尽职调查资料清单(房地产开发企业)

房地产公司并购法律尽职调查资料清单以下是房地产公司并购法律尽职调查资料清单，部分内容可能因具体情况而调整。

一、公司资料1. 公司注册资料和经营许可证；2. 公司章程及修订版本；3. 公司股权结构和股权变动记录；4. 公司年度报告、中期报告和其它重要财务报告；5. 公司发行的债券或其它证券的募集说明书或招股说明书；6. 公司申请或获得的政府补贴或优惠政策；7. 公司在地方政府或海外政府申请的特殊许可或批准。

二、财务资料1. 公司三年内的财务报表、审计报告、税务报表等财务核算资料；2. 公司现金流表、资产负债表、利润表等财务估算模型；3. 公司银行账号、支票账号、公司信用卡账户清单；4. 公司年报、季报、月报、财务预算报告；5. 公司在承担的项目中的投资形式、承建能力证明等。

三、房地产业务资料1. 公司房地产项目的规划、建设、营销等方面的核心资料；2. 公司房地产项目占地面积、建筑面积、可建面积等信息；3. 公司房地产项目的合同、招投标文件、市场调查报告等信息资料；4. 公司房地产项目的土地使用证、不动产证、建筑许可证等相关证件；5. 公司房地产业务的关键人员名单、职业资格认证信息。

四、法律资料1. 公司的主要法律文件，包括公司章程、权利文件、雇佣协议等；2. 公司的主要诉讼、调解、仲裁及其他法律程序的记录；3. 公司参与的主要管辖地的法律、法规及政策文件的名单；4. 公司在生产、经营中遵守的主要法规、监管制度和标准等评估文书；5. 公司工业产权、专利、商标等知识产权的相关资料。

五、人力资源资料1. 公司人力资源管理政策、培训计划、薪酬政策、用工规定等；2. 公司员工的姓名、职位、任职时间和工资单等；3. 公司员工的教育背景、工作经历、职业资格等个人信息；4. 公司人事变动记录、劳动争议记录、背景调查信息等；5. 公司员工福利、保险、社保等相关信息。

以上资料只是一个初步清单，根据不同并购情况，可能会有所调整；并购方需要根据实际情况制定更为详尽的资料清单。

工程尽职调查资料清单
附件2
工程类项目质量验收标准
附件3
×××项目收购工程尽职调查报告
（参考范本）
一、工程的基本信息
[包含项目的立项背景、建设规模、投资额、开竣工日期、项目组织及人员情况等。

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二、工程权证办理情况
[包括项目整体或单体需具备的规划许可证、施工许可证、房产证等权证办理情况。

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三、工程参建单位情况
[包含项目的建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工总承包单位、专业分包单位的名称、资质等级、企业声誉等。

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四、工程形象进度及工程款支付情况
[包含项目的总体形象进度和分部、分项工程的进展情况，以及各单体工程、设备采购、咨询合同的工程款支付情况。

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五、工程进度计划
[包含工程项目的下一阶段工作内容、计划完成时间、资金需求、设备采购、政府报批报建等工作以及相应的责任人安排和计划。

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六、专业评价
[根据不同项目，不同的尽调深度，对项目的各层级进行工程方面的专业评价，特别是质量、投资等方面的评价要准确、详细。

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七、风险评估
[从工程专业角度，评估分析项目收购的风险，并对探明的风险进行分级，突出重大风险，提示关注和防范一般性的风险。

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八、总体评价和建议
[对项目整体的质量、成本、风险进行总结，并从专业角度提供可供决策的建议。

]。

尽职调查资料清单一、项目公司基本情况1.工商机读档案（需提供工商局盖章原件,到注册地工商局打印）;2.经年检的《企业法人营业执照》正、副本复印件；3.有效的《房地产开发企业资质证书》正、副本复印件；4.《税务登记证》（包括国税、地税）正、副本复印件；5.《组织机构代码证》正、副本复印件；6.公司贷款卡正反面复印件，附查询密码；7.信贷登记查询授权书；8.现行有效的公司章程；9.公司法定代表人身份证复印件(正反面)及签字样本;10.法定代表人授权书及其授权代理人身份证复印件(如有,需加盖公章，法定代表人于授权代理人签字确认）；11.法定代表人身份证明书；12.公司简介（包括：成立时间、资质情况、开发经验和目前开发项目情况等）、股权历史沿革概述和关联公司简介、股权情况等；13.公司组织结构图；14.公司设立时的验资报告、公司历次变更注册资本的验资报告，如股东存在以非货币资产出资的，请提供对非货币资产出资的《评估报告》;15.最近三年的审计报告、最近一期的财务报表或审计报告（扫面件及电子excel版)；16.针对最近一期报表的公司重大债权债务情况说明；17.公司重大担保(包括重大资产抵押、质押等）情况说明及相关资料；18.公司重大合同情况,如有银行或金融机构借款,请提供借款合同及抵/质押、担保合同；19.公司关联交易情况说明及相关材料;20.公司对外未决诉讼、仲裁及最近三年行政处罚等情况说明；21.公司董事会成员和高级管理人员的简历；22.公司一年以来银行基本账户对账单复印件。

