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房地产企业会计核算浅析房地产企业是指以购建、开发、销售、出租、管理、经营房地产为主要经营活动的企业。
房地产企业在日常经营管理中需要进行会计核算，以及编制相关财务报表，这样可以更好地了解企业的经营状况和财务状况。
本文将对房地产企业会计核算进行浅析，帮助读者更好地了解这一方面的知识。
一、房地产企业会计核算的基本特点1. 长期性：房地产项目的开发、建设、销售周期较长，通常需要几年甚至更长时间，因此房地产企业的会计核算是长期性的。
企业需要通过不同阶段的核算来反映项目的不同阶段的经营状况和财务状况。
2. 资金占用大：房地产企业的资金投入通常较大，需要进行资金的周转和利用，因此会计核算需要对企业的资金运作情况进行及时、准确地反映。
3. 风险性：房地产开发建设涉及的风险较大，包括市场风险、政策风险、资金风险等，企业在会计核算中需要对这些风险进行充分的考虑和应对。
4. 市场变动性：房地产市场需求和价格受多种因素影响，随时可能发生变化，因此企业在会计核算中需要密切关注市场动态，进行及时的调整和反映。
1. 资金核算：房地产企业需要对资金进行周转和利用，因此需要对企业的资金收入、支出、投资、融资等进行核算，包括货币资金、银行存款、应收款项、应付账款等的管理和核算。
2. 成本核算：房地产项目的开发、建设、销售需要进行成本核算，包括土地成本、建设成本、销售成本等，需要对各个环节的成本进行详细核算和分析，为企业的经营决策提供准确的数据支持。
3. 收入核算：房地产企业的主要收入来源包括销售收入、出租收入、物业管理收入等，需要对这些收入进行及时、准确地核算，包括合同签订、款项收取、收入确认等环节的管理和核算。
5. 报表编制：房地产企业需要按照相关法规和会计准则编制资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表，为外部和内部利益相关者提供企业的财务状况和经营成果。
三、房地产企业会计核算的主要问题及解决方案在房地产企业的会计核算过程中，可能会遇到一些问题，如何解决这些问题是非常重要的。
房地产企业会计核算存在的问题和改善措施
1. 不完善的核算制度：房地产企业在核算制度方面存在一些不完善的地方，比如缺乏明确的资产和负债项目分类，无法准确反映企业的财务状况和经营成果。
2. 计量方法不合理：房地产企业的资产大多是长期资产，如土地、房屋等，但常常采用历史成本法进行计量，导致资产净值无法真实反映。
对于土地使用权和房屋出租权等无形资产的计量也存在问题。
3. 流动资金管理不规范：房地产企业常常将大量资金投入到长期项目中，导致流动资金短缺或周转不灵活，进而影响企业的经营和发展。
4. 费用分摊不合理：房地产企业常常存在多个项目的开发和经营，但在费用分摊方面存在不合理的情况，导致一些项目承担过多的费用，进而影响项目的盈利能力。
2. 采用合理的计量方法：对于长期资产采用公允价值法进行计量，以反映资产净值的真实情况。
对于无形资产的计量，可以参考市场价格和租金等相关数据进行评估。
3. 加强流动资金管理：合理规划资金使用，做好项目的资金计划和预测，避免流动资金短缺或周转不灵活的情况发生。
可以通过银行融资等方式增加企业的流动资金。
4. 优化费用分摊方式：根据各项目的实际情况，合理确定费用的分摊比例，避免一些项目承担过多的费用，进而影响项目的盈利能力。
可以采用各项目实际产生费用的比例来确定费用的分摊比例。
关于房地产开发企业会计核算的探讨随着我国城市化建设进程的加快。
房地产开发不断升温，房价一路飙升，而另一方面，其各项费用也在不断增长，为了保障房地产开发企业的经济利益，提高企业的盈利能力，就必须进行有效的会计核算。
本文简要阐述了房地产开发企业会计核算的重要性，分析了现有房地产开发企业会计核算中容易出现的问题。
并提出进一步完善的措施。
一、房地产开发企业会计核算的重要性房地产开发企业与一般的施工企业不同，它同时从事房地产开发和房地产经营两项业务，通过进行土地征用、建设房屋、完善基础设施、进行房屋销售来获取利润。
一方面，从利润获取来看，由于现在的建筑市场竞争比较激烈，企业运营成本日益增加，企业的利润逐年降低，对于工程项目投资进行有效核算、对建筑工程建造进行有效核算，有助于房地产开发企业有效地降低成本获取最大利润。
