公平市场价值；在清算假设前提下要求评估资产的清算价格;第五节资产评估的原则资产评估的原则包括两个层次的内容,即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则;一资产评估的工作原则资产评估工作原则有：独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则;二资产评估的经济原则资产评估经济原则有：贡献原则、替代原则、预期原则;第六节资产评估的程序★一资产评估程序的定义资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤;二资产评估程序的重要性资产评估程序的重要性表现在：1．资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证;2．资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据;3．恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一;三资产评估程序的内容：有8项内容,见教材;四履行资产评估程序的基本要求1．资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内,建立、健全资产评估程序制度;2．资产评估机构和人员执行资产评估业务,应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度,确定并履行适当的资产评估程序,不得随意简化或删减资产评估程序;3．资产评估机构应当建立相关工作制度,指导和监督资产评估项目经办人员及助力人员实施资产评估程序;4．如果由于资产评估项目的特殊性,资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节,资产评估机构和人员应当考虑状况是否会影响到资产评估结论的合理性;5．资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿;第二章资产评估的基本方法★★★一、本章考情及重点1.本章在考试中处于重要地位,虽然本章直接分数不是很多,但本章是后面各章不同资产评估方法的基础;本章在考试中的题型主要有单选、多选、名词解释和简答,分数在7分左右;例如,2007-2009年考试情况如下：2．本章的重点是市场法运用形式和差异调整、成本法各项指标的计算、收益法的应用形式和指标计算、资产评估方法选择需要考虑的因素;二、本章重点内容串讲对照教材划重点第一节市场法★一市场法及其适用的前提条件1.市场法的含义市场法也称市场价格比较法,是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法;2.市场法应用的前提条件1需要有一个充分发育、活跃的资产市场;2参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的;二运用市场法进行资产评估的方式采用市场法时,一方面是选择确定参照物价格,另一方面则是分析确定参照物的差异调整因素;参照物差异调整因素主要包括三方面：一是时间因素,二是地域因素,三是功能因素;三运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析1.运用市场法评估资产的程序1明确评估对象；2进行公开市场调查,收集相同或相类似资产的市场基本信息资料,寻找参照物；3分析整理资料并验证其准确性,判断选择参照物；4把被评估资产与参照物比较；5分析调整差异,做出结论;2.市场法的优缺点市场法是资产评估中最简单、最有效的方法,其优点表现在：1能够客观反映资产目前的市场情况；2评估结果易于被各方面理解和接受;市场法的缺点表现在：1需要有公开及其活跃的市场作为基础,有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产,以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估;第二节成本法★★一成本法及其适用的前提条件1.成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法;2.成本法应用的前提条件1应当具备可利用的历史资料;2形成资产价值的耗费是必须的;二成本法运用的思路及其各项指标的估算根据成本法的含义,成本法的基本计算公式可以表述为：1被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2被评估资产评估值=重置成本×成新率1.重置成本及其估算重置成本是指在现在市场条件下重新构建一项全新资产所耗费的全部货币支出;重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本;复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等,以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出;更新重置成本是指利用新型材料,并根据现代标准、设计及格式,以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本;选择重置成本时,在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下,应选择更新重置成本;一般来说,复原重置成本大于更新重置成本;重置成本的估算一般可以采用下列方法：1重置核算法;它是指按资产成本的构成,把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式,将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法;2物价指数法;这种方法是在资产历史成本基础上,通过现时物价指数确定其重置成本,计算公式为；上述二者具有明显的区别,表现在：①物价指数法估算的重置成本,仅考虑了价格变动因素,因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素,也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素,因而可以估算复原重置成本和更新重置成本;②物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上;3功能价值法也称生产能力比例法;这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物,计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例,据以估算被评估资产的重置成本;计算公式为：这种方法运用的前提条件是资产的成本与其生产能力成线性关系;4规模经济效益指数法应用于许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系的情况;计算公式是：5统计分析法计算公式为：K=R’/R2.