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第二章房地产和建筑第01讲房地产和建筑第一节房地产概述一、房地产及其相关概念房地产的概念：房地产即是指房屋和土地，或者房产和地产。
严格意义上的房地产是一种不动产，是指土地以及建筑物等地上定着物、是实物、权益和区位的结合体土地的概念：从房地产经济的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其一定范围内的空间建筑物的概念：建筑物是最主要的地上定着物，房地产经纪服务中涉及的建筑物主要有房屋构筑物：是指人们一般不能直接在里面进行生产或是生活活动的建筑物二、房地产的特性1.不可移动：也称为位置固定性2.独一无二：也称独特性、异质性、非同质性、个别性3.寿命长久：居住用地使用年限为70年，工业用地为50年，教育、科技文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。
4.供给有限增加房地产供给，有两条途径，一是将农用地、未利用地转化为建设用地；二是在建设用地上增加建设高度、建筑密度和统计率等。
5.价值较大6.用途多样7.相互影响8.易受限制9.难以变现10.保值增值三、房地产的种类（一）按照房地产用途分类1.居住房地产2.办公房地产3.零售商业房地产4.旅馆房地产5.餐饮房地产6.体育和娱乐房地产7.工业房地产8.农业房地产9.特殊用途房地产10.综合用途房地产（二）按照房地产开发程度分类1.生地2.毛地3.熟地4.在建工程5.现房（三）按照房地产是否产生收益的分类1.收益性房地产：能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产2.非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产第二节房屋建筑的分类和构造组成一、房地产建筑的分类（一）根据建筑物使用性质的分类1.民用建筑2.工业建筑3.农业建筑民用建筑：根据使用功能可以分为1.公共建筑2.居住建筑住宅分类1.（按照住宅的配置）成套住宅和非成套住宅2.（按照一幢建筑提供居住家庭的数量）独幢住宅、双拼住宅、联排住宅、叠拼住宅、公寓式住宅3.（按照一幢建筑外观）板式住宅、塔式住宅、塔板结合住宅4.（按照幢内住宅的布局）单元式住宅、通廊式住宅5.（按照一套住宅所在的楼层布局）平层住宅、复试住宅、跃层住宅6.（按照一幢建筑的功能和性质）纯住宅、商住住宅、酒店式公寓7.（按照项目的容积率）低密度住宅和高密度住宅8.（按照住宅的装修）毛坯房、粗装修房、精装修房9.（按照住宅的是否交付）期房、现房10.（按照住宅的装修、品质和环境因素）低档住宅、中档住宅、高档住宅11.（按照住宅的性质）廉租住房、公共租赁住房等（二）根据建筑物层数或高度的分类1.低层建筑2.多层建筑3.高层建筑4.超高层建筑其中住宅根据层数可以分为1.低层住宅2.多层住宅3.中高层住宅4.高层住宅注意：公共建筑和综合型建筑，高度超过24米的为高层建筑，但不包括总高度超过24米的单层建筑，不论是公共建筑、综合性建筑，建筑总高度超过100米的均为超高层建筑（三）根据建筑结构分类1.砖木结构建筑2.砖混结构建筑3.钢筋混凝土结构建筑4.钢结构建筑（四）根据建筑施工方法的分类1.现浇现砌式建筑2.预制装配式建筑3.部分现浇现砌、部分装配式建筑（五）按照建筑设计使用年限的分类类别设计使用年限（年）示例15临时性建筑225易于替换结构构件的建筑350普通建筑和构筑物4100纪念性建筑和特别重要的建筑二、房屋建筑的构造组成房屋建筑物一般是由基础、墙体和柱、门和窗、楼地板和梁、楼梯、屋顶。
房地产专业名词及术语(1）1、住宅(1）住宅的类型①按照住宅层数分类可分为:低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅(超高层住宅）；②按照住宅的平面布局分类可分为：点式(墩式、塔式)住宅、条式（板式）住宅；③按照住宅的设计特点分类可分为：内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼)、退台式住宅（台阶式住宅)、跃层式住宅（复式住宅)、错层式住宅（梯间式住宅）；④按照住宅使用功能分类可分为:公寓,纯办楼，商场，综合楼和别墅等。
(2）共有住宅(公房）：是指由国家及国有企业、事业单住投资兴建、销售的住宅。
在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。
（3)私有住宅：是由个人或家庭购买、建造的住宅.公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，也就是转为私有住宅。
（4）期房:指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售的商品房称为期房。
消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