另一方面，从风险规避来看，由于房地产企业的工程投资项目资金投入比较大，且房地产企业同时进行土地征用、房屋建设招标建造、成品房销售的业务，整个资金回笼周期较长，涉及核算环节多，一旦会计核算出现任何问题，企业必然要承受重大的经济损失，甚至会给企业带来灭顶之灾。
因此，完善房地产开发企业的会计核算工作，提高会计核算质量，是房地产开发企业经营工作的重点。
二、会计核算中存在的问题(一)会计核算制度标准较多，会计科目不完整现有的会计核算制度较多，在房地产行业中可以执行的制度有新准则、《小企业会计制度》、《企业会计制度》、行业会计制度《房地产开发企业会计制度》，但是房地产行业中没有明确规定统一的执行标准。
房地产开发企业核算方式较多，不利于会计核算的准确性，同时在这些制度里面，只有房地产会计制度给出了专门使用在房地产开发企业中的会计科目和核算方法，由于房地产行业产品的特殊性，其他制度中的简单会计科目对于房地产企业中的会计要素不能进行全面的核算，影响了企业核算的准确性。
(二)企业业绩不能通过收益评价指标真实体现由于房地产生产投入产出周期较长，反映在会计年报上往往会出现大幅度业绩波动，建设期内业绩较差，而当房屋进行验收出售后，预收款项计人收入，这便导致净利润指标不能真实反映其经营情况。
浅谈房地产开发企业的会计核算中图分类号：f230 文献标识：a 文章编号：1009-4202(2011)06-000-01摘要房地产开发企业周期长、资金投入大、价值高的特点导致了房地产企业在会计核算上凸显出很多的问题。
新会计准则的实施以及国家对房地产行业宏观调控力度的加大都导致行业会计核算更趋复杂。
为此，本文从分析房地产开发企业的会计核算现状入手，并提出了相应的解决对策。
关键词房地产会计核算信息披露自2003年起，我国房地产企业在房价持续上升的拉动下，行业经济取得了飞速发展。
但自2010年起国家为防止房地产行业过热，可行形成的泡沫风险，加大了宏观调控的力度，出台了包括限价、限购等一系列政策措施。
而房地产企业的会计核算可以对房地产行业的经济运行和风险情况进行全面的反映，其核算水平和反映的会计信息质量如何不但关乎企业的经营决策，更关乎国家的宏观政策是否准确、有效，所以加强房地产企业的会计核算工作意义重大。
为此，本文对如何规范房地产企业的会计核算，使会计核算发挥更好的职能作用进行了思考。
一、房地产企业会计核算的现状1．房地产企业收入具有很大的复杂性。
房地产企业对于商品房主要采用预售或分期付款销售的方法进行核算，这样就造成了收入实现的确认的不一致，也往往成为房地产企业进行盈余管理的工具。
从现状来看，由于房地产企业资金占用较大，而国家政策也允许进行预售方式来进行房地产销售，所以，一般房地产企业多采用预售方式。
而房地产企业在预售时，商品房一般都还没有竣工，而根据会计准则要求没有将资产使用权以及相关风险进行转移的就不能够确认收入。
同时，会计准则中对房产自用或待售进行的明细划分，而且这两类性质房产可以进行相互转化，这就更增加房地产企业会计核算中收入确认的复杂性。
2．房地产企业的开发成本核算不准确。
从成本配比角度来看，由于房地产项目开发周期较长，从竞拍土地到竣工交付一般都要进行3-5年的时间，由于收入确认和开发项目的资金投入难以同步进行，即便开发商品已经全部预售完，预售价款也不能确认收入，这就使会计核算的配比原则不能有效的实行。
房地产全盘会计流程一、房地产企业的会计特点。
房地产企业跟一般的企业不太一样哦。
它的项目周期特别长，可能一个楼盘从开始规划到最后交房得好几年呢。
而且涉及的资金量超级大，动不动就是几亿几十亿的，这钱就像流水一样，进进出出的。
在会计核算上，成本的分摊是个大难题。
比如说，一个小区里有不同的房型，有高层有别墅，那怎么把建房子的成本合理地分摊到每个房子上，这可需要很细致的计算啦。
二、会计核算的前期工作。
在项目开始之前，会计就得忙起来啦。
要先设立好合适的会计科目。
这就像是给不同的东西找个小盒子装起来，什么土地成本啦、建筑安装成本啦、前期工程费啦，都得有自己的小盒子。
而且要对项目进行预算编制，这个预算可重要啦，就像给项目画个蓝图，知道大概要花多少钱，钱要花在哪些地方。