23.公司及其关联公司已开发楼盘情况介绍。

二、法人股东情况1.工商机读档案（需提供工商局盖章原件,到注册地工商局打印）；2.经年检的《企业法人营业执照》正、副本复印件；3.有效的《房地产开发企业资质证书》正、副本复印件；4.《税务登记证》(包括国税、地税）正、副本复印件；5.《组织机构代码证》正、副本复印件；6.外商投资业务批准证书复印件(如有);7.公司贷款卡正反面复印件，附查询密码；8.信贷登记查询授权书；9.现行有效的公司章程；10.公司法定代表人身份证复印件（正反面）及签字样本;11.法定代表人身份证明书;12.公司简介（包括:成立时间、资质情况、开发经验和目前开发项目情况等）、股权历史沿革概述和关联公司简介、股权情况等;13.公司组织结构图；14.公司设立时的验资报告、公司历次变更注册资本的验资报告,如股东存在以非货币资产出资的，请提供对非货币资产出资的《评估报告》；15.最近三年的审计报告、最近一期的财务报表或审计报告（扫面件及电子excel版）;16.针对最近一期报表的公司重大债权债务情况说明。

房地产尽职调查需要提供的清单（一）项目公司的基本资料1、公司介绍2、企业法人营业执照（已年检）3、组织机构代码证4、法人身份证及简历5、验资报告书6、公司章程7、贷款卡（附密码）8、房地产开发资质证书9、税务登记证复印件10、近三年的审计报告（公司已满三年的提供）11、最近一期的资产负债表、利润表、现金流量表12、现有负债的借款合同及抵押物合同等从合同13、项目其他建设资金到位方案及落实来源的证明材料14、董事会或股东大会的相关决议、授权书15、对外担保以及未决诉讼等重大事项声明书16、关系人和关联交易情况说明17、其他应付款明细18、或有负债的说明（二）工程项目∕抵押物资料1、项目的历史沿革及现状介绍2、项目建议书（可行性报告）的皮肤3、规划意见书4、审定设计方案通知书5、国有土地使用权出让合同及付款凭证6、拆迁许可证及结案表（如有）7、国有土地使用证8、建设用地规划许可证及附件9、建设工程规划许可证及附件10、建筑工程施工许可证11、商品房预售许可证（如有）12、建设工程施工合同13、施工款已付款凭条14、售控表15、资产评估报告16、项目投入资金计划表17、项目销售计划表（三）股权出让方∕回购方基本资料1、公司介绍2、企业法人营业执照（已年检）3、组织机构代码证4、法人身份证及简历5、验资报告书6、公司章程7、贷款卡（附密码）8、房地产开发资质证9、近三年的审计报告（如有）10、最近一期的资产负债表、利润表、现金流量表11、现有负债的借款合同及抵押合同等从合同12、其他应付款明细13、或有负债的说明（四）担保公司基本资料1、公司介绍2、企业法人营业执照（已年检）3、组织机构代码证4、法人身份证及简历5、验资报告书6、公司章程7、贷款卡（附密码）8、房地产开发资质证书9、税务登记证复印件9、近三年的审计报告（公司已满三年的提供）10、最近一期的资产负债表、利润表、现金流量表11、现有负债的借款合同及抵押物合同等从合同12、董事会或股东大会的相关决议、授权书13、对外担保以及未决诉讼等重大事项声明书14、其他应付款明细15、或有负债的说明16、关于同意担保股东大会决议（或董事会决议）。