（5）现房：指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签定商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。
(6）准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
(7）房屋的所有权:为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和.拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利(8)房屋使用权：是指对房屋拥有享用权,拥有对房屋租进行租赁或交易的权利。
（9)房屋产权：是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和,既房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益的处分的权利.（10）产权证书：指“房屋所有权证”和“土地使用权证"的二合为一，是房地产权的法律凭证。
高层多层低层划分标准
一、建筑层数
1. 低层建筑：1-3层。
2. 多层建筑：4-6层。
3. 高层建筑：7层及以上。
二、建筑用途
1. 居住建筑：一般指住宅、公寓等居住类建筑。
2. 公共建筑：如办公楼、商场、车站等公共设施。
3. 工业建筑：如厂房、仓库等生产类建筑。
三、坡屋面和平屋面
1. 坡屋面：屋顶呈倾斜状的建筑，分为四面坡、两面坡、单坡等类型。
2. 平屋面：屋顶呈水平状的建筑，一般分为钢筋混凝土平屋面和钢结构平屋面等类型。
四、同一座建筑物有多种屋面形式
1. 综合形式：同一座建筑物上同时存在坡屋面和平屋面等不同形式的屋面。
2. 局部形式：同一座建筑物上只有部分区域采用坡屋面，其余部分为平屋面或其他形式。
综上所述，高层多层低层划分标准主要依据建筑层数、建筑用途、坡屋面和平屋面以及同一座建筑物有多种屋面形式等因素进行划分。
房地产基础知识1、房地产:指土地、建筑物及附属在土地和建筑物上的定着物。
2、房地产业:从事房地产投资开发、经营、管理和服务的行业.属于第三产业，具有基础性、先导性、支柱性和风险性的行业.它分为一级、二级、三级市场.3、房地产一级市场;又称土地市场,是指国家将国有土地使用权出让给房地产发展商的动作过程。
房地产一级市场实行国家垄断。
政府通过对土地供应量的调节，起到调控房地产市场的作用(土地不能买卖）4、房地产二级市场：又称增量市场,是指新建商品房的买卖市场。
房地产二级市场的主体是发展商,建造商和购房者。
5、房地产三级市场:又称存量市场，一般指旧房租赁和二手房买卖，统称中介。
6、框架结构:框架结构住宅,是指以钢筋混凝土浇注成的承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好，坚固、耐久、防火。
缺点，自重大。
电梯公寓一般用框架结构，对高层来说是最好的选择。
7、砖混结构：是指小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构.由于抗震要求，砖混结构住宅一般在五至六层以下。
8、楼间距：两相邻楼的外墙面距离.楼间距的控制是为了保障人们的工作、生活的质量与安全，满足必需的日照、采光、通风等要求。
9、容积率：总建筑面积与总占地面积之比，反映的是土地的利用情况的经济指标，容积率直接涉及到居住的舒适度。
10、建筑密度,是指建筑物基底总面积与总占地面积之比。
11、绿化率：规划用地范围绿化面积与规划用地面积之比（国家标准30%）12、绿地率：是指小区范围内各类绿地的总和与小区总占地面积之比。
13、得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。
14、套内建筑面积：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台的建筑面积15、楼花:又称期楼、未完成的商品房。
16、层高：每一层的高度称为层高。
具体来说，就是指本层地表面到上一层地表面的垂直距离(地到地)。
房产楼层知识一、楼层的定义和分类楼层是指建筑物中水平分隔出来的层次，用来区分不同的空间功能。
在房产中，楼层的分类一般分为地上楼层和地下楼层两种。
1.1 地上楼层地上楼层是指建筑物地面以上的楼层，常见的地上楼层包括一楼、二楼、三楼等。
在中国，一般将一楼称为底层或一层，而将二楼称为二层，以此类推。
在商业建筑中，常见的地上楼层还包括地下室、阁楼、复式楼层等。
1.2 地下楼层地下楼层是指建筑物地面以下的楼层，一般用负数或字母来表示，如B1、B2、B3等。
地下楼层通常用于停车场、地下商场、地下室等功能，可以充分利用地下空间，提高土地利用率。
二、楼层的选择与影响因素在购买房产时，楼层的选择是一个重要的考虑因素，它会对居住体验和房产价值产生一定的影响。