实体性贬值及其估算资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值;实体性贬值的估算,一般可以采用以下几种方法：1观察法,也称成新率法;资产的实体性贬值=重置成本×1-实体性成新率2公式计算法;其计算公式为：公式中：总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率3.功能性贬值及估算功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值;通常,功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：1将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较;2计算二者的差异,确定净超额运营成本;净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额;3估计被评估资产的剩余寿命;4以适当的折现率将被评估资产的剩余寿命内每年的超额运营成本折现,这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗贬值,计算公式为：被评估资产功能性贬值额=Σ被评估资产年净超额运营成本×折现系数4.经济性贬值及其估算经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值;计算经济性贬值时,主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置,价值得不到实现等因素,确定其贬值额;5.成新率及其估算本书的成新率有二个含义：实体成新率和综合成新率;本处的成新率是综合成新率;综合成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率;该成新率指的是重置成本法运用的第二个公式即：被评估资产评估值=重置成本×成新率中的成新率,它是综合考虑资产使用中各类损耗以后确定的;综合成新率的估算方法有以下几种：1观察法;2使用年限法;3修复费用法;需要说明的是,评估工作中,有些评估人员直接按照会计学中的折旧年限估算成新率,这种做法是不正确的,必须摒弃;三运用成本法评估资产的程序及其优缺点分析1.运用成本法评估资产的程序1确定被评估资产,并估算重置成本；2确定被评估资产的使用年限；3估算被评估资产的损耗或贬值；4计算确定被评估资产的价值;2.成本法的优缺点采用成本法评估资产的优点有：1比较充分地考虑了资产的损耗,评估结果更趋于公平合理；2有利于单项资产和特定用途资产的评估；3在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用;4有利于企业资产保值;但是,采用成本法的缺点是工作量较大;第三节收益法一收益法及其适用的前提条件1.收益法的含义收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法;应用收益法评估资产必须具备的前提条件是：1被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产； 2资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的; 二收益法应用的形式1.资产未来收益期有限的情况 评估值()∑=+=ni iir R 11对教材例2-7的补充说明：评估值＝300÷1＋6％＋400÷1＋6％2＋200÷1＋6％3＝283＋356＋＝万元 2.资产未来收益无限期的情况 1未来收益年金化的情形;资产评估值收益现值=年收益额/资本化率 PV=A/r2未来收益是不等额的情形;资产评估值预期收益现值=∑前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数例：某企业预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元;假定从第六年开始,以后各年收益均为14万元,确定的折现率和资本化率为10%;确定该企业在持续经营下的评估值;评估过程可按下列步骤进行： 首先,确定未来五年收益额的现值; 现值总额()()32%10113%10115%10112+++++=()()54%10114%10111++++ =12×+15×+13×+11×+14× =万元计算中的现值系数,可从复利现值表中查得; 其次,将第六年以后的收益进行资本化处理,即： 14/10%=140万元最后,确定该企业评估值：企业评估值=+140×=万元 三收益法中各项指标的确定收益法中的主要指标有三个,即收益额、折现率或资本化率、收益期限; 1.收益额收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值;关于收益额的构成,以企业为例,目前有几种观点：第一,税后利润,即净利润；第二,现金流量；第三,利润总额;2.折现率和资本化率折现率应包含无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率;资本化率与折现率在本质上是没有区别的;只是适用场合不同;折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率,用于有限期预期收益还原,资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率;3.收益期限四收益法评估资产的程序及其优缺点分析1.收益法评估资产的程序1收集验证有关经营、财务状况的信息资料；2计算和对比分析有关指标及其变化趋势；3预测资产未来预期收益,确定折现率或资本化率；4将预期收益折现或资本化处理,确定被评估资产价值;2.收益法评估资产的优缺点1收益法评估资产的优点是：①能真实和较准确地反映企业资本化的价值；②与投资决策相结合,应用此法评估的资产价值,易为买卖双方所接受;2收益法评估资产的缺点是：①预期收益额预测难度较大,受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；②在评估中适用范围较小,一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估;第四节资产评估方法的比较和选择一资产评估方法之间的关系1.