房地产项目尽职调查资料清单一、尽职调查概述在进行房地产项目投资决策之前，进行充分的尽职调查是至关重要的。

尽职调查能够帮助投资者全面了解项目的风险与机会，从而作出明智的决策。

为了保证尽职调查的效果和准确性，以下是一份房地产项目尽职调查资料清单，供投资者参考。

二、法律与合规方面1. 项目相关法律文件，包括项目规划许可证、土地使用权证书等。

2. 地产发展商的合法地位，包括企业注册证书、经营许可证等。

3. 土地使用和开发合同，确保土地使用权的合法性，审查合同的条款是否符合法规。

4. 项目规划报告、施工许可证及其他与建设相关的法律文件。

5. 投资与融资方面的合同与协议，比如投资合同、股权转让协议等。

三、市场调研与分析1. 项目所在区域的宏观经济环境，包括市场需求、人口增长和就业情况等。

2. 竞争对手分析，了解当前市场上的同类项目情况，并评估项目的竞争力。

3. 房地产市场趋势分析，了解市场供求关系、价格走向与预测。

4. 相关市场调研报告，如房地产市场调查、人口统计数据等。

5. 潜在投资者或合作伙伴的背景调查，评估他们的信誉与实力。

四、财务状况与经营管理1. 项目的财务报表，包括资产负债表、利润表和现金流量表等。

2. 项目的融资情况，包括贷款与资金来源、利率及还款计划等。

3. 项目运营的历史与业绩，包括销售情况、租赁率和市场份额等。

4. 项目的开发预算与成本核算，评估项目的盈利能力与回报率。

5. 主要管理团队成员的背景调查，评估其专业能力与管理经验。

五、技术与工程状况1. 项目的建筑和设计方案，评估设计合理性与质量。

2. 施工合同及相关文件，包括工程合同、施工图纸等。

3. 建筑工程验收与质量检测报告，评估项目建设质量是否符合标准。

4. 环境评估报告，确认项目符合环境保护要求。

5. 使用权证书和相关许可证，确保项目的合法性与合规性。

六、风险评估与法律争议1. 项目的潜在风险与隐患，如土地纠纷、工程质量问题等。

2. 项目所在区域的法律纠纷与法律诉讼情况，了解可能存在的法律风险。

房地产行业项目尽职调查清单清单说明本文件清单作为项目开展和推进的基础，请公司确保文字材料和数据的真实、准确、完整，并请注意如下问题：（1）如公司能够提供清单列出的某项文件，请提供完整、准确的文件文本（包括其附件及任何修订、补充文件）复印件；若文件以几种文字写成，请提供该文件的各种文字版本。

（2）如公司查明没有清单列出的某项文件，请告知无，或者注明“尚未取得”并写明预计取得的时间。

（3）对于公司提供的文件复印件及书面说明，请加盖公司公章。

本文件清单如有未列或未明确列出、但可能对项目的合法性以及可能的交易造成影响的事件或文件，请公司自行进行说明并提供相关文件。

按照本文件清单提供有关文件时，应提供完整的复印件，包括对此等文件的任何增补和修订。

为方便查考，请在提供的每份文件上按本文件清单的顺序清楚标明编号。

如果公司无法提供本文件清单中的某些文件，敬请作出说明/解释。

根据公司提供文件的进度和项目推进的需要，我们可能会发出进一步的调查清单。

如对文件清单存在任何疑问，请随时与项目组相关人员联系，确保在理解问题含义及意图后再进行回答。

对于公司在尽职调查过程中提供的任何支持和配合，项目组全体深表感谢！关于「xxxx」公司的法律尽职调查清单注：本清单适用于「xxxx」公司及其直接间接控股的子公司第一部分公司文件一、基本情况1、公司最新的证照文件，包括：（1）营业执照（注：因营业执照、组织机构代码证、税务登记证、统计登记证和社保登记证“五证合一”，所以不需要单列，在此写出以提醒故，下同）（2）外商投资企业批准证书（适用于外资企业）（3）组织机构代码证（4）税务登记证（5）外汇登记证（适用于外资企业）（6）银行开户许可证（7）银行信贷登记咨询系统贷款卡（8）社会保险登记证/表（9）外债登记证（适用于外资企业）（10）房地产开发企业资质证书/暂定资质证书（适用于房产开发企业）（11）其他（根据公司经营范围决定）2、公司最新章程3、公司股权架构图（包含公司控股及参股子公司、分公司等）4、公司现任董事、监事及高级管理人员名单5、公司组织机构图二、历史沿革1、加盖工商查询专用章的公司全套工商登记资料，包括公司设立、历次变更及年检三、经营情况1、公司关于总体业务经营情况的书面说明2、公司历次股东会、董事会及管理层例会等会议形成的决议四、重大债权债务1、重大债权（1）公司作为债权人的借款合同及配套的担保合同（含担保登记文件）（2）公司关于上述合同履行情况的说明2、重大债务（1）公司与银行之间的借款合同及配套的担保合同（含担保登记文件）（2）公司与关联方或其他企业、个人之间的借款及担保合同（含担保登记文件）（3）股东借款合同及担保合同（含担保登记文件）（4）涉及外债的请提供外管局的相关批文和登记文件3、其他融资合同（1）与公司结构融资相关的信托或其他融资的相关合同4、或有债务（1）公司为关联方或其他方提供担保的相关合同及担保登记文件（2）公司关于对外担保情况的说明五、重大合同（指合同金额超过该公司净资产5%且尚在履行期的合同。