比如说，土地出让金大概要多少，设计费预计多少，都得有个大概的数。
这时候，会计就得和其他部门，像工程部、规划部的同事们打好交道，从他们那儿获取信息，可不能自己闷着头算。
三、项目开发中的会计流程。
1. 土地获取阶段。
买地的时候，那可是一大笔钱出去啊。
这时候会计要准确记录土地成本，包括土地出让金、契税、耕地占用税等。
这些钱可都是项目的基础成本，要是记错了，那后面的成本核算可就全乱套了。
就像盖房子的地基没打好，房子肯定盖不稳呀。
2. 开发建设阶段。
这个阶段钱就像流水一样哗哗地出去了。
建筑材料的采购、施工单位的工程款支付，每一笔都得记清楚。
比如说，今天给水泥供应商付了一笔钱，明天又给建筑工人发了工资，这些都要及时入账。
而且要对工程成本进行动态监控，不能让成本超支太多。
要是发现超支了，就得赶紧和相关部门商量，是调整预算还是想办法节省开支。
同时呢，对于一些工程变更，像突然增加了一个小花园或者修改了房屋的户型，这都会引起成本的变化，会计也要把这些变化及时反映在账上。
3. 预售阶段。
房子开始预售了，这时候会计的工作又有新变化。
要确认预售收入，按照相关规定计算和缴纳各种税费。
论房地产开发企业会计核算的特点
［摘要］房地产商品的特殊性及其房地产开发企业生产经营的特殊性决定了房地产开发企业会计核算上的特殊性。
本文将从房地产开发企业商品的特征入手，研究其收入标准确认和信息披露等有关会计核算方面的特殊问题。
［关键词］房地产开发企业会计核算特点分析
新《企业会计准则》的颁布和实施极大地提高了企业会计信息的可比性。
除金融、证券、保险等特殊行业外，其他各行业均采用统一的会计核算体系，即统一的会计要素确认和计量标准、统一的会计科目和统一的财务报告。
但国民经济各行业有其自身的特殊性，如何体现特殊行业的特点，进而保留其核算上的“个性”是我们所要面临的问题。
房地产商品的特殊性及其房地产开发企业生产经营的特殊性决定了房地产开发企业会计核算上的特殊性。
本文将从房地产开发企业商品的特征入手，研究其收入标准确认和信息披露等有关会计核算方面的特殊问题。
一、关于房地产开发企业的收入确认标准问题
按照行业有关规定，房地产商品销售的前提是首先要取得建设用地许可证、规划许可证和工程施工许可证，并取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，经过签订预售合同或正式销售合同，预收全部或部分房款，工程竣工验收合格并经买方验收确认后收取尾款、办理产权过户手续等销售环节，因此，房地产收入的确认同一般的生产企业相比具有一定的特殊性。
《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准。
该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；而《收入》准则和现行制度等则以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。
那么，在会计实务中，房地产开发企业究竟应如何确认收入？本文认为，房地产商品销售收入的确认应符合两个层次的标准，即法律标准和专业标准，而不是单一的某项标准。
1.法律标准
房地产是不动产，不同于一般商品，因此，房地产买卖在很大程度上依赖法律的制约和保护。
法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件和标准：如房地产的产权归属应当清楚，并有合法的产权证件；经过改、扩建的房屋，产权所有者应在房地产行政管理部门办妥变更登记手续后，方能进行
交易等；对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发（即属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的25％以上）的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。
凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收人予以确认。
2.专业标准