资产评估方法之间的联系从整体上说,资产评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的;2.市场法与成本法的区别：有4点区别,见教材;二资产评估方法的选择★1．资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应;资产评估价值类型说明“评什么”,是资产评估价值的质的规定,具有排他性,对评估方法具有约束性；资产评估方法说明“如何评”,是资产评估价值量的确定,具有多样性和替代性,并服务于评估价值类型;2．资产评估方法必须与评估对象相适应;评估对象是单项资产还是整体资产,是有形资产还是无形资产等,往往要求不同的评估方法与之相适应;3．评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约;有时,一项资产同时采用两种或两种以上的方法评估,会得出两种或两种以上不同的结论;我们一般不能用各种方法得出的评估结果进行简单平均或加权平均得出评估结论,应该根据评估价值类型以及不同评估结果对市场的适用性,判断选择一种评估结果作为评估结论;第三章机器设备评估★★★一、本章考情及重点1.本章在考试中处于非常重要地位,属于考试的重点章;本章在考试中的题型主要有单选、多选、简答和计算,分数在16分左右;例如,2007-2009年考试情况如下： 2007—2009年本章出题题型和题量分值统计表2．本章的重点是机器设备评估的成本法,这是每年必考的知识点;二、本章重点内容串讲对照教材划重点第一节机器设备评估的特点一机器设备的特点1．机器设备是主要劳动手段2．机器设备属于动产类资产3．机器设备属于邮箱资产4.机器设备更新换代比较快二机器设备评估的特点1．机器设备类资产一般不具备独立的获利能力;通常采用成本法和市场法评估;2．对于整体性的机器设备,它是为了实现某种功能,由若干机器设备组成的有机整体,整体价值不仅仅是单台设备价值的简单相加;3．影响机器设备磨损的因素很多,设备的磨损、失效规律不易确定,个体差异较大;确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定;4．设备的贬值因素比较复杂,除实体性贬值外,往往还存在功能性贬值和经济性贬值;第二节机器设备的核查与鉴定一机器设备的核查机器设备核查的方式可分为逐项清查和抽样核查两种;1.逐项清查评估人员要依据委托评估的资产清单,对所有被评估的机器设备进行逐台的清点、核实,分别考察每一台设备的实体状态,确定实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值,计算评估值;2.抽样核查抽样核查是在满足核查任务要求的前提条件下,根据随机抽样的原理,核查被评估机器设备的一种方法;二机器设备的鉴定1.机器设备的鉴定按其工作阶段可以分为 统计性鉴定 宏观鉴定 微观鉴定 判断性鉴定第三节 机器设备评估的成本法★★★机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本,然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法;成本法可以用公式表示为：一机器设备重置成本的构成重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新设备所需的一切合理的直接费用和间接费用,如：设备购置成本、运杂费、安装费、基础费、其它间接费用、税金、资金成本等;二机器设备重置成本的估算1．重置核算法这种方法是分别估算机器设备各构成项目的成本,然后求和得到重置成本的方法; 2．物价指数法这种方法是在被评机器设备历史成本基础上,通过现时物价指数确定其重置成本;计算公式为：3．规模经济效益指数法是根据设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的方法;三机器设备的实体性贬值及其估算机器设备的实体性贬值是由于使用和自然力的作用造成的机器设备的贬值; 实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×1-成新率 1．使用年限法 2．观测分析法 3．修复费用法四机器设备的功能性贬值及其估算机器设备的功能性贬值是由于科学技术的发展,导致被评估的机器设备与新机器相比功能的相对落后,引起的贬值；或者是新技术、新材料、新工艺的运用导致被评估机器设备的贬值;参照物设备的产量参照物设备的重置成本 被评估设备的重置成本 被评估设备的产量贬值 经济性贬值 功能性 贬值 实体性 成本 重置 评估值机器设备 x五机器设备的经济性贬值及其估算机器设备的经济性贬值是由于外部因素引起的贬值;1．因生产能力降低造成的经济性贬值2．因收益减少造成的经济性贬值3．因受环境保护限制而造成的经济性贬值第四节机器设备评估的市场法一运用市场法评估机器设备的概念机器设备评估的市场法也称市场比较法,是根据市场上类似机器设备交易的价格资料,通过对评估对象和市场参照物各项因素的分析比较,从而确定机器设备评估值的方法;二运用市场法评估机器设备中比较因素分析运用市场法评估机器设备时,应对被评估机器设备与参照物进行比较;这些比较因素包括：个别因素、交易因素、地域因素、时间因素等四个方面;第四章房地产评估★★★一、本章考情及重点1.本章在考试中处于非常重要地位,属于考试的重点章;本章在考试中的题型主要有单选、多选、名词解释、简答和计算,分数一般在16分左右;例如,2007-2009年考试情况如下： 2007—2009年本章出题题型和题量分值统计表2．本章的重点是房地产评估的市场法、收益法含假设开发法、残余估价法、成本法；影响地产价格的因素、建筑物评估时需考虑的因素等;二、本章重点内容串讲对照教材划重点第一节房地产评估概述一房地产的概念房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物,又称之为不动产;房地产存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的房地产;二房地产的特征房地产的特征有：位置固定性、耐用性、影响因素多样性、投资大量性、保值增值趋势; 三房地产的评估程序明确评估基本事项——拟定评估工作方案——实地查勘搜集资料——选用评估方法评定估算——确定评估结果,撰写评估说明和报告;第二节土地使用权评估的特点一土地使用权及其实质土地资产可以作为单独的对象进行评估,也可以与地上建筑物一起作。