尽职调查前的准备无论在何种类型的信用市场展业，作为一名理性投资人在作出决策之前，首要问题是解决信息不对称问题，于是尽职调查是必须采取的手段。

通过法律、商业、财务的尽职调查，使投资人尽可能多地明确交易对手及项目方案设计中的风险点和存在的问题，为进一步完善项目方案设计和投资条款的细化落实打下基础。

从传统地产融资（债权投资）尽职调查的流程出发，系统梳理尽调中每一步实施的要点。

本文为第一篇——《尽调前的准备》一、项目方案的解构1、项目类别（主要从融资结构、项目所处的开发阶段等综合判断、所处的地域位置、业态类型等）2、融资主体的特点（融资主体一般为项目公司，是否为公众公司、是否为集团公司的一员、经营特点等。

如项目公司仅仅为融资工具，则要深度判断集团公司在项目交易结构中的地位）3、融资主体实际控制人情况（有可能穿透至集团层面）4、主要风控措施有哪些（集团信用担保、第三方保证担保、个人无限连带责任、房地产抵押、财务控制等）5、项目的还款来源是什么6、交易主体（项目方案中所有交易主体，初步明确各方的主要权责）7、交易结构中涉及的税费二、尽调思路及重点在对项目方案和交易结构进行初步解构后，基本会形成尽调的思路，主要为本次尽调的重点和拟采取的手段。

三、资料清单一般在去现场尽调之前，投资经理应该根据融资方已经提供的材料、公开信息搜集到的材料、本次尽调的重点，列出资料清单，以便融资方准备提供，提高现场尽职调查的效率。

（一）融资主体（1）工商税务登记信息（营业执照、组织结构代码证、税务登记证，新的营业执照应该为三证合一，带二维码）。

该部分信息可以通过“全国企业信息系统”查询获取。

部分省市的工商局网站查询到的信息会更加详细。

（2）项目公司章程、授权代表的身份证复印件（法定代表人）（3）人员情况：实际控制人、主要领导人简历（法定代表人、董事长、总经理、常务副总经理、财务负责人）；人员分布情况（按学历、工作岗位职责、地域、年龄、性别等）（4）办公场所情况：场所面积、权属等（5）公司的主要资质、荣誉情况等，证书复印件（6）公司的业务情况（领域、区域、过去、现在、未来）（7）享受的税收等方面的政策优惠文件（8）开户银行、相应信用等级及授信额度、主要融资渠道、贷款卡卡号及密码（9）近三年审计报告（包括报表及附注）及最近一期财务报表，上年度末与最近一期财务报表末级科目余额表；近两年末的银行对账单及调节表（10）融资情况统计（融资主体、金融机构、期限、金额、利率、还本付息约定、担保方式），并提供借款合同；重大负债及或有负债情况说明（11）税务情况：公司主要承担的税种及税率、是否有税务负债；近三年所得税汇算清缴证明；近三年缴纳12月份增值税的纳税申报表（12）公司主要制度：内控目录，财务资金管理制度；重点岗位提示；人力资源制度。

尽职调查资料清单尽职调查是指对一些主体的各个方面进行全面深入的调查工作，以了解其真实情况和潜在风险。

对于房地产开发企业的尽职调查，主要涉及企业的经营状况、项目情况、资产负债情况、管理水平、法律风险等方面。

以下是一份房地产开发企业尽职调查的资料清单，供参考：1.公司概况-公司名称、注册资本、成立日期-公司组织结构、股权结构-公司管理层及其履历2.经营情况-公司主营业务、盈利状况-近几年的经营收入和净利润情况-企业所在地的政府政策支持情况3.开发项目情况-公司过去或正在进行的开发项目清单-开发项目的位置、规模、用途-项目的销售情况、资金回款情况-项目的竣工时间和验收情况4.资产负债情况-公司的资产构成、流动性-公司的负债状况、债务率-公司的资产负债表、现金流量表-公司的银行信用额度和借款情况5.管理水平-公司的管理团队、人员组成及履历-公司的管理制度、流程和规范-公司的项目管理情况、进度管控情况-公司的风险管理和内部控制情况6.法律风险-公司的法律顾问、律师团队-公司的合同管理和风险控制-公司是否涉及法律诉讼、知识产权纠纷等-公司所在地的法律法规、政策变化情况7.可行性分析-对公司未来发展的预测和可行性分析-公司的市场前景及竞争对手分析-公司的核心竞争力和差异化策略8.相关资料收集-公司的营业执照、税务登记证、组织机构代码证等相关证照-公司的财务报表、审计报告、纳税证明等财务资料-公司的项目合同、土地使用权证、规划许可证等项目资料-公司的法律文件、协议合同、诉讼纠纷相关资料以上是一份较为全面的房地产开发企业尽职调查资料清单，可以根据实际情况进行调整和补充。

在进行尽职调查时，还需要注重信息的真实性和准确性，确保调查结果的可靠性和有效性。