以下是一些常见的影响因素：2.1 视野与采光楼层的高度决定了房间的视野和采光情况。
一般来说，较高楼层的房间视野更好，采光更充足。
然而，过高的楼层也可能受到风力和噪音的影响。
2.2 交通便利度楼层的高低也会对交通便利度产生影响。
一楼或底层的房间通常交通便利，不需要乘坐电梯，但可能受到来往行人和车辆的影响。
而高层的房间可能需要乘坐电梯，但交通噪音较小。
2.3 安全性和私密性楼层的选择还会涉及到安全性和私密性的考虑。
一般来说，底层的房间安全性较差，容易受到入侵和盗窃的威胁，而高层的房间相对较安全。
同时，高层的房间也具有较好的私密性，不容易受到他人的窥视。
2.4 楼层价格和供需关系楼层的高度也会对房产价格产生影响。
一般来说，高层的房价相对较高，因为高层通常视野更好、私密性较高，并且供应较少。
而底层的房价相对较低，因为底层视野较差、私密性较差，并且供应较多。
三、楼层选择的经验与建议在选择楼层时，可以根据自身需求和偏好做出合理的选择。
以下是一些建议和经验：3.1 视野和采光需求如果您对视野和采光有较高的要求，可以选择较高楼层的房间。
同时，可以选择南北朝向的房间，以获得更好的采光效果。
房地产的基础知识总结房地产的基础知识总结总结是对取得的成绩、存在的问题及得到的经验和教训等方面情况进行评价与描述的一种书面材料，它可以帮助我们总结以往思想，发扬成绩，我想我们需要写一份总结了吧。
那么你知道总结如何写吗？下面是小编为大家收集的房地产的基础知识总结，欢迎阅读与收藏。
房地产的基础知识总结1一、房地产的概念▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
▲房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。
建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。
房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。
▲房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
我国的地产是指有限期的土地使用权。
房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。
差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。
二、房地产的特征▲房地产的自然特征a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。
建筑层数划分标准
建筑层数划分是指在建筑设计阶段，按一定标准将建筑物分为若
干层，便于对建筑物的规划、设计、施工以及后期管理和维护等方面
进行安排。
因此，建筑层数划分一般根据建筑物的用途、功能、结构、技术等因素来确定。
一、按建筑物用途划分
按照建筑物用途的不同，可以将建筑层数分为住宅楼、商业楼、
办公楼、公共建筑等，这些不同的分类通常会影响到建筑层数的分配。
例如，在住宅楼中，一般将层数限定在7层以下，而在一些商业楼或
公共建筑中则可达到20层或更多，具体划分需根据具体情况进行调整。
二、按建筑物高度划分
按建筑物高度划分建筑层数，可将建筑物分为低层建筑、中层建
筑和高层建筑。
一般来说，低层建筑层数为1~4层，中层建筑层数为
4~10层，高层建筑层数则在10层以上。
具体划分需要考虑到建筑物的底部面积和高度比例等因素。
三、按建筑物结构划分
按照建筑物结构的特点，也可以将建筑层数分为框架结构、钢结构、混凝土结构等。
例如，框架结构的建筑在层数上使用相对较玻璃，为12层以下；钢结构的建筑在层数上通常可以达到15层以上，其它
结构的建筑的层数可能会有所不同。
总之，建筑层数划分标准是根据不同的因素来确定。
在实际建筑
设计中，设计师会根据建筑物的性质、特点以及使用要求等因素来进
行划分和安排，以便于更好地符合建筑物的使用需求。
楼层划分标准楼层划分是指在建筑物内部对不同楼层进行划分和编号的过程。
楼层划分标准的制定对于建筑设计、施工和使用管理都具有重要意义。
合理的楼层划分标准可以提高建筑物的使用效率，保障人员和财产安全，因此，楼层划分标准的制定需要综合考虑建筑物的功能、结构、安全等多个因素。
一、楼层划分的基本原则。
1.1 安全原则。
楼层划分应符合建筑设计和建筑结构的安全要求，保证楼层间的结构稳定和承重能力。
1.2 使用原则。
楼层划分应符合建筑物的功能需求，便于使用者快速准确地找到目标位置。
1.3 统一原则。
楼层划分应统一规范，便于人们对建筑物进行定位和导航。
1.4 可行原则。
楼层划分应考虑施工和管理的可行性，避免出现过于复杂或难以实施的划分方案。
二、楼层划分的具体标准。
2.1 楼层编号。
楼层编号通常采用阿拉伯数字表示，从底层向上逐层递增，地下室通常用负数表示。
例如，地下一层为-1，地面层为1，依此类推。
2.2 楼层高度。
楼层的高度应符合建筑设计规范，包括净高、层高和楼板高度等。