第一章总论第一节资产评估的含义一、资产评估的概念（对资产进行估价）资产评估是指通过对资产某一时点（评估基准日）价值的估算。

资产评估是指由专门的机构和人员（资产评估的主体，2006年4月考过选择），根据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。

资产评估的六大要素：主体客体特定目的程序价值类型和方法。

评估的主体是指评估由谁来承担。

评估的客体是指资产评估的对象（指特定的资产）。

二、资产评估的特点（细看各自包含内容，选择）（一）现实性现实性是指以评估基准期（日）为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。

资产评估的现实性表现在以下三个方面：（2006年考过简答）1、资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，只需要说明当前资产状况。

2、以现实状况为基础反映未来。

3、现实性强调客观存在。

（二）市场性：资产评估通过模拟市场条件对资产作出评定估算和报告。

（资产评估价可能高于或低于交易价）（三）预测性：资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。

（四）公正性：公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人的任何一方的需要。

公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础；二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。

（五）咨询性：咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见。

三、资产评估与会计计价的区别（一）发生的前提条件不同会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。

而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。

（⼆）观测分析法 观测分析法是评估⼈员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使⽤时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测设备的成新率。

（三）修复费⽤法 修复费⽤法是以修复机器设备的实体性贬值使之达到全新状态所需要⽀出的⾦额，作为估测被修复机器设备实体性贬值的⼀种⽅法。

使⽤这种⽅法要注意区分可补偿性损耗和不可补偿性损耗。

可补偿性损耗，是指可以⽤经济上可⾏的⽅法修复的损耗。

四、机器设备的功能性贬值及其估算 机器设备的功能性贬值可以通过超额投资成本和超额运营成本估算。

（⼀）超额投资成本形成功能性贬值的估算 在评估中，如果使⽤的是复原重置成本，则应该考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如果使⽤的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了。

（⼆）超额运营成本形成的功能性贬值的估算 计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下： 1、分析⽐较被评估机器设备的超额运营成本因素； 2、确定被评估设备的尚可使⽤寿命，计算每年的超额运营成本； 3、计算净超额运营成本；（扣除所得税） 4、确定折现率，计算超额运营成本的折现值。