专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入的确认标准，如《收入》准则及《企业会计制度》的相关规定等。
2007年1月1日暂在上市公司实施的《企业会计准则——收入》准则第四条规定：销售商品的收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠计量；（4）相关经济利益很可能流入企业；（5）相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。
房地产预售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务，能否真正实现销售决定于工程的进度及买方的最终意愿。
在该房屋交付买方之前，其风险和报酬由开发企业承担，并未发生实际转移。
因此，签订预售合同并预收房款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；即使签订正式房屋销售合同则如同一般企业签订产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房地产开发企业在合同履行过程中，即房屋未经买方验收认可前，商品（商品房）所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合《收入》准则的有关规定，故也不能确认收入。
综合以上分析，本文认为，房地产开发企业收入的确认应同时具备以下条件（即综合标准）：（1）房地产商品已竣工并经有关部门验收合格；（2）房地产开发企业已与客户签订了正式的商品房销售合同；（3）房地产商品已经客户验收并与客户办妥了交付入住手续；（4）双方均已履行了合同规定的义务，包括房地产开发企业已全部或部分收取了房款。
二、关于房地产开发企业的信息披露问题
1.房地产开发企业的收益评价及披露
前已述及，房地产企业的开发周期较长，这就必然会出现企业投人产出比例各阶段的不合理性，在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，按照上述有关收入的确认标准，其预售款项也无法确认为收入。
项目竣工验收后，则大量预售款项确认为收入，
造成了收入与相关的成本费用在资产负债表日不能配比，表现在利润表中的“每股收益”必然波动较大，业绩大起大落（新的房地产企业和单一项目的企业尤其如此）。
鉴于房地产开发企业的这种特殊性，采用一般的公司业绩评价指标就不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导财务报告使用者。
笔者认为，为了提高房地产开发企业信息披露中的信息含量，应注意以下几个问题：
第一，监管部门应加强对房地产开发企业信息披露合规性的检查，督促企业不折不扣地按照规定披露信息，提高信息披露的透明度。
第二，扩大房地产开发企业信息披露的内容。
2.质量保证金及风险的披露
近几年来，由于房地产市场的持续火暴，大多数房地产开发企业忘记了自身所面临的风险。
实际上，房地产行业客观上存在诸多风险，如在土地开发过程中由于市政规划调整、地价变化等导致的土地风险；项目开发过程中由于设计、施工条件等因素的影响，导致开发成本提高的风险；由于产业政策、银行贷款政策等导致的企业筹资风险；由于开发项目存在质量缺陷导致的工程质量风险等。
这种高风险性要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。
但目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。
从相关上市公司披露的实际情况看，对质量保证金问题基本上未加披露。
这不仅不符合会计的“谨慎性”原则，也在很大程度上弱化了房地产开发企业防范风险的能力。
笔者认为，房地产开发企业的行业特性在会计信息披露环节应得到充分的揭示。
具体而言，一方面应建立质量保证金，为房地产商品的质量提供保证，由企业根据所开发项目的具体情况提取质量保证金，计入工程成本，以提高应付风险的能力；另一方面应在其财务报告中充分揭示其各种风险，即在房地产开发企业报表附注中增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，以提高风险的透明度。