通常情况下，净高不低于2.4米，层高不低于3米。
2.3 楼层功能。
根据建筑物的功能需求，可以将楼层划分为不同的功能区域，如办公区、商业区、住宅区等，便于使用者快速准确地找到目标位置。
2.4 楼层通道。
楼层划分应考虑通道的设置，保证人员疏散和消防通道的畅通。
2.5 楼层标识。
楼层标识应清晰明了，包括楼层编号、功能区域、安全出口等信息，便于使用者快速准确地获取必要信息。
2.6 楼层设施。
根据楼层的功能需求，可以设置相应的设施和服务设备，如电梯、楼梯、空调系统等，便于满足使用者的需求。
三、楼层划分标准的制定。
3.1 考虑建筑物的功能需求，根据不同功能区域的分布和使用频率，合理划分楼层。
3.2 结合建筑设计和建筑结构的要求，确定楼层的高度和承重能力，保证楼层划分的安全性。
3.3 制定楼层标识和导航系统，便于使用者快速准确地找到目标位置。
3.4 考虑楼层设施和服务设备的设置，满足使用者的需求，提高建筑物的使用效率。
住宅地产根据不同的分类标准可以分为以下几种类型：1. 按住宅建筑形式分类：低层住宅，通常指一层至三层的住宅。
多层住宅，通常指四层至六层的住宅。
中高层住宅，通常指七层至九层的住宅。
高层住宅，通常指十层及以上的住宅。
2. 按建筑结构分类：砖木结构住宅。
这类住宅的建筑结构主体采用砖、木构成，但门窗等承重结构采用木材制成。
这种住宅通常建于20世纪70年代或80年代以前，现在已较少见。
砖混结构住宅。
这类住宅的建筑结构主体采用砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重。
这种住宅在城市中较为常见，是当前低层和多层住宅的主要形式。
钢筋混凝土结构住宅。
这类住宅的建筑结构主体采用钢筋混凝土构成，包括框架结构、框架剪力墙结构、框筒结构等。
这种住宅在现代城市中最为常见，多用于高层及超高层建筑。
钢结构住宅。
这类住宅的建筑结构主体采用钢材构成，包括钢框架、钢柱、钢梁等。
这种住宅在发达国家较为常见，近年来在我国也开始得到应用。
3. 按套型分类：一室一厅。
两室一厅。
三室一厅。
四室两厅等。
4. 按产权类型分类：商品房。
已购公房（房改房）。
经济适用住房。
廉租房等。
5. 按楼层高度分类：低层住宅（1-3层）。
多层住宅（4-6层）。
中高层住宅（7-9层）。
高层住宅（10层及以上）。
6. 按建筑风格分类：现代风格。
欧式风格。
日式风格。
中式风格等。
7. 按用途分类：普通住宅。
公寓式住宅。
别墅等。
8. 按装修程度分类：毛坯房。
简装修房。
中等装修房。
高档装修房等。
低层、多层、高层住宅比较按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋。
低层房屋低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。
低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。
人们特别喜欢以此为住宅。
但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。
多层房屋多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。
多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。
多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。
与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。
高层房屋高层房屋是指高于24米的建筑。
8层以上(可含8层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。
人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。
小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。
小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。
同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。
所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多，高层房屋(指15层以上、24层以下的建筑体)因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。
在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。
但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。