五、机器设备的经济性贬值及其估算 （⼀）因⽣产能⼒降低造成的经济性贬值（规模经济效率指数法） （⼆）因收益减少造成的经济性贬值的估算 （三）因受环境保护限制⽽造成的经济性贬值的估算 第四节机器设备评估的市场法 ⼀、运⽤市场法评估机器设备的基本步骤 （⼀）对评估对象进⾏鉴定，获取评估对象的基本资料 （⼆）进⾏市场调查，选取市场参照物：应注意参照物的时间性、地域性、可⽐性；从时间上讲，参照物的交易时间应尽可能接近评估基准⽇。

（三）因素⽐较 （四）计算评估值 ⼆、运⽤市场法评估机器设备中⽐较因素分析（2006年7⽉考过简答） 这些⽐较因素包括：个别因素、交易因素、时间因素、地域因素等四个⽅⾯。

（⼀）个别因素（2001年4⽉考过选择） 1、设备规格型号。

2021年自学考试《资产评估》串讲笔记第二章第二章资产评估的基本方法要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。

第一节市场法一、市场法的定义二、市场法运用的前提条件三、用市场法评估资产的步骤和计算途径四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法是指通过比力被评估资产与比来售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。

市场法目前是最简单、最有效的方法。

（二）市场法应用的前提条件1、需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；2、被评估资产的市场参照物及其比拟较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

二、运用市场法评估资产的步骤1、明确评估对象；2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；3、分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物；4、把被评估资产与参照物比力；5、分析调整差异，做出结论。

三、市场法具体计算途径（一）直接法直接法是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市价，并依其现行价格直接作为被评估资产评估价格的一种方法。

比如要评估某小区的一套房子，房子还没有卖完，房子的价格可以按评估基准日的价格来确定，因为房子是完全相同的。

（二）市价类比法市价类比法是指评估资产时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，从而确定被评估资产价格的一种方法。

其基本计算公式为：评估价格=参照物价格+Σ评估对象比参照物优异的价格差额-Σ参照物比评估对象优异的价格差额或者为：评估价格=参照物价格×（1±调整系数）不同的资产所调整的系数是按照调整的因素而定的。

四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（一）运用市场法评估资产的程序1、明确评估对象。

2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。

自考资产评估知识点整理全本文介绍了自考资产评估的知识点，包括总论和基本方法两个部分。

总论部分首先介绍了资产评估的定义和特点，以及与会计计价的区别和联系。

其次，对资产的形态进行了分类，包括有形资产和无形资产，以及可确指的资产和不可确指的资产。

最后，介绍了价值类型对资产评估方法选择的影响，以及资产评估的假设和原则。

基本方法部分重点介绍了市场法作为资产评估的一种方法。

市场法通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值。

市场法的优点是简单有效，能客观反映市场情况，易于被各方面理解和接受。

其前提条件是需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场，并且被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

收益法是一种资产评估方法，它通过预测被评估资产未来的预期收益并折算成现值，来确定被评估资产的价值。

在使用收益法时，需要确定收益额、折现率和资本化率以及收益期限等指标。

其中，收益额是指未来预期收益，而折现率和资本化率则包括无风险报酬率和风险报酬率等因素。

收益法的优点在于能够真实地反映企业资本化的价值，并且易于买卖双方接受。

但是，收益法的缺点在于预期收益额的预测难度较大，受到主观判断和未来不可预见因素的影响，并且适用范围较小，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

在选择资产评估方法时，需要考虑资产评估价值类型、评估对象以及可搜集数据和信息资料等因素。

在机器设备评估中，成本法是一种常用的方法，它通过估算机器设备的重置成本，并扣减其各种贬值来估测机器设备评估值。

机器设备的实体性贬值可以通过使用年限法、观测分析法和修复费用法等方法来估算。

在房地产评估中，房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

房地产评估需要考虑房地产的特征，包括位置固定性、耐用性、影响因素多样性、投资大量性以及保值增值趋势等。

土地使用权评估的特点在于土地资产具有自然特性和经济特性，其中自然特性包括土地面积的有限性、土地空间位置的固定性、土地使用价值的永续性和增值性以及土地的不可替代性等。